ידיעות הנדל"ן

ריצה שום מקום

57 גיליון מס'

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21

ה מ

י ת

ח ר

ו ט

מ

ב

ג

ה

כשמחירי הקרקעות לבנייה שוברים שיאי - הדירות מתייקרות • כשמדד תשומות הבנייה מזנק - כולם משלמים יותר • כשההתחדשות העירונית מתעכבת - ההיצע נותר מוגבל • המחירים איבדו שליטה, הממשלה מחפשת • אורי חודי מוצא, אבל פתרון? לא נראה באופק

ממשלה חדשה אחרי יותר משנת קיפאון, פיצול סמכויות בין כמה שרים ובתווך נגיף קטן שמשבש בדקה: • הילה ציאון סדרי עולם איך מתניעים מחדש את שוק הנדל"ן במציאות המשתנה?

עסקהבזום אנשי שיווקעלמכירתדירות בעידן הריחוקהחברתי הלוואתחייכם כלמהשחשוב לדע לפני שאתםמת ייבים ונוטל ם משכנתהלעשרותשניםקדימה

די למשתכן שרהשיכון ליצמן ביטלאתתוכנית הדגלשלשרהאוצרהיוצא לרשו ותהפ רונות ראשי ער םמסביריםמהם מהלכיםהדחופיםב תר להתמודדותעםמשברהדיור

באו לחדש מומחי התחדשותעירוניתעם תשובותלכלהשאלות מתרחקיםמהמרכז הק רונה ומצבהכבישיםהכריעו: מתחמי תעסוקה ובנייני משרדים רבים יוצאיםמתלאביב

תוכן

מתעניינים בנדל”ן?

המאבק במחירי ידע זה כוח 10 הדירות הגואים חייב להתבסס על נתונים

הדגשים התחלה נכונה 64 החשובים רגע לפני שלוקחים משכנתה ראשונה היכן יש דירות בשוק 72 נמצאות השכונות החדשות ומה מחירי הדירות האם מעונות ודירות 84 הקורונה ומעונות הסטודנטים החדשים ישפיעו על שוק השכירות מגדלי בניגוד לתחזיות 90 המשרדים ומתחמי התעסוקה מתמלאים מחדש והביקוש יוצא מהמרכז פרויקט נפרדים מהעבר 96 בתמונות: המתחמים החדשים שמחליפים מבנים היסטוריים ברחבי הארץ

מחירי הקרקע מעבר לשיא 20 משתוללים וכולנו משלמים

מדד להתמודד עם המדד 32 תשומות הבנייה מזנק? זה הזמן להתחיל למחזר ענף פותחים את הלב 44 הנדל"ן למען הקהילה: ארבעה סיפורי נתינה : 38 תמ"א הורסים ובונים 50 סיפור הצלחה של בניין אחד בהרצליה ענף זינוק בעלייה 54 ההתחדשות העירונית מקבל דחיפה. האם זה יעזור?

י יצא לדרך וגם: ראיונות, ניתוחים ופרשנויותעל כל מהשחם בענף

עמי לאור מנהל המגזין: ענתי גילעד // עריכה: אורי חודי // עורך המגזין: יפית יפרח // סמנכ"לית לוח ומוספיםמיוחדים: זוהרה זולברג ובטי כספי הפקה: אלי שריד // מנהל תפעול ולוגיסטיקה: יונת דביר // גרפיקה: מרינה קוטלר מרמר // עורכת גרפית: גיא מורד איור השער: ראשון לציון // 1 נח מוזס כתובת המערכת: // 03-6929228 ליצירת קשר חייגו:

מחלקת מוספים מיוחדים

ניסים שוקר בקרת בנייה הינו מכון בקרה מורשה על ידי המדינה ומוסמך מטעם הרשות הלאומית להסמכת מעבדות. המכון מעניק שירותי בקרה תוך הבנה מעמיקה של עולם הבנייה בהתאם לדרישות חוק התכנון והבנייה ובשותפות מלאה עם היזם. אנחנו כאן בשבילכם על מנת לייעל את תהליכי הרישוי ולשפר את איכות הבניה שלכם. פנו אלינו לקבלת הצעה. מטפלים בהוצאת היתר בנייה? נדרשתם לאישור מכון בקרה? הבנייה שלכם הבקרה שלנו ניסים שוקר בקרת בנייה הינו מכון בקרה מורשה על ידי המדינה ומוסמך מטעם הרשות הלאומית להסמכת מעבדות. המכון מעניק שירותי בקרה תוך הבנה מעמיקה של עולם הבנייה בהתאם לדרישות חוק התכנון והבנייה ובשותפות מלאה עם היזם. אנחנו כאן בשבילכם על מנת לייעל את תהליכי הרישוי ולשפר את איכות הבניה שלכם. פנו אלינו לקבלת הצעה. מטפלים בהוצ י ניי נדר תם לאי ור ון

ניסיםשוקר מכון בקרה בע"מ ניסיםשוקר מכון בקרה בע"מ

office@shuker-bakara.co.il www.shuker-bakara.co.il 073-3828000 office@shuker-bakara.co.il www.shuker-bakara.co.il 0 3-3828000

לביקור באתר החברה >> לחצו כאן

בס״ד

לוגו חדש. שנה חדשה.

אחרי בניית פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ, ראש השנה הוא הזמן המושלם להתחדש בעצמנו. רוטשטיי ן נדל"ן גאה להשיק את שפת המותג החדשה שלה, המבטאת את הגישה ההוליסטית שבבסיסה והחתירה הבלתי מתפשרת למצוינות – בכל אחד ואחד מהפרויקטים שלנו. שנה טובה וחג שמח לכל ישראל!

פרויקטים בשיווק ברחבי הארץ:

בתכנון

פרויקט תמ "א 38/2 שרת 38 ת"א

בת ים - Blue & The City

השרון רמת - NOLA

- טירת כרמל VALLEY רוטשטיין

רוטשטיין באיינשטיין - נתניה

פורטרט - רמת השרון

רוטשטיין - אשדוד

הקוטג׳ים - באר יעקב

- תל אביב 38 משה שרת

* 6123

ROTSHTEIN.CO.IL

משבר הדיור | האתגר הלאומי

הממשלה מנסה להתמודד עם ההתייקרויות בענף, אך נראה שכעת כולם יסתפקו במיתון ובלימה של מחירי הדירות • היות שפתרונות אמיתיים למשבר מחייבים מחקר מבוסס נתונים, אולי ערב יום הכיפורים הוא הזמן לחשבון נפש בתחום, כדי שאחרי החגים יגיעו גם תשובות • בינתיים שמונה ראשי ערים, שחיים את המציאות הנדל"נית מדי יום ביומו, • אורי חודי מציעים תשובות משלהם קרב בלימה

> ענף הנדל"ן למגורים נמצא במער ־ בולת. מצד אחד הביקוש לדירות לא נרגע, כשעם ישראל נוהר למשר ־ די המכירות או לדירות היד שנייה שעומדות למכירה. היקף העסקאות מוסיף להיות גבוה, שלא לומר שובר שיאים, וכך גם נתוני המשכנתאות שמ ־ עניקים עוד ממד להיסטריית הנדל"ן. מצד שני בממשלה מנסים להנמיך את הלהבות, מדברים על תוכניות חדשות, מכניסים סעיפים חדשים לחוק ההסדרים ומבטיחים מאות מיליונים לטיפול בנדל"ן. אבל אם בשנים האחרונות היו מי שניסו להתחייב על ירידות מחירים או על פתרון כזה או אחר למצוקת הדיור – הממשלה הנוכחית כבר העבירה מסר ברור שנכון לעכ ־ שיו, מדובר בקרב בלימה בלבד. מי שאמר בשנה וחצי האחרונות שהקורונה לא

השפיעה על הענף, הוזה. אולי חולה קורונה בעצמו. נכון, ההערכות המוקדמות על בנייני משרדים ריקים, משבר בנדל"ן המניב ורבבות בעלי משכנתאות שלא יעמדו בהחזרים החו ־ דשיים התבדו. אבל ההבנה בעקבות המגפה, שלפיה דבר אינו בטוח, ומה שיש היום ספק אם יהיה גם מחר, שינתה את התפיסה בקרב חלק גדול מהציבור. כולם כבר מבינים את זה היום. דוגמה אחת שמספרת את הסיפור בצורה יפה מגיעה מבנק ישראל. רק בתחילת השנה החליט הבנק המרכזי לבטל מגבלה משמעותית כדי להקל על הציבור בנטילת משכנתה, אבל ככל שהזמן עבר והתמונה האמיתית החלה לחלחל, גם שם התחילו להבין שיש כאן משהו אחר. מסיבה זו בחודשיים האחרונים התקבלו בבנק ישראל שתי החלטות, שאפשר להגיד שהן בכיוון ההפוך. הראשונה הייתה הגבלת האפש ־

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 10

מה שיש היום ספק אם יהיה גם מחר. שכונה חדשה בשדרות

צילומים: עמי לאור

רות של משקיעי הנדל"ן לשעבד נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף. השנייה מתייחסת למגבלה על הבנקים עצמם במתן אשראי לענף הנדל"ן. המוסף שלפניכם יוצא במועד מיוחד וח ־ גיגי. מיד אחרי ראש השנה ורגע לפני יום הכיפורים. זמן לחשבון נפש וזמן למחשבות ולסליחות. תמונת המצב הנוכחית בענף, הכלכלית ולא פחות – החברתית, מחייבת דפוס פעילות משמעותי. וכאן אנחנו מגיעים לנקודה נוספת שכולם חייבים לתת עליה את הדעת – נתוני ענף הנדל"ן. רק לאחרונה ניצת ויכוח על איכות נתוני הלשכה המ ־ רכזית לסטטיסטיקה, הקשור למספר הדי ־ רות החדשות שנותרו למכירה. זו לא הפעם הראשונה שיש מי שמטיל ספק באיכות הנ ־ תונים בענף. ולא רק של הלמ"ס, אלא של

כלל הגופים האמונים על הנושא. סקירות שהיו מתפרסמות בעבר, למשל של השמאי הממשלתי הראשי או של משרד הבינוי והשיכון או אף משרד האוצר, נגנזו. הרצון להקים מאגר של נתוני שכירות נותר רק כרעיון, וכל מי שמנסה לנתח את השוק הזה, נתקל בבעיה. פעם אמר לי שר אוצר אחד – הנדל"ן הוא כמו נושאת מטוסים, לוקח זמן לענף הזה לשנות כיוון. זה היה לפני שנים ארוכות, וגם אז האווירה הייתה אווירת משבר בתחום הדיור. אי אפשר להמשיך ול ־ נווט את נושאת המטוסים הזו בערפל. אם יש רצון אמיתי לשנות את המציאות, פתרונות אמיתיים יתחילו רק ממחקר אמיתי מבוסס נתונים. ויפה שעה אחת קודם. אי אפשר לפספס את האיור שמופיע על שער המוסף. הוא מבטא במבט אחד את מה

