ידיעות הנדל"ן

2021 סיכום | התחדשות עירונית

האוצר, השיכון, מנהל התכנון, משרד התח ־ בורה, רשות המים, רמ"י וגופים נוספים שיע ־ סקו בחסמים, יפתחו פתרונות דיור ויאפשרו זירוז הליכים. אנו עדים בשטח להתעוררות מאז המקרה בחולון, דיירים ומתחמים שב ־ חרו לחכות ולהתמהמה, נחושים כעת לקדם יותר את הנושא. אני ממליץ לבעלי דירות במתחמים להתאגד ולקדם הליכי התחדשות בכל המתחם ולא רק ברמת בניין בודד. זה מאפשר מתיחת פנים לשכונה שלמה שז ־ קוקה לכך. גם רשויות התכנון והרשויות המקומיות מבינות את זה. אומנם ביצוע פרויקט של בניין בודד פותר בעיה נקודתית של הבניין ודייריו, אבל לא לוקח בחשבון משמעויות והשלכות רוחביות על השכונות, הכוללות עומס בתשתיות, תחבורה, שירותים קהילתיים ועירוניים". ניר ברוש, מייסד ובעלים קבוצת ברוש, סבור שאחד הדברים שחיוני לקדם היום הוא מסע הסברה רחב ומקיף: "בעקבות המקרה בחולון יש לקדם מאמצי הסברה על מנת לייצר מו ־ דעות לתחזוקה שוטפת מצד הדיירים. כיום אין מספיק מודעות לחשיבות נושא תחזוקת המבנים. למשל, אי תחזוקה של מערכות המים או אי איסוף מי גשם, עלול לגרום לקורוזיה שנה 50 ולפיצוץ הבטון, בוודאי במבנים בני ומעלה". עוד סבור ברוש, כי יש לקדם חוק עזר עירוני המחייב את בעלי הדירות לתח ־ זוקה נאותה: "הרשויות המקומיות צריכות לייצר נוהל תחזוקת מבנים מחייב, שיופנה לבניינים מעל גיל מסוים, ובנוסף יש לקיים בדיקה הנדסית של המבנה פעם בשנה. במק ־ ביל בבניינים שבהם מתגלים ליקויים במבנה, כדאי שהרשות המקומית תעניק להם יתרון בקידום מהלך של התחדשות עירונית וכדאי אף שהרשות תערוך מיפוי של המבנים היש ־ נים ותקבע דירוג של רמת הסיכון לקריסה על מנת ליצור מסלול לקידום זריז של היתרים". סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי ובעלי הח ־ ברה, מתייחס להתחדשות בהיבט של דיור בר השגה. סבור ש"דיור כזה במרכז הארץ כא ־ לטרנטיבה ממשית לתוכנית 'מחיר למשתכן', הוא הכרח. ההתחדשות העירונית היא הדרך לעשות זאת, ואני מקדם את הרעיון הזה כבר כמה שנים. לשיטתי, ניתן לשלב דיור בר השגה בפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז בתמורה לתוספת זכויות בנייה. כך עשינו בפ ־ רויקט בקריית אונו שאוכלס לאחרונה, כשה ־ צענו בשיתוף עם העירייה לעשרות תושבי העיר זכות לרכוש דירה בתנאים אטרקטי ־ ביים, ללא התלות בתוכניות ממשלתיות וללא ההמתנה. הדירות לזכאים שווקו במחירים

ו � ממחיר השוק. הענקת ת 40% הנמוכים בכ ־ 20%-10% ספת בנייה, אפילו בשיעור של בין זכויות, תיתן מענה למחוסרי דיור רבים ותביא להגדלת ההיצע, מבלי להכביד על התשתיות הקיימות. אני מקווה שהמודל יאומץ בהמשך על ידי יזמים ועיריות נוספות".

