ידיעות הנדל"ן

להתחיל נכון | משכנתאות

היקף המשכנתאות שניתנו על ידי הבנקים בחודשים האחרונים

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

12

11.6

11.5

מנכ"ל קרן הריט ערן ענבים, Living אזורים

10

9.5

משבר הדיור מחייב לעודד השכרה לטווח ארוך על רקע הנסיקה במחירי הדירות והזינוק במשכנתאות, נראה כי המציאותמחייבת למצוא חלופות דיור. בארסנל הפתרונות למשבר תחום ההשכרה המוסדית לטווח ארוך הוא חלופה, ככלי המאפשר פתרון מגורים ברמת ודאות גבוהה לטווח ארוך וללא מחויבות פיננסית כבדה. ככל שחולף הזמן, נראה כי זוגות ומשפחות צעירות יתקשו לרכוש לעצמם דירה למגורים. לאור העובדהשהיצע הקרקעות נמוך, חלה ירידה בהתחלות הבנייה וסביבת הריבית הנמוכה - התוצאה נראית לעין כבר עכשיו - מחירי הדירות ימשיכו ויעלו. עם זאת ההבדל בין שוק הנדל"ן לענפים אחרים הואשכולם זקוקים למגורים, ודור רוכשי הדירות, המתחתניםשל היום, מצפים לגור בדירות חדישות ומודרניות. לכן אם לא יוכלו לרכוש דירה, החלופה שתעמוד לצעירים היא לשכור דירה, נתון שיביא לעלייה משמעותית בביקוש לדירות בשוק השכירות בשנים הקרובות, וכנראה יוביל גם לעלייה במחירי השכירות. כבר היוםשיעור המתגוררים .30%־ בדירותשכורות עומד על כ כדי למנוע את הזינוק הצפוי במחירי השכירות, למתן את העלייה במחירי הדיור ודה-פקטו לייצר פתרון דיור אמיתי וטוב לזוגות הצעירים, המדינה צריכה לתכנן מראש ולייעד קרקעות לדירות להשכרה לטווח ארוך. זה הפתרון המשמעותי והמעשי, שבאמצעותו יוכלו הממשלה וגופי התכנון לסייע לצעירים ולמצב שוק הנדל"ן. כמובן, מהלך זה צריך להיות חלק ממהלך כולל להגדלת ההיצע בשוק הדיור. לשכירות ארוכת טווח יתרונות רבים. השוכרים נהנים מוודאות ומיציבות ארוכת טווח, שכן המחירים קבועים וידועים מראש. את הבניין מנהל גוף מקצועי, האחראי על כך שהדירות תישארנה ראויות למגורים לאורך זמן. דיור בהשכרה לטווח ארוך מביא לשיפור הרגולציה ולמיסוד החוזה ותנאי ההשכרה לדייר. למעשה, ההשכרה לטווח ארוך מעמידה אלטרנטיבהשפויה ופתרון אמיתי שמאפשר למשפחות צעירותמגורים בדירה חדשה לאורך שנים רבות, וזאת גם אם לא הצליחו להגיע ליכולת פיננסית לרכוש דירה. לחלופין אפשר לרכוש דירה להשקעה שלא עונה לצורכי המגורים, ובמקביל לגור בשכירות ארוכת טווח.

8.3

8.6

8.3

8.3

8

7.3

6.4

6

מיליארדי שקלים

4

2

0

2021 יוני

2020 דצמבר

2021 ינואר

2021 פברואר

2021 מארס

2021 אפריל

2021 מאי

2021 יולי

מקור הנתונים: בנק ישראל

פיע על המשכנתה? ברלינר: "לאחר שבחרתם את הבנק שאיתו תבצעו את התהליך, ולאחר שמצאתם דירה לרכישה, הבנק שולח שמאי מטעמו שיעריך את גובה הנכס. מטרת הבנק היא לוודא שהוא נותן לכם אשראי המותאם לערך הריאלי של הנכס. חשוב לדעת: אם השמאי מעריך את הנכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר הק ־ נייה, גובה המשכנתה שתקבלו מהבנק יהיה נמוך משמעותית גם הוא. המשמעות היא, שתצטרכו לגייס הון עצמי נוסף על מנת לגשר על הפער". נכס להשקעה ומשפרי דיור מה ההבדל בין נטילת משכנתה עבור דירה להשקעה, נכס למגורים או שיפור דיור? ברלינר": "ההבדל הראשון הוא באחוז המי ־ מון שניתן על ידי הבנק. בעוד על דירה י � מימון, בד 75% למגורים הבנק מעניק עד רה לצורך השקעה הבנק מעניק מימון של בלבד. בנק ישראל הוציא לאחרונה 50% עד טיוטה האוסרת על שיעבוד נכס קיים לטובת רכישת דירה חדשה. על כן מי ששקל להתמ ־ נף, רצוי שיעשה זאת עכשיו, לפני שהטיוטה תיכנס לתוקף". קירשנפלד: "בנטילת משכנתה בקניית נכס חלופי, אף שעוד לא מכרתם את הנכס הקיים, יש לכם הון עצמי ש'טמון בארבעת קירות הבית', וניתן לחלץ ממנו אשראי זמני

