ידיעות הנדל"ן 23.9.22

בונים ביחד

". על השאלה למה לרכוש חברה ולא 60 מעל להקים פעילות שכזו בתוך רוטשטיין, עונה בן חיים כי, "על מנת לפעול בתל אביב צריך התמחות ספציפית, מאחר שלעיר קיימים נהלים משלה, למשל בנושא רישוי (תוכנית הרבעים). ברגע שאתה צובר ניסיון בתחומים האלה, זה מקצר טווחים לכל פרויקט. זה נכון גם מבחינת קהל הקונים - כשאתה מתמחה במקום מסוים, זה מקצר תהליכים גם מול הרוכשים". "לטובת כל הצדדים" כאמור, בהתחדשות עירונית שיתופי הפעולה נובעים לעיתים גם מאופי הקידום המורכב של הפרויקט, ולפעמים חברות שפועלות במתחם דומה בגיבוש הסכמת הדיירים, מו ־ צאות לנכון בסופו של דבר גם לאחד כוחות. דוגמה לכך ניתן למצוא בעיר כפר סבא, במתחם סוקולוב, שבו קידמה חברת ינוב פרויקט התחדשות עירונית זמן רב. מדובר במתחם שנמצא בין הרחובות הגולן לחר ־ מון, ולצד ינוב פעלה באותו מתחם בדיוק גם חברת אשדר. לפני כשנתיים החליטו החברות לאחד כוחות וזאת על־פי היזמים: "לטובת כל הצדדים, במטרה לזרז את הפרויקט ול ־ סייע לדיירי המתחם לזכות בדירות חדשות". ינוב ואשדר חתמו על הסכם שותפות לקידום תוכנית התחדשות מתחמית, הכוללת מבני מגורים, מבנה מגורים מעורב תעסוקה ומ ־ בנה ציבור משולבי מסחר, תעסוקה, מגורים מ”ר 2,500־ ושטח ציבורי פתוח. מדובר בכ מ”ר 2,500־ שטחי מסחר בקומת הקרקע, וכ יחידות 90 שטחי תעסוקה, תוך תוספת של יחידות דיור קיימות, סך הכול: 44 דיור ל־ יחידות דיור. שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ינוב, 137 מסביר: "במצב השוק הנוכחי ומצוקת הקר ־ קעות וכן ריבוי יזמים שפעילים בתחום, אין מנוס אלא לקדם שותפויות, בטח כשמדובר באותו המתחם. זאת כדי למנוע סחבת ארוכת שנים, שרק מתישה את הדיירים. ידוע שקי ־ דום פרויקטים של פינוי־בינוי נמשכים ביש ־ ראל שנים רבות, אי לכך כשחוברות יחד שתי חברות ותיקות, עתירות ניסיון ובעלות אית ־ נות כלכלית, זה מסייע לקדם את הפרויקט משמעותית, אם זה ביכולת להגיע מהר יותר לרוב הדרוש כדי לצאת לדרך עם תכנון המ ־ תחם, או בשלבים המאוחרים יותר, מול וע ־ דות התכנון וכו'. החיבור שלנו עם אשדר היה לכולנו, כולל הדיירים, WIN-WIN בגדר ואפשר לנו לקדם מהר יותר את הפרויקט מול הרשות המקומית. לראיה, לאחרונה התוכנית אושרה בוועדה המחוזית". עוד חברה גדולה שהחליטה על שיתוף פעו ־ לה בתחום ההתחדשות העירונית היא אזו ־ רים. החברה יצרה שיתוף פעולה ממוקד בעיר נתניה עם החברה להתחדשות נתניה. שיתוף , כשההתחדשות 2016 פעולה זה החל ב־ העירונית בעיר הייתה עוד בחיתוליה. "עם הפיכתה של נתניה לעיר המאפשרת קידום