שמרגישים אלפי, אם לא עשרות אלפי זוגות צעירים או מחוסרי דירה, כשחלום הדירה רק הולך ומתרחק מהם. במקביל לא פעם קשה להבין את בליל המידע שזורם באמ ־ צעי התקשורת ומאיר בסופו של דבר שורה תחתונה אחת – מחירי הדירות משתוללים ושוק הדיור בוער. בגיליון זה אנחנו מנסים לתת כמה תשו ־ בות למה שמתחולל כאן מסביבנו בחוד ־ שים האחרונים. איך התייקרות הקרקעות והעלייה במדד תשומות הבנייה משפיעות על הענף ועל מחירי הדירות. איפה והאם יש בכלל שכונות גדולות עם מלאי דירות חדשות למכירה, מה קורה בענף המשרדים, האם הצעדים החדשים בתחום ההתחדשות העירונית יצליחו להזניק את התחום המ ־ קרטע, וגם מה חשוב לדעת לפני שנוטלים

משכנתה. כתבה נוספת בוחנת את תחום מעונות הסטודנטים והנדל"ן הסובב אותם, לאור הלימודים האקדמית שצפויה להת ־ חיל בקרוב, ומעניקה חומר למחשבה גם לרשויות המקומיות וגם למשקיעים. נושא חשוב נוסף שבחרנו להציף, ממש כאן בעמוד הבא, קשור לשלטון המקומי ולמתח בינו ובין השלטון המרכזי. קובעי המדיניות מב ־ טיחים פתרונות, אבל לא פעם אין שיח אמי ־ תי עם מי שבאמת מכיר את השטח – ראשי הערים. בעוד ההצעות של השרים השונים נשמעות השכם וערב, ביקשנו משורה ארו ־ כה של ראשי ערים מהמרכז ומהפריפריה לתרום לנו מניסיונם, ולספר מהי, לדעתם, הדרך הנכונה שבה המדינה צריכה לפעול. גם בגיליון זהמתפרסמיםטוריםשל האנשים הפועלים ועוסקים בענף, שמעניקים זווית

11 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21

משבר הדיור | האתגר הלאומי

חיים ביבס, ראש עיריית מודיעין־מכבים־ ו � רעות, המכהן גם כיו"ר מרכז השלטון המק מי, סבור שהממשלה לא פועלת בצורה נכונה ומדגיש, כי יש לתת לרשויות המקומיות לפעול ביתר שאת: "באופן אבסורדי החלטות הממשלה הן אלו שגורמות לעליית מחירי הדיור ופוגעות בזוגות צעירים", כך ביבס, "לצערי, במקום לתת לרשויות לטפל בבעיות הבנייה בעיר, המדינה מטפחת מונופול ומפ ־ מהקרקעות לרמ״י, שפועלת נגד 90% קידה האינטרס הציבורי, מתנהגת בצורה כוחנית ומונופוליסטית שפוגעת באזרחים. למשל בנק ישראל אמר, שבישראל צריכות להיבנות אלף דירות. בפועל אנחנו לא 50־ בשנה כ קרובים למספר הזה. רמ"י יצרו צוואר בקבוק, שלא מאפשר בנייה, ובכך הם חוטאים לתפ ־ קידם. הכתובת של השלטון המרכזי צריכה להיות השלטון המקומי, שמחובר לשטח ול ־ תושבים ויודע מה התושבים צריכים. השלטון המרכזי צריך להבין שאנחנו שותפים פעילים שרוצים לתת את השירותים והפתרונות הכי טובים לתושבים שלנו". בנוגע לשאלה הכ ־ ללית כיצד ניתן לפעול כדי למצוא פתרון למשבר הדיור, משיב ביבס: "הפתרון למצו ־ קת הדיור פשוט - תנו לנו, לראשי הרשויות, לבנות דירות לצעירים. אנחנו יודעים לע ־ שות את זה מהר יותר ובעלויות שהופכות את הדיור לבר השגה. בדיוק כמו שעשינו את זה במודיעין, שבה אנחנו מקימים בימים ממנה 70%־ יח"ד, שכ 4,200 אלה שכונה של זה בדיור בר השגה. כעת אנחנו עומלים על תכנון חצייה השני של העיר, שיכלול עוד יח"ד שיאפשרו למודיעין ליצור 20,000־ כ אזורי מגורים חדשים ואיכותיים לצד מתחמי התעשייה והמסחר של העיר". ס � ראש העיר נתניה, מרים פיירברג־איכ מ ר בירה כיצד יש לפעול כדי לאפשר תכנון נכון עם מענה לתושבים. לדבריה, נושא חשוב שלא מקבל מענה ראוי הוא תשתיות תומכות מגו ־ רים: "תכנון עירוני מיטבי מחייב הקמת תש ־ תיות בד בבד עם בניית יחידות דיור: סלילת דרכים, בניית בתי ספר וגנים, פארקים וגי ־ נות, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית. כיום הרשות המקומית נדרשת לממן חלק ניכר מנושאים אלו, חלקם לא זוכים למימון חיצוני כלל, ובאחרים (תחבורה ציבורית) קיימת הע ־ דפה למעגל הפנימי של מטרופולין תל אביב על חשבון המעגלים הסובבים. הפתרון - תק ־ ציבים ושינוי סדרי עדיפות. ראשית יש לדאוג למענקי פיתוח משמעותיים אך דיפרנציאליים לרשויות, בהתאם להיקף הוצאת היתרי בנייה למגורים. מענקים אלו ישמשו להקמת מבני ציבור כלל עירוניים (היכל תרבות, אול ־ מות ספורט) וגם כאלו ללא מקור מימון אחר (מתנ"סים ובתי כנסת). שנית יש להוביל למצב שבו אישור שטחי תעסוקה יוכל להגיע רק לרשויות שבונות יחידות דיור. שלישית שי ־ הנהוג 12% נוי גובה חלף היטלי ההשבחה מ־ , והדבר הרביעי הוא מתן עדיפות 25% כיום ל־ בפיתוח תשתיות תחבורה לרשויות שבונות מגורים. פיירברג־איכר גם מתייחסת לתוכנית האוצר להמרת משרדים למגורים וסבורה שה ־ כיוון אינו נכון: "הימנעות מצעדים הרסניים נתניה: "יש לדאוג למענקי פיתוח משמעותיים אך דיפרנציאליים לרשויות" השאלה: מה הפתרונות הנכונים למצוקת הדיור והאם המרת משרדים למגורים זו הדרך הנכונה?

כל מי שמנסה לנתח את השוק הזה, נתקל בבעיה. נאות אריאל שרון, קריית אונו

צילום: עמי לאור

במסגרת זו, והיעד שלנו השנה - גם לדירות בהתחדשות עירונית וגם בבנייה חדשה - יחידות דיור לפחות, וכך גם בשנה 4,000 הוא הבאה. אנו פועלים מתוך הבנה שזהו הפ ־ תרון גם להורדת מחירי הדיור וגם לבעיית ההיצע". עוד מוסיף ליאון, "כיום ירושלים נמצאת בתנופת פיתוח ובנייה חסרת תקדים בהיקפה. הפרויקטים שאושרו ייצאו לדרך ואלה שבהליכי תכנון יהיו בהמשך. אנו בו ־ נים פרויקטים שלמים להשכרה ועושים את המקסימום על מנת ליצור עתודת דיור למען הזוגות הצעירים ודור העתיד של העיר. אני סבור, כי קידום פרויקטי פינוי־בינוי, שמ ־ טייבים את השימוש בקרקע, יניע את הגלגל, שבסופו גם יירדו מחירי הדיור וגם הצעירים יישארו בירושלים". תל אביב־יפו: "על המדינה ליטול אחריות מלאה על הדיור" השאלה: מה הצעדים הכי בוערים לטיפול בשוק הדיור הרותח? "מה שעושה ממשלת ישראל היום מז ־ כיר לי את הציטוט של אלברט איינש ־ Insanity is doing the same טיין: " thing over and over and expecting ". כשאדם חוזר על different results אותה התנהגות זה אולי טירוף, אבל כשקוב ־ עי מדיניות ציבורית עושים זאת - זה פשוט לא ראוי", כך אומר ראש עיריית תל אביב־ יפו רון חולדאי. לדבריו, יש לנסות ולמצוא פתרונות חדשים לבעיה ולטפל בה מהשורש. "כבר עשורים שהמדינה בונה על השוק החו ־ פשי שיסדיר את תחום הדיור. בפועל, ללא התערבות, השוק אינו מסוגל לספק דיור בשנה, 2% לאוכלוסייה שגדלה בשיעור של שנה תכפיל את עצמה. על 40 ואשר בתוך

נוספת לכל אחת מהכתבות. כמו תמיד, ניסינו להעניק לכם, הקוראים, את התמונה המלאה עם מגוון הדעות ותשובות לשאלות הבוערות. קריאה מהנה וחתימה טובה – נתראה אחרי החגים – בתקווה שעד אז יתחילו להגיע פתרונות אמיתיים. לראשי הערים הפתרונות >> ראשי הערים יודעים הכי טוב מה נכון לעיר שלהם. הם מכירים את הצרכים וגם את המג ־ מה בלות. שאלנו את כולם שאלה משותפת - המהלך הדחוף ביותר והנכון ביותר להת ־ מודדות עם העלייה המשמעותית במחירי והוספנו שאלות ממוקדות לכל אחד הדיור? ואחת, בהתאם לאתגרים שעימם הרשות המקומית שבהנהגתם מתמודדת. התשובות מעידות, כי לא מעט נושאים דורשים טיפול, ובמקביל מציפים נושאים חשובים שעל קוב ־ עי המדיניות כדאי לקחת בחשבון. ירושלים: "קידום פינוי-בינוי יניע את ירידת המחירים" השאלה: כיצד אפשר לקדם פינוי־בינוי בהיקפים משמעותיים? משה ליאון, ראש העיר ירושלים, מתייחס לנושא ההתחדשות העירונית, שנמצא בת ־ נופה בבירה, אך זקוק לדחיפה גם במישור הביצוע: "בירושלים בעשר השנים האחרונות יחידות דיור בשנה, ללא 2,000 בנו בממוצע פרויקטי פינוי־בינוי בכלל", כך ליאון, "המ ־ ספר הזה הביא למצוקת דיור גדולה שגרמה לצעירים לחפש פתרונות דיור מחוץ לעיר. היום על מנת לצמצם את הפערים, אנו מק ־ דמים בעיקר פרויקטי פינוי־בינוי. בירוש ־ לים ישנו פוטנציאל של אלפי יחידות דיור

אחת כמה וכמה כאשר אדמות המדינה הן מונופול, שאותו היא מחזיקה באמצעות רמ"י. התוצאה: עליית מחירים מתמדת. אין ברירה אלא לחזור לעשות את מה שעשתה ישראל בראשיתה ובתקופת העלייה הגדולה: ליטול אחריות מלאה על הדיור; לקבוע יעדים; לי ־ זום פרויקטים; להבטיח את המימון לקבלנים ולשווק על־פי קריטריונים; לתקן את החרפה של היעדר דיור ציבורי ראוי לאלה שידם אינה משגת קורת גג והכי חשוב - לחזק דר ־ מטית את רשות מקרקעי ישראל כך שתוכל לבצע, באופן פרו־אקטיבי, את המשימות שעומדות בפניה". עוד מסביר חולדאי כי: "בהיבט התכנוני, נדרש היגיון הפוך לזה שהוביל להקמת הותמ"ל: במקום מוסד מרכזי שמתכנן וכופה על כל הרשויות המקומיות דעת יחיד, כלל ארצית, ריכוזית ואחידה – חיזוק מוסדות התכנון הקיימים, המבוזרים, והגברת יכולותיהם. באותו עניין, עצתי לזן 'מרוממי הותמ"לים' היא לשחרר, תרתי משמע. בערים ובעיקר בערים הגדולות – העבירו את אדמות המינהל לרשויות המקו ־ מיות לתכנון וביצוע. במקביל הדבר החשוב ביותר הוא שלמרות הדחיפות, כדי לפתור את הבעיות של היום צריך לחשוב על המחר. נדרש תכנון רחב ועמוק של מפת היישובים בישראל. לרבות הקמת ערים חדשות וחיזוק הערים הקיימות בהיבטים הרחבים של תע ־ סוקה, לחינוך, תרבות ותחבורה. בהיעדר כל אלה נמשיך לדשדש שוב ושוב באותן דרכים ולצפות כמטורפים לתוצאות חדשות". מודיעין־מכבים־רעות: "הכתובת של השלטון המרכזי צריכה להיות השלטון המקומי" השאלה: מה הדרך הנכונה לקדם דיור בר השגה?

