ידיעות הנדל"ן 23.9.22

שוק המשכנתאות

מי שנטל משכנתה לדיור, יודע עד כמה קשה להבין מומחי התחום מנתחים את • ולהתמצא בפרטיה הרפורמה החדשה של בנק ישראל, שנועדה לאפשר ללווים להשוות בין המסלולים ובין הצעות הבנקים • גד ליאור השונים, ולקבל את ההחלטה הטובה עבורם

זאת עומדת להיות העסקה הגדולה ביותר שאדם יעשה בחייו וגם ההתחייבות הג ו דולה של משפחה בישראל – נטילה של הלוואת מש ו

פשר ללווי המשכנתאות לפחות להשוות בין מסלולים ולהצליח להשוות גם בין תנאי ההלוואות בבנקים השונים. האזרח הממוצע לא מבין יותר מדי בתחום הכלכלי. שני המ ו פרנסים במשפחה ממוצעת יודעים כמה כסף יש להם בבנק, כמה הם משתכרים ואולי גם מהו היקף הוצאותיהם החודשיות. מחקרים גילו, כי לרוב הישראלים אין כלל מושג מהי ריבית קבועה, משתנה, צמודה ועוד מושגים הנלמדים לרוב בשיעורי הכלכלה. העניין מסתבך עוד יותר, כאשר נוטל ההלוואה נדרש להחליט איזה שיעור ממנה יהיה ברי ו בית קבועה לא צמודה, בריבית קבועה צמו ו דה או בריבית משתנה. ואין כלל ספק שלרוב הלווים אין מושג מהי ריבית הפריים ובאיזה שיעור מותר להם ליטול ריבית כזאת בתוך הלוואת המשכנתה. עוד עניין שהלווה צריך לבחון הוא הגבלת סכום המינוף שבהלוואה והיחס של ההחזר להכנסת המשפחה. בנק ישראל, למשל, ממליץ שההחזר לא יעלה על שליש מהכנסת הלווים. רבים לא עומ ו דים בכך, ועקב האינפלציה הגבוהה והעלייה בריבית ובמקביל אי עליית משכורתם והכ ו נסותיהם האחרות בעת האחרונה - ההחזר מגיע גם למחצית ההכנסה ויותר. שלושה מסלולים קבועים ברפורמה החדשה מנסה בנק ישראל לפשט את ריבוי המשתנים. בתוך כך נקבעו שלושה מסלולים עם תנאים קבו ו עים, שעל בסיסם יידרשו הבנקים לה ו ציע ללקוחות את נוסח והרכב ההלוואה. ההבדל בין המסלולים הוא בעיקר ברמות הסיכון ובעיקר הסיכון שההחזר החודשי ילך ויגדל בשנות החזרי החוב. המסלול הראשון הוא כאשר ההל ו ריבית קבועה 00% וואה ניתנת ב־ לא צמודה. אין כאן למעשה שום רמת סיכון. המסלול השני קובע ו � מההלוואה קבועה לא צמ 33.3 % 33.3%־ צמודה משתנה ו 33.3ֵ דה, % צמודה לריבית הפריים (שהיא אחוז וחצי מעל ריבית בנק ישראל). רמת הסיכון כאן נחשבת לבינונית, וב ו עידן הנוכחי של העלאות הריבית הרצופות על ידי בנק ישראל, היינו אומרים אף שרמת הסיכון גבוהה יותר מאשר בימים רגועים. י � ר 50% המסלול השלישי הוא עם מ � בהצ 50% בית קבועה לא צמודה ו ו דה לריבית הפריים. רמת הסיכון כאן נחשבת לגבוהה ביותר. כמו כן באפשרות הלקוח לקבוע את התמהיל בעצמו. רמת הסיכון כאן עלולה להיות גבוהה מאוד או נמוכה למדי, תלוי בפרטים השונים. "תעמוד למבחן המציאות" "הרפורמה בשוק המשכנתאות מעידה על

כנתה. היות שלאזרח הממוצע חסר סכום הכסף הגבוה הדרוש לקניית דירה, בעיקר לא את הראשונה בחייו, אין לו בעצם ברי ו רה, אלא ליטול הלוואה, והיא תהיה ברוב המקרים גם הגדולה ביותר בחייו בהיקף של מאות אלפי שקלים ופעמים רבות גם יותר ממיליון שקל. ו � שנה צריך לעבוד בישראל בשכר בר 155 טו, על־פי הנתונים היבשים, רק כדי לקנות דירה. אך בעצם מדובר בהרבה יותר שנים, כי הנטו שישמש לתשלומי המשכנתה יהיה גדול הרבה יותר: הרי משפחה חייבת לשלם גם חשבונות חשמל, מים וארנונה, לקנות מזון ובגדים ולחיות. לכן חלק מהלוואות שנות עבודה, 40 וגם 30 הדיור שוות בעצם ורבים מחזירים את המשכנתה שנטלו במשך רוב ימי חייהם הבוגרים. הבעיה גדולה שבעתיים, שכן מי שנוטל הלוואת דיור בהיקף כה גבוה, עלול לשלם אף יותר, אם חלילה יטעה בתמהיל הריביות שיושתו על המשכנתה שנטל. וכאן בעצם טמון מוקש גדול: ייתכן ששתי משפחות יטלו משכנתה זהה לאותו פרק זמן – אך אלף שקל יותר בהחזר 50 אחת מהן תשלם החוב, כיוון שמסלולי הריבית שבחרו, היו גרועים מאלה של המשפחה האחרת. כדי לנסות ולטפל בבעיה בנק ישראל נכנס לתמונה ומבקש לסייע לנוטלי הלוואות המשכנתה. זאת במטרה למנוע טעויות וכדי שיוכלו לבחור בעצמם את המסלולים הנוחים להם. נעצור רגע ונדגיש – כי גם כעת כדאי להתייעץ עם המומחים. עיקרי הרפורמה

