ידיעות הנדל"ן

בשוק הנדל"ן 2021 סיכום שנת

הפרטי, מהמשקיעים. ככל שנדלל את אחוז המשקיעים והדירות שהם מחזיקים, הילדים שלנו ייוותרו ללא דירות להשכיר. סביבת שוק שבו היצע הדירות נמוך, הביקוש גבוה ומחירי הדיור רק עולים – יביא לעלייה גם במחירי ההשכרה. מכאן המיסוי צריך להיות מאוזן ולא מופנה כולו אך ורק למשקיעים. המדינה צריכה לטפל בצד ההיצע, ולייצר 30% דיור להשכרה לטווח ארוך. בהינתן ש- ממשקי הבית חיים היום בשכירות, יש לשמור על אחוז סביר של דירות שיוצאות לשוק זה". "מנגנון שירסן את 'השתוללות' המחירים במכרזי רמ"י" השאלה: האם לתוכנית הדיור הממשלתית יש סיכוי לטפל במחי ק ? 2022 רים? ומה צפוי ב־ מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבוצת , כפי 2022 אורון אחזקות והשקעות: ״שנת שנראה כרגע, תתאפיין בהמשך מגמת עליית מחירים, שתימשך עד השגת ודאות בשוק הדיור דרך השקת תוכניות הממשלה בעניין זה. הגדלת ההיצע תצטרך להיות חלק מתו ־ כניות ממשלתיות, לצד קביעת מנגנון שירסן את השתוללות המחירים במכרזי רמ"י, טי ־ פול יסודי בעיכובי מתן ההיתרים ברשויות וקידום תוכניות התחדשות עירונית. לשנת יש פוטנציאל רציני להביא להתחלות 2022 בנייה רבות יותר ולשנות את תמונת הנדל״ן. אני שומע את אמירות שרי ממשלה על 'ייצוב המחירים', המעידות על גישה שקו ־ פה ורצינית, שרואה לנכון לבחון תוכניות שונות. לצד התחלות הבנייה, כדאי לזכור שמוטלת משימה נוספת, משמעותית, של מעבר מעליות מחיר לירידות, ולשם כך יש לנקוט צעדים לבלימת העליות וייצוב שוק הנדל"ן תחילה, ולאחר מכן לפעול לתוכניות ולצעדי המשך, בין היתר, באמצעות תוכניות דיור שיביאו לירידת מחירים, הצעת תמרי ־ צים לרשויות על קידום מהיר של פרויקטים ופתרון פשוט לנושא קרקעות השלמה לתמי ־ כה בפרויקטים של התחדשות עירונית ללא הצדקה כלכלית". "לא רואה טיפול עומק בחסם משמעותי - נושא הביורוקרטיה" השאלה: מה הצעד המשמעותי ביותר בתוכנית הדיור הממשלתית, והאם יש סיכוי שתצנן את השוק הרותח? אבישי בן־חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין "מרבית הצעדים נשמעים טוב ברמת נדל"ן: האמירה, אבל אם הם ימתנו את קצב עליית המחירים? זה תלוי בביצוע. קיימת נטייה לז ־ רוק דברים לחלל האוויר, ובמבחן המציאות חלק מתנדף. הצעד המשמעותי ביותר, בעי ־ ניי, הוא הקטנת הרוב הנדרש להסכמה לפ ־ רויקטים מסוג פינוי־בינוי, שכן אם שני שליש מהדיירים יחתמו על הפרויקט, יהיה קל יותר להתקדם איתו ולהתמודד עם סרבנים בה ־ משך. הסיבה לכך היא שיזמים מקדמים את התכנון של הפרויקט עקב בצד אגודל, יחד עם התקדמות בהחתמת הדיירים על הסכם, שכן תכנון של פרויקטים כאלו לרבות אישור תוכנית בוועדות אורך שנים ארוכות ודורש י � חת 80% משאבים רבים, ורק כשמגיעים לכ ־ מות ולוודאות גדולה יותר בהיתכנות הפ ־ רויקט, ניתן להגביר את קצב התכנון. כשרף

