ידיעות הנדל"ן

זינוק במחירים | משבר הקרקעות

תוכנית פעולה מגידור המחירים ועד הפחתת מס שבח במכירת קרקע פרטית

2015־ אלף שקל ב 392־ מ . קרקע בבאר יעקב 2021־ אלף ב 690־ ל

"הבעיות המרכזיות של הענף ברורות וידועות ועל הממשלה לפעול מיידית להקמת קבינט דיור שיפעל נמרצות להגדלת היצע הקרקעותהזמינות ובמיוחד אלו שבבעלותהמדינה", כך סבורה מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, ומוסיפה: "יש לקדם תוכניות פינוי- בינוי להגדלתמספר הדירות בערים, להפחית את הבירוקרטיה ולקצר עד שנה את משך הזמן למתן היתרים כך שלא יעלה על שנה. עוד מהלך חיוני הוא לתגבר את כוח האדם בוועדות התכנון ולתמרץ רשויות מקומיות שמקדמות תוכניות להקמת דירות בתחומן. רק בעזרת כוחות משולבים של הרגולטור, הרשויות והיזמים, נוכל לייצר פתרונותמעשיים". אמנון מרחב, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מתייחס אף הוא לפ - תרונות אפשריים: "רמ"י, שהיא מונופול הקרקע בשליטת המדינה, חייבת אלף יחידות דיור בשנה כדי לעמוד בקצב הביקושים. כמו 100 לשווק ב � מהתחלות ה 40% כן צריך להחזיר את הקרקעות הפרטיות שפעם היוו נייה, על ידי עידודבעלי הקרקעותלמכוראותן באמצעותהוראתשעהשל הפחתה במס שבח, למי שימכור בלי תנאים. פעולה שלישית היא הקלת בירוקרטיה ורגולציה לצד מעבר לרישוי עצמי, הנהוג במדינות מערביות רבות ועליו גם המליצה ועדה בין משרדית לפני שנתיים. התהליך יחתוך בשני שלישאתהבירוקרטיהשל הוצאתהיתרי בנייה, ובמקוםממוצעשל חודשים נגיע לכשישה חודשים עד הוצאת היתר. הדבר הרביעי היא 30 עידוד רשויות מקומיות לבנות למגורים על ידי תמרוץ ממשלתי ושינוי תחשיבי הארנונה. פתרון משלים וחשוב למצוקתהדיור הוא עידוד הבנייה להשכרה, ולשם כך יש לערוך תיקון בחוק לעידוד השקעות הון". אמיר הלר, משנה למנכ"לקבוצתאלמוג, מציין כי על הפתרון להיותמקיף: "מדובר בחולי מערכתי שנדרש לו טיפול כולל. הטיפול הממשלתי צריך להיות בכל 'שרשרת המזון' של הבנייה: החל בשלבי התכנון התב"עי שלו - קח שנים רבות, ובעיקר בתחום ההתחדשות העירונית שמספקת פתרו - נות למגורים באזורי ביקוש במרכזי ערים, עבור בשיווק קרקעות מסיבי הרבה יותר של רמ"י, וכלה בכל הליך הרישוי הבירוקרטי, שסובל ממחסור חמור של אנשי מקצוע ברשויות המקומיות ובגורמים מאשרים אחרים מחד, ומבירוקרטיה מיותרתשחייבים לפשט ולהקל מנגד". דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, בחנה את המכרזים האח - רונים שנסגרו ומאשרת, כי מחירים גבוהים ביחס לעבר. "גורם עיקרי הוא כמובן המונופול של רמ"י על הקרקע", כך עסיס, "גורם נוסף הוא שיטת השיווק של אותה הקרקע, הקובעת מחיר מינימום במקום מחיר מקסי - מום, והקרקעמשווקת לכל המרבה במחיר בדומה למכירותפומביות. לד - עתי, יש לקבוע מחיר מקסימום, והזכייה במכרז תהיה על־פי קריטריונים מקצועיים אובייקטיבים, שייבדקו בכל מכרז על ידי צוות נטול פניות. קרי - טריון חשובשיש להכניס בשיקולי הבחירה הוא גיוון החברותהזוכות. ככל שיותרחברותמסוגלותלהתחרותבמכרזיםהאלו, כךתהיהתחרותגםעל המחיר הסופי של הדירה, ומי שירוויח הם הרוכשים". אביב מנדיל, מהנדס ראשי בקבוצת הורביץ, סבור שהמצב בענף מסוכן ומציע פתרון משלו: "שוק הנדל"ן הופך לבועה, ובועה טבעה להתפוצץ. ההתחייבויות הפיננסיות שיילקחו על ידי הקבלנים או היזמים יהיו מעבר ליכולתהאמיתית. כמו כן קשיים במכירתהדירות בשל נסיקתהמחירים יג - רמו לקריסה של חברות, ואפקט הדומינו שייגרם מכך, יביא למשבר נדל"ני קשה. המפתחלבלימתהשוקהפרועשלמחירי הקרקעות נמצאבידי רמ"י והממשלה". הפתרון על פי מנדיל הוא למסגר את מחירי המקסימום של הקרקעות. "אחת מהדרכים לכך היא להשאיל את השיטה ממכרזי הביצוע של משרד הבינוי והשיכון, החלטה על גידור אחוזי הנחה ממחירי יחידה או מעלות ביצוע הפרויקט, על מנת לקבוע סף עליון להנחה, רק הפוך, באותה טכניקה ייקבע סף עליון למחיר הקרקע. אם יהיו מספר מציעים עם מחיר זהה, ישנם מספר מנגנונים לקביעת הזוכה, מבלי שיינתנו מחירים חסרי בסיס והיגיון מסחרי. גם בחינה מחודשת של הנחיות הבינוי ותוכניות המ - תאר ובניין עיר, אשר במסגרתן יינתנו מספראפשרויותשלתמהילים ואחוזי בנייה, תאפשרלחלקאתעלותהקרקעעלפני כמותגדולה יותרשל יחידות דיור או מ"ר עסקים ומסחר וכדומה. יש להשהותאתמכרזי הקרקעותהק - רובים לפרק זמן של שלושה חודשים בלבד. בפרק זמן זה יש להשלים את הפעולות הבאות, ורק אז לחזור ולהפיץ מכרזי קרקע: הקמת ועדה חיצו - נית של גורמים מקצועיים מענף הבנייה – שכמובן, יצורפו אליה נציגים של האוצר והשיכון. המלצותיה יהיו מחייבות לתקופת ניסיון, שלאחריה יקיימו תחקירים ובחינה של התוצאות – ועל־פיהם יופקו לקחים וייושמו בתוכנית לתקופה שתוחלט מראש, תיבחן במודולים תקופתיים ותעודכן בהתאם למצב השוקהעדכני".

