ידיעות הנדל"ן

בשוק הנדל"ן 2021 סיכום שנת

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

יצאו מספיק קרקעות לשיווק ולא אוש ו רו מספיק תוכניות. שיטת המכרזים של רמ"י תורמת אף היא לעליית המחירים. היות שלא יוצאים מספיק מכרזים, על כל קרקע שמוצעת למכירה, ישנה התנפלות של ממש מצד היזמים. רמ"י לא קובעת מחיר מקסימום, אלא רק מחיר מינימום, ובפועל היזמים מציעים מחירים גבוהים במיוחד כדי לזכות, ומחירי הקרקעות הגבוהים מתגלגלים בסוף לרוכשי הדי ו רות. סיבה נוספת לעליית המחירים היא התייקרות חומרי הגלם לבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה רק בשנה האחרונה , וכשהתשומות מתייקרות, 4% ביותר מ־ עלות הבנייה מתייקרת, וזה מיתרגם באופן מידי להתייקרות הדירות. למש ו בר הקורונה היה חלק מרכזי בהתייקרות התשומות – המשבר הוביל למחסור בכוח עבודה ובחומרי גלם בשוק הישראלי ובהתאם להתייקרות עלויות הבנייה. תפקיד הממשלה הוא ליצור אפשרויות דיור לכולם. במשך שנים ענף הנדל"ן נזנח, ותוכניות התחלפו כמו גרביים. אני מקווה שכעת תהיה יציבות שלטו ו נית ויוכלו להוציא לפועל את הצעדים האחרונים שעליהם דיברו. הממשלה צריכה לדאוג להגדיל את ההיצע, בין שזה בשיווק קרקעות, קביעת מחיר מק ו סימום למכרזים, היצע של דירות לשכי ו רות בטווח ארוך, מחיר למשתכן וכמובן, קידום תוכניות של התחדשות עירונית. ככל שההיצע יגדל, המחירים יירדו. אלה כוחות השוק". "הביקושים לשטחי משרדים כיום גבוהים יותר משהיו טרום הקורונה" השאלה: האם תחום המשרדים התאושש ממשבר הקורונה? שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין: "שוק המשרדים התאושש ממשבר הקו ו רונה, והביקושים לשטחי משרדים כיום גבוהים יותר משהיו טרום הקורונה. ע � התאפיינה בעיקר ב 2020 בעוד שנת מציגה 2021 בודה מהבית, הרי ששנת מגמה ברורה של חזרה למשרדים. אנו מזהים זאת בכל בנייני המשרדים שלנו – חלק מהשוכרים הקיימים מבקשים להגדיל את שטחי המשרדים, וישנם ביקושים מצד שוכרים חדשים. חברות רבות, בעיקר בענף ההייטק, מנסות למשוך עובדים לחזור ולעבוד במשרד, באמצעות השקעה במשרדים גדולים ומעוצבים עם הטבות שונות, כמו ארו ו חות שף, חדר מנוחה, פינות למפגשים חברתיים, בר פתוח ועוד. ישנה תח ו רות מסוימת בין חברות ההייטק, למי יהיו המשרדים היפים והכיפיים ביותר, שבהם העובדים ירגישו בבית וירצו לה ו גיע למשרד. המאמץ הזה מצד החברות נעשה מתוך הבנה של היתרונות בעבו ו דה במשרד על פני עבודה מהבית. בין היתר, היא תורמת לתחושת השייכות של העובדים, מייצרת הזדהות ונאמנות ומסייעת בשימור עובדים בעולם שבו נוטים לקפוץ ממקום למקום. העבודה המשותפת במשרד גם תורמת להפריה הדדית בין העובדים ולשיפור התפו ו קות".