"אין בשורה מהותית חיובית בתוכנית הדיור" השאלה: מה היה האירוע

שרי השיכון, האוצר והפנים בהצגת

תוכנית הדיור הממשלתית

החשוב ביותר השנה בנדל"ן? האם תוכ ק נית הדיור הממשלתית החדשה תעזור? דני מור, מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט: "האירוע שלדעתי, השפיע יותר מכל בשנה החולפת על הענף היה, באופן מפתיע, חיצו ־ ני לפעילות הענף, ומתמקד בחיסון למגפת הקורונה. אומנם בתחילת המשבר היינו עדים לכך שגזירת הריחוק החברתי הביאה לירידה דרסטית בביקושים לשטחי משרדים ופגעה מהותית בערכי השווי בענפי המלונאות, התיירות, ותרבות הבילוי והפנאי, אך מנגד תחום המגורים נותר איתן ויציב, והתרחשה בו הסטת ביקושים לדירות גן ופנטהאוז עם מרפסות מרווחות. פיתוח החיסון חולל מפנה דרמטי, שלפיו, לכאורה, 'המדע ניצח את המחלה', וגם מהמשבר העולמי שנחת עלי ־ נו בהפתעה גמורה יצאנו מחוזקים. חלחלה התודעה שבאם בעיתות משבר שווקי הנדל״ן למשרדים ומגורים נותרו יציבים, אזי הת ־ חום חזק ובועט, והחלה התפרצות מחירים מחודשת. לעניין תוכנית הדיור הממשלתית, למרבה הצער, אין בשורה מהותית חיובית. הצעדים שננקטים אינם מספקים ולא יביאו להורדת מחירים מיוחלת. כל זמן שלא מט ־ פלים לעומק בנושאי הליבה, שהם הגדלת צבר הקרקעות המאושרות והזמינות למגו ־ רים וקיצור לוחות הזמנים להוצאת היתרים באופן יעיל, לא יתרחש היפוך מגמה בשוק, שנוסק מעלה ללא מעצורים". "מערבולת מסוכנת, שלא נראה שהיא בדרך לעצור" ק � השאלה האם מחירי ה : רקעות רק ימשיכו לעלות, או שהגענו לשיא? חיים קראדי, מנכל פרשקובסקי מניבים: שנה האחרונות, שאנחנו 20 "בכל פעם ב־ חושבים שמחירי הדירות הגיעו לשיא ושאין לאן לעלות, אנחנו מופתעים לראות עוד זי ־ נוק במחירים. אנחנו נמצאים כבר שנים רבות במערבולת מסוכנת שלא נראה שהיא בדרך לעצור. כדי לצאת ממנה, הממשלה צרי ־ כה לתת פתרון שורשי וארוך טווח לבעיות בשוק הנדל"ן. כרגע לפתרונות שמציעים הפוליטיקאים אין אחיזה במציאות, כי הם מכריזים על תוכניות להפשרת קרקעות, אבל לא מטפלים בבעיית התשתיות, קיצור תהליכי הבירוקרטיה והגדלת היקף העוב ־ דים הזרים. ההכרזה על תוכניות להפשרת קרקעות מאפשרת להם לגזור 'קופון מיידי' בתקשורת ולהרוויח רווח פוליטי, אך למעשה הן עושות בדיוק להיפך. המצב כיום בשטח משקף את ההסתערות של הקבלנים על כל פיסת קרקע שהמדינה מטפטפת: הם רוכשים קרקעות במחיר שמגלם עליית מחירי די ־ . המצב הזה מסוכן מאוד לחברה 25% רות ב־ יזמית, כי אם מחירים לא יעלו, כאשר היא תשווק את הדירות, היא עלולה לקרוס. אם רוצים פתרון אמיתי – יש לתכנן את שוק הנדלן לטווח ארוך ולטפל במספר נושאים: שיווק קרקעות, זירוז תהליכי רישוי, פיתוח תשתיות על ידי הרשויות המקומיות והגדלת המכסות לעובדים זרים. כלומר, המדינה צרי ־ אלף דירות 150 כה לשווק קרקעות לבניית בשנה, בכל שנה, ובמקביל היא צריכה לפתור

