ידיעות הנדל"ן

"ידיעות הנדל"ן" מציג את דירוג עשר הערים המתחדשות ביותר בישראל, על־פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית • בעזרת ראשי הערים, מהנדסי הערים ויזמים, בדקנו מדוע הפרויקטים • פרויקט מיוחד מבשילים דווקא בהן, ואיך זה קורה מי יצילאת הבית לי?

58 גיליון מס'

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12.21

חניה יקרהשלי המשמעויות של הפחתת תקני החניה • אורי חודי והעלייה בהיקף הרכב החשמלי

לקנות? לשפץ! מחדשים את הבית? קבלו את מדריך • אורי חודי ויעל ולצר השיפוצים השלם

תוכניתבנייה ניתוח כלכלי של הרפורמות הממשלתיות • גד ליאור שישפיעו על ענף הנדל"ן

שנה חדשה זה זמן טוב להתחלה חדשה אשדר מקבוצת אשטרום מאחלת לכולם שנה אזרחית טובה תנופת ההתחדשות העירונית בישראל וממשיכה את

פרויקטים נוספים:

אשדר רמב"ם רעננה | אשדר ארלוזורוב רעננה | אשדר אגמים נתניה אשדר מונוסון | אשדר בראשית רמת השרון

לביקור באתר החברה >> לחצו כאן

ashdar.co.il

giladr@ashtrom.co.il לפניות בנושאי נגישות ניתן ליצור קשר עם גלעד ראובני, רכז נגישות קבוצת אשטרום: דוא״ל -

תוכן

מתעניינים בנדל”ן?

עירוב השימושים הכול תחת גג אחד 62 עלה שלב בעקבות הקורונה. איך זה מתבטא בשטח? השלכות שינויים בהרגלי החניה 68 ההפחתה בתקן החניה וסוגיות בהתקנת תשתית לרכב חשמלי האם הטכנולוגיה דיגיטלי או אנלוגי 78 המתקדמת הופכת את הדירה לדוגמה לנחלת העבר?

אמירות מסכמיםשנה בוערת 14 השרים מול המציאות בשטח: איך מגשרים על הפער? הרפורמה בגובה העיניים 24 הפרשן הכלכלי גד ליאור מנתח את הרפורמות בשוק הנדל"ן מי העיר הראשונה בהתחדשות 32 המתחדשת ביותר? דירוג בכורה בפינוי־בינוי ריאיון עם מוביל את הדרך 44 מנהל הרשות להתחדשות עירונית על עתיד התחום 22 רק התחדשות במהירות 48 חודשים מהגשת התב"ע ועד לאישורה: הפרויקטשהוכיח שאפשר אחרת להקדים תרופה לקריסה 54 הקריסה בחולון, השפעתה על מקבלי ההחלטות והמציאות בשטח

איך ייראה העשור הבא צופים פני עתיד 84 בתחום נדל"ן: הערכות ותחזיות

מיזםשמחבר ילדים המתנדבים בעם 92 אל מדעי החלל ושיפוץ לטובת הקהילה

מאריחי חיפוי פינת החדשנות 94 ידידותיים לסביבה ועד טביעת אצבע במקום מפתח

י יצא לדרך וגם: ראיונות, ניתוחים ופרשנויותעל כל מהשחם בענף

המדריך המלא למשפץ וריאיון שפץ־נא 96 עם יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים

עמי לאור מנהל המגזין: ענתי גילעד // עריכה: אורי חודי // עורך המגזין: יפית יפרח // סמנכ"לית לוח ומוספיםמיוחדים: זוהרה זולברג ובטי כספי הפקה: אלי שריד // מנהל תפעול ולוגיסטיקה: יונת דביר // גרפיקה: מרינה קוטלר מרמר // עורכת גרפית: גיא מורד איור השער: ראשון לציון // 1 נח מוזס כתובת המערכת: // 03-6929228 ליצירת קשר חייגו:

מחלקת מוספים מיוחדים

מציאות עירונית בונים חדשה

ONO ONE | קריית אונו

קבוצת בוני התיכון ממשיכה להוביל את תחום ההתחדשות העירונית בישראל וגאה לתכנן מחדש את פרויקטים רחבי 36- המרקם העירוני ב היקף במרכזי הערים.

הר הצופים | חולון

בן גוריון | אזור

לביקור באתר החברה לחצו כאן

פואבלו אספניול | ראשל״צ

יפו-תל-אביב | חיפה

BOH.CO.IL *3249

נתניה - אגמים מודיעין - מורשת קרית ביאליק - אפקה באר יעקב רעננה - פרדס משותף (בקרוב!) פתח תקווה - אם המושבות (בקרוב!) פתח תקווה - רמת סיב (בקרוב!) ירושלים - מורדות ארנונה (בקרוב!) מודיעין בוכמן - דיור להשכרה (בקרוב!) אלעד (בקרוב!)

בוניםלכם יותר

ראש העין (שלב נוסף, בקרוב!) תל-אביב רמברנדט (בקרוב!)

www.g-dlevy.co.il >> לביקור באתר החברה לחצו כאן

Ronena&Co

בתחום ההתחדשות העירונית בישראל המצטיינים.

בקטגוריות התחדשות 2021 קבוצת רם אדרת, זוכת ‘פרס המצויינות בבניה’ לשנת עירונית ומבני ציבור - מצטיינת בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. קבוצת רם אדרת פועלת הן כחברה יזמית והן כקבלנית, עובדה המאפשרת לה לעמוד בדייקנות בכל התחייבויותיה ומבטיחה ללקוחותיה את המוצר הטוב ביותר, תוך עמידה קפדנית בלוחות זמנים ובמחירים תחרותיים. הקבוצה נהנית מעוצמה כלכלית ובסיס פיננסי איתן - כשהנכס החשוב ביותר שלה הוא החיוך שלך.

* 5938

תנופה בעיר התחדשות עירונית

לקבלת הצעה לקידום פינוי בינוי אצלכם התקשרו עכשיו

פרויקט ניסן כהן ת”א בקטגורית 2021 זוכה פרס המצויינות בבניה 38 התחדשות עירונית תמ”א

כל ההדמיות להמחשה בלבד

בשוק הנדל"ן 2021 סיכום שנת

תקציב המדינה עבר, עכשיו הגיע זמן הנדל"ן

יורים לכל הכ

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14

צילום: יואב דודקביץ

> מסתיימת - ואיזו 2021 שנת שנה זאת הייתה: ממשלה חדשה, תקציב חדש וחוק הסדרים משו צ פע ברפורמות נדל"ניות. שנה שבה אזהרות על קריסה של מבנים ישנים הפכו למציאות, ומחירי הקרקע והדירות עלו בשיעורים מוגזמים. אבל הכי קל לסכם, להגיד מה היה, ולנתח בדיעבד מה נדרש או לא נדרש לעשות. אבל מלבד הניתוח, החוכמה היא גם להסיק מסקנות וללמוד את הלקח, אם צריך. במוסף שלפניכם החלטנו לאתגר את עצמנו. לצד הסיכומים הבלתי נמנעים והסברים על השינויים, האירועים והרפור צ מות המשמעותיות, אנחנו מביטים קדימה. קדימה בכל הקשור להתחדשות עירונית, עם דירוג ראשון מסוגו של הערים הכי מת צ חדשות בישראל. מדובר בנתונים שאספה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומאפשרים בפעם הראשונה למפות באופן משמעותי את התקדמות מתן היתרי הבנייה לפינוי-בינוי ברחבי הארץ, ולבחון אילו ערים מצטיינות ומי עדיין נמצאות מאחור. במקביל בכירי הענף מספקים ניתוח ונקודת מבט משלהם על השנה הסוערת הזו, אבל גם מנסים לחזות מה עתיד לקרות בזמן הקרוב בשוק, שנראה השנה חסר גבולות. כדי לנסות ולתאר כמה נקודות משמעו צ תיות שהתרחשו השנה בענף, ואולי גם את הסיבות למציאות המורכבת, נתמקד בכמה ציטוטים שנשמעו בחודשים האחרונים מצד נבחרי הציבור. הציטוטים הללו מספרים סי צ פור, אבל גם מאפשרים הצצה לאחורי הק צ לעים של קבלת ההחלטות, ומעידים בצורה הטובה ביותר עד כמה מילים יכולות להש צ פיע על השוק. צ � "צריך להיות ריאליים. אם נ :1 צי וט ,2022 ליח למתן את עליית המחירים ב- להוריד חצי, זה יהיה הישג גדול מאוד", כך אמר שר האוצר אביגדור ליברמן בכנס שהתקיים בנובמבר האחרון. ליברמן המ צ שיך את הקו שבו נוקטים גם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ושרת הפנים אילת שקד מאז תחילת הקדנציה שלהם – לא להגיד שהמחירים עומדים לרדת, ולא להבטיח הבטחות חסרות כיסוי על ירידות מחיר. מדובר בכנות שאינה מאפיינת פו צ ליטיקאים, וזה משהו אחד, אבל חשוב גם

להבין את ההשלכות שיש להתבטאות כזו על ענף הנדל"ן. להגיד שהמחירים לא ייר צ דו זה דבר אחד, אבל להגיד שהם ימשיכו לעלות גם בשנה הבאה, זה בעצם לעודד את עם ישראל לסור למשרדי המכירות מהר מהר לפני שייגמר. בשוק של ציפיות כמו שוק הנדל"ן מדובר בבעיה. ב � זכויות בנייה ל 800% "להעניק :2 צי וט נייני מגורים מסוכנים לקידום התחדשות עירונית". את הדברים אמרה שרת הפנים איילת שקד לאחר קריסת המבנה בחולון, וחזרה על האמירה גם בהמשך. הרציונל לה צ עניק זכויות בנייה מפליגות למבנים המסו צ כנים נשמע אולי טוב על הנייר, אבל עשוי לייצר בעיה. האם זכויות מפליגות לבניין ישן, במקרה שהוא הופך למסוכן, לא יובי צ לו למצב שבו בעלי הדירות דווקא ישאפו להגיע למצב הזה ולהזניח את המצב הקיים? על־פי השרה שקד – אף דייר לא יזניח במ צ כוון את הבניין. ייתכן שהצדק עימה, אבל נצטרך להמתין ולראות מה יהיה בשטח, כשמנגד הרשויות המקומיות לא ששות לאשר פרויקטים של התחדשות העירונית עם זכויות פחותות הרבה יותר. י � "יזמים מציעים על קרקעות מח :3 צי וט רים אסטרונומיים ולא אחראיים – וחלקם עשויים להיתקע ולשלם על זה". את המש צ פט הזה אמר שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מעל הבמה. השר מתייחס להצעות הגבוהות במכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל, שהוא השר האחראי עליה בתור יו"ר מוע צ צת מקרקעי ישראל. אם השר הממונה סבור שמדובר במחירים אסטרונומיים ולא אח צ ראיים, נשאלת השאלה מדוע אין הוא מורה לגוף הכפוף לו לשנות את השיטה או להג צ ביל את המחיר. ספוילר: הציטוט הבא עשוי להוביל לתשובה אפשרית. "כנראה, נגיע השנה לשיא - :4 צי ו מיליארד שקל ממיסוי נדל"ן". 20 קרוב ל־ את המשפט הזה אמר מנהל רשות המי צ סים ערן יעקב על הבמה בכנס נדל"ן לפני מיליארד. בשנה. זה מה שענף 20 כחודש. הנדל"ן מכניס לקופת המדינה רק ממיסים. זה מעלה את השאלה, האם למדינה יש בכלל אינטרס שהמחירים יירדו?

