נדלן חיפה 03.2022

בים פחות או יותר ברורים, במחירי דירות יד שנייה, השוק הוא היחיד שקובע מחיר, לפעמים בלי כל היגיון כלכלי מלבד "ככה זה". ריקי ברק מ'ברק נכסים' מכירה היטב את שוק הדירות בקריות, במיוחד את שוק דירות יד שנייה, ולדבריה, ההיצע והביקוש קובעים. "אני קובעת מחיר התחלתי של דירה לפי העסקאות שבוצעו באותו אזור. באתר רשות המסים יש דיווחים על כל עסקאות הנדל"ן שנעשות, ושם אפשר לבדוק בכמה נמכרה דירה דומה לזו שאני מבקשת למכור בתקופה האחרונה, כמה דירות כאלו נמכרו וכו'. זה הכלי העיקרי לקביעת מחיר התחלתי, אבל אז מתחילה המכירה, ומי שעושה את המחיר זה הציבור. אם דירה נמכרה באזור מסוים, נניח במיליון וחצי, אבל מישהו היה ממש, ממש ע � מיליון, ה 1.8 להוט לקנות דירה ושילם על דירה דומה . אם יש ביקושים, ואת 1.8 סקאות הבאות כבר ינועו סביב זה מיד רואים לפי כמות המתעניינים, המחיר עולה. אני מפרסמת כל דירה בכל מדיה אפשרית, ולפי כמות הפניות אני מבינה כמה הנכס מבוקש או לא". ברק טוענת כי מחיר דירות יד שנייה מושפעות מאל ח מנטים שונים, שחלקם לא קיימים בבניינים חדשים, כמו מעלית, או ממ"ד. מחיר דירה בקומה נמוכה יכול להיות אלף שקל. 100 ל- 50 נמוך משמעותית, בסכום שנע בין נוף, כיוון הדירה ואיכות הבנייה גם כן משפיעים על המ ח חיר, כמו גם השאלה עד כמה השכונה חדשה או וותיקה ומה מצב התשתיות באזור. ברק: "יש עוד אלמנטים משמעותיים: קרבה למרכזים מסחריים, למוסדות חינוך ולקווי תחבורה, שמשפיעים לטובה על המחיר. מנגד, קרבה לפסי רכבת או לכביש סואן מורידה מחיר. האם יש פארקים באזור וגני משחקים. וב ח דירות שנבנו עשר שנים לפני, גם בודקים מי הקבלן שבנה את הבית ואם יש לו שם טוב". רמת השיפוץ של הבית משפיעה על המחיר? ברק: "מאוד. דירה מושקעת, עם מטבח מודרני, יכולה ת � אלף שקל. אבל זה ב 100 להעלות את הערך של הנכס ב - נאי שהקונה אוהב את הטעם. אם לא, הוא יעדיף לפעמים לקנות בפחות כסף דירה פחות מושקעת, ואז להשקיע את הכסף שחסך בקנייה, בשיפוץ, על פי טעמו. רבים מהקו ח נים רוצים ישר להחליף, בעיקר מטבחים ומקלחות. מסתבר שלרבים לא נוח להתקלח באותה מקלחת כמו זה שמכר לו את הבית".