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 12

ליזום, לבנות, לאהוב.

חברת הבנייה הפרטית הגדולה בישראל, קבוצת מזרחי ובניו, מאחלת לכם שנה טובה ומועדים לשמחה. שנה בכל רחבי הארץ. 60- לכבוד החג הנכם מוזמנים להתחדש וליהנות ממגוון הפרויקטים שהיא בונה באהבה כבר למעלה מ

הפנינה מגדל בת-ים /

MIZRACHI DOWN TOWN בת-ים/

ליבורנו בת-ים /

שירת הרובע אשדוד /

SEA LINE בת-ים /

TRIANGLE חולון /

RAMAT GREEN רמת גן /

CITY CENTER בת-ים /

הצדף מגדל בת-ים /

רמות ירושלים /

התותים שדה הוד השרון /

מגדלי פארק הים בת-ים /

ההדמיות להמחשה בלבד

PRESIDENT הוד השרון /

TERRACE חולון /

אטלנטיס בת-ים /

TRIPPLE רעננה /

אברהם מגדל בת-ים /

DENYA SPACE חיפה /

בקרו באתר החברה

לשכת הקבלנים בישראל

MIZRACHI-SONS.CO.IL | 03-5551818 | , בת-ים 33 משרד ראשי: ניסנבאום

משבר הדיור | האתגר הלאומי

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ראש עיריית קריית גת אבירם דהרי מסביר כיצד העיר עומדת להתמודד עם הבנייה החדשה והתושבים החדשים: "המפתחות החשובים ביותר לטובת הקמת שכונות מגורים חדשות ואלפי יחידות דיור בתחו מ מי הערים הם בראש ובראשונה קיומו של תקצוב מלא, אמיתי וכזה שיגיע מראש, של כל מוסדות החינוך והציבור הנדרשים לכל שכונה. בלתי אפשרי לבנות בתים מבלי לה מ קים יחד איתם בד בבד תוך כדי הבנייה את מבני החינוך והציבור. אלה תלויים באלה. הדבר נכון גם לגבי הקמת תשתיות תחבורה ונגישות: גשרים, מחלפים וכבישים, אשר יאפשרו נגישות לשכונות החדשות. הר מ שויות המקומיות הבינו כי הקמת שכונות חדשות והגעת משפחות חדשות להתגורר בעיר באופן אינטנסיבי מעמיסות על הר מ שות המקומית גרעונות ענק ומקשות מאוד על התנהלותן התקציבית. ממשלת ישראל חייבת לשפות כל רשות מקומית בתקציבה השוטף תקצוב קבוע והולם בגין כל דירה חדשה הנבנית בעיר. טוב תעשה ממשלת ישראל אם תעניק הטבות מס הכנסה לתוש מ בים ברשויות שבונות שכונות חדשות, דבר שיהווה תמריץ לתת כתף למשימה הלאומית של הגדלת היצע הדירות והורדת המחירים. כרמי גת היא סיפור הצלחה ברמה הלאומית, אלא שהדרך להצלחה הייתה ועודנה רצו מ פת מאבקים ומאמצי על, שניתן לפתור או לקדם כתוצאה מלקחי העבר והסכמי הגג הקודמים". עכו: "יש מקום לתמרץ רשויות לשווק פרויקטים של מגורים לטובת הציבור" מה השלטון המרכזי צריך לעשות כדי לסייע לראשי הערים לפעול? "כדי להתמודד עם מחירי הדיור אנו בעכו חדרים במחיר של 5־ ו 4 מציעים היום דירות כמיליון שקל, מפתחים שכונות חדשות, מג מ בירים היצע לפרטיים וכן לרוכשים הרבים ב'מחיר למשתכן'. הצעד הזה, לצד הטבות המס עבור תושבי העיר, מאפשר לתושבים לשדרג את רמת הדיור ולעיר לקלוט תו מ שבים ומשפחות חדשות", כך שמעון לנקרי, ראש העיר עכו. לדבריו, יש לקדם שיווק קרקע נוסף וגם לאפשר הקלות לרוכשי הדירות: "אחד מהמהלכים החשובים הוא הקצאת קרקעות על ידי קק"ל והפעלת לחץ על השלטון המרכזי לפעילות בהקשר זה. גם הגדלת שיעורי הבנייה של לדירות במחיר למשתכן תועיל בהחלט. מהלך חשוב נוסף הוא הענקת הקלות ועידוד משכנתאות בתנאים טובים, שיאפשרו לצעירים לר מ כוש דירות במקום לשכור ובכך לפרוץ את מעגל השכירות, אשר תורם בעיקר לאנשי הנדל"ן". במקביל מתייחס לנקרי גם לתחום התעשיה והתעסוקה: "תמיכה ועידוד השק מ עות באזורי תעשייה של הערים הם חשובים. בכך ניתן לאפשר תעסוקה לתושבים ואף לפתח שכונות מגורים תוססות סביב אזורים אלה, ולא להצטופף במרכזי הערים. כמו כן יש מקום לתמרץ רשויות לשווק פרויקטים של מגורים לטובת הציבור, על ידי מענקים לטובת שיפוץ מוסדות עירוניים קיימים. למרכז השלטון המקומי יש כוח רב. הוא מייצג את הרשויות בהצלחה. ככל שיפעל בנושאים אלה ומהר, כך נצליח לשלוט על ¿ מחירי הדירות".

ק

ב

נ

ה

צילום: דרור סיתה

נשיא לשכת הקבלנים רוני מזרחי, ובעלי קבוצת מזרחי ובניו

מרשמי 5 אנטיביוטיקה להגדלת היצע הדיור

38 עתיד תמ"א בידיים שלה. שקד

לרף 2021־ רמותמחירי הדיור ינסקו ב דו־ספרתי, וחרף המאמצים, התחלות הבנייה אינן מצליחות לחצות אתתקרת אלף יח"ד, שעהשלדעת 50 הזכוכיתשל כל המומחים קיים כבר היום גירעון של אלף דירות בשוק הדיור. 200־ יותר מ עמישראל, שאיבד כל אמון במערכת, מתנפל בהמוניו על המלאי הדל שנותר לפליטה. מחירי הקרקע חוצים כל שיא אפשרי, ובמכרזים האחרונים התמחור אחוז ויותר מעל מחירי השוק. 50־ היה ב 2021־ שוק המשכנתאות יכפיל עצמו ב לעומתשנים קודמות. ההתחדשות , הפכה 38 העירונית, בתוך זה תמ"א למשענתקנה רצוץ. ואחרי כשלון מחיר למשתכן, עדיין אין באופק חלופה. אם לא יופעלו מייד צעדי חירום להצלת שוק הדיור החולה, אנחנו צפויים בשנה הקרובה ובשניםשיבואו אחריה לעליות מחירים בלתי פוסקותשל הקרקע ושל מחירי הדיור לרמותשמעולם לא הכרנו. "מרשמי אנטיביוטיקה" 5 אציע להלן לעצירתסחרור רמותמחירי הדיור: של זכויות 30%־ . הגדלה לאלתר ב 1 הבנייה בכל פרויקט (שבס כחלון), מהלך שיגדיל באופן משמעותי את היצע הדיור כבר בשנים הקרובות. מתוך לטובת דיור מוזל 20% תוספת זו יוקצו לדיור להשכרה לטווח ארוך. 10% ועוד . להגדיל דרמטית אתמכסת העובדים 2 אלף, בדיוק כפי שהיה 100-90־ הזרים ל ,90־ בזמן גל העלייה הגדול של שנות ה אלף התחלות בנייה 100 מהשאיפשר לשנה, כפליים לעומת היום. . לפתוח מייד אתמכרזי רמ"י לכלל 3 הקבלנים ובד בבד לפקח על רמות מחירי הקרקע במכרזים. על הרשויות לשווק אותן לקבלנים בלבד, ושאף חברה לא תזכה ביותר ממכרז אחד במגרש אחד בכל מכרז שיוצא. . בתיאום עם הרשויותמקומיות, להסב 4 מיליוני מ"ר משרדים מיותרים למאות אלפי דירות, מהשלא קורה כיום בשל הארנונה הנמוכה לרשויות עבור מגורים. . להסיר את המוקש לקידום התמ"א, 5 היעדר תקציב לתשתיותמשלימות, כשעל הממשלה להיכנס יד עמוק לכיס, מהשיהפוך את התמ"א למכשיר יעיל להגדלה מיידיתשל היצע הדיור, ויוכרז לעוד חמששנים, 38 על המשך תמ"א לפחות עד הכנתתוכנית חדשה.