לפניכם, ובו סוגיות 2021 מוסף סיכום שנת חשובות שהיו השנה וילוו אותנו גם בהמשך, לצד סיכומים ותחזיות. קריאה מהנה. כיוונים בצד הרפורמה הממשלתית, שתכליתה לשחרר חסמים ולהרגיע את שוק הנדל"ן, קברניטי המדינה מפריחים מעל כל במה משפטי מחץ, שלא בדיוק מסייעים להנמכת הלהבות • מה חושבים על כך בכירי • אורי חודי הענף ולאן, להערכתם, מועדות פני השוק

15 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21

בשוק הנדל"ן 2021 סיכום שנת

לבנייה, בין היתר בשל שיווק בחסר מצידה, 20 שווקו קרקעות לבניית כ־ 2020 כשבשנת אלף שהמדינה 50 אלף יח"ד בלבד מתוך הייתה אמורה לשווק. הפער מצטרף למחסור רב־שנתי מצטבר ביחידות דיור, לצד גידול דמוגרפי שמגדיל את המחסור בכל שנה. על־ פי הערכות של התאחדות בוני הארץ, בשוק אלף דירות, ובכל 190 הדיור חסרות קיום כ־ שנה המחסור הולך וגדל. המחסור בקרקעות לבנייה ו'טפטוף' מכרזים של המדינה הותירו קבלנים רבים ללא עתודות קרקע והובילו להסתערות על כל פיסת קרקע שהמדינה כן משווקת. זאת לצד הזנחה ממשלתית רבת שנים בענף וזינוק בעלויות הבנייה. כל אלה ודאי ישפיעו על מחירי הדירות בשנתיים־ שלוש הקרובות. להערכתי, מחיר ממוצע של דירה יתייקר בחצי מיליון שקל לפחות. במבט לעתיד אני סבורה, כי אם יבוצעו בפו ־ על שלושת המהלכים שהבטיחה הממשלה: אלף יח"ד בשנה, 80 שיווק קרקעות לבניית הגברת קצב מתן היתרי הבנייה וצמצום הבירוקרטיה, לצד קידום תחום ההתחדשות העירונית על ידי שחרור חסמים בתחום הר ־ שויות המקומיות, יהיה ניתן למתן ואולי אף לבלום את הזינוק במחירים". "יש להפקיע את "יש איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען: להתייחס למצוקת הדיור כאל משבר לאומי ולטפל בו ביתר שאת, בוודאי בתחום ההת ־ חדשות העירונית שמהווה מקור להגדלת ההיצע, אך גם כתחום שדורש טיפול ברמת בטיחות וביטחון לאומי. על־פי הערכות, 800 מיליון יח"ד, מהן כ־ 2.4־ ישנן בישראל כ י � ללא תקן רע 1980 אלף שנבנו לפני דת אדמה וממ"דים. כמו במקרים שראינו לאחרונה בבניינים רבים ברחבי הארץ, הדיירים נאלצו לפנות את דירותיהם בשל סכנת קריסה. היעדים שהונחו בפני הגו ־ רמים המקצועיים אינם ישימים וריאליים, כל עוד השינוי לא יבוא מהיסוד ודרך תי ־ קון ושיפור המערכות לכדי מהפכה מבנית אמיתית בגופי התכנון. אני סבור, שיש לה ־ פקיע את סמכויות התכנון מידי הרשויות המקומיות, שאינן מצליחות להתמודד עם אישור התוכניות, אם באופן מכוון מטעמי אינטרסים שונים או בשל המסוגלות המק ־ צועית והארגונית. יש להעביר את התוכ ־ ניות לגופי התכנון במשרד השיכון ולווע ־ דות המחוזיות, שעובדות תחת האסטרטגיה הממשלתית של מינהל התכנון, ונטולות אינטרסים ברמה המקומית. כך ייצרו ודאות על בסיס שמאי לכל תוכנית, לצד לוחות זמנים ברורים ונוקשים לאישור תכניות, אשר יהיו מגובים כמובן בחקיקה ובסנקציות משמעותיות. כמו כן יש לחזק את הרשויות המקומיות בתקציבים ייעודיים לכך, ולא רק בתקציבים לתשתיות כפי שהוצע בחוק ההסדרים. עוד לגבי חוק ההסדרים - ניתן משקל גדול לרשויות המקומיות, אולי גדול מדי, ונראה שיש כאן ניסיון לעודד אותן ולתת להן תמריצים לקידום תוכניות, אולם לדעתי, אין זה מספיק. ערך הוודאות לפ ־ רויקט התחדשות עירונית מבחינת לוחות זמנים ועלויות הוא מהותי". סמכויות התכנון מידי הרשויות המקומיות" י � השאלה התחדשות הע : רונית מסומנת על ידי המדינה כמקור עי י קרי של היצע דירות חדשות. האם זה ישים בשטח?

הקריסה בחולון: נקודת המפנה בטיפול בבניינים הישנים?

צילום: קובי קואנקס

שתרחיב את אזור המרכז אל מעבר לגבולות המוכרים לנו היום. תוכנית המיתאר האר ־ צית - המפרטת את חזון המטרו ומתכללת את תכנון הקווים ואת דרך מימושם ומימונם - צפויה להסדיר את מימון ההקמה והסד ־ רתה על ידי העצמת זכויות הבנייה בהיקף חסר תקדים לאורך ציר המטרו, וזאת, בין היתר, כדי ליצור מקורות מימון לפרויקט לאומי זה. ההשלכה על שוק דירות המגורים יהיה אף הוא חסר תקדים. סוג ואופי הדירות שיתוכננו לאורך ציר המטרו יהיו ייחודיים – דירות קטנות, ללא חניה בדרך כלל, שי ־ שולבו בבניינים עם עירוב שימושים, אשר יכללו גם מסחר וגם משרדים, שגם להם יהיו מקומות חניה ספורים. תכנון זה נועד לעודד שימוש ולתמוך בהצדקה הכלכלית של קווי המטרו לאורך כל שעות היממה. מנקודת מבטי, אף שיש עוד דרך ארוכה עד למימוש התוכנית, שדורשת רוח גבית מהממשלה ושיתוף פעולה מורכב של מוסדות התכנון, הרשויות המקומיות, רשות מקרקעי ישראל, היזמים ועוד – נראה כי הרכבת כבר יצאה מהתחנה".

אגרסיבית בין עשרות יזמים גדולים על כל מכרז, כאשר התוצאות האחרונות מגלמות בתוכן ציפייה לעלייה במחירי הדירות בעוד ע � בשנה־שנתיים הקרובות. לצ 15%-10% כ־ רנו הרב, תופעת הצעות המחיר המופרזות והזכייה ברמת מחירים גבוהה, בעיקר בק ־ רקעות בלב אזורי הביקוש, משקפות רמות הימור וסיכון גבוהות. לכך נלווים גורמים נוספים, שמתדלקים את התופעה, ביניהם הריבית הנמוכה וכמות הכסף ההולכת וגו ־ ברת בעולם, שמעצימות את החיפוש אחר פתרונות לייצור תשואה עודפת מעל אותה ריבית אפסית, ומעלים את הפופולריות של השקעות בנדל"ן למגורים. גם הבנקים לא טומנים ידם בצלחת ומאפשרים שיעורי מי ־ מון גבוהים ללקוחותיהם, מה שתורם רבות לאגרסיביות המכרזים". "השפעת המטרו המתוכנן על שוק המגורים תהיה חסרת תקדים" השאלה: מה יהיה הדבר הכי משמעותי בענף הנדל"ן בשנים הקרובות? מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "אני צופה שהערים ישנו את פניהן באופן מהותי בהשוואה למראן כיום. הגורם המש ־ מעותי ביותר שישפיע על פני המדינה בכלל ואזור המרכז בפרט – זה שישפיע על הדרך שבה נתנייע, על המקום והאופי של הדירות שבהן נגור, על המקומות שבהם נעבוד, על המקומות שבהם נבלה והקשר ההדוק בין כל הגורמים הללו – הוא המטרו. רשת הסעת המונים תת־קרקעית, המקודמת במוסדות התכנון בימים אלו, היא גורם מכונן, שצפוי לשנות את התכנון והביצוע של פני המ ־ דינה. המטרו צפויה לפעול בהיקף קרונות נרחב, בתדירות ובמהירות גבוהות ובפריסה

מנכ"לים מסכמים שנה >> אחרי שנה כזו סוערת בנדל"ן, ישנם היבטים רבים הדורשים התייחסות: האם הרפור ־ מות החדשות יועילו? האם עליית המחירים תיחלש? האם העלאת מס הרכישה תוביל לצינון הביקושים ועוד ועוד. הפנינו שאלות ממוקדות למנכ"לים מהשורה הראשונה של חברות הנדל"ן בישראל, כדי להבין מה חוש ־ ותחילתה 2021 בת צמרת הענף על סיום שנת . הסדר אקראי. 2022 של "הצעות המחיר המופרזות משקפות רמות הימור וסיכון גבוהות" השאלה: מה היה הדבר הכי טוב והכי רע שקרה בתחום השנה? מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "בעוד שנת , עם פרוץ משבר הקורונה, הייתה 2020 אפופה בחוסר ודאות ותנודתיות בשוק, הרי פיזרה את הערפל המדכדך וחיזקה 2021 ש- את מעמדו של ענף המגורים כעוגן היציב מכולם. הדבר הטוב היה התגברות המשק על הקורונה. אנחנו חיים במציאות שבה הישרא ־ לים ממשיכים להתחתן בקצב מרשים (יותר אלף זוגות בשנה) ושיעור הילודה הוא 50 מ־ 200 מהגבוהים ביותר בכל מדינות המערב (כ־ אלף תינוקות בשנה). כתוצאה מכך הביקוש לדירות קשיח, והוא חזר במשנה עוצמה בשנה זו. דירה מאז ומעולם נתפסה בעיני הישרא ־ לי הממוצע כמוצר צריכה בסיסי, והבעלות על נכס נדל"ני שמרה על מעמדה כערו ־ בה ליציבות ולביטחון נפשי וכלכלי. הדבר הרע שעבר על התחום הוא המחסור החריף והמתמשך בקרקעות זמינות לבנייה והמי ־ עוט במכרזים חדשים, שמובילים לתחרות

"מחיר ממוצע של דירה יתייקר בחצי מיליון שקל לפחות" השאלה: מה היה הדבר הכי

משמעותי שקרה בענף הנדל"ן למגורים השנה, ומה הייתה השפעתו על הקבלנים ורוכשי הדירות? ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון וסגנית נשיא התאחדות בוני "בשנה החולפת היינו עדים לעלייה הארץ: במחירי הדירות, שהושפעה 10% של כמעט במידה ניכרת משני גורמים מאקרו-כל ־ כליים. הראשון הוא זינוק חד של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות שמשווקת המדינה

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16

בס״ד

מציאות מגורים חדשה בתל אביב!

