ידיעות הנדל"ן

סיפורו של פרויקט התחדשות עירונית | בונים על זה

חודשים בלבד, זמן שיא במושגים מקומיים, אושרה תב"ע 22 בתוך לפרויקט פינוי־בינוי בשכונת מורשה ברמת השרון • החברה המלווה • ענתי גילעד והדיירים מספרים איך זה התאפשר סחבת בירוקרטית? הפרויקט שהוכיח אחרת

שנה עמדו דיירי 15 לפני כ־ שלושת הבניינים הישנים ברמת 42 שברחוב החלוץ השרון מתוסכלים. עבודות

לוי: "הייתי חבר בוועד הפעולהשל הדיירים, וכשהתקבלו החלטות, חלק מהשקיפות היה לשתף בהן את שאר הדיירים ולהתקדם. בשלב בחירת היזם ניהלנו עם היזמים השו ־ נים משא ומתן, ומי שעמד בתנאי היסוד שלנו הוזמן להציע הצעה. עשינו ספר מכרז, מתוך שאיפה לאתר את היזם שעונה באופן הכי טוב לרצונותינו. בדקנו את האיתנות הפיננסית של היזמים, אם הם נטלו סיכונים, למשל בהשקעות בחו"ל וכיוב'. הייתה פה עבודה כלכלית, מלבד איכות הבנייה". עיקר הבעיות, לדבריו, היה טיפול בבעיות פרסונליות שצצו, למשל זוג שהתגרש והיה צריך להסדיר את עניין הבעלות על הדירה וכדומה. מה הטיפ שלך לדיירים שמעוניינים להיכנס לתהליך? "לקחת ליווי מקצועי. הבניין הסופי הוא רק חלק אחד מהתהליך, יש המון שלבים נוספים בדרך, ולכן נדרשת חברה שמבינה בהתחד ־ שות עירונית, שתנגיש עבור הדיירים את הדילמות לאורך התהליך ותסייע להם לה ־ שלימו בהצלחה". "להיעזר בסמכות מקצועית" מחזק את הדברים אמנון ברזני ברעוז, דייר נוסף בפרויקט: "אני מציע לכל שכונה שרוצה לעשות פינוי־בינוי, להיעזר בסמ ־ כות מקצועית. צריך להכניס לפרויקטים של התחדשות עירונית מלווה דיירים – פונקציה שתשוחח עם דיירים מבוגרים, תחזק אותם, תסביר להם מה עומד לקרות. לעורך דין אין זמן לכל דייר ודייר. הייתי

שות עירונית, גם חברת הניהול והפיקוח וקסמן גוברין גבע לצורך הליווי ההנדסי של הפרויקט. לאור מצבם העגום של המבנים, היה חשש כבד מקריסה שלהם עוד לפני הריסתם. גם בחברת תדהר הבינו זאת היטב והחליטו לחזק את הבניינים, עד שיגיעו האישורים להריסתם ולתחילת העבודות. "ברגע שב ־ תדהר הבינו, שעד אישור התב"ע וקבלת היתר הבנייה נשקפת סכנה למבנים, היא נטלה על עצמה לחזק חלק מעמודי הבניינים כדי לספק לדיירים את הביטחון להמשיך ולהתגורר בדירותיהם עד מועד ההריסה", מספר שנהב. המאמצים המשותפים של בעלי הדירות והחברות המייצגות נשאו פרי, ובתוך פחות משנתיים אושרה התב"ע. חצי שנה מאוחר יותר התקבל היתר הבנייה, ובערב אחד נהרסו הבניינים, 2014 בסוף חודש מרץ קומות, 20 מגדלים בני 2 ותחתיהם הוקמו דירות, כולל מועדון דיירים, חנייה תת־ 192 קרקעית ועוד. לפרויקט היו גם מטלות ציבוריות כלפי העיר: בניית מובל תת־קרקעי עבור נחל הדרים (שעד אז זרם פתוח לצד הפרויקט), הקמת גינה ציבורית גדולה על גבי המובל ומימון שתי כיתות גן ילדים כמענה לתוס ־ פת הדיירים. "בניינים מסוכנים הם לא גזירת גורל. אם נערכים בשיתוף של בעלי הדירות, אנשי מקצוע, יזמים אחראים ורשויות קשובות אפשר לוודא שהבתים לא יתמוטטו ולבצע בהם פינוי־בינוי ואף לתרום לעיר. היה פה תהליך אחראי", מסכם שנהב.