ו � ראש העיר לוד עו"ד יאיר רביבו מתייחס לצ רכי העיר, לתוכניות הדיור הממשלתיות ול מ שאלה מה באמת חשוב לעשות כעת: "הורדת יוקר המחיה תלויה בהיקפי השיווקים והית מ רי הבנייה שיקודמו בכל שנה, ואלה תלויים באופן ישיר בשלטון המקומי. כיום קיימים פערי אמון משמעותיים בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי במספר סוגיות ליבה, שמ מ חויבות בהסדרה לצורך יצירת אמון וודאות לעיריות שיתורגמו לוודאות ליזמים ולמשק, יגדילו את ההיצע וכתוצאה מכך יפחיתו את יוקר מחירי הדיור". רביבו מעלה שורה של נקודות חשובות שעל הממשלה לתת עליהן את הדעת: "הבטחת מימון מלא ובמועדים הנ מ דרשים למוכנות באכלוס של מבני חינוך וצי מ בור. כיום המימון למבני חינוך הינו בחוסר של כשליש מהעלות בפועל, והתקצוב לרוב ניתן בעיכוב משמעותי, דבר שמוביל לצורך במימון מיותר למבנים יבילים לשלבי הביניים. כמו כן יש לקדם הסדרת נושא ניהול בתים משותפים. בכל העולם המערבי ניהול הבית המשותף מו מ סדר בחקיקה המחייבת את היזמים ולאחר מכן את הדיירים לנהל ולתחזק את הרכוש המשו מ תף, כך שהרשות המקומית זוכה לוודאות שה מ בניינים יישארו מתוחזקים ולא יהפכו לסביבה מוזנחת עם השנים". לגבי התמודדות העיר עם היקף הבנייה החדשה סבור רביבו, כי התשובה היא - "הגדלת מידת העצמאות הכלכלית של הרשויות והפחתת התלות במשרדי הממשלה". לדבריו, "המפתח להתמודדות עם אכלוסים חדשים הוא הגדלת התקצוב לרשויות לצו מ רך קליטה מיטבית. במצב הנוכחי הרשויות תלויות בהכנסות מארנונה עסקית. בפועל ברמה הלאומית אין היתכנות וכדאיות לפרי מ סת שטחי מסחר ותעסוקה בין כל הרשויות. לכן נדרש להגדיל את העצמאות הכלכלית של הרשויות. אם לראש עיר יהיו האמצעים לספק שירותים מוניציפליים לכל תושב חדש בלי לחשוש לקריסה של הרשות - ראשי הע מ רים יוכלו לעודד ולתמוך בגידול של הרשות המקומית וקליטת תושבים חדשים". השוטף תקצוב קבוע והולם בגין כל דירה חדשה" השאלה: מה הדרך הנכונה להגדיל את האטרקטיביות של הפריפריה? בקריית גת היקפי בנייה חדשה לא מבוטלים וגם פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. קריית גת: "הממשלה חייבת לשפות כל רשות מקומית בתקציבה

ואנטי תכנוניים, כמו המרת תעסוקה למגורים מחד, ומאידך מהלכים המשנים סדרי עדיפות ומייצרים ערך כמו אלו המתוארים, יביאו לשינוי אמיתי".

דימונה: "תמ"א תצליח בערי הפיתוח בתנאי

שהמדינה תיתן לקבלנים הטבה שתעמיד את יחס " 13 ל־ 1 הדירות על השאלה: מה הדרך הנכונה לקדם התחדשות עירונית או חיזוק מבנים גם בדימונה? מ � ראש עיריית דימונה בני ביטו סבור, כי ה ן דינה צריכה להעניק עוד זכויות בנייה כדי שהתחדשות עירונית תהיה רלוונטית גם בפריפריה. "כיושב ראש פורום ערי הפיתוח במרכז השלטון המקומי אני יודע, כי התח מ דשות עירונית בערי הפיתוח, כגון דימונה, ירוחם, קריית שמונה וכדומה, איננה אפקטי מ בית ולא רלוונטית מבחינתנו, משום שמדובר בקרקע בעלות אפס", כך ביטון, "ובכל זאת הצעתי לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין היא להוציא מן הכוח אל הפועל פרויקטי התחד מ י � . אלא מה, יש ס 38 שות עירונית וגם תמ"א כוי שזה יצליח בערי הפיתוח בתנאי שמשרד הבינוי והשיכון ייתן לקבלנים הטבה שתעמיד את יחס הדירות הישנות לעומת החדשות , ולא כמו במרכז הארץ, 13 ל־ 1 בפרויקט על דירות בפרויקט. רק כך ישתלם 4 ל־ 1 יחס של לקבלנים לסגור עסקאות עם דיירים, מה גם שמדובר בדירות ישנות מאוד". לגבי מחירי הדירות הגבוהים ופתרון למשבר הדיור משיב ביטון: "כרגע המחירים אצלנו עדיין שפויים. מיום ליום אנחנו מאיצים את השיווקים, ורק יחידות דיור. 1,550 בחודש האחרון שיווקנו חדרים בדימונה 4 מחיר ממוצע של דירה בת אלף שקל. אני ממליץ לצעירים 800 עומד על ולמי שיש לו הון עצמי 'מיותר' לקנות דירות בעיר בטרם יחל 'השיגעון'".

לוד: "המפתח להתמודדות עם אכלוסים חדשים הוא הגדלת התקצוב לרשויות לצורך קליטה מיטבית"

השאלה: כיצד ניתן להתמודד עם היקפי בנייה גדולים למגורים בעיר המשופעת שכונות חדשות? בלוד מציאות נדל"נית מורכבת עם לא מעט שכונות חדשות בשלבים שונים וצורך בהת מ חדשות עירונית בחלקים נרחבים של העיר.

צילומים: יובל חן, ראובן קופיצ'ינסקי, גיא יחיאלי, יריב כץ, עזרא לוי, עיריית קריית גת, דוברות עיריית לוד

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14

לפרטים נוספים על מגוון הפרויקטים >> לחצו כאן

פרויקטים נוספים:

רמת אביב, ת"א RECANATI RESIDENCE | אשדר גדעון רמת השרון | אשדר רמב"ם רעננה | אשדר רות רמת גן אשדר חריש | אשדר מונוסון | אשדר בראשית רמת השרון | אשדר מונטיפיורי קרית אונו |

giladr@ashtrom.co.il לפניות בנושאי נגישות ניתן ליצור קשר עם גלעד ראובני, רכז נגישות קבוצת אשטרום: דוא״ל -

ashdar.co.il

הפרויקט של חצי חינם נדלן בחולון

לא רק מגורים: התחדשותעירונית גם באזורי מסחר ותעסוקה "ועדות התכנון בישראל חייבות להסתכל על מרכזי המסחר הגדולים הממוקמים באזורי תעשייה או תעסוקה, כחלק מעתודות הקרקע של מדינת ישראל"

לקבוצת חצי חינם עשרות אלפי מטרים של שטחי מסחר ברחבי הארץ ובזרוע הנדל"ן של הקבוצה יש כבר תוכניות התואמות את מגמת התכנון עליה דיבר מילוסלבסקי. "אנחנו בוחנים את האפשרות ליצור מתחמים מעורבי שימושים על ידי הוספת שימושי מגורים או משרדים מעל המרכזים המסחריים שלנו", ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי מסבירה . חינם "המרכזים המסחריים שלנו ממוקמים באזורי ביקוש בלבאזורי תעסוקה, כךשהאפשרותשלהפיכתהמרכזים למתחמים מעורבי שימושים, יכולה לייצר שטחי משרדים, שטחי ציבור, דיור בר השגה ומאות דירות לקהלי יעד שונים, שבסמיכות אליהן ימוקמו מקומות העבודה, מרכזי הקניות, התרבות והפנאי", כך לדברי סונק. "המדינה חייבת להתעורר, לחשוב מחוץ לקופסה ולהבין שעליה לעודד הוספת שימושים באזורים כאלה לטובת הגדלת היצע הדירות ולטובת התחדשות של אזורים שלמים שזקוקים לכך", היא אומרת. "לפי התחזיות, אוכלוסיית ישראל צפויה להכפיל מיליון איש בשנת 15 עצמה בעשורים הקרובים עד לכ־ , ולכן המדינה צריכה להכניס לסל הכלים שלה 2040 מסבירה שרון גם התחדשות של מרכזים מסחריים", . "התחדשות בן צבי, יועצת שיווק ואסטרטגיית נדל"ן עירונית אינה רק הריסת בנייני מגורים ישנים ובניית בניינים חדישים. התחדשות עירונית חכמה ויעילה הינה גם כזאת, שעושה שימוש נבון בבינוי קיים לטובת חידוש מתחמים שלמים הנותנים מענה למשבר הדיור במדינת  ישראל".

2021 אלף מ"ר, וברבעון הראשון של 776 והסתכמו ב־ אלף מ"ר של שטחי מסחר. 220 החלו להיבנות עוד כ־ זאת לעומת התחלות הבנייה של שטחי מגורים שירדו . 2020 ב־ "ועדות התכנון בישראל חייבות להסתכל על מרכזי המסחר הגדולים הממוקמים כיום לרוב באזורי תעשייה או תעסוקה, כחלק מעתודות הקרקע של מדינת ישראל", כך לדברי מילוסלבסקי. "בעולם כבר הבינו מזמן שתכנון אזוריםשיהיו בהם רק מבני תעשייה או רק מבני מסחר או משרדים, הוא בזבוז אדיר של משאב נדיר - קרקע לבנייה. גם בישראל כבר חלחלה התובנה הזאת ואני מקווה, שבקרוב נוכל לראות כבר

משאב הקרקע הוא המשאב היקר ביותר והנדיר ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. נכון להיום הקרקעות הפנויות בישראל הולכות

ומתמעטות וזו אחת הסיבות המרכזיות למצוקת הדיור ולעליית מחירי הדירות. תחום ההתחדשות העירונית הוא אחד הכלים המרכזיים שבידי המדינה לפתרון המחסור בדירות אבל הוא מתנהל בעצלתיים, הבירוקרטיה מסורבלת וחולפות שנים ארוכות עד שיוצאים לפועל פרויקטים. לפי סקירה עדכנית של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אלף דירות ובכל שנה המחסור 190 בישראל חסרות כ־ גדל. הכלים העיקריים של התחדשות עירונית הם פינוי

תוכניות לפיתוח מתחמי מסחר קיימים והפיכתם למתחמים מעורבי שימושים. אנחנו רואים שכבר היום ועדות התכנון מובילות מגמה של בניית פרויקטים של עירוב שימושים. גם עיריית תל אביב כמעט ואינה מאשרת פרויקטים למגורים בלבד, ובכל תוכנית חדשה נדרשים היזמים לייצר שימושים נוספים כמו שטחי ציבור, דיור בר השגה, מסחר ועוד. גם בפרויקטים גדולים של התחדשותעירוניתכמעט ולאמאושרים כיום פרויקטים למגורים בלבד, ולרוב המגורים נבנים מעל קומה או שתיים של מסחר ולעיתים עוד מספר קומות של תעסוקה. לכן בצעד הבא צריך יהיה לקחת את אותם מרכזים מסחריים של קומות ולאפשר מעליהם בנייה של 2-3 תעסוקה ומגורים בהתאם לצרכים".

(או התוכנית 38 בינוי ותמ"א החדשה של השרה איילת שקד שאושרה רק עכשיו בתקציב המדינה), ובקנה ישנן כיום רק עשרות אלפי דירות בשלבי תכנון שונים. "פתרון אפשרי למחסור בקרקעות ובדירות יכול להגיע מהתחדשות עירונית גם במרכזים מסחריים", . אדריכל גיא מילוסלבסקי אומר "ניתן להשתמש בבינוי הקיים של המרכזים המסחריים ומעליהם לבנות מגורים ולפתח את כל האזור כך שיתפתח מתחם מעורב שימושים". לפי נתוני הלמ"ס, התחלות הבנייה של שטחי מסחר בשנת 2019 לעומת 11% עלו ב־ 2020

צילום: עידן גרוס

ליהי סונק סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם

הכתבה בשיתוף חצי חינם

זינוק במחירים | משבר הקרקעות

"הענף חו

כך אומר יזם נדל"ן אחד. "אני לא מצליח להבין מאיפה זוגות צעירים יוכלו להביא את הכסף לקנות ככה דירות", מוסיף יזם אחר. יזם שלישי סבור שהמדינה מנהלת קזינו, ויש עוד. המחסור בקרקעות לבנייה, שגורר זינוק במחיר הדירה הסופי ללקוח הקצה, • אורי חודי מסחרר את הענף, והיזמים מצידם על סף ייאוש

קרדיט צלם

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0

בחודש יוני האחרון פורסמו תוצאות של מכרז בקרית גת. המיקום – שכונת כרמי גת, והמכרז כלל שני מגרשים.

