ידיעות הנדל"ן

בחודש יוני האחרון פורסמו תוצאות של מכרז בקרית גת. המיקום – שכונת כרמי גת, והמכרז כלל שני מגרשים.

, מחיר 2015 תוצאות אותו מכרז, שנסגר ב־ קרקע ליחידת דיור כולל פיתוח עמד אז אלף שקל בלבד במגרש אחד, 197.2 על כ־ אלף שקל לקרקע 219 ובמגרש אחר על כ־ ליחידת דיור כולל פיתוח. כלומר – בתוך שש שנים חל זינוק משמעותי במחיר הק ־ רקע. לא במרכז, בפריפריה. דוגמה בולטת אחרת, שמעידה שגם במרכז הארץ מחירי הקרקעות רועדים או בוערים, אפשר למ ־ צוא ברמת השרון, שם נסגרו מכרזי קרקע מיליון שקל לקרקע 2.3 ברמות שיא של כ־ ליחידת דיור. גם כאן המחירים היו גבוהים משמעותית מהשומה של רמ"י, וגם כאן המ ־ שמעות בפועל תהיה התייקרות משמעותית גם במחיר המכירה של הדירות. ואלו לא הדוגמאות היחידות. בחודשים האחרונים נסגרו לא מעט מכרזי קרקע, שאליהם ניגשו עשרות קבלנים ויזמים, וההצעות הסופיות, אלו שזכו בסופו של דבר במכרז, שברו שיאים. מחד זהו כסף שהולך לקופת המדינה, ולאחר שנת קורונה מדובר בתזרים חשוב לכיסוי הגירעון. אבל, וזה אבל גדול, הזינוק המשמעותי במחיר הקרקע מבסס רמה חדשה של שווי לקרקע באזורים הללו ומוביל למצב שמחירי הדירות ישברו שיאים חדשים. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בו ־ גין מציינת, כי על־פי בדיקה שערכה, ניתן לראות הבדל ברור ומשמעותי במחירי הק ־ רקע במכרזים בתקופה האחרונה: "מבדיקה מדגמית שערכתי לתוצאות מכרזי רמ"י ו � נמצא, כי מרבית ההצעות הז 2019 בשנת

יחידות דיור והשני 286 הראשון לבניית יחידות דיור. במגרש הראשון שומת 246 ל־ הקרקע שנקבעה על ידי רשות מקרקעי יש ־ מיליון שקל 57.6 ראל (רמ"י) עמדה על כ־ מיליון שקל. לכל מגרש 38.9 ובשני על כ־ הוגשו עשרות הצעות שונות ולבסוף ההצ ־ 95.6 עה הזוכה למגרש הראשון עמדה על כ־ מיליון שקל וההצעה הזוכה למגרש השני מיליון שקל. כן, לא מדובר 90.5 עמדה על כ־ בטעות, הקבלנים והיזמים שניגשו למכרזים, העניקו לקרקע שווי גבוה הרבה יותר מרמ"י עצמה. יחד עם דמי הפיתוח - סכום שאותו משלם כל זוכה בקרקע על מנת שהשכונה תפותח ותשתיות ייבנו - מגיעים למספר שהוא הבסיס לכל פרויקט נדל"ני – מחיר קרקע לדירה כולל פיתוח, סכום שממנו נגזר מאוחר יותר מחיר הדירה הסופי. ככל שהוא יהיה גבוה יותר, מחיר הדירה שתימכר לרוכש הקצה יהיה גבוה יותר. במגרש הרא ־ אלף שקל 500.3 שון בכרמי גת מדובר בכ־ לקרקע ליחידת דיור כולל דמי הפיתוח, אלף שקל לקרקע ליחידת 526.4 ובשני - כ־ דיור כולל דמי הפיתוח. המספר הזה כשלע ־ צמו לא אומר הרבה לרובכם, אבל מה תהיה התוצאה אם נשווה אותו לשווי קרקע ליחי ־ דת דיור כולל פיתוח במכרז שנסגר במקום לפני מספר שנים? בדקנו מכרז בסדר גודל דומה בשכונה עצמה. מתברר, שעל-פי