להנגיש את הדילמות "כשאתה שולט בתהליך, אתה משפר את הרווחה שלך", טוען רפי לוי, אחד מדיירי הפרויקט ומפרט מה עבד, מבחינתו ומבחינת יתר הדיירים, בתהליך המורכב: "ההתחד ־ שות שלנו הייתה פרויקט חברתי לכל דבר. הדיירים לקחו את המושכות לידיהם והח ־ ליטו מה טוב להם. אם עד אז היה מגיע קבלן ומכתיב לדיירים את הפרויקט, במודל הח ־ ברתי שלנו פיתחנו, בעזרת החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מודלים של מה אנחנו רוצים ומצפים לקבל מבחינת סטנדרטים - הן המפרט והן מבחינת החוזים ומול היזם. זו נקודת המוצא". לדבריו, הגורם המרכזי להצלחת הפרויקט הוא שקיפות מלאה של המידע, שיוצרת אמון בין הדיירים לנותני השירות. כך ניתן לוודא, כי התמורה לכל דייר שווה מבחינת גודל הדירה, כיווני האוויר, קומה וכו', וכי אין שום אפשרות להעניק לדיירים מסוימים תמורות נוספות. בהיבט הזה הפרויקט היה פשוט למדי, שכן כל הדירות שנהרסו היו זהות בגודלן וכך גם דירות התמורה. "בשל הימשכות התהליך לאורך שנים למ ־ דנו, שכאשר אתה יוצר חוזה כזה, אתה לא תמיד יכול לקבוע מראש מה תהיה התמורה, למשל סוג המעלית או הריצוף, אז ניסח ־ נו מודלים שוויוניים כלליים", ממשיך לוי ומוסיף, כי גם שכר הדירה ששולם לדיירים סח במודל, שלפיו שיעורו ּ בעת הבנייה, נו ייקבע לקראת מועד ההריסה על־פי ממוצע מחירי השכירות לדירות דומות בטבעת הרחובות הסמוכה.

הרחבה שנעשו בבניינים כמה שנים קודם לכן, הביאו לשקיעת הקרקע ויצרו מפלסים שונים בדירות לצד סדקים משמעותיים ס"מ ברצפות ובתקרות. מדובר 12 של עד דירות 48 קומות על עמודים, 4 בבניינים בני דונמים. 3.5 סך הכול, שניצבו על שטח של בעלי הדירות החליטו לפעול ופנו לחברה לפיתוח והתחדשות עירונית. החברה, שמ ־ תמחה בייצוג בעלי דירות בתהליך התחד ־ שות, החלה לקדם עבורם את תהליך ההת ־ חדשות ושימשה כמינהלת לצורכי הגשת תב"ע, ניהול משא ומתן עם הדיירים, קשר עם הרשויות ועוד. אדריכל גיל שנהב, שותף בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מספר: "ראשית הזמנו חוות דעת הנדסית מהמהנדס הרשוי ישראל דוד, שהוציא דוח עב כרס על הסכנות האור ־ בות לבניין ולדייריו. הדוח הוגש לעיריית , שהתגייסה כאיש 2006 רמת השרון בשנת אחד כדי לפתור את הבעיה". החברה הגישה תב"ע לפינוי־בינוי וקידמה את התוכנית בוועדה המקומית והמחוזית חודש מיום הגשתה 22 במהירות שיא של ועד שקיבלה תוקף. במקביל ערכה החברה מכרז לבחירת יזם בהליך דמוקרטי ומרתק. "מצד אחד היה פחד מהתמוטטות ומצד שני רצו לבחור יזם מעולה", מסביר שנהב. יותר ל � יזמים התחרו על ביצוע הפרויקט, ו 20 מ־ בסוף בחרו הדיירים את חברת תדהר. בשלב זה הצטרפה, לצד החברה לפיתוח והתחד ־

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 8