KARDAN tel aviv

ההדמיה להמחשה בלבד

חד׳ 3 - מחירי השקה מיוחדים

כאן, במרחק נגיעה מכל מה שיש לת״א להציע, מבתי הקפה והמסעדות הטרנדיות בפלורנטין וממגוון מתחמי העסקים, הבילויים והפנאי של העיר שלא נחה לרגע. בנוסף, דיירי הפרויקט ייהנו מפארק אורבני ביציאה מהלובי , חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. 4 ,3 ומסביבה פסטורלית וירוקה. מגוון דירות

החל מ-

₪

* 9199

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

בשוק הנדל"ן 2021 סיכום שנת

הפרטי, מהמשקיעים. ככל שנדלל את אחוז המשקיעים והדירות שהם מחזיקים, הילדים שלנו ייוותרו ללא דירות להשכיר. סביבת שוק שבו היצע הדירות נמוך, הביקוש גבוה ומחירי הדיור רק עולים – יביא לעלייה גם במחירי ההשכרה. מכאן המיסוי צריך להיות מאוזן ולא מופנה כולו אך ורק למשקיעים. המדינה צריכה לטפל בצד ההיצע, ולייצר 30% דיור להשכרה לטווח ארוך. בהינתן ש- ממשקי הבית חיים היום בשכירות, יש לשמור על אחוז סביר של דירות שיוצאות לשוק זה". "מנגנון שירסן את 'השתוללות' המחירים במכרזי רמ"י" השאלה: האם לתוכנית הדיור הממשלתית יש סיכוי לטפל במחי ק ? 2022 רים? ומה צפוי ב־ מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבוצת , כפי 2022 אורון אחזקות והשקעות: ״שנת שנראה כרגע, תתאפיין בהמשך מגמת עליית מחירים, שתימשך עד השגת ודאות בשוק הדיור דרך השקת תוכניות הממשלה בעניין זה. הגדלת ההיצע תצטרך להיות חלק מתו ־ כניות ממשלתיות, לצד קביעת מנגנון שירסן את השתוללות המחירים במכרזי רמ"י, טי ־ פול יסודי בעיכובי מתן ההיתרים ברשויות וקידום תוכניות התחדשות עירונית. לשנת יש פוטנציאל רציני להביא להתחלות 2022 בנייה רבות יותר ולשנות את תמונת הנדל״ן. אני שומע את אמירות שרי ממשלה על 'ייצוב המחירים', המעידות על גישה שקו ־ פה ורצינית, שרואה לנכון לבחון תוכניות שונות. לצד התחלות הבנייה, כדאי לזכור שמוטלת משימה נוספת, משמעותית, של מעבר מעליות מחיר לירידות, ולשם כך יש לנקוט צעדים לבלימת העליות וייצוב שוק הנדל"ן תחילה, ולאחר מכן לפעול לתוכניות ולצעדי המשך, בין היתר, באמצעות תוכניות דיור שיביאו לירידת מחירים, הצעת תמרי ־ צים לרשויות על קידום מהיר של פרויקטים ופתרון פשוט לנושא קרקעות השלמה לתמי ־ כה בפרויקטים של התחדשות עירונית ללא הצדקה כלכלית". "לא רואה טיפול עומק בחסם משמעותי - נושא הביורוקרטיה" השאלה: מה הצעד המשמעותי ביותר בתוכנית הדיור הממשלתית, והאם יש סיכוי שתצנן את השוק הרותח? אבישי בן־חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין "מרבית הצעדים נשמעים טוב ברמת נדל"ן: האמירה, אבל אם הם ימתנו את קצב עליית המחירים? זה תלוי בביצוע. קיימת נטייה לז ־ רוק דברים לחלל האוויר, ובמבחן המציאות חלק מתנדף. הצעד המשמעותי ביותר, בעי ־ ניי, הוא הקטנת הרוב הנדרש להסכמה לפ ־ רויקטים מסוג פינוי־בינוי, שכן אם שני שליש מהדיירים יחתמו על הפרויקט, יהיה קל יותר להתקדם איתו ולהתמודד עם סרבנים בה ־ משך. הסיבה לכך היא שיזמים מקדמים את התכנון של הפרויקט עקב בצד אגודל, יחד עם התקדמות בהחתמת הדיירים על הסכם, שכן תכנון של פרויקטים כאלו לרבות אישור תוכנית בוועדות אורך שנים ארוכות ודורש י � חת 80% משאבים רבים, ורק כשמגיעים לכ ־ מות ולוודאות גדולה יותר בהיתכנות הפ ־ רויקט, ניתן להגביר את קצב התכנון. כשרף

"אין בשורה מהותית חיובית בתוכנית הדיור" השאלה: מה היה האירוע

שרי השיכון, האוצר והפנים בהצגת

תוכנית הדיור הממשלתית

החשוב ביותר השנה בנדל"ן? האם תוכ ק נית הדיור הממשלתית החדשה תעזור? דני מור, מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט: "האירוע שלדעתי, השפיע יותר מכל בשנה החולפת על הענף היה, באופן מפתיע, חיצו ־ ני לפעילות הענף, ומתמקד בחיסון למגפת הקורונה. אומנם בתחילת המשבר היינו עדים לכך שגזירת הריחוק החברתי הביאה לירידה דרסטית בביקושים לשטחי משרדים ופגעה מהותית בערכי השווי בענפי המלונאות, התיירות, ותרבות הבילוי והפנאי, אך מנגד תחום המגורים נותר איתן ויציב, והתרחשה בו הסטת ביקושים לדירות גן ופנטהאוז עם מרפסות מרווחות. פיתוח החיסון חולל מפנה דרמטי, שלפיו, לכאורה, 'המדע ניצח את המחלה', וגם מהמשבר העולמי שנחת עלי ־ נו בהפתעה גמורה יצאנו מחוזקים. חלחלה התודעה שבאם בעיתות משבר שווקי הנדל״ן למשרדים ומגורים נותרו יציבים, אזי הת ־ חום חזק ובועט, והחלה התפרצות מחירים מחודשת. לעניין תוכנית הדיור הממשלתית, למרבה הצער, אין בשורה מהותית חיובית. הצעדים שננקטים אינם מספקים ולא יביאו להורדת מחירים מיוחלת. כל זמן שלא מט ־ פלים לעומק בנושאי הליבה, שהם הגדלת צבר הקרקעות המאושרות והזמינות למגו ־ רים וקיצור לוחות הזמנים להוצאת היתרים באופן יעיל, לא יתרחש היפוך מגמה בשוק, שנוסק מעלה ללא מעצורים". "מערבולת מסוכנת, שלא נראה שהיא בדרך לעצור" ק � השאלה האם מחירי ה : רקעות רק ימשיכו לעלות, או שהגענו לשיא? חיים קראדי, מנכל פרשקובסקי מניבים: שנה האחרונות, שאנחנו 20 "בכל פעם ב־ חושבים שמחירי הדירות הגיעו לשיא ושאין לאן לעלות, אנחנו מופתעים לראות עוד זי ־ נוק במחירים. אנחנו נמצאים כבר שנים רבות במערבולת מסוכנת שלא נראה שהיא בדרך לעצור. כדי לצאת ממנה, הממשלה צרי ־ כה לתת פתרון שורשי וארוך טווח לבעיות בשוק הנדל"ן. כרגע לפתרונות שמציעים הפוליטיקאים אין אחיזה במציאות, כי הם מכריזים על תוכניות להפשרת קרקעות, אבל לא מטפלים בבעיית התשתיות, קיצור תהליכי הבירוקרטיה והגדלת היקף העוב ־ דים הזרים. ההכרזה על תוכניות להפשרת קרקעות מאפשרת להם לגזור 'קופון מיידי' בתקשורת ולהרוויח רווח פוליטי, אך למעשה הן עושות בדיוק להיפך. המצב כיום בשטח משקף את ההסתערות של הקבלנים על כל פיסת קרקע שהמדינה מטפטפת: הם רוכשים קרקעות במחיר שמגלם עליית מחירי די ־ . המצב הזה מסוכן מאוד לחברה 25% רות ב־ יזמית, כי אם מחירים לא יעלו, כאשר היא תשווק את הדירות, היא עלולה לקרוס. אם רוצים פתרון אמיתי – יש לתכנן את שוק הנדלן לטווח ארוך ולטפל במספר נושאים: שיווק קרקעות, זירוז תהליכי רישוי, פיתוח תשתיות על ידי הרשויות המקומיות והגדלת המכסות לעובדים זרים. כלומר, המדינה צרי ־ אלף דירות 150 כה לשווק קרקעות לבניית בשנה, בכל שנה, ובמקביל היא צריכה לפתור

