תל אביב 2.12.22

הכלכלה והנדלן, לאן? 2023 שאלות מיליארד הדולר: האם הנדל"ן בועה? האם הנדל"ן ייפול? ואם כן, בכמה? ומתיי? האם זה ישפיע על המשק הישראלי? ואם כן, כיצד?

- מוגש מטעם עו"ד יעקב פרנקו -

א. האם הנדל"ן בועה? , לא מפסיקים לחפור לנו, 2010 משנת שהנדל"ן "בועה", מקברניטיי המשק ועד למומחיי כלכלה, עיתונאים, פוליטיקאים פופוליסטים ואינטרסנטים, שטרם הספיקו לרכוש נדל"ן. בועה או לא בועה? זאת השאלה. המושג "בועה", הושאל מתחום המניות והבורסה. המניות הנסחרות בבורסה, מומחים אמורות לשקף את שווי החברות. , יכולים לנתח, את לעניין ואין כאלה הרבה שוויה הכלכלי של "חברה קלאסית". ואולם לבורסה פן נוסף, פן של השקעה. האזרח, מפנה חלק מכספי חסכונותיו, מפעם לפעם לבורסה, כמקור להשקעה אלטרנטיבית. בד"כ, לא המשקיע ולא היועץ, מבינים והאם המניה דבר וחצי דבר, בשווי החברה נסחרת בעודף, אם בחסר. ואכן, תופעה שכיחה ורווחת, השקעה במניה, ע"פ עצת בורסה, היא חבר, שאף הוא אינו מבין דבר. . בשלב סוג של "פירמידה", "הונאת פונזי" מסוים, חברות נסחרות פי עשרה ועד מאה, המניות ממשיכות משווין הכלכלי האמיתי. לעלות מדיי יום, ללא קשר לשווין. זוהי "הבועה". המונח שאול, מבועת סבון. מתכונותיה: מתנפחת ומתנפחת ומתנפחת ובום, מתפוצצת ולא נותר דבר, למעט וכל ההשקעה ירדה לטמיון. נפיחה באוויר המושג "בועה", אינו נאה ואינו יאה, לתחום הנדל"ן בישראל. אצלנו, גם כשהנדל"ן נופל, הוא לעולם לא יאבד את כל שוויו . ויותיר את המשקיע עם נפיחת אויר ותו לא מחיר נדל"ן בישראל, נגזר מכמה: א. מרכיב הקרקע, הנגזר מביקוש והיצע. כך, מ"ר קרקע על קוו החוף של ת"א, יקר פי כמה, ממ"ר קרקע על קו החוף, בבת-ים, למרות שהנוף אותו נוף, הים אותו ים, והמרחק בין המגרשים זניח. דומה, שבחיפה, אותו נוף, לאותו ים, נחשב חסרון… ב.עלויות הבניה והתכנון. ג.רווח יזמי. ד.מיסים. מרכיב הקרקע, הינו המשתנה היחידי, שיכול להשפיע על מחיר הדירה בישראל. שאר הפרמטרים קבועים. בת"א, קטר הנדל"ן, לא יחלקו קרקעות חינם, כך, שגם מרכיב הקרקע, לא צפוי להתאפס. עתודות הקרקע בת"א, שואפות לאפס. כמות האנשים המעונינים לגור בת"א, בעליה מתמדת. עניין זה, מבטיח עודף ביקוש תמידי, היוצר עליות מחירים, בלבד. שווי נדל"ן, נגזר גם, מהביקוש להשכרה. מקובל שנדל"ן סטנדרטי, במקום מבוקש, מעניק תשואה –דמיי שכירות שנתיים, . תנועת עשרות אלפיי 3.5% 3%- - של כ הצעירים, הזורמים לת"א, מדיי שנה, יוצרת עודף ביקוש להשכרה, היוצר עליה בדמיי השכירות ובמקביל, עליה אקוויוולנטית, בשווי הנדל"ן.