צילום: עמי לאור

ארנון פרידמן: "ניגשנו למכרז במתחם בן שמן בלוד, ותוצאות המכרזים משקפות מחירי דירות השקולים לדירות שנמכרות היום בבאר יעקב ובבקעת אונו. מחירי הקרקע משקפים צפי "20%-25% להתייקרות הדירות בשיעור של כ־

כות לבנייה רוויה היו מתחת לשומת הקרקע של רמ"י. אומנם בשנים אלו הביקוש לקרקעות היה גבוה, אך הייתה יותר ודאות בשוק. לעומת זאת במהלך שנת ראינו, כי ההצעות הזוכות היו גבוהות 2021 ו־ 2020 משמעותית משומת הקרקע של רמ"י. המגמה הנוכחית ממחישה את חומרת המחסור בקרקעות לבנייה". במקביל מי שחושב שהעלייה הזו במחירי הקרקע נתפ ־ שת כדבר טוב בקרב הקבלנים או היזמים בענף – טועה. התחרות הגדולה הנובעת ממחסור בשיווק מסיבי של קרקע למגורים וההצעות הגבוהות במכרזים גורמות גם לאנשי הענף להרים גבה ולהתלונן על המצב הקיים. "ענף הנדל"ן חולה. המחירים היום של הקרקע משקפים , ואני לא מצליח להבין מאיפה זוגות 20% עלייה של צעירים יוכלו להביא את הכסף לקנות ככה דירות", כך יובל עטיה, מנכ"ל חברת מבנים ונתיבים, שמיואש מהמצב הנוכחי. "צריך להבין שמחירי הקרקע האלו מחייבים העלאת מחירי הדירות, והרווח של הפרויקט רק נשחק. וזה לא רק במכרזי רמ"י, גם הקרקע הפרטית עולה בהתאם, ואין סחורה. פשוט אין היגיון. בממשלה לא מבינים את גודל העניין. אני חושב שבעיקר התקבלה החלטה להעשיר את קופת המדינה, הרי מחירי הקרקע במכרזים נכנסים אליה. אנחנו נמצאים עכשיו במשבר עמוק, ואני לא יודע להגיד מה יהיה עם הדור הבא, איך

הילדים של כולנו ירכשו כאן דירות. הממשלה החדשה צריכה להסתכל קדימה ולחשוב מה הפתרון". "'הימור' בתמחור" ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מציין, כי "במכירת קרקעות לשיווק דירות בשוק החופשי הת ־ מורה שוברת שיאים חדשים. אנחנו רואים שהפער בין ההיצע לביקוש לדירות קיים גם בקרקעות. כמו שה ־ ציבור בנהירה למשרדי המכירות גורר עליית מחירים שנובעת מהביקוש הגדול, כך הקבלנים והיזמים נאבקים על כל מכרז קרקע, והתוצאה היא שמחירי הקרקעות עולים. מובן שמי שמרוויח מזה הם בעלי הקרקעות ובראש ובראשונה המדינה, שהיא בעלת הקרקעות הגדולה ביותר". פרידמן גם מדגים מהשטח: "ניגשנו למכרז במתחם בן שמן בלוד. מדובר בשכונה חדשה של דירות, ותוצאות המכרזים משקפות מחירי 4,000־ כ דירות השקולים לדירות שנמכרות היום בבאר יעקב ובבקעת אונו. מחירי הקרקע משקפים צפי לעליית לעומת מחירי 25%-20% מחירי הדירות בשיעור של כ־ דירות שנמכרו בשכונה בשנה האחרונה". גם שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפרידר, מס ־ כימה שמחיר הקרקע חצה את הגבול הסביר: "בתקופה : מכרז של רשות מקרקעי ישראל 2021 יוני דירות ברמת השרון נסגר בהצלחה. 907 ל־ המחיר שישלמו הזוכים על הקרקע עומד מיליארד שקל. 1.88־ על כ

צילום: יוגב עמרני

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22