צילום: דוברות האוצר

עות שכבר נרכשו על ידי היזמים על בסיס תחשיבים שהניחו מחירי מכירה מסוימים, עליית מחירי הדירות משפרת את רווחיות הפרויקטים ו'טובה' ליזמים, אבל צריך לז ־ כור שליזמים אין מלאי קרקעות היסטוריות גדול, ובמקביל למכירת הדירות, עליהם לרכוש קרקעות לפרויקטים העתידיים. הת ־ חרות הגדולה בין היזמים והקבלנים על קר ־ קעות, הנובעת ממחסור בקרקעות המוצעות למכירה, מביאה אותם להציע בגינן מחירים גבוהים, המשקפים צפי לעליית מחירים, כך שהדירות באותם הפרויקטים תימכרנה במ ־ חירים הגבוהים בעשרות אחוזים ממחיר די ־ רות דומות באותם אזורים כיום. ככל שמחירי הדירות לא יעלו בפועל בהתאם לציפייה זו, עלולים היזמים/קבלנים לספוג הפסדים. לאלו שאין בבעלותם דירה ואין גב כלכלי איתן, צריך להבטיח דיור בר השגה, אבל כאשר היצע הדירות קטן מהביקוש, לא יהיה ניתן להבטיח דיור בר השגה, וכדאי שהמדי ־ נה תחליט על קריטריונים לגבי היקף הסיוע והזכאות לו. המדינה עושה מצד אחד צעדים להגדלת היצע הדירות להשכרה (במסגרת מכרזי 'דירה להשכיר' ובמסגרת עידוד יזמים ליעד דירות להשכרה), אבל מצד שני מעלה את מס הרכישה על משקיעים, הרוכשים דירות ומייעדים אותן להשכרה בתשואות נמוכות". "המדינה צריכה לטפל בצד ההיצע, ולייצר דיור להשכרה לטווח ארוך" השאלה: האם נכון להוציא את המשקיעים מהשוק, כפי שהממשלה מנסה? והאם הגיע הזמן לשים דגש גם על בנייה להשכרה? רון אבידן, מנכ"לאזורים: "ניסיון העברמלמד, כי פתרון נכון למשבר הדיור צריך לכלול צעדים משמעותיים המטפלים בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. הטיפול במשקיעים הוא בעל השפעה בטווח הקצר. אם בטווח הארוך המשקיעים יצפו שהמחירים ימשיכו לעלות, היא 2% אין כל סיבה להאמין שעלייה של כ- זו שתמנע מהם לבצע עסקאות בטווח הארוך. כמו כן ככל שהמדינה לא דואגת לדיור לצ ־ עירים, ובתוך כך דיור להשכרה לטווח הארוך בהיקפים משמעותיים, הבעיה תלך ותחריף. כיום יש כמה אלפים בודדים של דירות מסו ־ בסדות להשכרה. רוב ההיצע מגיע מהשוק

את בעיית התחבורה והנגישות בישראל כאן ועכשיו. כמו כן עליה לעבוד בקורלציה עם הרשויות במטרה להנפיק היתרי בנייה במ ־ סלולים מהירים, והיא צריכה לספק לחברות הנדל"ן את כמות העובדים הנדרשת לבנות יחידות דיור כה רבות". "המפתח למיתון עליית המחירים מצוי בידי הממשלה" השאלה: האם ניתן למתן את מחירי הדיור, ומה הסיכוי של התוכנית הממשלתית? שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפרי ־ התאפיינה בעליית מחירים 2021 דר: "שנת משמעותית, בעיקר בשל העובדה כי בשנ ־ תיים קודם לכן חלה ירידה דרסטית בשיווקי קרקעות על ידי המדינה ובהתחלות הבנייה, מה שהעמיק את הפער בין הביקוש להיצע. כמו כן בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה חדה במחירי תשומות הבנייה ולמכרזי מקרקעין, שנסגרים במחירים גבוהים משמעותית מע ־ רכי השומה שלהם, והכול תוך ציפייה לע ־ ליית מחירים עתידית. המפתח למיתון עליית המחירים מצוי בידי הממשלה. המדינה כי ־ דוע מחזיקה ברוב הקרקעות בארץ, ושיווק קרקעות בהיקף נרחב בשנים הבאות עשוי לבלום את עליית המחירים. משרד השיכון אלפי יח״ד 300 פרסם תוכנית לשיווק כ- בארבע השנים הבאות, ככל והממשלה הזו תאריך ימים ותצליח לממש תוכניותיה בזמן ובהיקפים הדרושים לשוק, כך באמת תהיה השפעה אמיתית על מחירי הדיור ותיתכן בלימה בעליית המחירים". "מחירי דירות גבוהים לא טובים ליזמי הנדל"ן" השאלה: האם המחירים הגבוהים טובים לענף? ומה יהיה על דיור בר השגה? ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשט ־ "ככלל, מחירי דירות גבוהים לא טובים רום: ליזמי הנדל"ן. כאשר מחירי הדירות גבוהים, עלות רכישת הקרקע גבוהה, הסיכון היזמי עולה, והיקף הפרויקטים שניתן לממש יורד, כי ההון העצמי הנדרש לכל פרויקט עולה גם הוא. ברור שבטווח הקצר, לגבי קרק ־

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18

הצלחה! בונים שאנו שנה 20 כבר מעל

, נתיבות אפ הילס

, נתיבות אפ פארק

, אזור הבית על הפארק

בקרוב!

, בן שמן אפ בן שמן

בשיתוף נווה גד, בת-ים נווה נוף

, בת-ים אפ טאון

* הדמיה לצרכי המחשה בלבד. יתכנו שינויים בהתאם להחלטת החברה ו/או דרישת הרשויות. פיתוח סביבתי באחריות הרשות. שטחים מחוץ למתחם הפרויקט אינם בשליטת החברה ויכולים להשתנות.

לחצו כאן לביקור באתר החברה >>

aharonigroup.com

בשוק הנדל"ן 2021 סיכום שנת

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

יצאו מספיק קרקעות לשיווק ולא אוש ו רו מספיק תוכניות. שיטת המכרזים של רמ"י תורמת אף היא לעליית המחירים. היות שלא יוצאים מספיק מכרזים, על כל קרקע שמוצעת למכירה, ישנה התנפלות של ממש מצד היזמים. רמ"י לא קובעת מחיר מקסימום, אלא רק מחיר מינימום, ובפועל היזמים מציעים מחירים גבוהים במיוחד כדי לזכות, ומחירי הקרקעות הגבוהים מתגלגלים בסוף לרוכשי הדי ו רות. סיבה נוספת לעליית המחירים היא התייקרות חומרי הגלם לבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה רק בשנה האחרונה , וכשהתשומות מתייקרות, 4% ביותר מ־ עלות הבנייה מתייקרת, וזה מיתרגם באופן מידי להתייקרות הדירות. למש ו בר הקורונה היה חלק מרכזי בהתייקרות התשומות – המשבר הוביל למחסור בכוח עבודה ובחומרי גלם בשוק הישראלי ובהתאם להתייקרות עלויות הבנייה. תפקיד הממשלה הוא ליצור אפשרויות דיור לכולם. במשך שנים ענף הנדל"ן נזנח, ותוכניות התחלפו כמו גרביים. אני מקווה שכעת תהיה יציבות שלטו ו נית ויוכלו להוציא לפועל את הצעדים האחרונים שעליהם דיברו. הממשלה צריכה לדאוג להגדיל את ההיצע, בין שזה בשיווק קרקעות, קביעת מחיר מק ו סימום למכרזים, היצע של דירות לשכי ו רות בטווח ארוך, מחיר למשתכן וכמובן, קידום תוכניות של התחדשות עירונית. ככל שההיצע יגדל, המחירים יירדו. אלה כוחות השוק". "הביקושים לשטחי משרדים כיום גבוהים יותר משהיו טרום הקורונה" השאלה: האם תחום המשרדים התאושש ממשבר הקורונה? שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין: "שוק המשרדים התאושש ממשבר הקו ו רונה, והביקושים לשטחי משרדים כיום גבוהים יותר משהיו טרום הקורונה. ע � התאפיינה בעיקר ב 2020 בעוד שנת מציגה 2021 בודה מהבית, הרי ששנת מגמה ברורה של חזרה למשרדים. אנו מזהים זאת בכל בנייני המשרדים שלנו – חלק מהשוכרים הקיימים מבקשים להגדיל את שטחי המשרדים, וישנם ביקושים מצד שוכרים חדשים. חברות רבות, בעיקר בענף ההייטק, מנסות למשוך עובדים לחזור ולעבוד במשרד, באמצעות השקעה במשרדים גדולים ומעוצבים עם הטבות שונות, כמו ארו ו חות שף, חדר מנוחה, פינות למפגשים חברתיים, בר פתוח ועוד. ישנה תח ו רות מסוימת בין חברות ההייטק, למי יהיו המשרדים היפים והכיפיים ביותר, שבהם העובדים ירגישו בבית וירצו לה ו גיע למשרד. המאמץ הזה מצד החברות נעשה מתוך הבנה של היתרונות בעבו ו דה במשרד על פני עבודה מהבית. בין היתר, היא תורמת לתחושת השייכות של העובדים, מייצרת הזדהות ונאמנות ומסייעת בשימור עובדים בעולם שבו נוטים לקפוץ ממקום למקום. העבודה המשותפת במשרד גם תורמת להפריה הדדית בין העובדים ולשיפור התפו ו קות".

