ידיעות הנדל"ן

2021 סיכום | התחדשות עירונית

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

קריסת מבנה המגורים בחולון

ב

נ

ה

סיוון היללי, סמנכ"ל שיווק ומכירות של חברת קרדן נדל"ן

הצעדים לקיצור לוח הזמנים בפינוי־בינוי

חוק ההסדרים נקט בשנה האחרונה מספר צעדים משמעותייםשמטפלים בפן הקנייני. ההתייחסות לדיירים היא חשובה ומבורכת, אך נדרש מענה לציר התכנוני ופתרון חסמים רבים בתכנון. חסמים אלו הם גורםשמעכב משמעותית פרויקטים של התחדשות עירונית, ובשנים הקרובות תידרשחקיקהשתפתור אותם. ראשית יש להתייחס לרשויות המקומיות, שללא ברכתן, שום פרויקט התחדשות עירונית לא יכול לצאת לפועל. בשנים האחרונות הוקמו בכל עירייה צוותי התח - דשות עירונית (מנהלות), והן הפכו לשחקן חשוב מאוד, המקשר בין הדיירים, היזם, הרשות המקומית והוועדה המחוזית. צריך להמשיך ולתקצב את המנהלות ולדאוג לחזק את הקשר בינן ובין גופי ההנדסה והתכנון בעיר, כך שמנהלת ההתחדשות בכל עיר תהיה השופר המ - קצועי של אנשי התכנון של אותה העיר. בדרך זו ייחסך זמן רב, שלעיתים מתבזבז ב"פינג פונג" שבין היזם, המנהלת וגופי התכנון בעירייה. עוד ברשות המקומית יש לתמוך ביצירת תוכניות אב ומיתאר רבות ככל הניתן בכל עיר ולקדמן במשנה מהירות. תוכניות אלה מעניקות ביטחון ליזמים בתחום. שנית הוועדות המחוזיות – בשנים האחרונות אנו עדים לתנופה חסרת תקדיםשל תוכניות המקודמות בוועדות תכנון מחוזיות עם רוח גבית חזקה מצידן ותמיכהשלהן בכל הנוגע להתחדשות העירונית. לוועדות המחוזיות ראייה מקצועית ורחבה בכל הנוגע לצורך של המדינה בבניית יחידות דיור. נכון יהיה להעניק להן סמכויות רחבות יותר, ולשלב אותן באופן אקטיבי כבר בשלבי הפרה- רולינג הראשוניים, שיזמים עורכים בכל רשותמקומית. בדרך זו ייחסך זמן רב בתקשורת ובהעברת המידע על הפרויקט בין הרשות המקומית למחוזית, והיזמים יוכלו להבין כיצד הוועדה המחוזית רואה את הפרויקט בעיני רוחה. שלישית הותמ"ל – זהו גוף שמוכיח את עצמו מבחינת היכולת לקדם תוכניות עם היקפי בנייה גדולים מאוד. יש לתקצב ולחזק את הוועדה הזו ואתמעמדה. יתרון הותמ"ל הוא ביכולתה לרכז סביב שולחן אחד את כל המעורבים בתוכנית הנדונה: הרשות המקומית, הוועדה המחוזית, היועצים, היזם ואחרים. היא מקצרת את זמני התכנון ומגשרת על פערים גדולים בתכנון פרויקטי התחדשות עירונית.

צילום: קובי קואנקס

יובל רוזיו: "ישלהקיםמטהשיורכב מנציגי האוצר, השיכון, מינהל התכנון, משרד התחבורה, רמ"י ואחרים, שיעסקו בחסמים, יפתחו פתרונות דיור ויאפשרו זירוז הליכים. מאז המקרה בחולון, השטח מתעורר, ודייריםשהתמהמהו, נחושים כעת לקדםאת הנושא"

'גיים צ'יינג'ר'. ביכולתה של המדינה לקדם יותר פרויקטים, וזאת בשל שתי סיבות מר ־ כזיות: הראשונה – צוואר הבקבוק המרכזי היה עד כה ועדות התכנון, וכעת, עם הפחתת הרוב הדרוש, צפוי הלחץ עליהן רק להתגבר. כאן מונח האתגר לפתחה של שרת הפנים שקד, להצליח לגבש פתרון, שיאפשר להליך התכנוני והרישוי להתקדם מהר יותר. החסם המשמעותי השני הם הדיירים הסרבנים. כדי שיתאפשר לאכוף עליהם את ההסכם, עדיין ייאלצו היזם ויתר הדיירים לקחת אותם להליך משפטי, שעשוי להימשך שלוש וארבע שנים עד להכרעה. לכן גם בהיבט הזה על הממשלה ומשרד המשפטים לגבש מסלול מקוצר, אם ברצונם להאיץ תהליכים". "רישוי עצמי – צעד מבורך" נוי דותן, סמנכ"לית פיתוח עסקי בחברת אל ־ מוגים, סבורה כי ההחלטה שאושרה בנושא רישוי עצמי משמעותית לתחום: "אני מברכת על החלטת הכנסת לאפשר לאדריכלים מוס ־ מכים לחתום על היתרי בנייה במקום הוועדה המקומית. הצעד יכול להוות פתח למהפך בעולם הבירוקרטיה וקיצור הליכי הרישוי, ביניהם הפצת רשימת יועצים מוסמכים בת ־ חומים שונים שיוכלו לאשר שלבים תכנונים הדרושים לקבלת היתר בנייה, במקום נציגי הרשויות, כדוגמת יועץ בטיחות שיחתום על תקנות הבטיחות וכיבוי האש, אגרונום שיאשר את נושא הגינון ועקירת העצים ועוד. אחד מהפתרונות המיידיים והיעילים ביותר למשבר הדיור ועליית המחירים המתמשכת הוא האצת תהליכי ההתחדשות העירונית. זירוז קצב מתן האישורים והיתרי הבנייה בהתחדשות עירונית יוכל להגדיל את היצע הדירות בכל הארץ. לצד זאת צריך לוודא

