רמת גן 6.1.23

מרכז רמת גן המילה האחרונה לא נאמרה אילן אמיר, תיווך ויזמות נדל"ן

"שלושת הרבעונים הראשונים † רקע: המשיכו את המגמה של 2022 של שנת בה ראינו עליות מחירים 2021 שנת בלתי פוסקות והתנפלות הרוכשים על דירות יד שנייה והן על דירות מקבלן, מגמה שנבלמה באופן שאין לו תקדים ויצרה מצב של אי ודאות לגבי עתיד מחירי הנדל"ן.

המגמה לא פסחה על העיר רמת גן וגם פה אנו רואים עצירה משמעותית בכמות העסקאות והיקפן אך בהתחשב בהיסטוריה של השנים האחרונות 15 , ב־ 2018 מחירי הנדל"ן, למעט הפוגה קלה ב־ ." 2022 מחירי הנדל"ן עלו בהתמדה וביתר שאת בשנת "פתיחת הרכבת הקלה הצפויה עשויה לשחרר :2023 † צפי ל־ את הפקקים, והגישה המהירה והנוחה לתל אביב תשמור על מחי ־ כ � , תו 2023 רי הנדל"ן בעיר ואף תביא לעלייה מחודשת בשלהי ניות הבינוי מסמנות את מרכז העיר כמטרופולין מבוקש והעיר רמת גן עוד לא אמרה את המילה האחרונה".

ברמת גן אזי דרום העיר ובעיקר שכונת עמידר, תזכה לתנופת בנייה נרחבת. כך או כך התחנה שמתוכננת ברוא"ה פינת שד ־ רות ירושלים תגרום להגדלה משמעותית מטר 300 בזכויות הבנייה בפרימטר של ולאורך ציר ירושלים. "בנוגע לרכבת הקלה, אין ספק שככל שנתקרב למועד תחילת הפעלת קווי הר ־ כבת, ייהנו השכונות הסמוכות מיציבות המחירים ואף תיתכן עליי", היא מוסיפהה. "הקו האדום בצפון העיר ישפיע על השכו ־ נות הקרובות לדרך ז'בוטינסקי וסביבתו. הקו הסגול ישפיע על השכונות הדרומיות הסמוכות לדרך אלוף שדה ורפאל איתן. שאלה נוספת ברמה הארצית היא לגבי , לא יודעים כרגע האם התוכנית 38 תמ"א תוארך או לא. תוארך? "תשובה בעניין הזה תשפיע מאוד על כמות הדירות שייבנו בעיר. זה לא סוד שמדיניות עיריית רמת גן בשנים האחרו ־ נות מעניקה העדפה לפרויקטי פינוי־בי ־ וממצב של חלוצת 38 נוי על פני תמ"א ושיאנית התמ"א, היא הפכה למעכבת ובולמת. מסתמן שמה שעשוי להחזיר את במקומות 38 קצב אישורי פרויקטי התמ"א בעיר בהם לא מתאפשר פינוי־בינוי, זו האפשרות שתינתן לרשות המקומית לג ־ בות היטל השבחה מהיזמים". ברמה המקומית סוף־סוף מתקדמים לק ־ ראת אישור של תוכנית מתאר עירונית. מה המשמעות? "המשמעות היא שבשונה מאי הוודאות שהייתה, ניתן יהיה בתוכנית החדשה לצ ־ פות ולדעת מראש מהן זכויות הבנייה בכל אזור. היכן זה ישפיע בצורה הפוכה של ירידה בזכויות? במקום בו תכנית המתאר קובעת דברים שונים ממה שקבעה תוכנית האב השכונתית. לדוגמה בשכונת הגפן צפוי שינוי תכנוני במקום מה שנהוג היה בעבר. תכננו מתחמים המאופיינים במ ־ גדל ולידו בניינים נמוכים, כשתוכנית המתאר החדשה קובעת בנייה מרקמית קומות) בלבד ברוב השכונה למעט 10 (עד בצירים הראשיים: אבא הלל בחלקו הדרו ־

