ידיעות הנדל"ן 23.9.22

100־ יחידות דיור וכ 2,000־ בשלב ראשון כ אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה". "החלטה אסטרטגית של החברה" חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן הפועלת בשיתוף פעולה עם מספר חברות לאורך שנים, מסביר את היתרונות והסיבות למהלך כזה: "צמח המרמן פועלת בשיתופי פעולה עם חברות מובילות בשוק הנדל"ן הישראלי מתוךאסטרטגיה. הרציונלבשיטת פעולה זו הוא פיזור וחלוקת סיכונים, ובא ־ מצעות כך להוציא לפועל יותר פרויקטים ביותר ערים בפריסה ארצית מאשר היינו עושים באופן עצמי בלבד. באמצעות השות ־ פויות יכולנו להרחיב משמעותית את הפו ־ רטפוליו ואת הפריסה הגיאוגרפית, ולייצר מוצר טוב יותר בהשקעה ובאיכות גבוהות יותר. פרויקטים יכולים להיקלע למשברים 2008 מסיבות כאלה ואחרות - ראינו בשנת עם 2011־ ששוק היוקרה קפא לחלוטין, ב המחאה החברתית שיווק הדירות למעמד הביניים קפא – זה יכול לקרות, ולכן אנו נערכים מראש ומפזרים סיכונים. יש לנו המון שיתופי פעולה, למשל עם חברת אלק ־ ישראל קנדה ICR טרה מגורים באכזיב, עם ברמת השרון, חברנו גם לחברת סרוגו לה ־ על גדות האגם THE LAKE קמת פרויקט והפארק הלאומי ברמת גן, בקריניצי החדשה עם אשדר ואזורים, במתחם דפנה בתל אביב עם חברת אזורים, ובעבר היו לנו שותפויות עם אפריקה ישראל, דניה סיבוס ועוד, לצד שותפויות עם גורמים פרטיים". צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, סבור שלשיתופי פעולה בין יזמים יש היבטים חיוביים לא מבוטלים: "משיתוף פעולה בין שתי חברות נדל"ן לביצוע עסקה או לקידום פרויקט יכולים לצמוח בעיקר יתרונות. הבסיס העסקי מביא בדרך כלל 'לשולחן' את הית ־ רונות והאיכויות של כל אחד מהשותפים. למשל שותפות בין יזם מוכר ומומחה בהק ־ מת פרויקטים למגורים בהתחדשות עירונית ובין חברה שיתרונה הוא החיבור והתקשורת עם הדיירים. כל אחד מביא את היתרונות שלו, שמסייעים בהצלחת הפרויקט המורכב מלכתחילה בשל שלל הגורמים המעורבים בו". סופרין מעניק שתי דוגמאות לשיתוף פעולה של החברה נכון להיום בקנה מידה משמעותי: "לקבוצת סופרין יש מספר פרויקטים בולטים שאנו מבצעים עם שות ־ פים. כך למשל, אנו בונים ומשווקים בימים בשכונת EAST&TLV אלה את פרויקט נחלת יצחק בתל אביב בשותפות עם ריבוע ל � נדל"ן ובו GF כחול נדל"ן, קבוצת ויס, טהאופ השקעות. כל אחת מהחברות מביאה את יתרונותיה היחסיים לקידום וביצוע הפ ־ רויקט המורכב, הכולל שימושים מעורבים של תעסוקה, מגורים ומסחר בשני מגדלים קומות, כאשר נכון להיום מגדל 33 ו־ 40 בני הראשון נמצא בשלב בניית השלד בקומה השנייה. פרויקט נוסף שמקדמת קבוצת סו ־ – פרויקט ONYX פרין עם שותף מוכר הוא בשימושים מעורבים של מסחר ומשרדים בצומת סביון, סמוך לקריית אונו. קבוצת

סופרין וקבוצת וייס חתמו בפרויקט זה על שיתוף פעולה עם חברת הביטוח מנורה". עו"ד נעמה שיף , שותפה במשרד עוה"ד שוב ושות', מחדדת כי שיתופי הפעולה בשנים האחרונות בין חברות הנדל"ן לא תמיד מת ־ רחשים בין חברה קטנה לגדולה: "יש היום חברות גדולות שכחלק מהאסטרטגיה שלהן לפיזור סיכונים, דוגלות ביציאה לפרויקטים משותפים עם חברות גדולות אחרות, כאשר כל חברה מביאה את היתרון היחסי שלה. כיום ניתן לראותשיתופי פעולה בפרויקטים בין יזמיות גדולות, כאשר לעיתים החיבור נוצר מזכייה במכרזים סמוכים או בעלות

