ידיעות הנדל"ן

מסתכלים קדימה | התחדשות עירונית

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

איל הנדלר: "כל עוד סמכויות התכנון לא יופקעו, או לפחות יצומצמו, מראשי הרשויות והוועדות המקומיות, שמצויות לרוב בניגוד עניינים, ולא יתקיימו תיקוני חקיקה דרמטיים, לא תהיה עלייה במספר הפרויקטים שיהיה ניתן לקדם"

ק

ב

נ

ה

התחדשות דיפרנציאלית אחד החסמים הגדולים בקידום התחדשות עירונית בישראל הן חלק מהרשויות המקומיות, שמערימות קשיים. גם בימים רגילים הרשויות לאששות לאשר פרויקטי התחדשות בתחומן, משוםשאין בהם היטלי השבחה ובחלקם אין אפילו מטלות לטובת הציבור – וכך כל יחידת דיור שנוספת לעיר, יוצרת גירעון של אלפי שקלים לעירייה. לזאת נוסף המהלך האחרון של המדינהשנועד דווקא לעודד רשויות לקדם התחדשות עירונית, אך למעשה ייתכן שישיג בדיוק את ההפך. במסגרת אישור תקציב המדינה , סוכם בין שר האוצר 2021 לשנת אביגדור ליברמן לשר השיכון והבינוי זאב אלקין על תוספתתקציב למשרד השיכון בסך חצי מיליארד שקל לשנים לטובת חתימת הסכמי 2022-2021 מסגרת בהתחדשות עירונית. הס ו כמים אלה מיועדים לסייע לרשויות בחידושהתשתיות ומוסדות הציבור בעיר, כדי שהן יוכלו לתת אור ירוק לפרויקטי התחדשות עירונית. ואולם מהלך שכזה טומן בחובו גם חיסרון, שעלול להתברר כמשמעותי מאוד. החשששלי הואשרשויות שאיתן לא ייחתמו הסכמי מסגרת שכאלה, ירגישו מקופחות ויעכבו פרויקטיםשכבר נמצאים על שולחנן, על מנת לייצר לחץ על המדינה לחתום גם איתן. ו � רשויותמק 257 בישראל קיימות מיות, ולמעשה עלול להיווצר מצב שבו שהן פשוט יתחרו על הכסף. הרי מיליון שקל לא יספיקו לכולן, 500 בוודאי אם לוקחים בחשבון תעדוף לפי אזורי ביקוש. כך לא מן הנמנע שבמקום לעודד רשויות לאשר התח ו דשות, המהלך דווקא יניא אותן מכך, 38 והן יעצרו לגמרי פרויקטי תמ"א או פינוי-בינוי שנמצאים כבר בהליכי רישוי, על אחת כמה וכמה פרויקטים חדשיםשיונחו לאישורן. כדי למנוע מצב כזה, כדאי שהמדינה תגדיר מראשאילו רשויות עומדות בקריטריוניםשל הסכמי מסגרת, מיהן הרשויותשעל הפרק, וכמה כסף תקבל כל אחת. כדאי גםשהסכמים כאלה ייחתמו עם רשויותמהפרי ו פריה, שפרויקטי התחדשות אצלן לא כדאיים כלכלית, בעוד ברשויות באזורי ביקושעדיף לתת לשוק לעשות אתשלו. אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת לוינשטיין

צועיות בין היזמים לרשויות ותייצר ודאות גבוהה יותר, שכה נדרשת בתחום מורכב זה״. ניר ברוש, מייסד ובעלים קבוצת ברוש, סבור שהתקציב החדש לתחום ההתחדשות הוא בשורה של ממש, זאת בתנאי שימומש: "כשהמדינה מכניסה את היד עמוק לכיס עם תקציב משמעותי, אין ספק כי ההתחדשות העירונית יכולה לזנק ויהיה ניתן לחולל בה שינוי משמעותי. אלא שבמהלך השנים נח פ תמו הסכמי גג רבים שלא קוימו, ולכן יש צורך בוודאות שהכסף אכן יגיע ליעדו, וזאת כדי לגייס את האינטרס של הרשויות לראות עין בעין עם המדינה את נושא ההתחדשות העירונית. קיים צורך בתמיכה של המדינה ברשויות המקומיות, שתאפשר להן לספוג את העלויות הנדרשות בהשקעה בתשתיות הנלוות להקמת פרויקטים אלו, כמו תחבורה, פיתוח, חינוך ומבני ציבור". עוד סבור ברוש, כי נקודת התורפה המשמעותית שבה יש לטפל היא התארכות הליכי התכנון והרישוי: "הבירוקרטיה האיטית גורמת לכך שתהליך הוצאת היתר אורך לעיתים חמש עד עשר שנים ואף יותר, דבר המקשה מאוד על היזם לשמור על התוכנית העסקית שלו ולהבטיח את קיום תנאי ההסכם שאליו הוא מתחייב בצאתו לדרך". הראל פרץ, מנהל חטיבת ההתחדשות העי פ רונית בקבוצת גבאי מתייחס לנושא התקציב