אחוז ההסכמה יורד, הדבר מהווה קטלי ו זטור משמעותי לדחיפת פעילות אישור התוכניות בוועדות, ויקדם את כלל התו ו כניות שבצנרת. אני מניח שאת ההשפעה נראה בטווח הארוך ולא באופן מיידי. אני חושב ששאר המהלכים שעליהם הכריזו משרדי הממשלה, פחות משמעותיים. כך למשל, מס הרכישה אולי יעצור את ההסתערות, אבל זה מס שאנו מכירים מהעבר, ולהערכתי, הוא יצנן את השוק בטווח המיידי של השבועות הקרובים אבל לא מעבר לזה. בסופו של דבר זה ייספג בעלויות העסקה, ואני מניח שגם יתגלגל רובו ככולו לרוכשים. כך או כך אני לא רואה טיפול עומק בחסם משמעו ו תי - נושא הביורוקרטיה. אומנם הוסיפו ועדות, אבל זה לא פתרון אמיתי וחזק מספיק לפתור את הסבך הקיים". השאלה: התחדשות עירונית התקדמה השנה קדימה או דווקא נסוגה כמה צעדים לאחור? אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: ו � התמונה לא ברורה, וח 38 "בתמ"א סר הוודאות לגבי הארכת התוקף ו/או תוכנית חלופית מקשה מאוד על קי ו דום פרויקטים. ברור שישנם בניינים שאינם מתאימים לפינוי־בינוי ונמצאים היום בקצה נקודת הזמן שמאפשרת קידומם, כי לא יספיקו להגיש אותם . ייתכן שההשלכות לגבי 1.10.2022 עד בניינים אלו לא יהיו פשוטות, ולא יהיה לגביהם פתרון שיאפשר חיזוק. מאידך בפינוי־בינוי כל מה שעשו באמת מדהים: ההקלות במיסוי, הורדת רף הרוב המיוחס, טיפול בדיירים שביצעו חריגות בנייה, כל אלו סוגיות חשובות שהחלתן תקדם פינוי־בינוי בצורה משמעותית. אבל, וזה אבל גדול, לא טיפלו מספיק בבעיית התכנון. חוסר הוודאות בעניין זה נותר בעינו. כל פרויקט מתחיל מאפס, ללא הנחיות תכנון ומדיניות תכנונית ברורה, והתחום נתון לשיקול הדעת של הוועדות התכנוניות". "במשך שנים ענף הנדל"ן נזנח, ותוכניות התחלפו כמו גרביים" ?2021 השאלה: למה זינקו המחירים ב- ובמה הכי דחוף לטפל? דורון נמרוד, בעלים ומנכ"ל משותף ו � "כמו בכל שוק ח בקבוצת רם אדרת : פשי, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא שהביקוש גובר על ההיצע. ישנם כמה גורמים לעליית הביקוש, בי ו ניהם – גידול טבעי באוכלוסייה וביקוש מצד משקיעים שבוחרים להשקיע דווקא בנדל"ן. בשנים האחרונות אנחנו עדים לריבית נמוכה מאוד, כך שאין ממש אל ו טרנטיבות השקעה ראויות, והישראלים מחפשים תשואה ופונים לנדל"ן. חרף הביקוש שהולך וגדל כל הזמן, ההיצע לא גדל באותו קצב. בשנים האחרונות לא "קפיצה קדימה בהתנהלות מול דיירים, אבל לאי הוודאות בתכנון עוד אין פתרון"

"בירוקרטיה של הליכי תכנון והיתרי בנייה היא החסם העיקרי" השאלה: מה החסם העיקרי שמונע את הגדלת היצע הדיור? דורון לוי, מנכ"ל משותף בחברת גיא ת � "הבירוקרטיה של הליכי ה ודורון לוי : כנון והיתרי הבנייה היא החסם העיקרי והגורם המרכזי לעיכוב הבנייה של די ו רות בישראל. אם בעבר היה לוקח שמו ו נה חודשים להוציא היתר, כיום זה יכול לקחת גם שנתיים. אם התהליכים היו מהירים יותר, היינו יכולים לבנות הרבה יותר מהר ולהוציא יותר דירות לשוק, דבר שהיה משפיע על איזון בין היצע לביקוש, ומכאן שגם על מחירי הדיור. הדרך הטובה ביותר להגדיל את כמות התחלות הבנייה ולהרחיב את היצע הדי ו רות היא באמצעות הוצאה לפועל ומי ו מוש קרקעות רמ"י. לרמ"י יש קרקעות איכותיות ופרויקטים שמחכים על המדף, וניתן לקדמם במהירות מרגע שמתקב ו לת ההחלטה. פרויקטים של התחדשות עירונית, לעומת זאת, הם ארוכים ומ ו סורבלים, ויכולות לעבור שנים רבות מהרגע שמאתרים פרויקט אפשרי ועד לרגע שעולים על הקרקע, כאשר לאורך הדרך מתחלף השלטון המקומי והארצי, ומקבלי ההחלטות משנים לעיתים את הכללים". "מלאי הדירות הקטן ממילא הצטמצם משמעותית" השאלה: מה היה האירוע המשמעותי ביותר השנה בענף הנדל"ן? יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "האירוע הבולט ביותר השנה היה החלפת הממשלה אחרי ארבע מערכות בחירות מפרכות וחילופי תפקידים של מקבלי ההחלטות, לצד חזרה מדודה של השוק לשגרה. החזרה לשגרה ותחושת הביטחון של הציבור יצרה גל עצום של ביקושים מצד לקוחות, שנמנעו בשנתיים של הקו ו רונה מלקבל החלטות מתוך חוסר ודאות לגבי העתיד, ובציפייה לפעולות המדינה. גל הביקושים לדיור, שהתפרץ בשלהי חודש פברואר החולף, לא פגש היצע מתאים. הדבר יצר סחרור ושיא שנתי במכירת דירות חדשות, שגרמו לעליות בפחות 10%־ מחיר דרמטיות שהגיעו ל משנה. כל זה, יחד עם ניצני אינפלציה, קהל משקיעים שחזר לשוק ומשקיעים חדשים שרובם הייטקיסטים, הביאו לכך שמלאי הדירות הקטן ממילא הצטמצם משמעותית. מדיניות הממשלה ומשרד השיכון צריכה להתמקד בעיקר בצמצום משמעותי של הזמן הארוך והמיותר הנ ו דרש ליזם מרגע שיווק תוכנית ועד הע ו לייה על הקרקע - העומד היום על כארבע שנים. לצערי, לא מדובר בחסמים וקשיים חדשים, אלו הם אותם אתגרים שעמדו בפני הממשלה הקודמת. מלחמה במשקי ו עים או כל פעולה בצד של הביקושים היא בבחינת טיפול קוסמטי. כדי לחולל שינוי אמיתי, צריך לעשות פעולות להגדלה ¿ משמעותית של ההיצע".

נ

ה

נשיא התאחדות ראול סרוגו, הקבלנים בוני הארץ

ההחלטות על הנייר יכולות להפוך לשכונות השנה היתהשנתמעבר ובסופה, הכותרות ידברו על זינוק במחירי הדיור. אך העובדהשממשלה הנוכחית החליטה לטפל במשבר הדיור בעיקר בהגדלת היצע הדירות, במקום במניעת רכישתן היא סימן טוב. על שרינו לעשות עוד דרך לא קצרה כדי לשנות את כללי המשחק בשוק הדיור ולצערי, גם אם תאריך ימים, הממשלה הזו לא תהיה זו שבימיה יסתיים משבר הדיור. בתחזית לחמש השנים הקרובות ששעל כולנו לשאוף אליה: זינוק של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה ומאות אחוזים במספר הדירות להשכרה, שחרור פקקים שמונעים החדשות עירונית, כניסה לבניית שני מטרופולינים חדשים, רפורמה עמוקה בניהול התשתיות והשקעת ענק בתשתיות תחבורה, מרכזי תעסוקה, חינוך, בריאות ותרבות בפריפריה. אתם מסכימים נכון? זה לא מספיק שנסכים. הממשלה והשלטון המקומי חייבים להסכים איתנו. הצעדים שעליהם החליטו השרים ליברמן, אלקין ושקד עד כה, נכונים כמעט כולם. לאחר אישור חוק ההסדרים בכנסת נותרנו עם רשימה טובה על הנייר. בינתיים, רק על הנייר. שורת ההחלטות החלה בהמשך פעילות הותמ"ל – וועדה שתבטיח את הכמות המתוכננת של יחידות דיור במשק. כך גם, מתן הטבות לבנייה להשכרה ארוכת טווח שעל הממשלה ליישם מהר. שכן, באותה נשימה, מעלה אותה ממשלה את מס הרכישה על דירה שניה, ותייצר תוספת הכנסה לקופת המדינה על חשבון פגיעה בציבור ענק. צריך לבטל את ההחלטה הזו ולתמוך במי שיגדיל את מספר הדירות להשכרה. בממשלה מתכננים לאפשר מנגנון רישוי עצמי לבנייה שיוכל להחליף את הוצאת היתר הבנייה בעירייה. זה מנגנון קריטי שיקצר בחצי את ההמתנה לבנייה. הממשלה חייבת לבטל את החרגת קרקעות רשות מקרקעי ישראל מהמנגנון הזה וכך נרוויח כולנו בין שנה לשנה וחצי בממוצע. תהיה שנת המבחן להתחדשות העירונית. 2022 הכנסת צריכה לגבות את השרה שקד ולאשר את במהירות שיא. נזכיר כי 38 החלופה שלה לתמ"א הכנסת אישרה את הפחתת הרוב הדרוש לפינוי בינוי, שיקרב בשנתיים לפחות את ההגנה על בתים ויציל חיים. חובת המדינה גם לקבוע שבפינוי בנוי מהתושבים. 51% בניינים מסוכנים די בהסכמת ההתאחדות מזהירה שנים מעודף תכנוני למשרדים משטחם 30% מיליון מ"ר. הרפורמה להמרת 180 - לדירות מתבקשת ויש להרחיבה. עיקר הצעדים שנקטה הממשלה הוצעו על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ לפני שנים. על מנת לחסל את משבר הדיור על הממשלה לאמץ גם את שאר המלצותינו: הפחתת מס ברכישת קרקע ליזם, תכנון והקמת מטרופולינים חדשים, עידוד ביקוש בפריפריה ובניה להשכרה עם פיתוח דיור בהישג יד על כל גווניו. החלטות עם החלטות על הנייר לא בונים בתים. הפתח ליישומן, תרתי משמע, נמצע בידי הממשלה.

צילומים: כפיר סיון, שירן כרמל, אבי רוקח, סיון פרג', טל משולמי, אילן בשור, רוטשטיין נדל"ן בע"מ, יוהנס פלטן, גיא ודורון לוי, איציק שוקל, תמר מצפי, יח"צ, תומר חומפס

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0

g

חברת גרופית מציגה פרויקט התחדשות עירונית איכותי ברמת חן, רמת גן. הבנייה החלה! במרחק הליכה | חניה לכל דירה | קומות ברח׳ רזיאל פינת רח׳ סן מרטין 9 בניינים בני 2 | גישה קלה לכביש הראשי | סמוך לכפר המכביה ותיכון בליך | מהפארק הלאומי והספארי חדרים, פנטהאוזים ודירות גן 2-4 דירות הכי רמת חן יותר חדש, יותר פארק,

חברת גרופית גאה להוביל את עתיד ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ ובפרוייקטים נוספים במיקומים חדשים ונחשקים

ההדמיות להמחשה בלבד

גרופית בפסגה / פתח תקווה

הכרמל / יבנה

/ רמת גן 240 הרוא״ה

גרופית תל אביב / מגוון פרויקטים

03-5021666 לפרטים

לביקור באתר החברה >> לחצו כאן

בואו להיות חלק מעשרות אלפי המשפחות הנהנות מחווית המגורים המושלמת בשכונות הסביונים שלנו. אפריקה ישראל מגורים גאה להוביל את תרבות המגורים בישראל, להציב רף חדששל איכויות ולהפוך לשם נרדף לקהילות מגורים איכותיות. הרבה מעבר למותג, "סביונים" זו דרך חיים המשלבת תכנון דירות אופטימלי בסטנדרט בנייה גבוה, פיתוח סביבתי מושלם למשפחות, שילוב הוליסטי בין מרכזי מסחר, בילוי ופנאי, ריאות ירוקות ומרחבים פתוחים. אנו גאים להמשיך להוביל כחברה הגדולה, הטובה והאמינה בישראל ולהתפתח לאפיקים נוספים, דוגמת מגורי יוקרה, דיור להשכרה ארוכת טווח, מתחמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ ובנוסף הרחבת הפעילות לתחום הנכסים המניבים הכוללים מסחר ותעסוקה.