בניין שפונה מדייריו לקראת הריסה

"נותן ביטחון לדיירים, אבל הבירוקרטיה דורשת טיפול"

איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בח ־ ברת רוטשטיין, סבור שהשינויים שאושרו משמעותיים, אך יש לקדם שינויים גם בתחו ־ מים נוספים: "הרפורמה בחוק ההסדרים היא בשורה גדולה בתחום. אומנם חוק ההסדרים לא מטפל בצד הרגולציה ובתהליכי התכנון, אבל הוא נותן ביטחון ליזמים, שלפחות בצד של הדיירים יש ודאות מסוימת, ולכן אפשר לעבוד על תכנון מול הרשויות במקביל לה ־ תקדמות בהסכמות מול הדיירים וזה בהח ־ לט מקצר את התהליך. השלב הבא בחקיקה וברגולציה יצטרך להתייחס לבירוקרטיה. צריך לעבור את כל השלבים ולתכנן בצו ־ רה אחראית ואיכותית, אבל לוחות הזמנים חייבים להתקצר. הבירוקרטיה היא צוואר הבקבוק הכי משמעותי בתהליך, והנכונות או אי הנכונות של הרשות המקומית היא המפ ־ תח להצלחה בהתחדשות עירונית. ירושלים היא דוגמה מצוינת לעיר שהחליטה לקדם התחדשות עירונית ולקצר את לוחות הזמנים ובשנים הקרובות נראה לא מעט פרויקטים מבשילים למימוש. אני גם מעריך, שעקבות המקרים האחרונים של קריסת מבנים ולחץ מצד התושבים, ראשי הערים יחשבו לקדם התחדשות בצורה הרבה יותר משמעותית וחיובית וזאת בסיוע המדינה". אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית אבני דרך: "התחדשות עירונית היא הדבר הגדול הבא בנדל"ן. כולם כבר מבינים שזה כורח המציאות. אבל בהיבט של התחלות בנייה, חלקה של ההתחדשות העירונית באמצעות 5% פינוי־בינוי הסתכמה בשנה שעברה ב־ בלבד מההיקף הארצי. התחדשות עירונית במהותה היא מהלך הנדל"ן המורכב ביותר שקיים, מבחינה חוקית, תכנונית, תשתיתית, מוניציפלית וכמובן, קניינית. כל תזוזה וש ־ כנוע של אחד מהצדדים נמשכים שנים. אני מקווה שהממשלה החדשה תמשיך לפעול לצמצום הבירוקרטיה ופישוט הליכי התכנון למינימום הנדרש, וכך נראה בשנים הקרובות היצע יחידות דיור גדול משמעותית באזורי ¿ הביקוש".

צילום: עמי לאור

סמי מצלאווי: "דיור בר השגה לזוגות צעירים במרכז, שייתן אלטרנטיבה ממשית ל'מחיר למשתכן', הוא הכרח. ההתחדשות העירונית היא הדרך, ניתן לשלב דיור בר השגה בפרויקטים במרכז הארץ בתמורה לתוספת זכויות בנייה"

יעמוד ככלל על סך רבע מההשבחה – כלו ־ מר מחצית מההיטל הרגיל, אך כל שיקול הדעת יהיה נתון לוועדה המקומית. כך היא תוכל לקבוע גם שההיטל יהיה בגובה מח ־ צית מההשבחה או גם פטור מלא. ברור לכול, שלוועדה המקומית אין אינטרס לתת פטור, כאשר הכספים נכנסים לקופתה, והיטל ההשבחה הוא שמניע את פעולת הרשויות ועל פיו יישק דבר. אני מעריך, ששינוי זה משמעותו מותו של הפטור". "דיירים הרבה יותר מודעים ומבינים את התחום" עוד שינוי שניכר בשטח, כך על פי שחקנים משמעותיים בתחום, קשור להתפכחות של ועדי הבתים ובעלי הדירות עצמם, שלמדו כמה דברים בשנים האחרונות. אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מסביר כי: "בתקופה האחרונה אנחנו רואים יותר התמקצעות של ועדי הבתים. לאחרונה זכינו בשני מכרזים – בקריית משה ברחובות ובנווה עופר בתל אביב, ופגשנו דיירים ונציגי ועדים הרבה יותר מוד ־ עים ומבינים את התחום. הם מעסיקים יועצים ואנשי מקצוע ברמה גבוהה, מנהלים מכרזים מאוד מפורטים וכבר לא מוכנים לחתום לכל אחד. יש העדפה ברורה מצידם לחתום על הסכם עם חברה שיש לה כבר הוכחות בשטח ושאכלסה פרויקטים. תופעה מקבילה נוספת היא היעלמות הדרגתית של החברות הקטנות, . הביטול הצפוי 38 המתמקדות בעיקר בתמ"א של התוכנית וההעדפה המובהקת של ראשי הערים לקדם מתחמי פינוי־בינוי משאירה את התחום בידי החברות הגדולות". יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בח ־ ברת קרדן נדל"ן, מוסיף, כי: "שוק ההתחד ־ שות העירונית השתכלל מאוד. יש המון ידע, בעלי הדירות מיוצגים על ידי אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, יש הרבה ניסיון מעשי, ובעלי הדירות מרגישים בטוחים יותר. בצד