עד שנוצר מצב, שלמשקיע בישראל, הישראלי, לא נותר ולו מקום אחד, להשקיע חסכונותיו, אלא אך ורק בנדל"ן. הבנקים נתנו ריבית שנתית אפסית, על פיקדונות ותוכניות חסכון. המט"ח בירידה מתמדת. לעומת זאת הנדל"ן, גם הבורסה מסוכנת. (ומעלה 3.5% מניב תשואה שנתית של בפריפריה) וגם עליות ערך אסטרונומיות והכפלות בשווי. האזרח הקטן, שבר כל תוכנית חיסכון או פיקדון, נטל משכנתא והפקיד את כל כספו, בשוק הנדל"ן. הביקוש עולה- המחירים עולים ואף מעבר לשוויו הריאלי של הנדל"ן. הריבית על המשכנתאות, ירדה וירדה, הבנקים, החלו, לחלק כסף, כמעט בחינם. התשואה ) ,מכניסה, 10%-3%( מדמיי השכירות תמורה גבוהה יותר, מכל אפיק השקעה מכאן המסקנה, כי מרכיב הריבית אחר. האפסית, הוא הוא, שדחף את מחיריי נוספים ומלאכותיים, 30%- הנדל"ן בת"א, ב מעבר לעלייה הנדלנית הראלית הצפויה, להלן: "דלתא ריבית". כלומר, ניתן לסכם בצורה גסה, כי במרכיב למ"ר, ₪ 35,000 , הדירה הנדונה, בת"א למ"ר, הינו ₪ 15,000 - הינו שווי הנדל"ן ו תוספת , בשל הריבית האפסית, "דלתא ריבית". לדלתא הזאת נזדקק בהמשך. ו. משקיעי הנדל"ן –שורש הרע? כשמחירי הנדל"ן החלו לטפס, נוצרה מחאה חברתית . מ י ד מ י הר ו ראש ממשלתנו(נתניהו) ושר אוצרנו(שטייניץ), מ ש ק י ע י ה נ ד ל " ן , ל ה א ש י ם א ת ה"שיילוקים", ספסריי הקרקעות והדירות, בעלית המחירים. מי הם אותם משקיעי נדל"ן, שדמם הותר? אתה, הוא, היא, השכנים למטה, עמך ישראל, מי שחסך כל חייו, לירה ללירה, פנסיונרים, מעמד הביניים, פקידות, מזכירות וכן, גם "קצת", לא אלמן ישראל וגם אנשים עם כסף. לא פראייר. כשהבנקים מציעים, ריבית על חסכונות, 1% - שנתית של פחות מ הדולר והיורו בירידה מתמדת והבורסה מסוכנת, לא נותרה ברירה והעם הפקיד כל חסכונותיו, בנדל"ן. ראש ממשלתנו דה אז (נתניהו), יוצא כאן לא טוב, בכל מקרה. מחד, אם הוא ויועציו, מבינים בכלכלה ובנדל"ן ויודעים לנתח את השוק, הריי לך, ספין מארץ הספינים, שמטרתו היחידה, למצוא חפים מפשע (משקיעי הנדל"ן), להסית את הציבור הזועם, כנגדם ולהסיט את האש והאחריות, מממשלתו. מאידך, אם הוא ויועציו אינם מבינים כלום בנדל"ן, עזוב, זה לא נשמע טוב… כחלון אינו מבין, עד עצם היום הזה, מדוע הפסיד בבחירות? התשובה: יועציו הגרועים, בתחום הנדל"ן. מרגע שהבטיח לציבור, חזור והבטח, כי

, מוכרזת כבלתי חוקית. 2007 משנת ד. האם מחירי הנדל"ן גבוהים מדיי? הו. זאת שאלה טובה! איך יודעים אם מחיריי נדל"ן גבוהים מדיי? לא יודעים! ניתן לנסות לנתח לאחור, בלי אחריות. נקווה שלא נצא אמה- שוטיי הנבואה. , עלו 1991 שנה אחורה. בשנת 30 נחזור עד 1991 מיליון עולים חדשים. משנת השוק 1996 המחירים עלו. בתחילת 1995 שוק הנדל"ן בת"א, מת. 1996 נעצר. במאי , הנדל"ן בת"א עמד 2006 ועד 1996 משנת מלכת. כשנדל"ן לא עולה, תקופה כה ארוכה, המחירים מתחילים לרדת. בת"א בלבד, מחירי הנדל"ן נפלו, בתקופה זאת, בממוצע. בתקופה זו, בת עשר 25%- בכ שנים, מחיריי הנדל"ן היו צריכים לעלות לשנה, בריבית דה 4% (עליה של 50%- ב מ"ר יד שניה במקום 80 ריבית). ננתח דירת נגדיר את מחיר הנדל"ן מבוקש בת"א. 13000( באות: איקס 1996 בת"א, בשנת , מחיריי הנדל"ן היו 2006 למ"ר) . בשנת ₪ למ"ר). ₪ 20,000( איקס 1.5 צריכים להיות ₪ 10,000(- איקס 0.75 בפועל המחיר היה .25% למ"ר). ירידה של כלומר, ניתן לאמר בגסות, כי הנדל"ן בת"א, עניין , במחצית המחיר! 2006 נסחר בשנת זה, לא נעלם מעיניי הרואים והרועים משקיעיי נדל"ן, שהחלו לקנות מכל הבא ליד וחיסלו סחורה, שעמדה מאובקת על הדלפק, עשר שנים. הכבשים, המשתרכים מאחור, הם אחרוני העדר, עד עצם היום 15 , חלפו 2022 ועד 2007 הזה. משנת (עליה שנתית), 5% שנה, במכפלה של ₪ 20,000 כפול 75% .75% התוצאה )2006- למ"ר(המחיר שהיה צריך להיות ב אם למ"ר. בקיצור, ₪ 15,000 נותנים עוד , היה 2006 מחיר הנדל"ן, בת"א בשנת למ"ר. הריי שמחירו ₪ 20,000 צריך להיות ₪ 35,000 , היה צריך להיות 2022 בשנת ). דא עקא, מחיר הנדל"ן 75% למ"ר (עוד מ"ר), 80( , לדירה כזאת 2022 בת"א, בשנת ₪ 15,000- למ"ר, גבוה ב ₪ 50,000 הינו , מעל המחיר הצפוי, 30% למ"ר, כלומר דהההה.... ה. מדוע הנדל"ן בת"א עלה יותר מהצפוי? 30%- ב לאחר שהנדל"ן, סיים לתקן את ירידת , ציפינו 2006 ועד 1996 המחיר, שבין 20,000 - ל 10,000 - שמחירו יוכפל(מ למ"ר) . לפתע, נכנס אלמנט חדש ₪ למשוואה, "הריבית בארה"ב". בארה"ב, והגיעה 5%- , מ 2007 ירדה הריבית משנת , בשל משבר, שאינו נוגע לנו. 0.25% עד ל כתוצאה מכך, ירדה לבסוף, גם הריבית