אחוז ההסכמה יורד, הדבר מהווה קטלי ו זטור משמעותי לדחיפת פעילות אישור התוכניות בוועדות, ויקדם את כלל התו ו כניות שבצנרת. אני מניח שאת ההשפעה נראה בטווח הארוך ולא באופן מיידי. אני חושב ששאר המהלכים שעליהם הכריזו משרדי הממשלה, פחות משמעותיים. כך למשל, מס הרכישה אולי יעצור את ההסתערות, אבל זה מס שאנו מכירים מהעבר, ולהערכתי, הוא יצנן את השוק בטווח המיידי של השבועות הקרובים אבל לא מעבר לזה. בסופו של דבר זה ייספג בעלויות העסקה, ואני מניח שגם יתגלגל רובו ככולו לרוכשים. כך או כך אני לא רואה טיפול עומק בחסם משמעו ו תי - נושא הביורוקרטיה. אומנם הוסיפו ועדות, אבל זה לא פתרון אמיתי וחזק מספיק לפתור את הסבך הקיים". השאלה: התחדשות עירונית התקדמה השנה קדימה או דווקא נסוגה כמה צעדים לאחור? אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: ו � התמונה לא ברורה, וח 38 "בתמ"א סר הוודאות לגבי הארכת התוקף ו/או תוכנית חלופית מקשה מאוד על קי ו דום פרויקטים. ברור שישנם בניינים שאינם מתאימים לפינוי־בינוי ונמצאים היום בקצה נקודת הזמן שמאפשרת קידומם, כי לא יספיקו להגיש אותם . ייתכן שההשלכות לגבי 1.10.2022 עד בניינים אלו לא יהיו פשוטות, ולא יהיה לגביהם פתרון שיאפשר חיזוק. מאידך בפינוי־בינוי כל מה שעשו באמת מדהים: ההקלות במיסוי, הורדת רף הרוב המיוחס, טיפול בדיירים שביצעו חריגות בנייה, כל אלו סוגיות חשובות שהחלתן תקדם פינוי־בינוי בצורה משמעותית. אבל, וזה אבל גדול, לא טיפלו מספיק בבעיית התכנון. חוסר הוודאות בעניין זה נותר בעינו. כל פרויקט מתחיל מאפס, ללא הנחיות תכנון ומדיניות תכנונית ברורה, והתחום נתון לשיקול הדעת של הוועדות התכנוניות". "במשך שנים ענף הנדל"ן נזנח, ותוכניות התחלפו כמו גרביים" ?2021 השאלה: למה זינקו המחירים ב- ובמה הכי דחוף לטפל? דורון נמרוד, בעלים ומנכ"ל משותף ו � "כמו בכל שוק ח בקבוצת רם אדרת : פשי, הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא שהביקוש גובר על ההיצע. ישנם כמה גורמים לעליית הביקוש, בי ו ניהם – גידול טבעי באוכלוסייה וביקוש מצד משקיעים שבוחרים להשקיע דווקא בנדל"ן. בשנים האחרונות אנחנו עדים לריבית נמוכה מאוד, כך שאין ממש אל ו טרנטיבות השקעה ראויות, והישראלים מחפשים תשואה ופונים לנדל"ן. חרף הביקוש שהולך וגדל כל הזמן, ההיצע לא גדל באותו קצב. בשנים האחרונות לא "קפיצה קדימה בהתנהלות מול דיירים, אבל לאי הוודאות בתכנון עוד אין פתרון"

"בירוקרטיה של הליכי תכנון והיתרי בנייה היא החסם העיקרי" השאלה: מה החסם העיקרי שמונע את הגדלת היצע הדיור? דורון לוי, מנכ"ל משותף בחברת גיא ת � "הבירוקרטיה של הליכי ה ודורון לוי : כנון והיתרי הבנייה היא החסם העיקרי והגורם המרכזי לעיכוב הבנייה של די ו רות בישראל. אם בעבר היה לוקח שמו ו נה חודשים להוציא היתר, כיום זה יכול לקחת גם שנתיים. אם התהליכים היו מהירים יותר, היינו יכולים לבנות הרבה יותר מהר ולהוציא יותר דירות לשוק, דבר שהיה משפיע על איזון בין היצע לביקוש, ומכאן שגם על מחירי הדיור. הדרך הטובה ביותר להגדיל את כמות התחלות הבנייה ולהרחיב את היצע הדי ו רות היא באמצעות הוצאה לפועל ומי ו מוש קרקעות רמ"י. לרמ"י יש קרקעות איכותיות ופרויקטים שמחכים על המדף, וניתן לקדמם במהירות מרגע שמתקב ו לת ההחלטה. פרויקטים של התחדשות עירונית, לעומת זאת, הם ארוכים ומ ו סורבלים, ויכולות לעבור שנים רבות מהרגע שמאתרים פרויקט אפשרי ועד לרגע שעולים על הקרקע, כאשר לאורך הדרך מתחלף השלטון המקומי והארצי, ומקבלי ההחלטות משנים לעיתים את הכללים". "מלאי הדירות הקטן ממילא הצטמצם משמעותית" השאלה: מה היה האירוע המשמעותי ביותר השנה בענף הנדל"ן? יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "האירוע הבולט ביותר השנה היה החלפת הממשלה אחרי ארבע מערכות בחירות מפרכות וחילופי תפקידים של מקבלי ההחלטות, לצד חזרה מדודה של השוק לשגרה. החזרה לשגרה ותחושת הביטחון של הציבור יצרה גל עצום של ביקושים מצד לקוחות, שנמנעו בשנתיים של הקו ו רונה מלקבל החלטות מתוך חוסר ודאות לגבי העתיד, ובציפייה לפעולות המדינה. גל הביקושים לדיור, שהתפרץ בשלהי חודש פברואר החולף, לא פגש היצע מתאים. הדבר יצר סחרור ושיא שנתי במכירת דירות חדשות, שגרמו לעליות בפחות 10%־ מחיר דרמטיות שהגיעו ל משנה. כל זה, יחד עם ניצני אינפלציה, קהל משקיעים שחזר לשוק ומשקיעים חדשים שרובם הייטקיסטים, הביאו לכך שמלאי הדירות הקטן ממילא הצטמצם משמעותית. מדיניות הממשלה ומשרד השיכון צריכה להתמקד בעיקר בצמצום משמעותי של הזמן הארוך והמיותר הנ ו דרש ליזם מרגע שיווק תוכנית ועד הע ו לייה על הקרקע - העומד היום על כארבע שנים. לצערי, לא מדובר בחסמים וקשיים חדשים, אלו הם אותם אתגרים שעמדו בפני הממשלה הקודמת. מלחמה במשקי ו עים או כל פעולה בצד של הביקושים היא בבחינת טיפול קוסמטי. כדי לחולל שינוי אמיתי, צריך לעשות פעולות להגדלה ¿ משמעותית של ההיצע".