, מחיר 2015 תוצאות אותו מכרז, שנסגר ב־ קרקע ליחידת דיור כולל פיתוח עמד אז אלף שקל בלבד במגרש אחד, 197.2 על כ־ אלף שקל לקרקע 219 ובמגרש אחר על כ־ ליחידת דיור כולל פיתוח. כלומר – בתוך שש שנים חל זינוק משמעותי במחיר הק ־ רקע. לא במרכז, בפריפריה. דוגמה בולטת אחרת, שמעידה שגם במרכז הארץ מחירי הקרקעות רועדים או בוערים, אפשר למ ־ צוא ברמת השרון, שם נסגרו מכרזי קרקע מיליון שקל לקרקע 2.3 ברמות שיא של כ־ ליחידת דיור. גם כאן המחירים היו גבוהים משמעותית מהשומה של רמ"י, וגם כאן המ ־ שמעות בפועל תהיה התייקרות משמעותית גם במחיר המכירה של הדירות. ואלו לא הדוגמאות היחידות. בחודשים האחרונים נסגרו לא מעט מכרזי קרקע, שאליהם ניגשו עשרות קבלנים ויזמים, וההצעות הסופיות, אלו שזכו בסופו של דבר במכרז, שברו שיאים. מחד זהו כסף שהולך לקופת המדינה, ולאחר שנת קורונה מדובר בתזרים חשוב לכיסוי הגירעון. אבל, וזה אבל גדול, הזינוק המשמעותי במחיר הקרקע מבסס רמה חדשה של שווי לקרקע באזורים הללו ומוביל למצב שמחירי הדירות ישברו שיאים חדשים. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בו ־ גין מציינת, כי על־פי בדיקה שערכה, ניתן לראות הבדל ברור ומשמעותי במחירי הק ־ רקע במכרזים בתקופה האחרונה: "מבדיקה מדגמית שערכתי לתוצאות מכרזי רמ"י ו � נמצא, כי מרבית ההצעות הז 2019 בשנת

יחידות דיור והשני 286 הראשון לבניית יחידות דיור. במגרש הראשון שומת 246 ל־ הקרקע שנקבעה על ידי רשות מקרקעי יש ־ מיליון שקל 57.6 ראל (רמ"י) עמדה על כ־ מיליון שקל. לכל מגרש 38.9 ובשני על כ־ הוגשו עשרות הצעות שונות ולבסוף ההצ ־ 95.6 עה הזוכה למגרש הראשון עמדה על כ־ מיליון שקל וההצעה הזוכה למגרש השני מיליון שקל. כן, לא מדובר 90.5 עמדה על כ־ בטעות, הקבלנים והיזמים שניגשו למכרזים, העניקו לקרקע שווי גבוה הרבה יותר מרמ"י עצמה. יחד עם דמי הפיתוח - סכום שאותו משלם כל זוכה בקרקע על מנת שהשכונה תפותח ותשתיות ייבנו - מגיעים למספר שהוא הבסיס לכל פרויקט נדל"ני – מחיר קרקע לדירה כולל פיתוח, סכום שממנו נגזר מאוחר יותר מחיר הדירה הסופי. ככל שהוא יהיה גבוה יותר, מחיר הדירה שתימכר לרוכש הקצה יהיה גבוה יותר. במגרש הרא ־ אלף שקל 500.3 שון בכרמי גת מדובר בכ־ לקרקע ליחידת דיור כולל דמי הפיתוח, אלף שקל לקרקע ליחידת 526.4 ובשני - כ־ דיור כולל דמי הפיתוח. המספר הזה כשלע ־ צמו לא אומר הרבה לרובכם, אבל מה תהיה התוצאה אם נשווה אותו לשווי קרקע ליחי ־ דת דיור כולל פיתוח במכרז שנסגר במקום לפני מספר שנים? בדקנו מכרז בסדר גודל דומה בשכונה עצמה. מתברר, שעל-פי

ולה"

עמדת מנהל רמ"י

"אני מעדיף שהמדינה תהיה זו שתרוויח ולא היזם הפרטי" העלייה במחירי הקרקע משתקפת בעיקר ממכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הסיבה לכך פשוטה – מדובר במכרזים פתוחים ובנתונים שקל להגיע אליהם ולנתח. בענףמדבריםעל כךשמחירי הקרקעותהפרטיותמאמיריםבה ־ תאם, אולם את אלו קשה יותר לאתר. וכך, ככל שמכרזי הקרקע של רמ"י סופגים אש, כך רמ"י עצמה סופגת אש מכל הגורמים שמכנים את הרשות, בין היתר, ספספרית קרקעות, שהאינטרס היחיד שלה הוא למקסם את המחיר על הקרקע. ברמ"י סבוריםאחרת. "אנחנו משווקיםאתקרקעותהמדינה ודואגים לתמורה נאותה", כך אומר מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט בהתייחסות לשלל הטענות שעולות כנגד הרשות. "הקרקע היא משאב ציבורי, ואם אני מוכר נכס של המדינה, גם קרקע, כולם היו רוצים שהמשאב הציבורי יקבל תמורה נכונה. הרי למה שמישהו פרטי ירוויח על משאב שהוא ציבורי? אם יש הנחות מוצדקות, שנקבעו בהחלטות מועצה, הטבות לפריפריה למשל, תוכניות דיור, הטבות לאנשי מילואים, זה הכול נכון ומוצדק ומאושר בדרך הנכונה". עוד מדגיש קוינט, כי: "צריך להבין שהתמורה מהקרקעות הולכת גם לכיסוי הגירעון, דבר חשוב בפני עצמו, אבל לצד זאתהכספים הללו הם אמצעי מימון משמעותי למהלכים אס ־ טרטגיים כמו פינוי קרקעות של בסיסי צבא למשל. התמורה על הקרקע בסופו של דבר מייצרת את הקרקע הזמינה הבאה ופעמים רבות גם את הפיתוח". קוינט מתייחס גם לעובדה שבתקופה האחרונה הכנסות רמ"י האמירו משיווקי הקר ־ קע ותולה זאת לא רק במחירים הגבוהים, אלא בהיקף שיווקים גדול יותר וגם בהפסקת שיווקים נרחבים במסגרת תוכניות דיור מופחתות. במקביל הוא חושף, כי ברמ"י עצמה בחנו ובוחנים דרכים נוספות לפרסוםמכרזים, ובדיקה רחבהשנעשתה, שוללתפתרון שר ־ ביםמצביעיםעליו כאפשרותלריסון מחירי הקרקעבמכרזים: "עשינו בדיקהמה יקרהאם נשנה את שיטת המכרז ולא המציע שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר יזכה אם כי מקום . זה הראה בצורה ברורה שזה לא מוביל להפחתה במחיר הדירות הסופי. השוק הוא 4 או 3 שוקחופשי וכך הואמתמחר אתהמוצר. להנמיך אתמחיר הקרקע בצורהמלאכותית – זה לא יעזור, ומי שירוויח בסוף יהיה הקבלן או היזם. אני מעדיףשהמדינהתהיה זו שתרוויח". לשאלה המתבקשת, מה לדעתו הפתרון למחירי הקרקעותהגואיםשמובילים גם למחירי דירות גבוהים, הוא משיב: "קודם כל תוכניות דיור ממשלתיות יסייעו לאוכלוסייתמחוסרי הדיור. שנית הפתרון האפשרי הוא רק הגדלת ההיצע. המרכז מוגבל, ההתחדשות העירו ־ נית עובדת לצערנו לאט, אז חייבים למתוח את אזורי הביקוש ולהגדיל ההיצע".