משמעותית את מחיר הדירה". מייזליש: "מרפסת ייחודית יכולה להעלות את ערך

הרווח הקבלני. היום יש בקריות המון קרקע לבנייה, אבל היא עתידית, כלומר תהיה זמינה תוך כמה שנים. לכן נכון לעכשיו מחירי החלקות שכן מתפנות יקרים מאוד, אפילו אסטרונומיים, הייתי אומר". מה משפיע על מחיר הדירה האדריכל מייזליש: "אם האדריכל הוא שם מוכר, זה עוזר לי למתג את הפרויקט ולמקסם מחיר". הקומה דירה בקומה ראשונה תהיה לרוב הזולה ביותר בפרויקט. להערכתו של מייזליש, הבדלי המחיר בין קומה לקומה אלף שקל. גלבוע מעריך את הבדלי 15 יכולים להגיע עד אלף שקל. עם זאת, ציבור דתי וחרדי 20 המחיר בעד . 12 רוצה פחות מגדלים, ולא מוכן לגור מעבר לקומה כיוון הדירה אנשים מחפשים לרוב דירות שפונות למערב, משם מגיעה רוח נעימה גם בימי הקיץ החמים. גלבוע מעריך אלף שקל. מייזליש: "בקרית ים 50 את עלות הכיוון בעד הכיוון מאוד משמעותי, כי יש אפשרות לנוף לים, שבכל מקום בעולם עולה הרבה כסף. אם הכיוון לא טוב, זה מוריד מערך הדירה". גודל המרפסת בשנים האחרונות, מרפסות הפכו למרכיב בסיסי בכל מ"ר, 20 דירה. גלבוע טוען כי בנייה של מרפסת גדולה, ח � אלף שקל. "ת 200 יכולה לעלות בתוספת מחיר של מ"ר, הייתי בונה 20 שוב שבמקום לבנות מרפסת של עוד חדר. ברור שזה היה מעלה את ערך הדירה. מרפסת ו � מ"ר, נחשבת לשטח שירות, מרפסת גד 12 סטנדרטית, לה, לשטח עיקרי, משלמים על זה היטל ולכן זה מייקר

אחוז". 20 הדירה בכ- רווח קבלני

בפרויקטים שיש להם ליווי בנקאי, התחשיב של הבנק אחוז. בלי 14 מחייב את הקבלנים ברווח מינימום של רווח כזה, הם לא מאשרים פרויקט. גלבוע טוען כי רווח אחוז. 15 קבלני בסיסי הוא סביב מדד תשומות הבנייה מדד הבנייה עלה משמעותית בשנים האח ח רונות, ומחירי הדירות נצמדות לאותו מדד. כשקונים דירה חדשה "על הנייר", עוד לפני התחלת העבודה, המחיר נמוך בעד אחוז לעומת מחיר אותה דירה לאחר 20 שהבנייה החלה או שהיא לקראת סיום, אבל מנגד, הסכומים מוצמדים לאותו מדד, ושנ ח תיים בנייה, למשל, עלולות להעלות את המחיר משמעותית. בפרויקטים שיש להם ליווי בנקאי אפשר לשלם כל סכום שיש מראש, ואז פחות חשופים למדד, אבל בפרויקטים שקבלן מממן, התשלום הוא לפי התקדמות הבנייה וזה אומר הצמדה מלאה למדד תשומות הב ח נייה. אזורי ביקוש י צ | ק ר ב י ק י ר | ש י ל ז י י מ

מייזליש: "אם אתה רואה שכל דירה באותו אזור נחטפת תוך זמן קצר, אתה מבין שזה אזור מבוקש"

י ט

ר

צ

ל י

פ

ם ו

:

ברק: "אני מפרסמת כל דירה בכל מדיה אפשרית, ולפי כמות הפניות אני מבינה כמה הנכס מבוקש או לא"

ק

ר

ב

ן

ו ל

ר

ק

: ם

גלבוע מעריך שפערי המחירים בין אזור מבוקש ופחות מבוקש, בין עיר מבוקשת לפ ח אחוז. כך בין 20 חות מבוקשת יכול להגיע ל- קרית ים וקרית אתא לעומת קרית מוצקין וקרית ביאליק, וכך גם בין שכונות מבוק ח שות יותר ומבוקשות פחות בתוך הערים. מרכיבים נוספים אם בקביעת מחיר של דירה חדשה, המרכי ח

ניר גלבוע: "הדבר הבסיסי שקובע את

מחיר הדירה הוא מחיר הקרקע והעלויות הנלוות: תשלום אגרות בנייה, מימון, מס רכישה, מס השבחה אם יש" בתקופה האחרונה, הרכיבים הללו עלו"

י נ

ר

ג

ל

ל

ג

ו ב

ס

ע

ם

|

ו

י צ

ח

נ

ו ל

:

ם

ידיעות המפרץ ˆ 25.3.2022 51