הנכסים או בפתרונות תכנוניים שהמנגנון שלנו יודע לייצר, מתוך ראייה רחבה יותר, המבוססת על ניסיון רב שנים הן מהפן הח ־ ברתי והן מהפן התכנוני והביצועי. במקרים כאלה אנחנו נהנים משותפות בפרויקט שלא צריך 'להתניע' אותו, והוא כבר אחרי השל ־ בים הראשוניים, ואילו היזם השותף מקבל תמיכה של מנגנון משומן ומנוסה ואנשי מקצוע, שאין לו יכולת לגייס לבדו. כך ניתן להעביר פרויקטים מעל מכשולים שעוצרים אותם. כמובן, לא הכול מושלם, אנחנו צרי ־ כים תמיד לבחון היטב את שיתופי הפעולה האלה, כי בפרויקט משותף השליטה היא לא כולה שלנו, ובתור חברה עם מוניטין מעולה, לא נרצה שהוא יוכתם בגלל בעיות שנעוצות בהתנהלות של יזם אחר". לא רק בפרויקטים למגורים לפני כשנה חתמו חברות קרדן ישראל וגבע נדל"ן על הסכם שיתוף פעולה להקמת זרוע פעילות חדשה בתחום הנדל"ן הלוגיסטי. הפ ־ עילות המשותפת תמקד את פעילותה בת ־ חומי הלוגיסטיקה (מבנים לוגיסטיים, בנייני רמפה, מחסנים אוטומטיים וחוות שרתים). במסגרת שיתוף הפעולה יש חלוקה ברורה בין החברות - קרדן אחראית למימון הפעי ־ לות ותחזיק בפרויקטים השונים בשיעורים . גבע נדל"ן אחראית 67% ל־ 58% שנעים בין לאיתור, ייזום, השבחה וניהול הפרויקטים. מדובר שוב באינטרסים משותפים של שתי חברות, כאשר כל אחת מביאה איתה ניסיון בתחומה כדי ליצור פעילות חדשה, כמו שמ ־ ספרים ערן לב וגלעד רוזה, שותפים בקרדן גבע: "השותפות מניבה ערך מוסף לשתי הח ־ ברות, כאשר כל אחד מביא תחום מומחיות ומשלים את האחר. האופי של השותפות הוא היברידי פעמיים. פעם אחת אנחנו יודעים להיכנס לעסקאות משמעותיות שמצריכות הון רב, ומצד שני אנחנו עם 'רגליים על הק ־ רקע', כלומר יודעים לנהל, להשביח ולקדם את העסקה מהפן התכנוני, השיווקי והרי ־ שויי. פעם שנייה אנחנו יודעים לעבוד עם גופים גדולים, חברות ציבוריות, מוסדיים, מ"ר 200 ומצד שני לפנות לאדם שזקוק ל־ משרד או מחסן. היצירתיות שההיברידות הזו מביאה איתה לעסקאות, מייצרת ערך אדיר בשוק שבו המשאב הבסיסי - קרקע - יקר ומתייקר בכל יום".

View Point הדמיה:

בשכונת נחלת יצחק תל אביב east&tlv פרויקט

של פרויקטי פינוי־בינוי בהיקפים גדולים – שיתוף הפעולה התעצם", מספרים באזורים, "וכעת, לאור הסכם שנחתם בין החברות, הן מקדמות יחד פרויקטים רחבי היקף, שבמ ־ סגרתם יובילו התחדשות עירונית בנתניה י � יח 2,000 במספר מתחמים שבהם ייבנו כ ־ דות דיור חדשות". באזורים מסבירים את ההחלטה לשיתוף הפעולה המוקדם: "השילוב

י � יח 56 דיור), מתחם ההסתדרות (הריסה של ), מתחם הרב קוק 215 דות דיור ובנייה של ) 126 יחידות דיור ובנייה של 36 (הריסה של יחידות דיור 70 וכן מתחם גרוקר (הריסה של .) 280 ובנייה של "לבחון היטב את שיתופי הפעולה" מנכ''ל בוני התיכון התחדשות עירונית רן מלאך מתייחס אף הוא לשיתופי הפעולה בין יזמי נדל''ן בתחום ההתחדשות העירונית ומסביר, שלא תמיד מדובר במהלך מתאים: "לרוב אנחנו כיזם גדול אוהבים לעשות את הפרויקטים שלנו בעצמנו מהתחלה ועד הסוף. לעיתים רחוקות, לאחר בחינה מעמיקה, אנחנו מזהים הזדמנות לשיתוף WIN-WIN פעולה עם יזם אחר שתוביל ל־- . כלומר שהמעורבות שלנו תיטיב עם WIN כל המעורבים. תיצור ערך עבורנו ותעזור לקדם פרויקט לטובת בעלי הנכסים, העיר והחברה. פעמים רבות מיזמי התחדשות עי ־ רונית הם הרבה יותר מסובכים ממה שנראה. במקרים מסוימים הסיבות לפרויקט מקרטע אינן בנות שינוי: נניח, אם היזם לא עשה