ירושלים | VIEW סביון

ירושלים | סביוני קטמון החדשה

ראשל״צ | מתחמי הסביונים

ר״ג, גבעתיים, ת״א | סביוני העיר

סביוני גבעת שמואל

סביוני רעננה

סביוני חריש

קריית ביאליק | חלומות & סביונים

בקרוב | נס ציונה | סביון ואירוס

* 3393

>>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

ההדמיות להמחשה בלבד. יתכנו שינויים לפי דרישת הרשויות ו/או החלטת החברה. פיתוח שטחים ציבוריים עשוי להשתנות בהתאם להחלטת הרשות המקומות. ביצוע הפיתוח בשטחים הציבוריים באחריות הרשות המקומית.

ניתוח תוכנית הנדל"ן: החוקים, האכיפה וגורם הזמן

דיון בוועדת הכספים. הוועדה דנה ואישרה את העלאת מס הרכישה

צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

המשך פעילות הותמ"ל, הטבות לבנייה להשכרה ארוכת טווח, מנגנון רישוי עצמי, - אלה רק חלק מההחלטות 66% ל־ 80% הפחתת רוב הדיירים הדרוש לפינוי־בינוי מ־ הממשלה בתוכנית, ששואפת להגדיל את היצע הדירות • לצד מי שחושב שהכיוון • גד ליאור חיובי, יש מי שסבור שהיא בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת" מה הסיכוי של תוכנית הדיור הלאומית?

התוכנית הכלכלית חדשה בתחום הנדל"ן, שפרסמו לפני כחודשיים שרי האוצר, השיכון והפנים, כוללת שלל פרקים

את מרבית צעדי הממשלה החדשה משבח נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו, אם כי לא את כולם. כמו רבים, גם בעיניו העלאת מס הרכישה למשקיעים היא גזירה בעייתית. "החלטת הממשלה להגדיל את היצע הדירות במקום למנוע את רכישתן, כפי שעשו ממשלות קודמות, ראויה להער ־ כה מקיר לקיר. אלה צעדים חשובים ונכונים, למעט ההחלטה להעלות את מס הרכישה. זו לא תוסיף אפילו דירה אחת למשק ותפגע בשוכרים, ביכולת של פנסיונרים להגן על חסכונותיהם ובמי שמתכננים לעלות לי ־ שראל ורוכשים דירה בזמן ההכנות. מדובר בכלי שכל תכליתו הוא העשרת קופת המדי ־ נה על חשבון פגיעה באזרחים. זה לא יעצור את ההשקעה בדירות ולא יוריד את המחי ־ רים", טוען סרוגו. היבט נוסף שאליו מתייחס נשיא התאחדות

ועוד. 66% ל־ 80% ביצוע פינוי־בינוי מ־ גם בנק ישראל הצטרף עם תוכנית משלו בת שלושה מסלולים, שנועדה "לעשות סדר" בתחום נטילת המשכנתאות ולפעול ליתר שקיפות והגינות של הבנקים במגעיהם עם נוטלי המשכנתאות. סכומן של הלוואות הדיור הרקיע שחקים בחודשים האחרו ־ נים, והשנה תסתיים בשיא חדש, כאשר בנק ישראל מנסה לסייע בתחום. השורה התח ־ תונה ברפורמה הזאת היא שפתיחת תחרות אמיתית בין הבנקים בתחום המשכנתאות, תוך מתן אפשרות לרוכשי הדירות להש ־ וות בין הלוואות הדיור המוצעות להם, גם תביא להוזלתן. אלא שלצד המטרה הראויה, המהלך עלול דווקא להרבות את הביקושים להלוואות ולהגדיל עוד את מספר המבקשים לרכוש דירות. וכאשר הביקוש עולה, גם המ ־ חירים עולים.

בהקשר לכך סבור מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, כי "הבנקים למשכנתאות מנ ־ צלים את העובדה שמרבית לקוחותיהם אינם בקיאים בתחום ובז'רגון המקצועי, כך שההנחיה על הצגת שלושה מסלולים צפויה לבלבל אותם שבעתיים. במקביל, ההנחיה צפויה להוביל את הבנקים להעלות ריביות בצורה דרסטית, מאחר שהם ייאלצו לעבוד באופן אינטנסיבי יותר תוך גיוס כוח אדם נוסף". מכשול מס הרכישה האם התוכניות החדשות אכן יביאו לבלימת מחירי הדירות, שלא אחת נמכרות כאן ב"שיא עולמי" בהשוואה למחירים בעולם? מומחים בענף סבורים, כי מרבית הסעיפים בתוכניות טובים, עכשיו נותרה שאלת יישומם.

וסעיפים שתכליתם הגדלת היצע הדירות וב ־ לימת ההתייקרות המסחררת. בד בבד אישרה הממשלה (סוף סוף) את תקציב המדינה. אף הוא כולל מספר פרקים האמורים לקדם את תחום הדיור על כלל היבטיו, לרבות תוכנית אגרות הגודש והשקעה בתשתיות הנושקות לעניין קידום בנייתן של עשרות אלפי דירות כבר שנה הקרובה. בין צעדי התוכנית: אישור המשך פעילות הותמ"ל להבטחת הכמות המתוכננת של יחידות דיור במשק, מתן הטבות לבנייה להשכרה ארוכת טווח, יצירת מנגנון רישוי עצמי המחליף את הליך הוצאת היתר בעי ־ רייה, צמצום הרוב הדרוש של דיירים לצורך

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

פרמיו השקעות יעוץ יזמות והשקעות בע“מ

השקעות בנדלן בע“מ

ניתוח תוכנית הנדל"ן: החוקים, האכיפה וגורם הזמן

מהממשלה ועד בנק ישראל: סעיפים בולטים בתוכניות הנדל"ן עיקרי תוכנית משרדי האוצר, הפנים והשיכון: אלף התחלות 280 , תכנון של חצי מיליון יחידות דיור יעדים לארבע השנים הקרובות: • אלף עסקאות בקרקע המדינה ושיווק נרחב של קרקע למגורים. 180 , בנייה תקציבים גדולים לבנייה בפריפריה ובמגזר הערבי. יוצאים מהמרכז: • לבנייה בארבעשנים. 25%־ ל 47%־ מ הפחתת מס השבח השולי על קרקע: • עד לגובהשל תשע קומות יהיה ניתן לתכנן אתהבניין, מבלי קיצור הליכי תכנון ורישוי: • לקבל מראשאת אישור הוועדות לתוכנית. מ"ר לצמוד קרקע לצורך פיצולו. 45 אישור תוספתשל עד פיצול צמודי קרקע: • מתן היתר לפיצול דירותלצורך השכרתן למגורי קרוב. במקרה כזההשוכר היתר לפיצול: • יוכל לזכות גם בסיוע בשכר הדירה. מדובר בהוראת שעה למשך שנתיים, ומיועד להגדלת ההיצע בטווח הקצר. המטרה - להשיב לשוק • איסור שימוש חורג לצורכי תיירות בדירות מגורים במרכז: דירות. 13,000 בטווח הקצר מיליון שקל לפרויקטי חלוץ בהתחדשות. 180 הקצבת תקציב להתחדשות בפריפריה: • .8%־ ל 5%־ העלאתמס הרכישה לדירהשנייה מ מיסוי: • כבישים, חשמל, מים, ביוב, מוסדות ציבור ועוד. השקעה בתשתיותתומכות דיור: • כ � עבודה משותפת לצורך הסרת חסמים שמע שיתוף פעולה של משרדי הממשלה: • בים בניית דירות ברחבי הארץ, למשל זירוז של בנייתמתקני טיהור שופכין. לחסרי דירה ולזוגות צעירים יוקצו דירות הקצאת פתרונות דיור במרכז ובפריפריה: • אלף שקל, ויינתן מענק לרוכשים בפריפריה, במסגרת תוכנית 300 ועד 20% בהנחה של "מחיר מטרה". אלף זרים לשוק בניית הדירות ברחבי הארץ. 30 מתן אישור להוספת עובדים זרים: • השקעה תקציבית של מאות מיליוני שקלים לקידום התחדשות קידום התחדשות: • י � מיליון שקל לקידום התחדשות ע 55 עירונית בכל הארץ. למגזר הערבי יוקצו באופן נפרד רונית. דירותשיוקצו לקשישיםבגיל הפנסיה. 3,000 דירותחדשות, בהן 4,700 ייבנו דיור ציבורי: • דירות קיימות. גופים ציבוריים ופולשים יפונו 1,200 במקביל ישופצו ויושבו למחזור הדירות מדיור ציבורי קיים לטובת זכאים. .400%־ כיוםל 200%־ בין היתר, יוגדלו זכויותבנייהמ :38 קידוםתוכניתחליפיתלתמ"א • משטחי התעסוקה לדירותקטנות, דיור 30% אפשרותלהסבת הסבתמשרדים לדירות: • מוגן ומעונותסטודנטים, ללא צורך בהליך תכנון מחדש. במטרה להפחית את העומס על הקמת ועדות חדשות וחיזוק הוועדות הקיימות: • הוועדות המחוזיות וקיצור הליכי התכנון. :2022-2021 פרקים בולטים בנושאי נדל"ן בחוק ההסדרים י � יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לתוכנית פ התחדשות עירונית: • הקבועים בחוק היום. 80% נוי־בינוי כך שהרוב יהיהשל שני שלישמבעלי הדירות במקום : שינוי פרק הזמן להוצאת היתרי בנייה למגורים, כדי רישוי באמצעות מורשה להיתר • להגדיל את היצע הדיור. יהיו שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת עידוד השקעות הון בשכירות מוסדית: • ממכירת דירות להשכרה, על השבח ממכירת דירות להשכרה ועל ההכנסה החייבת מהש ־ א � השנים הר 18 שנים מתוך 15 כרת הדירות, בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך שנים לפחות. 5 שונותשלאחר תום הבנייה, כשהשוכרים ייהנו מתקופת השכרה רצופהשל : אלההפועליםבמבני מגורים לא יידרשו עוד לקבל היתר לשימוש מעונות יום לפעוטות • חורג לצורך הפעלה. עיקרי תוכנית בנק ישראל להגברת התחרות בתחום המשכנתאות י � יבוצעו שורהשל צעדיםצרכניים, שנועדו להקל על הלוויםבתהליך נט פישוטהתהליך: • היבטים: שקיפות ויכולת השוואה בין ההצעות השונותשיקבלו, פשטות 3־ לת המשכנתה ב ויכולת הבנה ויעילות בביצוע התהליך המורכב בהלוואה הגדולה ביותר שייטלו בחייהם. הבנקים יחויבו לספקללקוחאישורעקרוני במתכונתאחידה, שבו יוצגו, מתכונתאחידה: • מלבד סל המשכנתה המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים, שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת בכל אחד מהסלים יוצגו: • המשכנתה והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על־פי התחזיות. הזמן למתן האישור העקרוני יקוצר לימים ספורים, ויתאפשרו הגשת קיצור לוח זמנים: • הבקשה וקבלת האישור באופן מקוון בכלל הבנקים. 1/3 ; קבועה לא צמודה 100% סלי המשכנתה האחידים שכל הבנקים יצטרכו להציג: • קבועה לא צמודה 1/2 ; צמודה לריבית הפריים 1/3־ צמודה משתנה ו 1/3 , קבועה לא צמודה צמודה לריבית הפריים. 1/2־ ו על הבנקים להציג את המידע על המשכנתאות באתר הבנק ובדף הלקוח. שקיפות: •