נ

ה

נשיא התאחדות ראול סרוגו, הקבלנים בוני הארץ

ההחלטות על הנייר יכולות להפוך לשכונות השנה היתהשנתמעבר ובסופה, הכותרות ידברו על זינוק במחירי הדיור. אך העובדהשממשלה הנוכחית החליטה לטפל במשבר הדיור בעיקר בהגדלת היצע הדירות, במקום במניעת רכישתן היא סימן טוב. על שרינו לעשות עוד דרך לא קצרה כדי לשנות את כללי המשחק בשוק הדיור ולצערי, גם אם תאריך ימים, הממשלה הזו לא תהיה זו שבימיה יסתיים משבר הדיור. בתחזית לחמש השנים הקרובות ששעל כולנו לשאוף אליה: זינוק של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה ומאות אחוזים במספר הדירות להשכרה, שחרור פקקים שמונעים החדשות עירונית, כניסה לבניית שני מטרופולינים חדשים, רפורמה עמוקה בניהול התשתיות והשקעת ענק בתשתיות תחבורה, מרכזי תעסוקה, חינוך, בריאות ותרבות בפריפריה. אתם מסכימים נכון? זה לא מספיק שנסכים. הממשלה והשלטון המקומי חייבים להסכים איתנו. הצעדים שעליהם החליטו השרים ליברמן, אלקין ושקד עד כה, נכונים כמעט כולם. לאחר אישור חוק ההסדרים בכנסת נותרנו עם רשימה טובה על הנייר. בינתיים, רק על הנייר. שורת ההחלטות החלה בהמשך פעילות הותמ"ל – וועדה שתבטיח את הכמות המתוכננת של יחידות דיור במשק. כך גם, מתן הטבות לבנייה להשכרה ארוכת טווח שעל הממשלה ליישם מהר. שכן, באותה נשימה, מעלה אותה ממשלה את מס הרכישה על דירה שניה, ותייצר תוספת הכנסה לקופת המדינה על חשבון פגיעה בציבור ענק. צריך לבטל את ההחלטה הזו ולתמוך במי שיגדיל את מספר הדירות להשכרה. בממשלה מתכננים לאפשר מנגנון רישוי עצמי לבנייה שיוכל להחליף את הוצאת היתר הבנייה בעירייה. זה מנגנון קריטי שיקצר בחצי את ההמתנה לבנייה. הממשלה חייבת לבטל את החרגת קרקעות רשות מקרקעי ישראל מהמנגנון הזה וכך נרוויח כולנו בין שנה לשנה וחצי בממוצע. תהיה שנת המבחן להתחדשות העירונית. 2022 הכנסת צריכה לגבות את השרה שקד ולאשר את במהירות שיא. נזכיר כי 38 החלופה שלה לתמ"א הכנסת אישרה את הפחתת הרוב הדרוש לפינוי בינוי, שיקרב בשנתיים לפחות את ההגנה על בתים ויציל חיים. חובת המדינה גם לקבוע שבפינוי בנוי מהתושבים. 51% בניינים מסוכנים די בהסכמת ההתאחדות מזהירה שנים מעודף תכנוני למשרדים משטחם 30% מיליון מ"ר. הרפורמה להמרת 180 - לדירות מתבקשת ויש להרחיבה. עיקר הצעדים שנקטה הממשלה הוצעו על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ לפני שנים. על מנת לחסל את משבר הדיור על הממשלה לאמץ גם את שאר המלצותינו: הפחתת מס ברכישת קרקע ליזם, תכנון והקמת מטרופולינים חדשים, עידוד ביקוש בפריפריה ובניה להשכרה עם פיתוח דיור בהישג יד על כל גווניו. החלטות עם החלטות על הנייר לא בונים בתים. הפתח ליישומן, תרתי משמע, נמצע בידי הממשלה.

צילומים: כפיר סיון, שירן כרמל, אבי רוקח, סיון פרג', טל משולמי, אילן בשור, רוטשטיין נדל"ן בע"מ, יוהנס פלטן, גיא ודורון לוי, איציק שוקל, תמר מצפי, יח"צ, תומר חומפס

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0