צחי סופרין: "בשותפות בין יזם מוכר ומומחה לחברה שהיתרון שלה הוא החיבור והתקשורת עם הדיירים, כל אחד תורם את היתרונות שלו להצלחת הפרויקט"

שנה, המוניטין והחוסן 60 בין ניסיון של כ־ הכלכלי של חברת אזורים, לצד ההבנה המ ־ עמיקה של החברה להתחדשות נתניה את תושבי העיר ואופי הממשק אל מול הרשויות בה – מאפשר קידום מהלכים בצורה מהירה, בטוחה ומקצועית. שיתוף הפעולה מאפשר לשמור על הצביון ואופי השכונות והמתחמים השונים, תוך מתן ערך מוסף בהיבט של הת ־ חדשות ואיכות חיים וכן בהיבטים חברתיים וקהילתיים". פעילות החברות כוללת בין ו � סוקולוב, שהיה הסנ N היתר את פרויקט נית הראשונה של שיתוף הפעולה וכבר נמצא בתהליכי הקמה, לאחר קבלת היתר ולאחר יחידות דיור במהלך חודש מאי 62 הריסה של האחרון. בפרויקט יוקמו שלושה מגדלים עם מ"ר של מסחר לאורך 700 יחידות דיור, 264 הרחובות ויצמן-סוקולוב-בארי. פרויקט בארי N נוסף שכבר נמצא כעת בשיווק, הוא במתחם ויצמן-בארי, אף הוא בצפון נתניה, בנייני שיכון בני 6 וצפוי לכלול הריסה של 3 דירות לטובת הקמה של 72 קומות עם 3 דירות. 292 קומות עם 24-25 מגדלים בני הפרויקט צפוי לצאת לפועל בחודשים הקרו ־ בים. פרויקטים נוספים שמקדמת השותפות כוללים את מתחם אחווה ברחובות זומרש ־ 272 טיין-יהושוע טהון (שבמסגרתו ייהרסו יחידות 1,000־ יחידות דיור וייבנו במקומן כ

רמי בסירטמן: "בעלי הבתים סומכים יותר על יזם שהם מכירים באופן אישי או קיבלו עליו המלצות מאחרים. הסוגיה הזאת עולה כל פעם מחדש"

בדיקות מספקות לגבי ההיתכנות הכלכלית, או שיש פערים גדולים מדי בין התוכניות של הפרויקט לתכנון העירוני באזור. לאלה מן הסתם אין לנו רצון להיכנס. אבל יש גם פרויקטים, שבהם יזם מנוסה וחזק יכול לע ־ שות את ההבדל. למשל כשיש בעיות בצירים מרכזיים, כמו: השלמת חתימות הדיירים או העברת התוכניות מול הרשויות הרלוונטיות בערים ובמוסדות התכנון. בשלבים האלה אנחנו יודעים להביא לידי ביטוי עוצמה שאין לכל יזם. בין שמדובר בקשר מול בעלי

בחברה המשותפת מספרים, כי הפרויקט הראשון במסגרת שיתוף הפעולה הוא רכי ־ שת מחצית מהזכויות בקרקע בשוהם במטרה אלף מ"ר. השטח 70 להקים מרכז לוגיסטי של 90 דונם נרכש בתמורה ל־ 27.4 בגודל של מיליון שקל, ובימים אלה מוקם בו פרויקט לוגיסטי עם שימושים מעורבים, שיכלול חוות שרתים, מחסן קירור אוטומטי ומבנה רמפה. בניית הפרויקט צפויה להתחיל בת ־ עם קבלת היתר בנייה, והיקף 2022 חילת  מיליון שקל. 900 ההשקעה בו מוערך ב־

- יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 124