תוכנית הדיור הממשלתית. שורת צעדים להרגעת השוק

צילום: אורי חודי

הקבלנים הוא העודף התכנוני הקיים ביש ־ מיליון מ"ר למשרדים ומאות 180 ראל של אלפי דירות פוטנציאליות, שאינן נבנות בשל התנגדות ראשי רשויות. לדבריו, רפור ־ מה, שמאפשרת שילוב דירות במבני תעסוקה מתוכננים עתידיים, היא כלי חשוב, וחו ־ בת המדינה ליישמה. "לטעמנו, יש להרחיב את השטח שיאושר להסבה לדירות 50% ל־ במקום משרדים בכל הפרויקטים העתידיים", אומר סרוגו. מנגד הוא מותח ביקורת על הע ־ לאת מיסוי הקרקע באזור המתוכנן למטרו, כפי שהוצגה על ידי השרים. זאת תפגע, לד ־ עתו, בבנייה ובפיתוח. "כבר היום פרויקטים אינם יוצאים אל הפועל, והעלאת היטל תגרום לכך שמעט מאוד 75% ההשבחה ל־ קבלנים ויזמים יבחרו לבנות באזורים האלה. מדובר בהחלטה המנוגדת לתכלית של שורת המהלכים המוצעת על ידי הממשלה לתוספת דירות". יותר מדי יעדים מי שמסתייג מחלקים בתוכנית הוא אוהד דנוס, לשעבר נשיא לשכת שמאי המקרקעין. "כבר מהתבוננות ראשונית ניתן להבחין כאן בזרעים של פירות באושים, שברור שלא ית ־ רמו כהוא זה לייצוב מחירי הדיור, שלא לדבר על הפחתתם", הוא מטיח בשרי הממשלה. לדבריו, "הבעיה הגדולה ביותר בתוכנית היא עודף יעדים, בבחינת 'תפסת מרובה לא תפסת'. טיפול מקיף בכל הסוגיות הוא כמעט בלתי אפשרי וניסיונות דומים בעבר, אף כי פחותים, לא צלחו". דנוס התייחס למשל לתוכנית "מחיר מטרה", המשיבה הלכה למעשה את הספסור של

רשות מקרקעי ישראל בקרקעות המדי ־ נה. בעוד בתוכנית "מחיר למשתכן" התחרו היזמים והקבלנים על מחיר המכירה הנמוך ביותר למ"ר הבנוי, הרי שב"מחיר מטרה" הם שבו להתחרות על מחיר הקרקע, כאשר הת ־ חרות היא בערים שבהן מחיר מ"ר בנוי עולה ו � שקל, כולל מע"מ. משמעות הת 23,400 על כנית ברורה - עליית מחירים שתיגרם כל עוד הביקושים יגברו על ההיצעים. ביקורת חריפה מותח דנוס גם על פיצול צמודי הקרקע, שבו מחד המדינה נדרשת לטפל ביד קשה בפורעי חוק בתחום התכנון והבנייה, ומאידך מבקשת בעצמה לפגוע בכל עקרון ותקינות מנהלית של תכנון ובנייה. "פיצול דירות היא רעה חולה, המהווה סוג של הפרחה שמלמדת שהממשלה לא בוחלת באמצעים, כשהיא רוצה לסמן יעדים קשים להשגה", הוא טוען, אבל בכל זאת מוצא בתו ־ כנית הדיור הלאומית נקודות חיוביות: "מזל שמצויים בה גם מרכיבים איכותיים יותר, כגון הגדלת היצעים, עידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח, טיפול שורש בנושא התחדשות עירונית, הגדלת מכסות העובדים הזרים והרחבת כמות הוועדות המחוזיות, שאולי מהן תבוא סוף סוף הישועה". אז האם ירדו בקרוב מחירי הדירות בישראל? דומה שהממשלה תיבחן בעניין אחד בלבד: האם יצליחו משרדי הממשלה הרלוונטיים להוציא אל הפועל את שלל התוכניות שגי ־ בשו. מניסיון העבר עולה, שחלק מההחלטות מתמסמסות במשך הזמן, ובעיקר אם ממשלות או שרים מתחלפים. לכן ההמלצה היא אחת: לפעול מיידית ליישום בשטח. מה שלא ייע ־ שה בהווה – גובר הסיכוי שלא יבוצע כלל. ¿ וזה יהיה עצוב ומדאיג.

אוהד דנוס. "כבר מהתבוננות ראשונית בתוכנית, ניתן להבחין בזרעים של פירות באושים, שברור שלא יתרמו כהוא זה לייצוב מחירי הדיור, שלא לדבר על הפחתתם. הבעיה הגדולה ביותר היא עודף יעדים"

גד ליאור

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 26

משפחות חדשות הצטרפו השנה למשפחת אזורים

בת-ים || MOMENT

רמת גן || ExChange

נתניה || N

ראשון לציון || הנרקיס

שהם || אזורים שהם

>> לאתר אזורים לחצו כאן

חברת אזורים גאה להוביל את ענף הנדל"ן, ולהיות הבית לרגעים המאושרים .2022 של אלפי משפחות. נמשיך לעשות זאת עבורכם גם ב-

*ההדמיות להמחשה בלבד

אחרי

לפני

פרויקט מומנט בבת־ים. יזם: אזורים

DVISION 3 : צילומים: עידן גרוס. הדמיה של הפרויקט

שיווק נדל"ן על־פי קבוצת  מהמיקום וקהל היעד, דרך המפרט והשירותים הנלווים ועד התזמון אמבסדור, המומחית באסטרטגיה שיווקית עבור היזמים והקבלנים המובילים בישראל איך משווקיםפרויקט בהתחדשותעירונית?

ההיצע מוגבל יחסית. המתעניינים מכירים לרוב את היתרונות והחסרונות של האזור ואף הרחוב, ולכן הבחירה תהיה לאור מה שיש לפרויקט להציע בדרך כלל. במקרה הזה נציג לרוכשים הפוטנציאליים את תוכניות הדירות והמפרטים, נמחיש בהדמיות איך ייראה הבניין החדש, מה יקבלו בבניין מבחינת תוספות, נגישות, מעליות, חניות ופסיליטיז. שם הפרויקט שנבחר לצורך השיווק יהיה בדרך כלל על שם הכתובת של הבניין או השכונה, והפרסום יהיה בקרבת מקום, לרוב באמצעות שילוט ועזרים דיגיטליים. האסטרטגיה השיווקית הזאת תתאים ,38 לערים שבהן מקודמים לרוב פרויקטי תמ"א בעיקר גוש דן וירושלים", מסכמת חורי. קבוצת אמבסדור עוסקת בייעוץ, תכנון, שיווק ומכירות בתחום הנדל"ן למגורים כבר למעלה מארבעה עשורים. החברה נמצאת בבעלותו של איש העסקים שמוליק לוי, ומתמחה בבניית אסטרטגיה שיווקית עבור החברות היזמיות והקבלניות המובילות בישראל, כדוגמת אפריקה ישראל, שיכון ובינוי, אזורים ואחרות. לחברה ניסיון בליווי פרויקטים למגורים בתחום ההתחדשות העירונית, שכירות לטווח ארוך, מחיר למשתכן ופרויקטים יזמיים נוספים באזורי הביקוש ובכל רחבי הארץ, הפונים לכל הקהלים. בשנה האחרונה בלבד שווקה החברה אלפי יח"ד. כחברה מקצועית ומומחית בתחומה, אמבסדור שותפה לגיבוש אסטרטגיית השיווק והמכירות למן השלבים הראשונים של עסקת המקרקעין, תכנון הפרויקט הכולל בניית התמהיל והתאמה לקהלי היעד, בחירת היועצים המובילים והובלת תהליך השיווק והמכירות בפרויקטים רחבי היקף,  הכוללים מאות יח"ד. הכתבה בשיתוף קבוצת אמבסדור

המפרט, גודל הדירות וכו׳. כמו כן נציג את היתרונות שלהסביבההקרובה והמוכרת, התשתיותהמפותחות, בתי הספר וגני הילדים, שירותים של מוסדות תרבות ושירותים רפואיים הקיימים בקרבת מקום. בפרויקט 'מומנט' של אזורים בבת ים, הנמצא כיום בשלבי שיווק מתקדמים, הדגשנו את המיקום ואף הקרבה לים, למוסדות חינוך וציבור, לקו האדום של הרכבת הקלה שייפתח בקרוב ולנתיבי איילון". עם זאת באמבסדור מדגישים, כי יש להבדיל בין סוגי הפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית בכל הקשור לגישה השיווקית ולבניית האסטרטגיה של המוצר. "פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי הם 'משני אזור'. מדובר בבנייה של מיני שכונה חדשה כמעט מן היסוד, לרוב בקונספטשל עירובשימושים, המספקתתשתיות חדשות וריאות ירוקות לכל האזור. מאחר שמדובר בהיקפי בנייה גדולים מאוד של מאות יח"ד, הפרויקט יפנה לקהלים רחבים יותר, ולכן היחס לפרויקט הוא כפרויקט יזמי, חדש לכל דבר ועניין, המציע חוויית מגורים שלמה. המתעניינים שמגיעים למשרד המכירות, ישמעו סקירה על כל האזור המתחדש, על המתחם עצמו וכל התשתיות מסביב, שהחברה היזמית מחויבת לבצע כחלק מההסכם עם העירייה. 38 מאידך בשיווק פרויקטים במסגרת תמ"א ההתמקדות תהיה בקהל המקומי ובדגש על מוצר מוּכר הרבה יותר, עם קשר נוסטלגי לפעמים ואישי יותר.

