ידיעות הנדל"ן

מהרוב החדש ועד המיסוי

פרויקט התחדשות עירונית של חברת גרופית בשכונת רמת חן ברמת גן, לפני ואחרי

השינויים המרכזיים בהתחדשות עירונית בחוק ההסדרים • הפחתת הרוב הנדרש להסכמה בפרויקטיםשל פינוי־ מכלל בעלי הדירות, 67% יידרש רוב של :67%־ ל 80%־ בינוי מ שמסכימים לעסקת פינוי־בינוי וחתמו על חוזה מכר, כדי לנקוט הליכים כנגד מיעוט המתנגדים לעסקה. ההסדר החדשחל אך הרוב נותר על 38 ורק במסלול פינוי־בינוי, כשבמסלול תמ"א .80% • התייחסות לבעלי דירותשפלשו לשטחים משותפים לאותם בעלי הדירות אין כל ופיצלו דירותיהםשלא כחוק: אינטרס כלכלי להצטרף לפרויקט פינוי־בינוי, אבל הם כן היוו חסם מהותי בפנייה לערכאות. החוק מציעשבעלי דירותשעשו עבירות בנייה בשטחים המשותפים, לא ייכללו במניין הדיירים במצב הנדרש לצורך רוב. 50% • הפחתתשיעור היטל ההשבחה בפינוי־בינוי מ־ פ � בשונה ממהשלא מעטים סבורים, היטל ההשבחה ב :25% ל־ . זו ברירת המחדל. המצב 50% רויקטיםשל פינוי־בינוי עומד על , כאשר 25% החדשקובע, כי ברירת המחדל תהיהשיעור של לרשות המקומיתסמכות לשנות את היטל ההשבחה (שיעור דונם), 30 מלא או פטור מלא) באזורים מסוימים (ששטחם לפחות וזאת בכל חמששנים. ג � : בעלי מספר דירות בפרויקטים במס • הסדרי מיסוי חדשי ם רת פינוי־בינוי: אושר מתן פטור ממסשבח גם למי שמחזיק יותר מדירה אחת בבניין שמיועד לפינוי־בינוי. עד כה היה פטור כזה רק בגין דירה אחת. לא אחת היו אנשיםשהחזיקו ביותר מדירה אחת במתחם פינוי־בינוי, והדבר היווה חסם, משוםשבחלק מהמקרים בעלי הדירות ביקשו להיצמד לעקרון הכללי, שלפיו "העסקה לא עולה להם דבר", ולא היו מוכנים לשאת בתשלום המיסים בגין דירה נוספת. במצב דברים זה הם הוגדרו או כסרבנים או שהיזם נדרש לספוג את המס. המצב החדשמסיר מגבלה זו, ומעניק פטור לבעל הדירות ללא קשר למספר הדירותשהוא מחזיק בהן. שנחתמו, 38 • אפשרות לביטול הסכם פינוי־בינוי ותמ"א המחוקק אישר אבל לא קודמו בלוחות זמנים סבירים: הסדרים המתערבים בחופשהחוזים וקובעים לוחות זמנים לקיום הוראות הסכמי פינוי־בינוי. הסדרים אלו מקנים לרוב בעלי הדי ־ רות בביתמשותף לבטל את ההסכם, ככל שהיזם לא השיג את היעד במועדיםשנקבעו בחקיקה. כך למשל, נקבעשבפרויקטים מבעלי הדירות 50% של פינוי־בינוי ככל שלא נחתמו הסכמים עם בתוך שנתיים מחתימת הדייר הראשון על ההסכם, הבעלים יהיו רשאים לבטל את ההתקשרות עם היזם. חשוב לציין, כי ההסדר יחול גם על הסכמיםשנחתמו לפני אישור החוק. המטרה לשחרר הסכמיםשנחתמו ולא קודמו כראוי ומונעים מיזמים אחרים לקחת את חסותם עליהם. • הפחתת גיל הקשישים הזכאים לפתרונות ייחודיים: כחלק מהאיזונים בחוק, הופחת גיל הקשישים הזכאים לפת ־ במועד חתימת בעל 70 רונות. כך זכאים לפתרונותמי שהם בני ) זכאים, בין היתר, 80 (במקום 75 הדירה הראשון בבניין. כמו כן בני לרכוש דירה חלופית בסכום התמורהשל הדירה החדשה. כמעט לא הייתה התייחסות • התחדשות עירונית בפריפריה: ק � מיליון מת 70 לפריפריה, למעט ההחלטה להקצותסכוםשל ציב הקרן הממשלתית להתחדשות עירונית לפיתוח ערי הנגב והגליל, זאת לצורך הנעתתכנון ופרויקטים ראשוניםשל מתחמי פינוי־בינוי. במסגרת ביטול הסכמיםשנחתמו באופן לא ראוי ופוגעני: • איזוניםשנעשו בחוק, הוגדרו נסיבותשבהן נעשו הסכמים באופן פוגעני. בעבר נרשמו לא מעט מצביםשבהם מנצלים אתמצבם של הדיירים כדי להחתימם על הסכמים לא ראויים. הרפורמה החדשה מאפשרת לבטל הסכמים אלו. עו"ד ישי איציקוביץ', שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות'