כיתוב תמונה

צילום: עמית שעל

21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21

זינוק במחירים | משבר הקרקעות

תוכנית פעולה מגידור המחירים ועד הפחתת מס שבח במכירת קרקע פרטית

2015־ אלף שקל ב 392־ מ . קרקע בבאר יעקב 2021־ אלף ב 690־ ל

"הבעיות המרכזיות של הענף ברורות וידועות ועל הממשלה לפעול מיידית להקמת קבינט דיור שיפעל נמרצות להגדלת היצע הקרקעותהזמינות ובמיוחד אלו שבבעלותהמדינה", כך סבורה מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, ומוסיפה: "יש לקדם תוכניות פינוי- בינוי להגדלתמספר הדירות בערים, להפחית את הבירוקרטיה ולקצר עד שנה את משך הזמן למתן היתרים כך שלא יעלה על שנה. עוד מהלך חיוני הוא לתגבר את כוח האדם בוועדות התכנון ולתמרץ רשויות מקומיות שמקדמות תוכניות להקמת דירות בתחומן. רק בעזרת כוחות משולבים של הרגולטור, הרשויות והיזמים, נוכל לייצר פתרונותמעשיים". אמנון מרחב, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מתייחס אף הוא לפ - תרונות אפשריים: "רמ"י, שהיא מונופול הקרקע בשליטת המדינה, חייבת אלף יחידות דיור בשנה כדי לעמוד בקצב הביקושים. כמו 100 לשווק ב � מהתחלות ה 40% כן צריך להחזיר את הקרקעות הפרטיות שפעם היוו נייה, על ידי עידודבעלי הקרקעותלמכוראותן באמצעותהוראתשעהשל הפחתה במס שבח, למי שימכור בלי תנאים. פעולה שלישית היא הקלת בירוקרטיה ורגולציה לצד מעבר לרישוי עצמי, הנהוג במדינות מערביות רבות ועליו גם המליצה ועדה בין משרדית לפני שנתיים. התהליך יחתוך בשני שלישאתהבירוקרטיהשל הוצאתהיתרי בנייה, ובמקוםממוצעשל חודשים נגיע לכשישה חודשים עד הוצאת היתר. הדבר הרביעי היא 30 עידוד רשויות מקומיות לבנות למגורים על ידי תמרוץ ממשלתי ושינוי תחשיבי הארנונה. פתרון משלים וחשוב למצוקתהדיור הוא עידוד הבנייה להשכרה, ולשם כך יש לערוך תיקון בחוק לעידוד השקעות הון". אמיר הלר, משנה למנכ"לקבוצתאלמוג, מציין כי על הפתרון להיותמקיף: "מדובר בחולי מערכתי שנדרש לו טיפול כולל. הטיפול הממשלתי צריך להיות בכל 'שרשרת המזון' של הבנייה: החל בשלבי התכנון התב"עי שלו - קח שנים רבות, ובעיקר בתחום ההתחדשות העירונית שמספקת פתרו - נות למגורים באזורי ביקוש במרכזי ערים, עבור בשיווק קרקעות מסיבי הרבה יותר של רמ"י, וכלה בכל הליך הרישוי הבירוקרטי, שסובל ממחסור חמור של אנשי מקצוע ברשויות המקומיות ובגורמים מאשרים אחרים מחד, ומבירוקרטיה מיותרתשחייבים לפשט ולהקל מנגד". דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, בחנה את המכרזים האח - רונים שנסגרו ומאשרת, כי מחירים גבוהים ביחס לעבר. "גורם עיקרי הוא כמובן המונופול של רמ"י על הקרקע", כך עסיס, "גורם נוסף הוא שיטת השיווק של אותה הקרקע, הקובעת מחיר מינימום במקום מחיר מקסי - מום, והקרקעמשווקת לכל המרבה במחיר בדומה למכירותפומביות. לד - עתי, יש לקבוע מחיר מקסימום, והזכייה במכרז תהיה על־פי קריטריונים מקצועיים אובייקטיבים, שייבדקו בכל מכרז על ידי צוות נטול פניות. קרי - טריון חשובשיש להכניס בשיקולי הבחירה הוא גיוון החברותהזוכות. ככל שיותרחברותמסוגלותלהתחרותבמכרזיםהאלו, כךתהיהתחרותגםעל המחיר הסופי של הדירה, ומי שירוויח הם הרוכשים". אביב מנדיל, מהנדס ראשי בקבוצת הורביץ, סבור שהמצב בענף מסוכן ומציע פתרון משלו: "שוק הנדל"ן הופך לבועה, ובועה טבעה להתפוצץ. ההתחייבויות הפיננסיות שיילקחו על ידי הקבלנים או היזמים יהיו מעבר ליכולתהאמיתית. כמו כן קשיים במכירתהדירות בשל נסיקתהמחירים יג - רמו לקריסה של חברות, ואפקט הדומינו שייגרם מכך, יביא למשבר נדל"ני קשה. המפתחלבלימתהשוקהפרועשלמחירי הקרקעות נמצאבידי רמ"י והממשלה". הפתרון על פי מנדיל הוא למסגר את מחירי המקסימום של הקרקעות. "אחת מהדרכים לכך היא להשאיל את השיטה ממכרזי הביצוע של משרד הבינוי והשיכון, החלטה על גידור אחוזי הנחה ממחירי יחידה או מעלות ביצוע הפרויקט, על מנת לקבוע סף עליון להנחה, רק הפוך, באותה טכניקה ייקבע סף עליון למחיר הקרקע. אם יהיו מספר מציעים עם מחיר זהה, ישנם מספר מנגנונים לקביעת הזוכה, מבלי שיינתנו מחירים חסרי בסיס והיגיון מסחרי. גם בחינה מחודשת של הנחיות הבינוי ותוכניות המ - תאר ובניין עיר, אשר במסגרתן יינתנו מספראפשרויותשלתמהילים ואחוזי בנייה, תאפשרלחלקאתעלותהקרקעעלפני כמותגדולה יותרשל יחידות דיור או מ"ר עסקים ומסחר וכדומה. יש להשהותאתמכרזי הקרקעותהק - רובים לפרק זמן של שלושה חודשים בלבד. בפרק זמן זה יש להשלים את הפעולות הבאות, ורק אז לחזור ולהפיץ מכרזי קרקע: הקמת ועדה חיצו - נית של גורמים מקצועיים מענף הבנייה – שכמובן, יצורפו אליה נציגים של האוצר והשיכון. המלצותיה יהיו מחייבות לתקופת ניסיון, שלאחריה יקיימו תחקירים ובחינה של התוצאות – ועל־פיהם יופקו לקחים וייושמו בתוכנית לתקופה שתוחלט מראש, תיבחן במודולים תקופתיים ותעודכן בהתאם למצב השוקהעדכני".

צילום: עמי לאור

ארנון פרידמן: "ניגשנו למכרז במתחם בן שמן בלוד, ותוצאות המכרזים משקפות מחירי דירות השקולים לדירות שנמכרות היום בבאר יעקב ובבקעת אונו. מחירי הקרקע משקפים צפי "20%-25% להתייקרות הדירות בשיעור של כ־

כות לבנייה רוויה היו מתחת לשומת הקרקע של רמ"י. אומנם בשנים אלו הביקוש לקרקעות היה גבוה, אך הייתה יותר ודאות בשוק. לעומת זאת במהלך שנת ראינו, כי ההצעות הזוכות היו גבוהות 2021 ו־ 2020 משמעותית משומת הקרקע של רמ"י. המגמה הנוכחית ממחישה את חומרת המחסור בקרקעות לבנייה". במקביל מי שחושב שהעלייה הזו במחירי הקרקע נתפ ־ שת כדבר טוב בקרב הקבלנים או היזמים בענף – טועה. התחרות הגדולה הנובעת ממחסור בשיווק מסיבי של קרקע למגורים וההצעות הגבוהות במכרזים גורמות גם לאנשי הענף להרים גבה ולהתלונן על המצב הקיים. "ענף הנדל"ן חולה. המחירים היום של הקרקע משקפים , ואני לא מצליח להבין מאיפה זוגות 20% עלייה של צעירים יוכלו להביא את הכסף לקנות ככה דירות", כך יובל עטיה, מנכ"ל חברת מבנים ונתיבים, שמיואש מהמצב הנוכחי. "צריך להבין שמחירי הקרקע האלו מחייבים העלאת מחירי הדירות, והרווח של הפרויקט רק נשחק. וזה לא רק במכרזי רמ"י, גם הקרקע הפרטית עולה בהתאם, ואין סחורה. פשוט אין היגיון. בממשלה לא מבינים את גודל העניין. אני חושב שבעיקר התקבלה החלטה להעשיר את קופת המדינה, הרי מחירי הקרקע במכרזים נכנסים אליה. אנחנו נמצאים עכשיו במשבר עמוק, ואני לא יודע להגיד מה יהיה עם הדור הבא, איך

הילדים של כולנו ירכשו כאן דירות. הממשלה החדשה צריכה להסתכל קדימה ולחשוב מה הפתרון". "'הימור' בתמחור" ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מציין, כי "במכירת קרקעות לשיווק דירות בשוק החופשי הת ־ מורה שוברת שיאים חדשים. אנחנו רואים שהפער בין ההיצע לביקוש לדירות קיים גם בקרקעות. כמו שה ־ ציבור בנהירה למשרדי המכירות גורר עליית מחירים שנובעת מהביקוש הגדול, כך הקבלנים והיזמים נאבקים על כל מכרז קרקע, והתוצאה היא שמחירי הקרקעות עולים. מובן שמי שמרוויח מזה הם בעלי הקרקעות ובראש ובראשונה המדינה, שהיא בעלת הקרקעות הגדולה ביותר". פרידמן גם מדגים מהשטח: "ניגשנו למכרז במתחם בן שמן בלוד. מדובר בשכונה חדשה של דירות, ותוצאות המכרזים משקפות מחירי 4,000־ כ דירות השקולים לדירות שנמכרות היום בבאר יעקב ובבקעת אונו. מחירי הקרקע משקפים צפי לעליית לעומת מחירי 25%-20% מחירי הדירות בשיעור של כ־ דירות שנמכרו בשכונה בשנה האחרונה". גם שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפרידר, מס ־ כימה שמחיר הקרקע חצה את הגבול הסביר: "בתקופה : מכרז של רשות מקרקעי ישראל 2021 יוני דירות ברמת השרון נסגר בהצלחה. 907 ל־ המחיר שישלמו הזוכים על הקרקע עומד מיליארד שקל. 1.88־ על כ

צילום: יוגב עמרני

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22

שמשון זליג כל בניין הוא יצירת אמנות

ההדמיה להמחשה בלבד

Shimshon Zelig

לביקור באתר החברה >> לחצו כאן

שנה טובה לכל לקוחותינו ולכל בית ישראל!

שנה יכולת גבוהה, איכות בנייה 60 החברה מייסודו של שמשון זליג ז"ל משלבת כבר ומקצועיות עם אהבה לאומנות המשולבת בבניינים. מאחורי החברה עשרות פרויקטים מוצלחים ואיכותיים ברחבי הארץ, בין היתר בת"א, חולון, רמת השרון, ראשל"צ ונס ציונה.