שיווק פרויקט מגורים חדש, בעיקר בתחום ההתחדשותהעירונית, טומן בחובו אתגרים רבים. כשמדובר בפרויקט במסגרת פינוי־

בינוי, שבו נהרסים כליל הבניינים הישנים ונבנים מהיסוד בניינים חדשים ומודרניים, ובשלב שבו טרם נהרסו הבניינים הישנים, הקהל המתעניין והרוכשים הפוטנציאליים נרתעים. לעיתים הסיבות נעוצות בחוסר היכרות עם התהליך, במשמעויות של המתחם החדש על הישן והטיפול בדיירים הקיימים. אולם אתגרים מביאים הזדמנויות, ומומחי השיווק בקבוצת אמבסדור, המתמחה בניהול, שיווק וייעוץ לחברות נדל"ן, יודעים לבנות מולם אסטרטגיה שיווקית מנצחת, בזכות הניסיון העשיר שצברו לאורך השנים. רינת חורי, מנהלת שיווק ומכירה ותחום התחדשות "כשאנו ניגשים לשווק עירונית קבוצת אמבסדור: פרויקט בהתחדשות עירונית, אנחנו דואגים תחילה למפות את המאפיינים הכלליים שלו, כגון סטטוס רישוי והריסה, תכנון וביצוע ומצבם הכללי של הדיירים הוותיקים, זאת כתנאי סף להצלחת הפרויקט ולגיבושהאסטרטגיההשיווקיתשלו. בשלב השני של גיבוש ובידול המוצר, נחפש מספר מאפיינים בולטים על פני המתחרים, בראש ובראשונה מיקום הפרויקט ואפיון קהל היעד, חוות דעת שיווקית על תכנון הפרויקט ובחינת חלופות במידת הצורך, אך חשוב מכול הוא תזמון היציאה לשיווק. בשונהמרוב הפרויקטיםהנדל"ניים, המוקמים בשכונות חדשות הנמצאות במרחק ממרכז העיר, ונטולות תשתיות מפתחות בשנים הראשונות להקמתן, פרויקטי התחדשות

קהל היעד ברוב המקרים מגיע מהסביבה הקרובה, בדרך כלל תושבי השכונה שרוצים להשתדרג לדירהחדשהאו גדולה יותר, או תושבים חוזרים, שגרו בשכונה אחרת ורוצים לחזור. הפרויקטים הללו יהיו גם בשכונות הוותיקות והמבוקשות של העיר, והמאפיין והיתרון הוא שבאותה השכונה

עירונית מוקמים ברובם במרכזי הערים, מה שמאפשר לנו ברוב המקרים להתמקד במיקום הפרויקט כיתרון חשוב, נוסף על איכות הבנייה,

רינת חורי. מנהלתשיווק ומכירה קבוצת אמבסדור. צילום: תומר שלום

נדל״ן

בונים את ההבדל

כל אחד

וה-

שלו

הרחבת ישוב קהילתי בקרוב שיווק שלב ב' אשכולות Concept

כרמים מבשרת ציון Concept מחיר למשתכן - החל השיווק!

ראשל"צ נתניה Concept פינוי בינוי

פינוי בינוי

מחיר למשתכן - השיווק בקרוב נוריות ראשון לציון East Concept

דרך השלום ת"א Concept

פינוי בינוי

מתחם מגדיאל הוד השרון Concept

שיווק שלב ב׳ - בקרוב! סיגליות Concept 4u באר שבע

פינוי בינוי

כיכר המגינים Concept בת ים פינוי בינוי

New Concept אור יהודה מחיר למשתכן - השיווק בקרוב

פינוי בינוי

פינוי בינוי

אולגה גבעת Concept חדרה

טובורק Concept נתניה

החשמונאים Concept בת ים

>> לפרטים

www.oron-nadlan.co.il

ההדמיות להמחשה בלבד

יצירה חד פעמית על גדת הירקון

תל אביב 70 / 68 בני דן

בועה אקסקלוסיבית של שקט ויוקרה, בין הטבע הפראי לעיר הגדולה

לחיות בקו ראשון לפארק הירקון, דקות הליכה מהנמל והים התיכון. מבתי הקפה והברים של יהודה המכבי, מכיכר המדינה, ממוסדות החינוך המובילים, הספורטק, מועדון השיט והטבע האורבני המרהיב, עם נגישות מקסימלית לצירי התנועה, בתוך העיר ואל מחוצה לה. ליהנות מהשקט והאיכות של הצפון הישן, בלב אחת הערים המרגשות בעולם. במיקום הנחשק ביותר בצפון הישן, על גדת הירקון בקצה רחוב בני דן, ממתין . הקומפלקס היחודי שתוכנן בידי לויצקי-ברעלי-כסיף HaGaDa פרויקט שכולו מבנים אינטימיים המקיפים חצר פאטיו שלווה, עם שבילים 4 אדריכלים, מכיל פנימיים וטבעת היקפית ירוקה. הפרויקט מציע חווית מגורים יוקרתית ומוקפדת, הרמונית ושלמה המשתלבת בטבע העירוני המרהיב, עם מפרט פרימיום בסטנדרט חדרים, דירות 2,3,4,5 הגבוה בסביבה. בפרויקט מגוון דירות יוקרה בנות מיני-פנטהאוז ופנטהאוזים מרהיבים ודירות גן טובלות בירוק.

3 2 2 0 לביקור באתר החברה:

www.Prashkovsky.co.il *

בסמן/טננבאום

ההדמיה להמחשב בלבד

דירוג הערים המתחדשות

בלעדי

מי העיר הכי מתחדשת בישראל? מה חלקם של ראשי הערים בתהליך ההתחדשות העירונית? • על רקע משבר הדיור, הזינוק במספר המבנים המסוכנים ברחבי הארץ והצפי לרעידת אדמה במאה השנים הקרובות, • אורי חודי "ידיעות הנדלן" ממפה את הכוחות המשפיעים בתחום דירוג הערים המתחדשות

הריסה לקראת התחדשות של החברות נצבא ומצלאווי ברובע איילון בבת ים. למטה: הדמיית הפרויקט

לפני

דוחפים מהלכים מצד שלישי, וגם בעלי הדירות מוסיפים את חלקם לערבוביה. בסוף הבניין הישן והמתפורר לא רק שאינו מחוזק, אלא מתקדם לקראת התפוררות מוחלטת. אז לפני רעידת האדמה הבאה, לא עלינו, או ועדת החקירה שתגיע בעקבותיה, החלטנו שהגיע הזמן שגם אנחנו ניכנס לתמונה. בעזרתה האדיבה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קיבלנו נתונים רח ־ בים ובלעדיים על התקדמות ההתחדשות העירונית ברחבי ישראל, גם פינוי־בינוי . לא חיפשנו בקשות להיתר 38 וגם תמ"א שהגישו חברות לוועדות המקומיות או תו ־ כניות פוטנציאליות על הנייר. התמקדנו בתכלס: כמה היתרים הונפקו לפרויקטים השונים וכמה יחידות דיור חדשות ייבנו

אחרי

ההתחדשות העירונית עו ־ מדת למלא תפקיד מרכזי מאוד בהגדלת היצע הדי ־ רות העתידי בישראל. התו ־

בהתאם. לאור הנתונים, אנחנו משיקים את דירוג הערים המתחדשות - רשימה שהיא תעודת כבוד לרשות מקומית שמקדמת פרויקטים, ותעודת עניות למי שנשאר מאחור ולא מצליח לחדש את המתחמים הישנים. הדירוג החדש מאפשר לכם, הקו ־ ראים, לעקוב ולראות באיזה מקום נמצאת העיר שלכם, האם העירייה מקדמת בפועל פינוי־בינוי או רק מדברת. ולא נעצור כאן, בכוונתנו להמשיך ולפרסם את הנתונים מדי תקופה, כדי לעקוב אחר יישומה של ההתחדשות העירונית. מעכשיו ראשי הע ־ רים והרשויות המקומיות צריכים לדעת שהם נמדדים במעשים ולא בדיבורים. ואיך נעקוב אחרי ההתקדמות? בטווח הארוך ובטווח הקצר. בכתבה זו ניתחנו את מגמת

, שאושרה 2040 כנית האסטרטגית לדיור ואמורה לחזות את הביקוש, סימנה 2017 ב־ ו � כמסל 38 את מתחמי הפינוי־בינוי ותמ"א לים מרכזיים בבנייה החדשה. במקביל לכך במבצע "שומר 2021 התקפת הטילים במאי חומות", קריסת המבנה בחולון ופינוי שורה ארוכה של מבנים מסוכנים בערים נוספות, שינו לא מעט את נקודת המבט על המבנים הישנים. התחדשות עירונית הפכה בעיני רבים מפריבילגיה או מאפשרות להשבחת הנכס לכורח המציאות. אלא שחרף התוכ ־ ניות והתובנות החדשות, קצב היישום חייב להשתפר. כמו שאפשר לראות באיור השער של "ידיעות הנדל"ן" שלפניכם, המצב בשטח היום הוא שכולם מדברים ומתייחסים לה ־ תחדשות העירונית ולמבנים הישנים, אבל לא פעם כל גורם מושך לכיוון שלו. היזמים והקבלנים רוצים דבר אחד, העיריות ומחל ־ קות ההנדסה משהו אחר, השרים הממונים

View point צילום דרור סיתהכל; הדמיה:

ישראל גל: "עם השנים נוצר תיאום ציפיות. היזמים יודעים יותר מה הם מקבלים ולא באים עם חלומות, והתושבים יודעים מה התמורות. המשמעות בפועל היא שהתנגדויות הולכות ופוחתות, כי זה חלק ממהלך גדול וכולל"

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 32