הרשויות המקומיות אנחנו רואים רוח חדשה בשנתיים האחרונות. יחידות תכנון ומינהלות של התחדשות עירונית שהוקמו, הפכו לש ־ חקן חשוב המקשר בין הדיירים, היזם, הר ־ שות המקומית והוועדה המחוזית. צריך לחזק את המינהלות, להגדיל את תקצובן במימון ממשלתי, להעסיק עובדים סוציאליים, מתכ ־ ננים, אדריכלים ועורכי דין. ככל שזה יקרה, נראה יותר תוכניות של התחדשות עירונית מבשילות. מגמה נוספת שתגבר בשנים הק ־ רובות היא התרחבות של ההתחדשות העי ־ רונית גם למעגל השני והשלישי מחוץ למ ־ רכז. לדוגמה, אנחנו מקדמים בימים אלה שני פרויקטים בחדרה, בין היתר, מהסיבה שמ ־ חירי הקרקעות עלו, והפכו את הפרויקטים לכלכליים, וגם מתוך נכונות של הרשויות לקדם תוכניות מהסוג הזה". "עדים בשטח להתעוררות מאז מקרה הקריסה בחולון" לצד המהלכים שננקטו והרפורמות שעברו, יזמים וגורמים שונים מהתחום מצביעים על בעיות נוספות וצרכים שעולים מהשטח. במ ־ קביל, יש מי שגם מציע רעיונות ופתרונות לקידום התחום. יובל רוזיו, בעלים ומנכ"ל קבוצת רוזיו, סבור שקריסת הבניין בחולון היא קו פרשת מים, ומציע שורה של מהלכים: "הקריסה בחולון היא תמרור אזהרה לממשלה ולכלל העוסקים בדבר עד כמה חשוב לקדם מיזמי התחד ־ שות עירונית בלב הערים. הממשלה חייבת לנקוט שורה של צעדים כדי לייעל ולפשט את תהליכים שיסייעו בהגדלת היצע דירות ופתרונות דיור. צעד ראשון והכרחי הוא זי ־ רוז הוצאת היתרי בנייה ופישוט ההליך. צריך לאפשר לאדריכלים להנפיק היתרים במ ־ קום להמתין בסבך הבירוקרטיה של הרשות המקומית. צריך בשוק הנדל"ן גם בעל בית. יש להקים מטה שיורכב מנציגים ממשרדי

דירות מגורים בישראל על פי גיל הבניין שנת בניה גיל הבניין בשנים היקף יח ד )מוערך( 2011-2021 480,000 10 עד 201-2010 340,000 10-20 בין 1991-2000 490,000 20-30 בין 1981-1990 250,000 30-40 בין 1971-1980 440,000 40-50 בין 1961-1970 330,000 50-60 בין 1960 עד 400,000 60- יותר מ פז כלכלה והנדסה- עיבוד נתוני למ"ס מקור:

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 8