ידיעות הנדל"ן

ניתוח תוכנית הנדל"ן: החוקים, האכיפה וגורם הזמן

מהממשלה ועד בנק ישראל: סעיפים בולטים בתוכניות הנדל"ן עיקרי תוכנית משרדי האוצר, הפנים והשיכון: אלף התחלות 280 , תכנון של חצי מיליון יחידות דיור יעדים לארבע השנים הקרובות: • אלף עסקאות בקרקע המדינה ושיווק נרחב של קרקע למגורים. 180 , בנייה תקציבים גדולים לבנייה בפריפריה ובמגזר הערבי. יוצאים מהמרכז: • לבנייה בארבעשנים. 25%־ ל 47%־ מ הפחתת מס השבח השולי על קרקע: • עד לגובהשל תשע קומות יהיה ניתן לתכנן אתהבניין, מבלי קיצור הליכי תכנון ורישוי: • לקבל מראשאת אישור הוועדות לתוכנית. מ"ר לצמוד קרקע לצורך פיצולו. 45 אישור תוספתשל עד פיצול צמודי קרקע: • מתן היתר לפיצול דירותלצורך השכרתן למגורי קרוב. במקרה כזההשוכר היתר לפיצול: • יוכל לזכות גם בסיוע בשכר הדירה. מדובר בהוראת שעה למשך שנתיים, ומיועד להגדלת ההיצע בטווח הקצר. המטרה - להשיב לשוק • איסור שימוש חורג לצורכי תיירות בדירות מגורים במרכז: דירות. 13,000 בטווח הקצר מיליון שקל לפרויקטי חלוץ בהתחדשות. 180 הקצבת תקציב להתחדשות בפריפריה: • .8%־ ל 5%־ העלאתמס הרכישה לדירהשנייה מ מיסוי: • כבישים, חשמל, מים, ביוב, מוסדות ציבור ועוד. השקעה בתשתיותתומכות דיור: • כ � עבודה משותפת לצורך הסרת חסמים שמע שיתוף פעולה של משרדי הממשלה: • בים בניית דירות ברחבי הארץ, למשל זירוז של בנייתמתקני טיהור שופכין. לחסרי דירה ולזוגות צעירים יוקצו דירות הקצאת פתרונות דיור במרכז ובפריפריה: • אלף שקל, ויינתן מענק לרוכשים בפריפריה, במסגרת תוכנית 300 ועד 20% בהנחה של "מחיר מטרה". אלף זרים לשוק בניית הדירות ברחבי הארץ. 30 מתן אישור להוספת עובדים זרים: • השקעה תקציבית של מאות מיליוני שקלים לקידום התחדשות קידום התחדשות: • י � מיליון שקל לקידום התחדשות ע 55 עירונית בכל הארץ. למגזר הערבי יוקצו באופן נפרד רונית. דירותשיוקצו לקשישיםבגיל הפנסיה. 3,000 דירותחדשות, בהן 4,700 ייבנו דיור ציבורי: • דירות קיימות. גופים ציבוריים ופולשים יפונו 1,200 במקביל ישופצו ויושבו למחזור הדירות מדיור ציבורי קיים לטובת זכאים. .400%־ כיוםל 200%־ בין היתר, יוגדלו זכויותבנייהמ :38 קידוםתוכניתחליפיתלתמ"א • משטחי התעסוקה לדירותקטנות, דיור 30% אפשרותלהסבת הסבתמשרדים לדירות: • מוגן ומעונותסטודנטים, ללא צורך בהליך תכנון מחדש. במטרה להפחית את העומס על הקמת ועדות חדשות וחיזוק הוועדות הקיימות: • הוועדות המחוזיות וקיצור הליכי התכנון. :2022-2021 פרקים בולטים בנושאי נדל"ן בחוק ההסדרים י � יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לתוכנית פ התחדשות עירונית: • הקבועים בחוק היום. 80% נוי־בינוי כך שהרוב יהיהשל שני שלישמבעלי הדירות במקום : שינוי פרק הזמן להוצאת היתרי בנייה למגורים, כדי רישוי באמצעות מורשה להיתר • להגדיל את היצע הדיור. יהיו שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת עידוד השקעות הון בשכירות מוסדית: • ממכירת דירות להשכרה, על השבח ממכירת דירות להשכרה ועל ההכנסה החייבת מהש ־ א � השנים הר 18 שנים מתוך 15 כרת הדירות, בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך שנים לפחות. 5 שונותשלאחר תום הבנייה, כשהשוכרים ייהנו מתקופת השכרה רצופהשל : אלההפועליםבמבני מגורים לא יידרשו עוד לקבל היתר לשימוש מעונות יום לפעוטות • חורג לצורך הפעלה. עיקרי תוכנית בנק ישראל להגברת התחרות בתחום המשכנתאות י � יבוצעו שורהשל צעדיםצרכניים, שנועדו להקל על הלוויםבתהליך נט פישוטהתהליך: • היבטים: שקיפות ויכולת השוואה בין ההצעות השונותשיקבלו, פשטות 3־ לת המשכנתה ב ויכולת הבנה ויעילות בביצוע התהליך המורכב בהלוואה הגדולה ביותר שייטלו בחייהם. הבנקים יחויבו לספקללקוחאישורעקרוני במתכונתאחידה, שבו יוצגו, מתכונתאחידה: • מלבד סל המשכנתה המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים, שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת בכל אחד מהסלים יוצגו: • המשכנתה והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על־פי התחזיות. הזמן למתן האישור העקרוני יקוצר לימים ספורים, ויתאפשרו הגשת קיצור לוח זמנים: • הבקשה וקבלת האישור באופן מקוון בכלל הבנקים. 1/3 ; קבועה לא צמודה 100% סלי המשכנתה האחידים שכל הבנקים יצטרכו להציג: • קבועה לא צמודה 1/2 ; צמודה לריבית הפריים 1/3־ צמודה משתנה ו 1/3 , קבועה לא צמודה צמודה לריבית הפריים. 1/2־ ו על הבנקים להציג את המידע על המשכנתאות באתר הבנק ובדף הלקוח. שקיפות: •