ובלתי אמצעי עם מי שיוביל את הפרויקט בבניין שלהם. ההתנהלות מול בעלי הקרקע הופכת את כל ההתנהלות בפרויקט למשהו שמצריך מומחיות וניסיון ייחודיים, דבר שהוא נדיר בתחום ההתחדשות העירונית". דוגמה נוספת אפשר למצוא במקרה של חברת רוטשטיין, חברה ותיקה שהחליטה ללכת על אסטרטגיה אחרת ולשתף פעולה עם חברות המתמקדות בהתחדשות עירו ־ נית באזורים גיאוגרפיים שונים. "אם בעבר חברות קטנות שלטו במגזר ההתחדשות העירונית, היום חברות הנדל"ן הגדולות הן שחקניות משמעותיות בתחום, זאת כתוצאה

ל'מחוזרות' על ידי אותן חברות גדולות, שההון הזמין שלהן כאמור משמעותי יותר". רוטשטיין היא חברת בנייה ותיקה, הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית זה כעשור. כיום בונה החברה עשרות פרויקטים של (המהווים כשליש 38 פינוי־בינוי ותמ"א מפעילותה). בתל אביב פועלת החברה באמצעות החברה־הבת, אנשי העיר, שבה 55%־ מחזיקה רוטשטיין (החברה מחזיקה ב מהון מניותיה). בירושלים הקימה רוטש ־ טיין מיזם משותף עם חברה טרה, וביחד הן פועלות בתחום ההתחדשות העירונית. בן חיים מסביר את משמעות ההחלטה לשי ־ תופי פעולה שונים במקומות שונים בארץ: "אנשי העיר זו חברה שהוקמה על ידי רון חן לפני כעשור. אנו רכשנו את השליטה בחב ־ רה לפני כארבע שנים. אנשי העיר פעילה בתל אביב בעשרות פרויקטים וכיום בונה פרויקטים במקביל". לדבריו, הרצון 10 מעל להתחבר היה משותף לשני הצדדים בעיקר בשל ערכים משותפים. "אנשי העיר הת ־ פתחה בקצב מהיר ביותר והגידול במספר הפרויקטים שבבנייה הצריך הזרמת הון וכן בניית תשתית חזקה יותר בחברה. אנו ראינו בהם מכונה משומנת שעוד ניתן לטייב, לכן רכשנו כמחצית מהון המניותשל אנשי העיר וטיפלנו במשותף בקליטת כוח אדם מקצו ־ עי, כגון סמנכ"ל הנדסה, סמנכ"ל שיווק וכו', וביצירת תשתית מתאימה של מערך הכספים, עבודה מול בנקים וכו', דבר שא ־ פשר לאנשי העיר לעלות מדרגה מבחינת הגדלת בסיס הפעילות ומעבר לפרויקטים משמעותיים יותר בתחום הפינוי־בינוי. כך - לפני כארבע שנים היו לאנשי העיר שב ־ עה-שמונה פרויקטים, וכיום הם מקדמים

ליאת דנינו: "אם לפני מספר שנים מגמת שיתופי הפעולה בשוק הנדל"ן הייתה בחיתוליה, בשנים הקרובות נראה יותר ויותר ממנה"