על כן, אם וכאשר, מחיריי הנדל"ן ירדו 90% בישראל, הם לעולם לא יאבדו משווים ואפקט "בועת הסבון", לעולם לא יחול כאן, אלא אם, תיווצר קטסטרופה , ברמת האטום או ברמת מזג אויר- קיומית גובה פניי הים, יעלה בשני מטר ויציף את העיר וכד'. יחד עם זאת, המסקנה, שהנדל"ן בישראל, אינו בועה ואינו יכול להיות בועה, אינה מלמדת, שמחיריי הנדלן, אינם גבוהים מדיי ושהנדל"ן אינו יכול לרדת, שלא לאמר ליפול. ב. בכמה עלה הנדל"ן, משנת ?2007 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודיעה לאחרונה, שמחירי הנדל"ן, עלו משנת . ! הם קורעים מצחוק 120%- ב 2007 , שקולה 120%- הטענה, שהנדל"ן עלה ב לשאלה: כמה עולה אוטו? (איזה חברה? איזה דגם? איזה שנה? חדש? ישן?) . כשמנתחים נדל"ן, צריך לנתח, כל עיר וכל רחוב, כל מספר בית וכל גודל דירה, בנפרד. ת"א היא הקטר! המדינה-הקרונ ות! כשהנדל"ן בת"א עולה ,שנה אח"כ, הנדל"ן בישראל עולה. כשהנדל"ן במדינת ת"א ייעצר, ייעצר הנדל"ן במדינת ישראל, יתקעו הקרונות זה בזה ויפלו מהפסים. על כן, מעניין לדון בעיקר בת"א. ג. בכמה עלה הנדל"ן בת"א, ?2007 משנת שאלה טיפשית, כבר אמרנו? דירה חדשה? יד שניה? באיזה גודל? באיזה רחוב? באיזה מספר בית? לדוגמא: דירת שלושה חדרים, מ"ר, לא משופצת, ללא מעלית וחניה, 80- כ באזוריי ביקוש בת"א(הצפון הישן או !(ממחיר של 500%- מתחם שנקין) עלתה ב ₪ 50.000 למ"ר, למחיר של ₪ 10.000 ואיזה מגפיים?! אם ת"א, 120% למ"ר).איזה כתר הנדל"ן של ישראל, הריי שיפו, היהלום שבכתר. בצפון יפו (מתחם הדואר והשוק , של 2007 היווני) קפצו המחירים משנת מ"ר, יד שניה, לשיפוץ) ב- 80( דירה כזאת למ"ר, למחיר ₪ 4000 ! (ממחיר של 1,100% למ"ר). ואם ביפו עסקינן, ₪ 44.000 של נחצה את הכביש למתחם נגה, המרוחק (מ- 550% - מטר משם והעליה ב 20 אך .)₪ 44.000 למ"ר, למחיר של ₪ 8000 נצפין לעבר לירקון ונבדוק דירה חדשה, בלבד.(מ- 250% מ"ר והעליה 150 בגודל מיליון). 5.5-6- מיליון , ל 2.4 עיננו הרואות, רק בת"א, באותו פרק זמן, 5 ! נדל"ן שעלה פי 11 יש נדל"ן, שעלה פי בלבד. מעתה, השאלה 2.5 ונדל"ן שעלה פי בכמה עלה הנדל"ן בישראל או בת"א,

4

2.12.2022 ˆ ידיעות תל אביב, רמת גן