חשבון

חשיבה בכיוון נכון, ואנחנו, הקבלנים והיז ו מים, בעד הגברת השקיפות והקלה בכל דרך אפשרית על לקוחותנו, רוכשי הדי ו רות", כך נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו. "אולם", ממשיך סרוגו, "נראה, כי ברמה האופרטיבית הרפורמה הזו לא תאפשר באמת לנוטלי משכנתה לגדר את הסיכונים שלהם בשל מורכבות הנושא. בעניין זה ישנו כלי שמקובל מאוד במדינות המערב להקלה על נוטלי משכנ ו תאות, ההכרה של המדינה במס על ריבית המשכנתאות. אם כלי זה יונהג בישראל, הוא יאפשר לחסוך בין מאות לאלפי שקלים בחודש לכל בית אב שנטל משכנתה. אם המדינה מבקשת להקל על רוכשי הדירות, הטיפול בשוק המשכנתאות יכול להיות משלים, אבל היא לא יכולה לחמוק מטיפול בבסיס הבעיה בשוק הדיור - ההיצע הנמוך של דירות לאורך שנים ארוכות". ברוך פיירשטיין, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, התייחס אף הוא לסו ו גיה: "הרפורמה של בנק ישראל הושקה בקול רעש גדול ואמורה לענות לבעיית התחרות והשקיפות בשוק המשכנתאות, שעליה התריעה רשות התחרות. כעת, עם כניסתה לתוקף, הרפורמה תעמוד למבחן המציאות - האם היא אכן תייצר תחרות,

ובעיקר האם תאפשר את ההשוואה הנדר ו שת בין הבנקים, או שמדובר בעודף מידע שרק יבלבל את הלקוחות". עוד לדבריו, כאשר קיימת יכולת החזר גבוהה יותר שתואמת להחזר בריבית הקבועה, ייתכן שכדאי לשקול ריבית משתנה בתקופה קצרה יותר. כמובן, ככל שהתקופה תקוצר, "העלות הממשית" תהיה פחותה וכדאית יותר. ייתכן שהריבית הקבועה קיבלה את התוצאה המשתלמת ביותר מבחינת "עלות ממשית", אולם היא אינה לוקחת בחשבון "עמלת פירעון מוקדם", שהיא נתון משמעותי בעת החזרת המשכנתה. כיום בשוק של ריביות יקרות יש לכך משמעות רבה, כיוון שהעמלה הזאת יכו ו לה להיות חסם משמעותי במחזור עתידי, אם וכאשר הריבית בשוק תוזל. מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מציין כי גובה משכנתה ממוצעת הוא כמיליון שקל, ולכל עשירית האחוז יש משמעות רחבה על כלכלת המשפחה. כ � מה 35%-30% "מדובר בהוצאה של כ ו נסות משק הבית. כחצי מרוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות לא יודעים להשוות נכון, ולכן משלמים עשרות ומאות אלפי שקלים מיותרים. בתקופה של עליית מחירים, שצפויה להמשיך את המגמה

בסוף חודש אוגוסט האחרון נכנסה רפורמה חדשה לתוקף – רפורמת המסלולים במשכנתאות. בתחום המשכנתה לא התקיימה בעשרות השנים האחרונות תחרות של ממש, והאזרח המ ו בולבל פנה פעמים רבות לבנק שבו הוא מנהל את חשבונותיו, ושם נטל את הלוואת המשכ ו נתה, זאת אף שבבנק סמוך היה יכול כנראה לבחור במסלול זול יותר.

ראול סרוגו

מאיר וידר

מלבד היותה הלוואת ענק, משכנתה היא גם פעולה מסובכת, המחייבת קבלת החלטות גורליות: לכמה כסף זקוק רוכש הדירה, לאיזו תקופה כדאי שיפרוס את ההחזרים, ובעיקר מה יהיו מסלולי ההלוואה. המור ו כבות הזאת פועלת תמיד לטובת הבנקים. בנק ישראל מבקש ברפורמה החדשה לא ו

- יום שישי, כ" ז באלול תשפ"ב 23.09.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 6