נוח עד למכירת הנכס. כלומר ניתן לקבל נ � מימון משווי הנכס (פחות משכ 50% עד תאות שקיימות עליו) בצורת הלוואת גישור לשנתיים, שבה משלמים רק את הריבית החודשית, והכסף משמש הון עצמי מוגדל לרכישת הנכס החדש. ברגע שמוכרים את הנכס הקיים, ניתן לסלק את הלוואת הגי ־ שור בכל יום ללא קנס. כמו כן בעסקאות יד שנייה גובה המימון שהבנקים מאפשרים הוא הנמוך יותר מבין מחיר הנכס בחוזה לשווי שמאי. אם יש לכם ספק ואין באפשרותכם לגלות גמישות בהגדלת ההון העצמי, כדאי לבצע הערכת שווי מקדימה לנכס כדי לוודא שתקבלו האשראי שאושר לכם, בלי הפתעות שיצוצו לאחר חתימת חוזה רכישה וכניסה להתחייבות מול המוכרים. זאת לעומת עס ־ קאות יד ראשונה מקבלן עם ליווי בנקאי או של חברת ביטוח, שם שווי הנכס נקבע על־פי נציגות משלושה בנקים למשכנתאות עם מגוון תובנות ועצות לנוטלי המש ־ "בהלימה לגאות בשוק הנדל"ן כנתאות. למגורים, גם הפעילות בענף המשכנתאות שוברת שיאים מדי חודש", כך מסבירה שרון בן יהודה, מנהלת מחלקת נדל"ן ומגזרי מש ־ כנתאות בבנק מזרחי טפחות. "אפילו מגפת הקורונה, שבתחומים כלכליים רבים יצרה האטה ואף קיפאון, לא השפיעה על הפעילות בשוק הנדל"ן והמשכנתאות. אדרבה, שנת התאפיינה בביצועי שיא חסר תקדים 2020 , 2021 מיליארד שקל במשכנתאות ו־ 78 של שגם היא מתנהלת בצל המגפה, דוהרת קדימה לשיאים חדשים, עם היקפי ביצועים חודשיים שלא ראינו מעולם. לירון כדורי, מנהלת מרכז המשכנתאות בבנק לאומי מו ־ ר � מסתמנת כשנת שיא ב 2021 סיפה: "שנת חוזה הרכישה מול הקבלן". הזווית הבנקאית

הריביות? ברלינר: "כן, וזה אפילו בגדר חובה של כל לווה. מומלץ להגיע מראש עם התמהיל שב ־ נינו לבנקים השונים לצורך משא ומתן. חלק מהבנקים ינסו לבלבל אתכם ויציעו לכם מסלולים שונים מהתמהיל שביקשתם. מומ ־ לץ לא לפנות לכל הבנקים, אלא להתמקד בשלושה־ארבעה ולבקש מהם ריביות עבור התמהיל שהכנתם. לאחר שבחרתם בהצעה המשתלמת ביותר, גשו איתה לשאר הבנ ־ קים שבחרתם, ובדקו אם הם יכולים לשפר אותה. את ההצעה המשופרת הטובה ביותר תגישו לשאר הבנקים, עד שהם לא יוכלו לשפר אותה מעבר לכך. שימו לב: ככל שת ־ גיעו פחות מוכנים, הבנקאים ירגישו זאת מיד וינסו למכור לכם את מה שטוב להם (וכנראה, פחות עבורכם). השקיעו זמן ומאמץ ללמוד את העקרונות הבסיסיים, כדי שלא ינסו למ ־ רוח אתכם. הגיעו עם כל החומר מסודר בקל ־ סרים, שדרו ביטחון ביכולתכם להחזיר, הת ־ לבשו בצורה מכובדת, בדקו אפשרות לקחת משכנתה בבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלכם, והיו מוכנים להעביר את החשבון לבנק אחר. כמו כן עקב העומסים בבנקים, זמן המשא ומתן מול הבנקים יהיה ארוך מאוד, ויש להיערך לכך". קביעת ערך הדירה מי קובע את ערך הדירה, והאם הוא מש ־

יש לזכור, שנוסף על ההחזר החודשי של המשכנתה יש גם תשלום חודשי עבור ביטוח המשכנתה. הביטוח כולל ביטוח חיים למלוא תקופה המשכנתה ועל מלוא הסכום שלה לכל אחד מהלווים וביטוח הנכס (ארגון פעמונים)

צילומים: ניר קלוברג, ישראל כהן, אמנדה סורודי ליאור גרונדמן

- יום רביעי, ט' בתשרי תשפ"ב 15.09.21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 6