www.zeligltd.co.il

זינוק במחירים | משבר הקרקעות

הסכנה לקבלנים תגובת השרשרת שיוצרים מחירי המכירה במכרזי רמ"י

2015־ אלף שקל ב 636־ מ . קרקע בראשון לציון 2021־ אלף ב 971־ ל

בזמן שקופת המדינה נהנית מהעלייה בהכנסות משיווק הקרקע, הקבלנים והיזמים מסבירים שמ ־ בחינתם, מדובר דווקא בסיכון לא מבוטל. במקביל יש מי שסבור, שהעלייה במחיר הקרקע עלולה להוביל גם לפ ־ גיעה בטיב המוצר הסופי – דירת המגורים. ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מצביע על סכנהאפשרית לקבלנים והיזמים בעקבותמכרזים דומים ומס ־ פרעלמכרזשבו השתתפההחברהבלוד: "מחירקרקעליחידת אלף שקל, ועלות הפיתוח 600 דיור באותו מכרז עמד על מעל אלף שקל ליחידת דיור. 210־ ל 180 הייתה יקרה ועמדה על בין ברור שמי שקונה קרקעות במחירים הגבוהים הללו, נוטל סי ־ כון למקרה שמחירי הדירות לא יעלו. מאחר שהדירות צפויות להימכר כמה שנים לאחר הזכייה במכרז, מתקבל שהצפי לע ־ י � לשנה. אם המחירים לא יעלו בש 10%־8% ליית המחיר הוא כ ־ עור זה, אז היזמיםשזכו במכרזים לא ירוויחו, ואולי אף יפסידו". שרון בן צבי, יועצת שיווק ומיתוג נדל"ן, מסבירה שהעלייה המטאורית במחירי הקרקע עשויה להוביל לכך שהמוצר הסו ־ פי שהרוכשים יקבלו יהיה נחות יותר. "ההשפעה על מחירי הדירות תהיה חד כיוונית וחדה, מחירי המכרזים האחרונים לא רק ישפיעו על מחירי המכירה הסופיים ב'מקרה הטוב', הם עשויים במקרה הפחות משמח להשפיע על טיב המוצר, המפרטשיינתן ואיכותו. אני פחותמוטרדת לפרויקטים באזורי המרכז, כי כאן הסטנדרטים הם מלכתחילה גבוהים ומי שיוכל לשלם ישלם, אני יותר חוששת לאזורים שמחוץ למרכז, שם ת � ) ו 7%-6% שולי הרווח והמרווח נמוכים מאוד מלכתחילה ) ממחירי הדירות היום. אני בהחלט 20%-15% לויים בעלייה של חושבת שצריך לקדם את ערי הפריפריה. יש מקומות טובים עם פוטנציאל השבחה גדול, אבל לא בפערים כאלה שעשויים לסכן את הקבלנים, שיהיו חייבים לכסות את ההוצאות דרך ייקור הדירות". צחי דידי, מנכ"ל חברת יוסי אברהמי, מסביר כיצד מחירי הקר ־ קע שוחקים את הרווחיות: "יזמים שמגיעים כיום למכרז מצי ־ במחירי הדירות 20% עיםמראשמחירשמגלםבתוכו עלייהשל הנוכחיים ומוכנים להסתפק ברווחיות נמוכה מאשר בעבר. גם הבנקים היום מממנים עסקאות אשר שיעור הרווחיות בהן ע � מעלותה 100% ואף 90% נמוך מבעבר. הבנקיםמוכנים לממן סקה. גם הריבית נמוכה בשל התחרות הגדולה מול שוק ההון ומול המוסדיים. לכל זה יש להוסיף את הסחבת הבירוקרטית, שבגינה התהליכים מתארכים והוצאת היתר היא תהליך שלו ־ קח מספר שנים. כל הסיבות האלו מובילות יזמים להתחרות על כל פיסת קרקע, להציע מחירים גבוהים במכרזים ובסופו של דבר מחירי הדירותממשיכים לעלות". עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת היזמות והבנייה גרופית, מתייחס לאי הוודאותבחישוב ההצעות למכרזים: "הבעיההיא שהסכומים הגבוהים שמוצעים אינם עומדים בקריטריונים שמאיים מקובלים, אלא מתבססים על הגדלת מרכיב הסיכון, בהנחה שהמחירים ימשיכו לעלות בעתיד. בהתאם לתוצאות המכרזים ניתן להבחין, שאין מדובר בדפוס חד פעמי, אלא מגמה כללית, כאשר בכל מכרז ניתן להבחין במספר הצעות נוספות גבוהות ולאאחתבודדת. כלומר חברותרבותמיישרות קו ולוקחות סיכון בהצעת סכומים גבוהים, שלא בהתאם לת ־ חשיב השמאי הסביר". עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' מסבירה, כי ככל שהמחירים עולים, הסיכון לקבלנים עולה: "אם יזם רכש קרקע בעלות גבוהה, הוא יוכל למכור גםאתהדירותביוקר, רק אם ההיצע יהיה נמוך מהביקוש. לעומת זאת, אם השוק יוצף בדירות בעוד שנתיים־שלוש, כאשר היזם יגיע לשלב התחלת השיווק, הדירותתימכרנה במחיר נמוך ללאקשר כמעט למחיר שבה הקרקע נרכשה. המשמעות היא שרוכשי הדירות כמובן מפסידים מהמצב כל עוד ישנה בעיית היצע, אך מנגד היזמים פועלים בסביבהעסקיתבסיכון גבוה כל עוד בעייתההיצע נמ ־ שכת. בהנחהשיום יבוא והיאתטופל על ידי הממשלה, עשויות חברות רבות למצוא את עצמן תקועות עם קרקע יקרה ללא יכולת למכור את הדירות במחיר שקיוו. כתוצאה מכך עלולות חברות, בעיקר בסדר גודל קטן ובינוני, להסתבך ולהיקלע לה ־ ליכי חדלות פירעון".

צילום: עמי לאור

שרון אלעזרא הררי: "כמות השחקנים בשוק המבקשים לקנות קרקע לבנייה גבוהה משמעותית מהיצע המקרקעין, וברור שהמחירים הגבוהים יגולגלו לרוכשי הדירות העתידיים, בזמן שהמדינה מכניסה לקופתה סכומים גבוהים"

האחרונה אנו עדים למכרזים רבים במחיר מופחת ובכלל, שנסגרים במחירים שוברי שיאים. כמות השחקנים בשוק המבקשים לקנות קרקע לבנייה גבוהה משמעותית מהיצע המקרקעין, וברור שהתוצאה היא שמחירי הקרקע הגבוהים יגולגלו לרוכשי הדירות העתידיים, בזמן שהמדינה עצמה נהנית מהליך זה ומכניסה לקופתה סכומים גבוהים". אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בחברת אבני דרך, מתייחס למכרזים כסוג של קזינו: "תוצאות המ ו כרזים בשנה האחרונה שיקפו רמות מחירי קרקעות המגל ו מים בתוכם 'הימור' בתמחור הקרקע, הכולל עלייה של עד

ו � ממחיר השוק כיום". לדבריו, מוקדם לקבוע האם מד 20%% בר במגמה גורפת, שתאפיין את כל מכרזי הקרקע של רמ"י בתקופה הקרובה, אך אין ספק שמדובר בנורת אזהרה שיש לקחת בחשבון בכל הקשור לעליית מחירי הדירות בהמשך. אוהד לב, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן, מסביר איך עובד החישוב שעושה יזם לפני שהוא מגיש הצעה: "יזם שמגיש הצעה בתהליך של מכרז לוקח בחשבון שלושה פר ו מטרים עיקריים להערכת השווי של הקרקע: עלויות הבנייה הצפויות, מחירי המכירה הצפויים ושיעור הרווח שבו הוא מעוניין בפרויקט. ההצעות הגבוהות במכרזים האחרונים

מחירי הקרקע במכרזים בחודשים האחרונים והשוואה למכרזי עבר

3,500,000

3,300,000

3,000,000

2,500,000

2,000,000

1,900,000

1,500,000

1,400,000

690,000

636,000

621,000

510,000

1,202,000

1,000,000

392,000

290,000

971,000

960,000

500,000

0

2015 2021 פתח תקווה

2014 2021 רמת השרון

2019 2021 תל אביב

2015 2021 מודיעין

2015 2021 ראשון לציון

2013 2021 באר יעקב

מקור הנתונים: עיבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ לנתוני רשות מקרקעי ישראל המחיר בשקלים

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24

זינוק במחירים | משבר הקרקעות

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

2015־ אלף שקל ב 621־ מ . קרקע במודיעין 2021־ מיליון שקל ב 1.202

נ

ה

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים

יש לייצר שני מסלולי רישוי להיתרי בנייה: עם הקלות וללא הקלות הממשלה החדשה הושבעה רק לפני כחודשיים, ונראה כי שר השיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילתשקד אכן נוקטים בפעולות לטיפול בשוק הדיור. עומדת בפניהם עבודה רבה - הממשלה צריכה בראש ובראשונה להתייחס לשוק הנדל"ן כאל קטר צמיחה משמעותי למשק הישראלי, שדורשתכנון לטווח ארוך לעשורים קדימה, וראייה אסטרטגית. האוכלוסייה צפויה להכפיל את עצמה בעשורים הקרובים, ויש להיערך לזה מבחינה תכנונית – יידרשו עוד מאות אלפי דירות חדשות בשוק ולצורך משימה לאומית זו יש לרתום את כל הגופים והמשרדיםשאמונים על הבנייה בישראל. כצעד ראשון המדינה חייבת להילחם בבירוקרטיה במוסדות התכנון, שמעכבת באופן משמעותי את הבנייה. לאחרונה פורסם דו"ח מבקר המדינה על תפקוד רשויות התכנון והרישוי בישראל, ועולים ממנו ליקויים רבים בהתנהלות ובהוצאת היתרי הבנייה. משך הזמן שלוקח להוציא היתר בישראל ארוך משמעותיתמאשר במדינות אחרות דומות, ויש לפעול לתיקון הליקויים. ישתחושה בשוקשכוחהשל מועצת מקרקעי ישראל רב יותר מכוח הממשלה ולמעשה, מי שקובע את הקצב ואת ההחלטות, הם הפקידים במינהל, בעוד לממשלה אין ממש יכולת להשפיע. זה אבסורד, אבל רמ"י הפכה לגורם מעכב בנייה ולא לגורם מזרז, ויש לתת על כך את הדעת. עוד צריכה המדינה לדאוג לחיבור ולסנכרון בין הוועדות השונות והרשויות העירוניות במטרה להקל ולזרז אתתהליך קבלת היתרי הבנייה; לרכז את כל תחום הבינוי והרישוי תחתשר ומשרד אחד כדי למנוע אי סדרים ועבודה לריק; ויש להגדיר את הצורך מבחינת הפשרהשל השנים הקרובות, 20- קרקעות לבנייה ל לתכנן איך מבצעים זאת בשיתוף ובתיאום עם הרשויות המקומיות, ולרתום את כל ועדות התכנון לתהליך. במישור התכנוני יש לתכנן את התב"עות החדשות עם גמישותתכנונית ככל האפשר ולעודד בנייה לגובה. בוועדות יש לתתקדימות לתוכניותמפורטות, שיוגשו ללא בקשהשל הקלות - לייצר שני מסלולי רישוי - אחד עם הקלות ואחד ללא הקלות. המסלול ללא ההקלות יהיה מסלול ירוק, שבו יינתן היתר בנייה בתוך יום מקסימום. 60

צילום: רונן כרם

אריאל אדלשטיין: "תוצאות המכרזים בשנה האחרונה שיקפו רמות מחירי קרקעות המגלמים בתוכם 'הימור' בתמחור ממחיר השוק כיום". לדבריו, 20% הקרקע, הכולל עלייה של עד מוקדם לקבוע האם מדובר במגמה גורפת, אולם אין ספק שמדובר בנורת אזהרה בכל הקשור לעליית מחירים בהמשך

מצביעות על שתי מגמות ברורות: הראשונה, יזמים רבים צופים עלייה משמעותית במחירי , ובכך מצדיקים 15% המכירה, לעיתים אף של בהצעותיהם שווי קרקע גבוה. והשנייה - יז ־ מים שהם בעלי חברות בנייה מוכנים, ככל הנראה, לוותר על רווח יזמי גבוה או על כולו כדי להמשיך את התעסוקה של חברות הב ־ נייה שבבעלותם. שתי המגמות מובילות לע ־ לייה במחירי הדירות - לא רק במכרזים רמ"י, שבהם הקרקע נרכשה במחיר גבוה, אלא גם של קרקעות המוחזקות על ידי בעלים פרטים אשר 'מאמצים' את השווי במכרזים". רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, מסכים שהמציאות הנוכחית רק תו ־ ביל להמשך התייקרות הקרקע: "במכרזים שמוציאה רמ"י מחיר המינימום שדורשת המדינה הוא לרוב מחיר הזכייה של המכרז הקודם ואף יותר. המדינה מעלה ומעלה את מחיר הקרקע למחירים הזויים, שבהכרח מביאים לעליית מחירי דירות ובכך לעלייה רוחבית של מחירים בכל קרקעות המדינה.