לוב מבנה ציבור בתוך בניין מגורים. בין היתר, מציעה התוכנית החדשה גם לאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה מהפרויקטים שעד היום היו פטורים מת כ שלום, מה שהיה נוח ליזמים וקשה לעיכול לרשויות המקומיות. עוד שינוי מהותי שמציע המתווה הוא קידום תוכנית לב כ נייה במקביל להליך היתר הבנייה, מהלך שאמור לקצר את הדרך, אבל חדשני לעולם התכנון הישראלי. את המתווה החדש הת כ חייבה שרת הפנים לאשר בחקיקה ראשית בתוך מספר חודשים. אם זה לא יקרה, שקד בשנה. 38 כבר הכריזה שתאריך את תמ"א בענף הנדל"ן התגובות למתווה החדש של פ � מגוונות – ביקורת אל מול או 38 תמ"א טימיות זהירה. "התוכנית של שקד, המקדמת כדאיות כל פ כלית, הרחבה וניוד זכויות, קיצור לוחות זמנים והגדלת ודאות, היא מבורכת, אך לא מספיקה", כך סבור איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען, "כל עוד סמכויות התכנון לא יופקעו – או לפחות יצומצמו – מראשי הר פ שויות והוועדות המקומיות, שמצויות ברוב המקרים בניגוד עניינים, ולא יתקיימו תיקוני חקיקה דרמטיים, לא תהיה עלייה במספר הפרויקטים שיהיה ניתן לקדם או שייצאו לפועל. לצערי, לאורך השנים ראינו כיצד שיקולים לוקאליים מוצדקים ככל שיהיו

והסכמי הגג להתחדשות עירונית ואומר: "פרויקטים שלא יוצאים לפועל, לרוב נכש פ לים מחוסר היתכנות כלכלית עבור היזם או התנגדות של הרשות המקומית, בדרך כלל גם היא מטעמים כלכליים. הקצאת מאות מי פ ליוני שקלים ויצירה של הסכמי גג בין האוצר לרשויות המקומיות ירחיבו מאוד את מעט פ פת הפתרונות שתאפשר לממש פרויקטים. בראש ובראשונה הרשויות המקומיות יק פ בלו את התמיכה התקציבית למימון הקמת התשתיות העירוניות והציבוריות הדרושות לתושבי הפרויקטים הללו. כמו כן יתאפשר להשתמש בתקציבים הללו כדי לפטור את היזמים מתשלום היטלי השבחה, אם הדבר מייקר מדי את עלויות הפרויקט". – מתווה שקד 38 תמ"א כ � היא למעשה תו 38 יוזמת שקד לתמ"א נית משודרגת לתוכנית שאמורה להחליף המקורית. נתיב חלופי זה היה 38 את תמ"א אמור להעניק ודאות לתחום, אבל גם כלים לתכנון נכון, מעקב ופיקוח, וגם להוביל למצב שתוכנית החיזוק תוכל להיות כל כ כלית. המתווה שהציגה השרה שקד לפני כחודשיים מנסה ליצור תבנית חדשה לתו כ כנית החיזוק – להעניק יותר זכויות מחד, אבל גם מטלות ציבוריות מאידך, כמו שי כ

מספר יחידות דיור שניתן להם היתר בהתחדשות עירונית במהלך השנים פינוי־בינוי 38 תמ“א

15,000

14,203

12,000

11,358

10,517

10,457

10,121

9,000

9,372

6,000

5,925

3,221

2,795

2,688

2,295

2,149

4,445

1,321

1,157

1,075

3,000

920

839

2,545

607

386

252

0

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

*2020

צילומים: תומר חומפס, מושיק דר, אייל טואג, יח"צ

*הקורונה הובילה לירידה במתן היתרי הבנייה בשנה זו

מקור: הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 6