צילום: דוברות האוצר

עות שכבר נרכשו על ידי היזמים על בסיס תחשיבים שהניחו מחירי מכירה מסוימים, עליית מחירי הדירות משפרת את רווחיות הפרויקטים ו'טובה' ליזמים, אבל צריך לז ־ כור שליזמים אין מלאי קרקעות היסטוריות גדול, ובמקביל למכירת הדירות, עליהם לרכוש קרקעות לפרויקטים העתידיים. הת ־ חרות הגדולה בין היזמים והקבלנים על קר ־ קעות, הנובעת ממחסור בקרקעות המוצעות למכירה, מביאה אותם להציע בגינן מחירים גבוהים, המשקפים צפי לעליית מחירים, כך שהדירות באותם הפרויקטים תימכרנה במ ־ חירים הגבוהים בעשרות אחוזים ממחיר די ־ רות דומות באותם אזורים כיום. ככל שמחירי הדירות לא יעלו בפועל בהתאם לציפייה זו, עלולים היזמים/קבלנים לספוג הפסדים. לאלו שאין בבעלותם דירה ואין גב כלכלי איתן, צריך להבטיח דיור בר השגה, אבל כאשר היצע הדירות קטן מהביקוש, לא יהיה ניתן להבטיח דיור בר השגה, וכדאי שהמדי ־ נה תחליט על קריטריונים לגבי היקף הסיוע והזכאות לו. המדינה עושה מצד אחד צעדים להגדלת היצע הדירות להשכרה (במסגרת מכרזי 'דירה להשכיר' ובמסגרת עידוד יזמים ליעד דירות להשכרה), אבל מצד שני מעלה את מס הרכישה על משקיעים, הרוכשים דירות ומייעדים אותן להשכרה בתשואות נמוכות". "המדינה צריכה לטפל בצד ההיצע, ולייצר דיור להשכרה לטווח ארוך" השאלה: האם נכון להוציא את המשקיעים מהשוק, כפי שהממשלה מנסה? והאם הגיע הזמן לשים דגש גם על בנייה להשכרה? רון אבידן, מנכ"לאזורים: "ניסיון העברמלמד, כי פתרון נכון למשבר הדיור צריך לכלול צעדים משמעותיים המטפלים בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. הטיפול במשקיעים הוא בעל השפעה בטווח הקצר. אם בטווח הארוך המשקיעים יצפו שהמחירים ימשיכו לעלות, היא 2% אין כל סיבה להאמין שעלייה של כ- זו שתמנע מהם לבצע עסקאות בטווח הארוך. כמו כן ככל שהמדינה לא דואגת לדיור לצ ־ עירים, ובתוך כך דיור להשכרה לטווח הארוך בהיקפים משמעותיים, הבעיה תלך ותחריף. כיום יש כמה אלפים בודדים של דירות מסו ־ בסדות להשכרה. רוב ההיצע מגיע מהשוק

את בעיית התחבורה והנגישות בישראל כאן ועכשיו. כמו כן עליה לעבוד בקורלציה עם הרשויות במטרה להנפיק היתרי בנייה במ ־ סלולים מהירים, והיא צריכה לספק לחברות הנדל"ן את כמות העובדים הנדרשת לבנות יחידות דיור כה רבות". "המפתח למיתון עליית המחירים מצוי בידי הממשלה" השאלה: האם ניתן למתן את מחירי הדיור, ומה הסיכוי של התוכנית הממשלתית? שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפרי ־ התאפיינה בעליית מחירים 2021 דר: "שנת משמעותית, בעיקר בשל העובדה כי בשנ ־ תיים קודם לכן חלה ירידה דרסטית בשיווקי קרקעות על ידי המדינה ובהתחלות הבנייה, מה שהעמיק את הפער בין הביקוש להיצע. כמו כן בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה חדה במחירי תשומות הבנייה ולמכרזי מקרקעין, שנסגרים במחירים גבוהים משמעותית מע ־ רכי השומה שלהם, והכול תוך ציפייה לע ־ ליית מחירים עתידית. המפתח למיתון עליית המחירים מצוי בידי הממשלה. המדינה כי ־ דוע מחזיקה ברוב הקרקעות בארץ, ושיווק קרקעות בהיקף נרחב בשנים הבאות עשוי לבלום את עליית המחירים. משרד השיכון אלפי יח״ד 300 פרסם תוכנית לשיווק כ- בארבע השנים הבאות, ככל והממשלה הזו תאריך ימים ותצליח לממש תוכניותיה בזמן ובהיקפים הדרושים לשוק, כך באמת תהיה השפעה אמיתית על מחירי הדיור ותיתכן בלימה בעליית המחירים". "מחירי דירות גבוהים לא טובים ליזמי הנדל"ן" השאלה: האם המחירים הגבוהים טובים לענף? ומה יהיה על דיור בר השגה? ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשט ־ "ככלל, מחירי דירות גבוהים לא טובים רום: ליזמי הנדל"ן. כאשר מחירי הדירות גבוהים, עלות רכישת הקרקע גבוהה, הסיכון היזמי עולה, והיקף הפרויקטים שניתן לממש יורד, כי ההון העצמי הנדרש לכל פרויקט עולה גם הוא. ברור שבטווח הקצר, לגבי קרק ־

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18