עים מחירים מטורפים כדי לזכות ב'פירורים' שנותנת המדינה. לו הממשלה הייתה משווקת כמות גדולה של קרקעות ולא עוסקת רק במי ־ קסום רווחים וגריפת מיסים גבוהים, התופעה שאנו רואים כיום לא הייתה מתרחשת". נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, מוסיף: "מחירי הקרקעות במכרזים האחרונים של המדינה מצביעים כי שוק הדיור איבד את הבלמים. המדינה לא משווקת מספיק קרק ־ עות לבנייה, וכבר כמה שנים שלקבלנים אין קרקעות חדשות שיוצאות במסגרת מכרזים רגילים להתמודד עליהן. רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, סבור כי: "הממשלה 'הרעיבה' בשנים האחרונות את היזמים – מי שלא רצה להשתתף במכרזי מחיר למשתכן, לא היו לו קרקעות לבנייה, וכל הביקוש העצור הזה מתפרץ עכשיו. אם יזמים, 10 בעבר היו ניגשים למכרז ממוצע היום כל מכרז קרקע שמשווק יוצר הסתע ־ יזמים. ראינו את זה במודיעין, 40 רות של כ־ ¿ ברמת שרון ואפילו בבית שמש ובלוד".

אם זאת לא ספסרות, אני לא יודע מה כן".

"שוק הדיור איבד את הבלמים" נשאלת השאלה מדוע מחירי הקרקע מזנקים דווקא עכשיו. לפעילים בענף כמה תשובות אפשריות. "אנו רואים בחודשים האחרונים מכרזי קרקע שמשווקת המדינה שנסגרים יותר מהשווי 70%-100%־ במחירים הגבוהים ב בפועל. זו תוצאה ישירה של מהלכי המדינה בשוק הדיור בשנים האחרונות, שבאים כעת לידי ביטוי בשטח. הממשלה הקודמת הובילה מדיניות של שיווק קרקעות רק למחיר למ ־ שתכן או מחיר מופחת, נתנה מענה רק לפלח מצומצם מאוכלוסיית הזכאים, והדירה את משקיעי הנדל"ן מהשוק", כך סבורה עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל. "בפועל, מהלכים אלה ממש לא הצליחו, ומ ־ כרזים רבים נסגרו ללא הצעות כלל. כיום הממשלה עושה הפוך – היא משווקת קרקעות בצורה כל כך איטית ומינורית, וקבלנים מצי ־

דירות במתחם שדה 1,574־ : מכרז של רמ"י ל 2021 אוגוסט דב בתל אביב־יפו נסגר בהצלחה. המחיר שישלמו הזוכים על מיליארד שקל. סכום זה לא כולל 4.437־ הקרקע עומד על כ מיליון שקל. 188.6־ את הוצאות הפיתוח שעומדות על כ

צילומים: טל משולמי, יח"צ

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 26

קדמת ניר צבי שכונה חדשה במרכז מבית אבני דרך ״אבני דרך״ משיקה את הרובע הבינלאומי החדשבלוד

* 8442

1 , 880 , 000 ₪ החל מ- חד׳ במחיר השקה 5.5 דירת

| בסמיכות למרכזי קניות | מרפסות מרווחות | סטנדרט גבוה | בניינים בבנייה נמוכה 13 | המוביל לצירי תנועה מרכזיים ובקרבת תחנת הרכבת 200 גישה נוחה ומהירה לכביש חד׳, דירות גן עם גינות ענקיות, דופלקסים ופנטהאוזים מרווחים 5.5 ,5

בנוסף, קבלו הצצה למגוון פרויקטים נוספים של קבוצת ״אבני דרך״ ברחבי הארץ. מחכים לכם במשרדי המכירות עם הטבות מיוחדות לחגים!

ירושלים היובל –

בניין בוטיק בצפון מרכז נתניה – 55 בארי

בתל אביב על גבול גבעתיים הבית בגונן –

אלפי מנשה, בלב השרון אבני דרך בגבעה –

אבני דרך בגבעה – אלפי מנשה ב ר שבע אודם על הפארק –

ההדמיות להמחשה בלבד

*9663

החברה בקרו באתר

שנות 50 למעלה מ־ בנייה בשפיר

. בשנת 1968 קבוצת שפיר יוזמת ובונה אלפי יחידות דיור באזורים שונים ברחבי הארץ כבר משנת הוקמה תחת שפיר חברת "שפיר מגורים ובניין", המאגדת תחתיה את תחום הבנייה למגורים, 2008 מרכזים מסחריים ובנוסף פועלת להקמת פרויקטים הקשורים בהתחדשות עירונית ופינוי־בינוי שכונת בצוותא של שפיר מגורים צילום: רונן טופלברג

הבנייה, יכולה לקחת על עצמה פרויקט כמו 'בצוותא' ולעמוד בו בהצלחה מסחררת ואף להקדים בלוחות הזמנים גם בתקופה מאתגרת של משבר הקורונה שטלטל את המשק כולו", אומרת כהן, "העוצמה של שפיר, הגב הכלכלי, הניסיון והצוות המקצועי, הם יתרונותיה המובילים של החברה, לצד היותה גם קבלן הביצוע וגם היזם – שמקנה לה ערך מוסף בולט על פני מתחרותיה בתחום". גם בתחום ההתחדשות העירונית פועלת שפיר מגורים פרויקטים 15 כבר מעל שמונה שנים ומקדמת כיום אלף יח"ד. החברה 11 ברחבי הארץ בהיקף של כ־ מתמקדת בעיקר במתחמי פינוי־בינוי גדולים בהיקף של יחידות דיור ואף יותר, מקריית מוצקין 1,000־ ל 250 בין שבצפון ועד לאזור רחובות וירושלים כולל מרכז הארץ. הפרויקטים כוללים בנוסף גם מבני ציבור, תשתיות ושטחי מסחר. בין הפרויקטים המובילים ניתן לציין את מתחם דליה בבת ים, מתחם העלייה בבת גלים חיפה, מתחם הגפן בבית שמש, מתחם זלמן שניאור בנתניה, מתחם חנקין בחולון, מתחם בשכונת ורבר בפתח תקווה ועוד. שפיר מגורים נמנית כאמור על קבוצת שפיר, אחת מקבוצות ההנדסה והתשתיות הגדולות והמובילות ופועלת במגוון 1968 בישראל. הקבוצה הוקמה בשנת תחומים - תעשייה, תשתיות, זכיינות, ייזום נדל"ן למגורים והתחדשות עירונית. שפיר היא יצרנית מובילה של חומרי גלם לענף הבנייה ומחזיקה במפעלי בטון, מפעלי אספלט ובמחצבות ברחבי ישראל. שפיר פועלת בתחום הייזום והביצוע של פרויקטים רחבי היקף בתחומי התשתיות כגון: כבישים, גשרים ומנהרות, הקמת מבנים ציבוריים וחניונים. במהלך שנות קיומה השלימה קבוצת שפיר עשרות פרויקטיםתוך שימוש בטכנולוגיותמהמתקדמות בעולם בתחומי ההנדסה והתשתיות לצד גיוון והרחבת תחומי פעילותה בהתאמה לעולם דינאמי בעל דרישות  מתפתחות. הכתבה בשיתוף חברת שפיר

בלבד - זמן שיא שלא היה כמותו בישראל. שפיר בנתה מ"ר שטחי מסחר, שני בתי ספר, שלושה 5,800 , יח"ד 1,540 14 גני ילדים, מעון יום, מתנ"ס, אולם ספורט משולב ו־ גינות ציבוריות שכל אחת מהן מעוצבת ומאובזרת לפי קונספטשונה וייחודי. שטחהפיתוח והבנייהשלהפרויקט 1.2 דונם, והיקפו הכספי עומד על 168 עצום ונפרס על פני מיליארד שקל. טלי כהן, סמנכ"ליתהשיווקבחברתשפירמגורים, מציינת כי "בתחום יזמות הנדל"ן, שפיר מגורים בנתה ובונה אלפי יחידות דיור בעשרות פרויקטים באזורי ביקוש חמים, המשלבים מכירה לשוק החופשי וכן מחיר למשתכן". כך, למשל, זכתה לאחרונה שפיר מגורים במכרז של רשות יח"ד בבנייה רוויה עם 486 מקרקעי ישראל (רמ"י) לבניית . מתוך סך כל בשכונת תלמים בבאר יעקב חזית מסחרית 243 יח"ד ישווקו במסגרת "מחיר מופחת" ו־ 243 הדירות, יח"ד בשוק החופשי. לאורההצלחהשלשפיר בהקמתשכונת "בצוותא" במודל "תכנן ובנה", פרסמה המדינה מכרזים נוספים בשיטה זו. חברת שפיר נכנסה לאחרונה לשותפות עם חברת "נתיב שכונת מגורים שלמה בבית שמש פיתוח" לתכנון ובניית יחידות דיור חדשות לצד מוסדות ציבור, 1,036 שתכלול תשתיות, מרכזי תעסוקה, גני ילדים ובתי כנסת - במתחם בעיר. 5 ד' "רק חברה גדולה ואיתנה כמו שפיר, שיש לה יכולות ביצועיות ומקצועיות, איתנות פיננסית וניסיון עשיר בענף

קבוצת שפיר, אחת מחמש חברות התשתיות הגדולות והמובילות בישראל, כוללת בין שאר תחומי פעילותה גם את חברת "שפיר מגורים" המובילה את תחום ייזום הנדל"ן בקבוצה, והיא בין החברות המובילות בתחומה בישראל. זה שנים רבות פועלת החברה בתחום הייזום והנדל"ן למגורים לרבות התחדשות עירונית ולאחרונה אף סיימה פרויקט ענק של הקמת "בצוותא", שכונת מגורים שלמה בעיר חריש, פרויקט ראשון מסוגו בישראל אשר נבנה בשיטת תכנן ובנה. בין הפרויקטים האחרונים של החברה ניתן למצוא זהו את פרויקט "נופי שפיר" בשכונת נופים במודיעין. הפרויקט השלישי של שפיר בעיר, לאחר שכבר השלימה פרויקטים בשכונת קייזר ובשכונת בוכמן. פרויקט "נופי קומות כל אחד, ובסך 14 שפיר" כולל חמישה מגדלים בני יחידות דיור. 228 הכל , הפרויקט השני של החברה שפיר ראש העין בפרויקט 256 בראש העין, בונה החברה ארבעה בניינים ובהם יחידות דיור בשכונת פסגות אפק היוקרתית, שבמרכזם שטח ציבורי עם גינה מוריקה ולמרגלותיהם "שפיר סנטר" – מרכז מסחרי פתוח ומרווח, ובו מגוון חנויות, מסעדות ועוד. בימים אלו החלה החברה בבניית פרויקט היוקרה " בשכונת נווה רבין שבאור יהודה, שהוא 2 "אוריון הפרויקט השני של שפיר מגורים בשכונה. פרויקט זה קומות כל אחד. 16 כולל שלושה מגדלים בני אלו רק חלק משלל הפרויקטים שהחברה אחראית על הקמתם בשנים האחרונות, כאשר גולת הכותרת היא שנבנתה שכונת "בצוותא" בחריש, בנייתה והקמתה של - לראשונה בישראל - במודל "תכנן ובנה". לפי מודל זה, יזם אחד אחראי על בנייתה של כל השכונה כולל מבני מגורים, מבני ציבור, תשתיות, אזורי מסחר, מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים ועוד. חודשים - ואף 40 שפיר התחייבה לתכנון, ובנייה בתוך חודשים 36 הצליחה להקדים את המסירה והאכלוס ל־

- אור יהודה 2 פרויקט אוריון