חיה הולמים לדיירים ויוודא שלא יהיה עומס יתר על התשתיות הקיימות, שלעיתים מהווה חסם למימוש הפרויקט". עוד שינוי משמעותי הוא קידום תיקון לתקן י � , תקן שמאי שקובע האם פרויקט פינוי־ב 211 נוי יהיה פטור מהיטל השבחה או מה שיעור ההיטל שיהיה ניתן לגבות מהיזם, אם לא התקבל פטור. מדובר בנקודה חשובה בחיי כל פרויקט. יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מציין בהקשר זה, כי: "השמאי הממשלתי הבין את הצורך המהותי בעדכון התקן, שכן המציאות בשטח מחייבת זאת. בנוסח הישן מדובר בתמורה מינימלית מ � מ"ר לדיירים, ואילו כיום רואים ש 5 של רבית הרשויות לא מאשרות תמורה כזאת. יחד עם זאת, צריך לזכור שאין מדובר בתקן מחייב, אלא רק המלצה ואמת מידה שאמורה לאזן בין הגורמים השונים בתחום. התנהלות הרשויות בתקופת הנוסח הישן הייתה לאמץ סעיפים שנוח להן ולהתעלם מהסעיפים שהיו יכולים להטיב עם גורמים אחרים. בשורה התחתונה, לדאבוני הרב, גם בעדכון הנוכחי לא ניתנת אפשרות הערעור בפני שמאי מכ ־ ריע על השומות של השמאים של עירייה או של רשויות התכנון או של רמ"י, בניגוד למה שמקובל בנושא היטל השבחה". עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, סבור כי השינוי בתחום היטלי ההשבחה בה ־ תחדשות עירונית יביא לכך שלא יהיו יותר פטורים. לדבריו, "נוסח החוק כיום קובע כי לשרי הבינוי והשיכון והפנים יש סמכות לתת פטור מהיטל השבחה, ולכל היותר ניתן לחייב ברבע מההשבחה. אך הדגש הוא שה ־ שרים בתמונה ויש להם שיקול דעת. מנגד נוסח החוק החדש שאושר, מוציא את השרים מהתמונה, כך שאומנם נקבע כי היטל השבחה

שיישמרו יציבות ורציפות התכנון העירוני לטווח הארוך, ולפשט את החוקים החלים על התחום (היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין ועוד) כדי להביא לוודאות ופשטות של עסקאות". אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העי ־ רונית בקבוצת לוינשטין, מוסיף: "ההתח ־ דשות העירונית קיבלה השנה זריקת עידוד במסגרת חוק ההסדרים. סעיפים המצמצמים את הרוב הנדרש לקידום פרויקטים אושרו, וניתנו כלים להתמודדות יעילה מול דיירים סרבנים. במקרים שבהם הפרויקט תקוע, אושרו סעיפי רפורמה שאמורים להקל על תהליכי הרישוי, סעיפים המסייעים להוצאת יותר פרויקטים לפועל, ובקרוב צפויים להיות מאושרים גם סעיפים, שיעודדו רשויות מקומיות לקדם פרויקטי התחדשות בתחומן בתמורה לסיוע תקציבי לתשתיות ולמוסדות ציבור. אני סבור, שמכלול הפתרונות יהוו פריצת דרך לתחום כולו". "מבורך, אבל לא מספיק" חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, סבור שהצעדים מבורכים, אך לא מספקים. "אני מברך על קיצור התהליכים למימוש פרויקטי פינוי־בינוי, אבל היה צריך גם לה ־ גדיר בחוק פרמטרים תכנוניים שייתנו מענה לצורכי המשפחה המודרנית במסלול זה, לפי כמות יחידות הדיור שתהיה בכל פרויקט. הייתי שמח אם הממשלה הייתה מסדירה גם את התכנון הסביבתי. כלומר, אם מאושר דירות, אז הממשלה צריכה 500 פרויקט ובו לתקצב את הרשות המקומית בסכום שייקבע מראש לצורך בניית התשתיות הנלוות ומו ־ 1,000 סדות הציבור. אם יאושר פרויקט של דירות, התקצוב יגדל לסכום מוגדר אחר, וכך הלאה. מהלך כזה יבטיח תנאי מגורים ומ ־

צילומים: ניב קנטור, יח"צ, הילה לוצקי

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 6