ולה"

עמדת מנהל רמ"י

"אני מעדיף שהמדינה תהיה זו שתרוויח ולא היזם הפרטי" העלייה במחירי הקרקע משתקפת בעיקר ממכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הסיבה לכך פשוטה – מדובר במכרזים פתוחים ובנתונים שקל להגיע אליהם ולנתח. בענףמדבריםעל כךשמחירי הקרקעותהפרטיותמאמיריםבה ־ תאם, אולם את אלו קשה יותר לאתר. וכך, ככל שמכרזי הקרקע של רמ"י סופגים אש, כך רמ"י עצמה סופגת אש מכל הגורמים שמכנים את הרשות, בין היתר, ספספרית קרקעות, שהאינטרס היחיד שלה הוא למקסם את המחיר על הקרקע. ברמ"י סבוריםאחרת. "אנחנו משווקיםאתקרקעותהמדינה ודואגים לתמורה נאותה", כך אומר מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט בהתייחסות לשלל הטענות שעולות כנגד הרשות. "הקרקע היא משאב ציבורי, ואם אני מוכר נכס של המדינה, גם קרקע, כולם היו רוצים שהמשאב הציבורי יקבל תמורה נכונה. הרי למה שמישהו פרטי ירוויח על משאב שהוא ציבורי? אם יש הנחות מוצדקות, שנקבעו בהחלטות מועצה, הטבות לפריפריה למשל, תוכניות דיור, הטבות לאנשי מילואים, זה הכול נכון ומוצדק ומאושר בדרך הנכונה". עוד מדגיש קוינט, כי: "צריך להבין שהתמורה מהקרקעות הולכת גם לכיסוי הגירעון, דבר חשוב בפני עצמו, אבל לצד זאתהכספים הללו הם אמצעי מימון משמעותי למהלכים אס ־ טרטגיים כמו פינוי קרקעות של בסיסי צבא למשל. התמורה על הקרקע בסופו של דבר מייצרת את הקרקע הזמינה הבאה ופעמים רבות גם את הפיתוח". קוינט מתייחס גם לעובדה שבתקופה האחרונה הכנסות רמ"י האמירו משיווקי הקר ־ קע ותולה זאת לא רק במחירים הגבוהים, אלא בהיקף שיווקים גדול יותר וגם בהפסקת שיווקים נרחבים במסגרת תוכניות דיור מופחתות. במקביל הוא חושף, כי ברמ"י עצמה בחנו ובוחנים דרכים נוספות לפרסוםמכרזים, ובדיקה רחבהשנעשתה, שוללתפתרון שר ־ ביםמצביעיםעליו כאפשרותלריסון מחירי הקרקעבמכרזים: "עשינו בדיקהמה יקרהאם נשנה את שיטת המכרז ולא המציע שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר יזכה אם כי מקום . זה הראה בצורה ברורה שזה לא מוביל להפחתה במחיר הדירות הסופי. השוק הוא 4 או 3 שוקחופשי וכך הואמתמחר אתהמוצר. להנמיך אתמחיר הקרקע בצורהמלאכותית – זה לא יעזור, ומי שירוויח בסוף יהיה הקבלן או היזם. אני מעדיףשהמדינהתהיה זו שתרוויח". לשאלה המתבקשת, מה לדעתו הפתרון למחירי הקרקעותהגואיםשמובילים גם למחירי דירות גבוהים, הוא משיב: "קודם כל תוכניות דיור ממשלתיות יסייעו לאוכלוסייתמחוסרי הדיור. שנית הפתרון האפשרי הוא רק הגדלת ההיצע. המרכז מוגבל, ההתחדשות העירו ־ נית עובדת לצערנו לאט, אז חייבים למתוח את אזורי הביקוש ולהגדיל ההיצע".

כיתוב תמונה

צילום: עמית שעל

21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21