תוכנית הדיור הממשלתית. שורת צעדים להרגעת השוק

צילום: אורי חודי

הקבלנים הוא העודף התכנוני הקיים ביש ־ מיליון מ"ר למשרדים ומאות 180 ראל של אלפי דירות פוטנציאליות, שאינן נבנות בשל התנגדות ראשי רשויות. לדבריו, רפור ־ מה, שמאפשרת שילוב דירות במבני תעסוקה מתוכננים עתידיים, היא כלי חשוב, וחו ־ בת המדינה ליישמה. "לטעמנו, יש להרחיב את השטח שיאושר להסבה לדירות 50% ל־ במקום משרדים בכל הפרויקטים העתידיים", אומר סרוגו. מנגד הוא מותח ביקורת על הע ־ לאת מיסוי הקרקע באזור המתוכנן למטרו, כפי שהוצגה על ידי השרים. זאת תפגע, לד ־ עתו, בבנייה ובפיתוח. "כבר היום פרויקטים אינם יוצאים אל הפועל, והעלאת היטל תגרום לכך שמעט מאוד 75% ההשבחה ל־ קבלנים ויזמים יבחרו לבנות באזורים האלה. מדובר בהחלטה המנוגדת לתכלית של שורת המהלכים המוצעת על ידי הממשלה לתוספת דירות". יותר מדי יעדים מי שמסתייג מחלקים בתוכנית הוא אוהד דנוס, לשעבר נשיא לשכת שמאי המקרקעין. "כבר מהתבוננות ראשונית ניתן להבחין כאן בזרעים של פירות באושים, שברור שלא ית ־ רמו כהוא זה לייצוב מחירי הדיור, שלא לדבר על הפחתתם", הוא מטיח בשרי הממשלה. לדבריו, "הבעיה הגדולה ביותר בתוכנית היא עודף יעדים, בבחינת 'תפסת מרובה לא תפסת'. טיפול מקיף בכל הסוגיות הוא כמעט בלתי אפשרי וניסיונות דומים בעבר, אף כי פחותים, לא צלחו". דנוס התייחס למשל לתוכנית "מחיר מטרה", המשיבה הלכה למעשה את הספסור של

רשות מקרקעי ישראל בקרקעות המדי ־ נה. בעוד בתוכנית "מחיר למשתכן" התחרו היזמים והקבלנים על מחיר המכירה הנמוך ביותר למ"ר הבנוי, הרי שב"מחיר מטרה" הם שבו להתחרות על מחיר הקרקע, כאשר הת ־ חרות היא בערים שבהן מחיר מ"ר בנוי עולה ו � שקל, כולל מע"מ. משמעות הת 23,400 על כנית ברורה - עליית מחירים שתיגרם כל עוד הביקושים יגברו על ההיצעים. ביקורת חריפה מותח דנוס גם על פיצול צמודי הקרקע, שבו מחד המדינה נדרשת לטפל ביד קשה בפורעי חוק בתחום התכנון והבנייה, ומאידך מבקשת בעצמה לפגוע בכל עקרון ותקינות מנהלית של תכנון ובנייה. "פיצול דירות היא רעה חולה, המהווה סוג של הפרחה שמלמדת שהממשלה לא בוחלת באמצעים, כשהיא רוצה לסמן יעדים קשים להשגה", הוא טוען, אבל בכל זאת מוצא בתו ־ כנית הדיור הלאומית נקודות חיוביות: "מזל שמצויים בה גם מרכיבים איכותיים יותר, כגון הגדלת היצעים, עידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח, טיפול שורש בנושא התחדשות עירונית, הגדלת מכסות העובדים הזרים והרחבת כמות הוועדות המחוזיות, שאולי מהן תבוא סוף סוף הישועה". אז האם ירדו בקרוב מחירי הדירות בישראל? דומה שהממשלה תיבחן בעניין אחד בלבד: האם יצליחו משרדי הממשלה הרלוונטיים להוציא אל הפועל את שלל התוכניות שגי ־ בשו. מניסיון העבר עולה, שחלק מההחלטות מתמסמסות במשך הזמן, ובעיקר אם ממשלות או שרים מתחלפים. לכן ההמלצה היא אחת: לפעול מיידית ליישום בשטח. מה שלא ייע ־ שה בהווה – גובר הסיכוי שלא יבוצע כלל. ¿ וזה יהיה עצוב ומדאיג.

אוהד דנוס. "כבר מהתבוננות ראשונית בתוכנית, ניתן להבחין בזרעים של פירות באושים, שברור שלא יתרמו כהוא זה לייצוב מחירי הדיור, שלא לדבר על הפחתתם. הבעיה הגדולה ביותר היא עודף יעדים"

גד ליאור

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 26