מי וז'בוטינסקי, שם יגדלו זכויות הבנייה קומות)". 35 (מגדלים מעל גם תוכנית השימור עומדת לקבל אישור איזו השפעה תהיה לכך על זכויות הבנייה במרכז העיר? "התוכנית תאפשר לממש זכויות בנייה של בניינים לשימור ביתר קלות, כך שאנו צפויים לראות שם שינוי מרענן". לדברי קבקוב, שינוי נוסף שחל ברמת גן הוא ברמת חישוב הזכויות לבנייה. "הוחלט לעבור לתוכנית חישוב נפחית שבודקת את תמהיל הדירות ותבנית הבינוי. במ ־ קומות מסויימים זה ייתן יתרון וזה פותח אפשרויות בעיקר באזורים פחות צפופים". ולסיום, אפשר להגיד מזל טוב לשכונה חדשה בעיר. "אכן, מהלך דרמטי ומשמעותי צפוי להתחולל בדרום מזרח העיר, מדרום לתל השומר. על שטחים חקלאיים תיבנה שכונה ענקית חדשה שטרם נקבע לה שם. מלבד תכנון של שטחי מסחר ותעסוקה, מתו ־ יחידות דיור. 14,000־ כננות להיבנות כ 60,000־ המשמעות היא תוספת של קרוב ל נפש לעיר".

/ ידידה פרץ /

שברה שיאי 2022 שנת ביקוש ומחירים, על רקע עליות הריבית נפתחת עם סימן 2023 והממשלה החדשה, שאלה גדול: מה יקרה למחירי הדירות? "אני חסידת הגישה שמחירי הנדל"ן למגורים נקבעים בסופו של יום כתוצאה מביקוש והיצע (על אף עליית הריבית), כך שלהיקף הבנייה החדשה העתידית בעיר תהיה השפעה מכרעת על המחירים", אומ ־ רת יו"רית לשכת המתווכים רמת גן־גב ־ עתיים, גל קבקוב. "העיר רמת גן גדולה ומגוונת מבחינת אזורים, וכפועל יוצא מכך תוכניות הבנייה משתנות בהתאם לאופי השכונה ומושפעות מהחלטות ברמה הארצית וברמה המקומית". לדברי קבקוב, לאור תוצאות הבחירות לממשלה ומינוי שר השיכון החדש, יש לשים לב לסוגיית הסכמי הגג שנחתמו עם הרשות המקומית. הסכמים אלה מתעדפים בנייה במתחמי פינוי בינוי ומתגמלים את הרשות המקומית. "בהסכמי הגג אנו נספרים על כמות יחות דיור", מסביר סגן ראש העירייה ויו"ר הועדה לתכנון ובנייה רועי ברזילי. ו � דירות על כל דירה נ 600 "לדוגמה מעל שקל 30,000 ספת מקבלים סדר גודל של תוספת. במידה ומדיניות הממשלה החד ־ שה תעלים את ההסכם הזה ,זה יגרום לכך שרמת גן תעדיף לבנות פחות בשל איבוד הכנסה". נושא נוסף שממתין לפתחה של הממשלה החדשה הוא קו המטרו העתי ־ די. איך זה ישפיע על הנדל"ן בעיר? "הדבר תלוי בחקיקה ברמה הארצית כאשר ההכרעה צריכה להיות היכן תמוקם התחנה בבני ברק או ברמת גן", אומרת קב ־ קוב. "אם יוחלט שהיא תהיה בבני ברק אז המשמעות שהיא תקבל את זכויות הבנייה במקום 70 שאמורות להינתן מכוח תמ"א לרמת גן. אם יכריעו ויקבעו את התחנה

10

6.1.2023 ˆ ידיעות תל אביב, רמת גן