התחדשות עירונית י-ם 31.03.23

חשוב שתדעו

המדריך לבעל הדירה לקראת פינוי בינוי

בבניין שלכם מעוניינים בהליך התחדשות? מצוין! אבל איך מתאגדים? כיצד בוחרים יזם ועורך דין מלווה? ומה זה בכלל 'עירוב שימושים' '? קבלו את המדריך המלא 21 ו'תקן לדייר של התחדשות עירונית

צ'קליסט יחד עם הצוות החברתי של המינהלת קבעו ‰ כנס להעלאת המודעות, קבלת מידע, זכויות ועוד.

דרושים נציגים מהי נציגות? מספר בעלי דירות הפועלים יחד, בהתנדבות לטובת כלל בעלי הדירות. הנציגות שומרת על האינטרסים והזכויות שלכם. מי יכול להיות נציג? כל בעל דירה שרוצה בכך. איך מסמיכים נציגות? מקיימים כנס בחירת נציגות. אם בכנס מבעלי הדירות 50% נכחו לפחות שנתנו הסכמתם, אז הנציגות מוסמכת. אם לא, על הנציגים להחתים לפחות מבעלי הדירות על מסמך הסמכה. 50% מהם תפקידי הנציגות? להיות הקול של בעלי הדירות א. בתהליך. לקיים הליך מסודר לבחירת עורך ב. הדין. לפעול לבחירת אנשי מקצוע ג. נוספים (מפקח, שמאי ועוד). לפרסם מכרז בשיתוף עורך הדין ד. לקבלת הצעות מיזמים. להיות שותפים בהליך התכנון. ה. לפעול לעדכון שוטף של בעלי ו. הדירות.

טיפ! לפני שמתחילים, בדקו מה השכנים שלכם חושבים על פינוי בינוי.

יחד והסמיכו התארגנו ‰ נציגות שתוביל את הפרויקט ותבחר את אנשי המקצוע המתאימים עבורכם: בחרו עורך דין, זהו השותף ‰ המשמעותי ביותר בתהליך. חשוב לעשות תהליך יסודי,

יש לי מושג!

כדאיות כלכלית לצורך מימוש פרויקט של פינוי-בינוי חייבים לוודא כי הוא בעל היתכנות . הרווח נמדד בדוח 18% כלכלית. כיום בירושלים, הרווח היזמי עומד על כ- .'21 שמאי- 'תקן 21 תקן דוח כלכלי שמחד לוקח בחשבון את הוצאותיו הצפויות של היזם בפרויקט. כגון: תשלום ליועצים, תכנון, תמורות לבעלי הדירות, ערבויות, עלויות בנייה ועוד; מצד שני הוא מעריך את ההכנסות הצפויות של היזם ממכירת הדירות החדשות.

אפילו אם הוא ארוך. בחרו מפקח בנייה. ‰ פרסמו מכרז לקבלת הצעות ‰ מיזמים. שתפו יועץ חברתי- תפקיד היועץ ‰ להכיר, ללוות ולסייע לכם בעלי הדירות בתהליך. הנציגות היא שותפה של מתחילים לתכנן! ‰ היזם בהליך התכנון. על היזם להציג את התכנון בפני בעלי הדירות. שייעול תכנון הבנייה בחרו יועץ אחזקה ‰ ולשיפור האחזקה העתידית של המבנה. שיעריך את הדירות שלכם. בחרו שמאי ‰ שנים בממוצע 3 לאחר התוכנית מאושרת! ‰ התוכנית (תב"ע) מאושרת. קדמו הליך רישוי לבנייה החדשה. ‰ על פי הערכת השמאי נקבעים בחירת דירות! ‰ ערכי הדירות הישנות וכך מדורגים בעלי הדירות ברשימת הבחירה. בעל הדירה היקרה ביותר לפי הערכת השמאי יזכה לבחור ראשון את דירתו, וכן הלאה. יש היתר! הורסים את הבניינים הישנים. ‰ באחריות היזם להודיע לבעלי הדירות לפחות חודשים מראש על כך שעליהם להתפנות. 3 תשלום עבור מעבר הדירה וכן תשלום עבור שכר הדירה החלופית היא על חשבון היזם! שנים* 3-4 לאחר כ מזל טוב! תקבלו את המפתחות לביתכם החדש!

רווח יזמי = הכנסות ממכירה -הוצאות

מכפיל היחס בין כמות הדירות הקיימות היום לבין כמות הדירות אותן יש לבנות על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי. דירת התמורה על פי המדיניות העירונית הדירה החד־ מ"ר לשטח 25 שה תכלול תוספת של עד מ"ר). בנוסף תקבלו 12 מרפסת (עד + הדירה חניה תת קרקעית ומחסן. פטור מהיטל השבחה

לדוגמא משמעותו, על 3 מכפיל כל דירה שהיזם נותן בחזרה לבעלי הדירות, דירות 2 הוא בונה חדשות. ז"א בפרויקטים דירות קיימות, 10 בהם יש דירות 30 היזם יבנה בסך הכל.

בפרויקטים של פינוי בינוי עיריית ירושלים מעניקה ליזם פטור מתשלום היטל השבחה. הפטור חל על איזורים מסוימים בעיר, באיזורים אלו היזם מחויב להע־ שנים עבור בעלי הדירות החוזרים. 10 מיד קרן אחזקה למשך תב"ע תוכנית בניין עיר. זהו התכנון החדש למבנה/ מתחם אותו יש לאשר בוועדות. עירוב שימושים תוכניות פינוי-בינוי המקודמות כיום מטרתן לאפשר לכל אדם את הנגישות המרבית לכל מה שהוא צריך, והכל במרחק הליכה. על כן בקומות הקרקע של הבניינים תמצאו חנויות, משרדים ומבני ציבור, גני ילדים, טיפות חלב ומרכז קהילתי למענכם.

הנציגות אינה מורשה לחתום עבור בעלי הדירות על הסכמים וחוזים

*על פי הערכה (משך הביצוע עשוי להשתנות בין פרויקט לפרויקט)

8

31.3.2023 ˆ ידיעות ירושלים