צילום רמי חכ; הדמיה: מפיק עדי בואנו

לשינוי הרוב הדרוש בפינוי־בינוי ואומר: "השינוי יקצר את הזמן הדרוש להוצאה לפועל של פרויקט פינוי־בי ־ 80% נוי. עד היום השקענו שנים רבות על מנת להגיע ל־ דיירים חתומים, ורק לאחר מכן יכולנו להתחיל לתכנן ולהגיש לרשויות. במקביל לתכנון נאלצנו להתחיל לה ־ כין תביעות נגד הסרבנים, כאשר הליך הגשתן וניהול משפט ארך לעיתים למעלה משנתיים. בפרויקט שלנו בדרך השלום בתל אביב התעכבנו כשנתיים עד לחתימת . עם השלמת החתימות 80% כחמישה דיירים להשלמת ה־ יח"ד 490 לפני מספר חודשים הפרויקט בהיקף של כ־ מתקדם בקצב מהיר, בתקווה שתוך שנתיים נוכל לעלות על הקרקע ולהתחיל בבנייה. במקביל אני סבור, שהשינוי ברוב הדרוש יצמצם גם את יכולות המו״מ של הדיירים מול היזמים. תופעה נוספת שתושפע מהמהלך קשורה ל׳מגייסי החתימות׳. כשם שזה יקל על היזמים – זה יקל מ � וב 66% באותה מידה גם עליהם בהשלמת החתימות ל ־ . אבל המו״מ מול מגייסי 66% סחור הפרויקט עם פחות מ־ החתימות יהיה קשה יותר, והתמורה שהם ידרשו מהיזם תהיה גבוהה יותר". באותו נושא מוסיף עו"ד משה רז־כהן, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות' המתמחה בהליכי התחדשות עירונית: "הפחתת הרוב לשני שליש תסייע, אך עדיין לא תהווה

בלות השונות שהוטלו קודם לכן, המשיכו למנוע ולעכב פרויקטים רבים בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. מצד שני חלק מוועדות התכנון שינסו מותניים וקיד ־ מו בקשות ותהליכים יותר מהר מהשגרה, מתוך ההבנה בדבר החשיבות של עבודה רציפה, לצד ודאות והיצמדות ככל שניתן ללוחות זמנים. מספר אירועים קשים שח ־ ווינו, כדוגמת הירי אל ערי המרכז בעת מבצע "שומר החומות" וקריסת הבניין בחולון ופינויים של דיירים מבניינים מסוכנים ברחבי הארץ, הזכירו לכולנו את החשיבות של בנייה מחדש או חיזוק מבנים. אני מקווה שכל האתגרים הללו ביחד יעזרו להבשלה של פרויקטים שאת תוצאותיהם – מאות יח"ד חדשות שייבנו בלב אזורי הביקוש נראה בשנה הקרובה. אולם הדבר יוכל להתממש רק באמצעות חקיקה, שתקבע לוחות זמנים ומסגרת של ודאות, שכל הגורמים – יזמים, רשויות ו־ועדות, יתיישרו לפיהם, ושיתוף פעולה בין משרדי האוצר, הפנים והמש ־ פטים. לצד זאת אני צופה, שבזכות הרפורמות השונות, שנועדו להקל על התארגנות דיירים, כפי שבא לידי בי ־ טוי בחוק ההסדרים – למשל הורדת שיעור ההסכמה בפ ־ רויקט התחדשות עירונית, נראה יותר פרויקטים יוצאים לדרך בשנה הקרובה". ניסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, מתייחס

ניב רום: "מספר אירועים קשים שחווינו השנה הזכירו לכולנו את החשיבות של בנייה מחדש או חיזוק מבנים. האתגרים הללו ביחד יעזרו להבשלה של פרויקטים שאת תוצאותיהם - מאות יח"ד שייבנו בלב אזורי הביקוש, נראה בשנה הקרובה"

55 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21