על קרקעות סמוכות או כניסה כשותפים בקרקע קיימת. מבחינת החברות, גם אם הן גדולות ואין להן בעיה לקבל מימון לפ ־ רויקט, מדובר בפיזור סיכונים, ובאמצעות השותפויות הן מעורבות ביותר פרויקטים במקביל. במצב כזה אם פרויקט אחד מתע ־ כב מבחינה בירוקרטית או נתקל בביקושים נמוכים יותר, אז יש מספר פרויקטים אחרים פעילים, זה יעיל בעיקר בתקופה של חוסר ודאות. מבחינת הרוכשים מדובר ב'כפל' ביטחון, כי הם נקשרים עם שתי חברות גדו ־ לות". במקביל מסמנת עו"ד שיף גם חיסרון אפשרי: "שלא ייצא מצב שבו לרוכשים אין כתובת ברורה לפנייה, ולכן מומלץ לסכם מראש על חלוקת האחריות בין החברות, ושתהיה כתובת ברורה במקרה של בעיות". שת"פ גם בהתחדשות עירונית לצד פרויקטים יזמיים רגילים, בשנים האחרונות ניתן לראות גם לא מעט שיתופי פעולה בין חברות גם בתחום ההתחדשות העירונית, אם כי השיקולים לכך לעיתים שונים. דוגמה ראשונה אפשר למצוא בחברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת, המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית. לפני כעשר שנים החלה שותפות בין ירדן גילן, מנכ"ל תנופה בעיר, לרם אדרת בפרויקטים של התחדשות עירונית. רמי בסירטמן, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת, מסביר את הב ־ סיס לשותפות: "חיפשנו איש מקצוע חזק בתחום ההתחדשות העירונית, שנוכל לח ־ בור אליו; מישהו שמכיר את העבודה ואת המורכבויות – הן מול הרשויות השונות והן מול הדיירים. בעלי הבתים סומכים יותר על יזם שהם מכירים באופן אישי או קיבלו עליו המלצות מאחרים. אני נמצא בהרבה מפג ־ שים עם בעלי בתים, והסוגיה הזאת עולה כל פעם מחדש – הצורך שלהם בקשר ישיר

ממחסור בקרקעות זמינות לבנייה ופנייה לפלח זה, וכן מהצורך בהזרמת הון עצמי מתאים על מנת לבנות היקפים משמעו ־ תיים בתחום ההתחדשות", מסביר אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין. "יחד עם זאת כל חברה פועלת בהתאם לאסטרטגיה אחרת שבאמצעותה היא נכנסה לתחום. החברות הקטנות, שלהן פעילות והתמחות בערים מסוימות כמו תל אביב וירושלים, פית ־ חו במשך השנים מומחיות וניסיון, והפכו

מבחן המימון: "יזמים בינוניים צריכים לקפוץ כיתה" "ענף ההתחדשות העירונית נמצא היום ב'שלב התבגרות'. בעוד הכניסה לענף מאות יזמים חדשים, חלקם הצליחו 38 תוכנית תמ"א לגדול ולהתפתח עם השוק וחלקם נשרו בדרך. כעת, כשהשוק הולך ומתמקד בהתחדשות של מתחמים שלמים ובפינוי־בינוי, אותם יזמים בינוניים צריכים 'לקפוץ כיתה'", מסביר ירון בלנק, יו"ר וסטה קפיטל, בית השקעות המתמחה בהשקעות, רכישות ומיזוגים של חברות התחדשות עירונית. "על מנת שיוכלו לעשות זאת, הם צריכים מכפיל כוח, גוף שיעזור להם מחד לצלוח את הקשיים הבירוקרטיים, הכלכליים והניהוליים בחברות הצומחות, ומאידך מישהו שיסייע להם להגדיל את ההון העצמי על מנת לממן פרויקטים שהבשילו. הנפקת מניות והנפקות אג"ח ירדו כרגע מסדר היום בשל המשבר בשוקי ההון, הבנקים מצמצמים את מתן האשראי לענף הנדל"ן בשל מגבלות בנק ישראל, ולכן הפתרון טמון במיזוגים או בשותפויות עם חברות גדולות ובשיתופי פעולה עם גופים מוסדיים". איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון ובליווי פרויקטים למגורים, מוסיפה: "תחום ההתחדשות העירונית טומן בחובו שיתופי פעולה רבים בין חברות נדל"ן גדולות לקטנות, וזאת מפני שפרויקטי נקודתיים. 38 פינוי־בינוי דורשים גב כלכלי גדול יותר משדרשו פרויקטי תמ"א אנחנו מלווים עשרות חברות נדל"ן יזמיות שפעילותן גדלה עקב הרחבת הפעילות, אך לצד היתרונות הברורים, הצמיחה יוצרת אצלן כאבי גדילה, היות שההיקפים הכספיים של הפרויקטים גדלים בהרבה וגם ההתמשכות שלהם. במקרים כאלה נוצרים שיתופי פעולה בין החברות הגדולות והקטנות ושתיהן מסתייעות בין היתר במימון חוץ בנקאי לפרויקטים מחברות כמונו".

123 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22