נדלן חיפה 03.2022

דבר המומחים

של דירות טריק ידועבעולםהפרסום חדשות הוא לציין את מחירן, בלי לומר למעשה דבר: מדברים על פרויקט עם דירות בגדלים שונים, ואז רושמים "מחירים החל מ...". הקורא מתלהב, המחיר נראה פצצה, ואז הוא מתקשר לקבלן או ליזם ומגלה כי המחיר הנמוך מתייחס לדירה שהוא כלל לא רוצה ולא שוקל לקנות: הכי קטנה בפרויקט, קומת קרקע או ראשונה, עם מרפסת תקועה לזו של השכן מצד שמאל במרחק מטרים בודדים, וחדר שינה מעל גנרטור או כניסה לחניון, והכיוון הכללי שלה מזרח. אחרי שחלום הדירה החל מ... יחלוף, יתעניין הקונה הממוצע ביתר הדירות בפרויקט, ואז יגלה כי כדי לרכוש את הדירה הרצויה לו, הוא יצטרך להוסיף הרבה, לפעמים הרבה מאוד כסף מעל הסכום שהיה רשום בפרסום. להרגיש את כיוון הרוח איך קובעים מחיר של דירה חדשה או יד שנייה? מה הפרמטרים שמשפיעים הכי הרבה על מחיר דירת הח ר לומות שלנו? מה מוריד ערך דירה ומה יעלה אותו? קבלן מוכר מהאזור אמר פעם שכאשר הוא מתחיל פרויקט חדש, הוא יוצא לשכונה שבה הוא מתכוון לב ר נות, מרים אצבע באוויר, מרגיש את הרוחות וקובע מחיר. כמובן שזו הפרזה, אבל אין ספק שלצד פר ר מטרים אובייקטיביים שמעלים או מורידים את ערך הדירה, יש גם תחושות בטן, ניסיון, הבנה עד כמה אזור מסוים הוא מבוקש, ועוד. ינקי מייזליש, מקבוצת מקלן – ייזום ושיווק נדל"ן, משווק פרויקטים בכל רחבי הארץ, במיוחד לציבור הדתי אבל לא רק. בימים אלו הוא משווק את הפ ר רויקט של חברת נתיב, "הריוויירה הצפונית" בקרית ים. כשהוא קובע מחיר לדירה ספציפית, הוא לוקח בחשבון את הפרמטרים המדידים. מייזליש: "קודם כל, האם מדובר בבית פרטי או בניין. יש את עלויות הקרקע ועלויות הבנייה. יש גם סטנדרטים בנייה שו ר נים, אפשר לתת מפרט עשיר יותר או פחות. הנתונים האלה ידועים. אחר כך אני קובע עד כמה הפרויקט מבוקש או לא, על פי האזור, ומוסיף רווח קבלני. אני גם חושב מראש מי הקהל שעשוי להתעניין בפרויקט וכמה הוא יהיה מוכן לשלם". בניגוד ליזמים מקומיים, אתה מגיע מבחוץ, נניח לקרית ים, וצריך לקבוע האם זה אזור מבוקש או לא. איך אתה עושה את זה? "אתה בודק מה קורה מסביב לאותו אזור, כמה יש ביקוש לדירות אצל מתווכים, כמה עסקאות נעשו שם וכמה דירות עומדות למכירה. אם אתה רואה שכל דירה באותו אזור נחטפת תוך זמן קצר, אתה מבין שזה אזור מבוקש. אני ממש עושה עבודת שטח. ואז מתחיל לבדוק איך קונים פוטנציאליים מגיבים למחיר שאני קובע. יש לי פרויקט ברמת אשכול, אני יודע שקהל היעד שם זה חברה של דתיים מארה"ב. אני מתחיל אלף שקל למ"ר? אולי עם מפרט 30 לבדוק, ישלמו ר � אלף שקל למ"ר? מתחיל לפ 32 עשיר יותר ישלמו סם, רואה התעניינות, ואז מתאים את המחירים". היזם ניר גלבוע שיווק כבר עשרות אלפי יחידות דיור ברחבי הקריות, והוא לא צריך סקר שוק לקבוע מהו אזור מבוקש. הוא מכיר את השכונות, יודע מה חושב קרייתי ממוצע לגבי מגורים באותו אזור, וזה כמובן משפיע על מחיר הדירה, כפי שהוא קובע אותה. גלבוע: "הדבר הבסיסי שקובע מחיר הדירה הוא מחיר הקרקע והעלויות הנלוות: תשלום אגרות בנייה, מי ר מון, מס רכישה, מס השבחה אם יש. בתקופה האחרונה, הרכיבים הללו עלו בצורה משמעותית, ורכיב מחיר 120 הקרקע בבניית דירה בקריות עשוי להגיע ל- אלף שקל פלוס מע"מ, לכל יחידה שאתה בונה. אתה בודק עד כמה הקרקע פנויה לבנייה או אם אתה צריך להמתין שנים לאישורים. וכמובן עלויות הבנייה וגם

מרפסת בקומה גבוהה | עם נוף לים צילום: י"א

מחיר הדירה החל מ....

קומה ראשונה חזית מערבית או מזרחית יד ראשונה או נוף לים או לא או שישית משופצת מרפסת גדולה או קטנה שנייה מי הקבלן שבנה, ומה זה אזור טוב? או לא שורה של מומחים מסבירים איך נקבע מחיר של דירה, ונותנים כמה טיפים

אדי גל

50

25.3.2022 ˆ ידיעות המפרץ