ידיעות הנדל"ן

עירוב שימושים

קצב גידול האוכלוסייה לצד העדפת מגורים במרכזי הערים מביאים את הענף לאמץ דגם, שמצליח מאוד בערים רבות בעולם ותופס תאוצה גם בישראל - עירוב שימושים • כך אפשר לגור, לרכוש, לעבוד, לצרוך שירותים שונים ואף ליהנות מתרבות, קולינריה, ספורט ופנאי - והכול במרחק הליכה, רכיבה או תחבורה • אורי חודי ציבורית יעילה, וגם הרשויות המקומיות יכולות ליהנות מהכנסות נאות הכול כלול

בשנים האחרונות נשמע יותר ויותר צמד המילים עירוב שימושים; שילוב של מגורים לצד מסחר, שטחי משרדים לצד שטחים בייעוד ציבורי

ובינוי וכלל תעשיות מקימות בימים אלה פרויקט חדש ובו רובע מגורים בשכונת אג ־ מים החדשה. הרובע ייבנה במתכונת עירוב יחידות 5,000־ שימושים, ויציע לא פחות מ אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, 265 דיור, מערך שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים, שישרתו את כלל תושבי העיר, תוך שמירה על המבנים ההיסטוריים והסבתם לשימוש שנה? נשר תיראה אחרת 10 קהילתי. בעוד לגמרי". גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק באזורים המשווקת את פרויקט עירוב השימו ־ , מסביר: Exchange Ramat Gan שים "בשנים האחרונות הבינוי העירוני עבר מהפכה. אם בעבר היינו מורגלים להפרדת שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ואף המוסדות הציבוריים, אז היום גוברת החזרה לעירוניות ותיקה, כזו שבה השימושים קרו ־ בים זה לזה ואף באותו אזור אורבני. אנו מזהים לכך לא מעט תמריצים וביניהם – החוסר במ ־ שאב הזמן. היום הקישוריות בין השימושים השונים חוסכת לנו זמן יקר. תמריץ נוסף הוא משאב הקרקע, שכה חסר באופי הבנייה הצפוף בישראל . כאשר מפרידים שימושים, 'מפסידים' שטח שניתן לייעד לשימושים אחרים. כך למשל, אם נבנה גן במבנה בעי ־ רוב שימושים, נוכל לייצר בניין המשלב לצד מגורים, ובקומות שונות – מסחר, תעסוקה ומבנים ציבוריים".

שימושים שונים נוספים". 10% ו־ דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא, מסביר איך הדברים נראו עד היום: "כמעט בכל השכונות והערים שנב ־ השנים האחרונות הייתה 20 נו בישראל ב־ הפרדה ברורה בין שטחי מגורים, מסחר ותעסוקה. שלושת אלה לא התערבבו בעיני הציבור, והתפיסה הייתה מקובלת גם בשיווק הנדל"ן. הייתה הנחה, כי שווי דירה שתיבנה לפחות, 10% מעל מוקדי מסחר ייפגע בכ־ וזה הוביל לבניית ערי שינה ושכונות שינה שלא קורה בהן כלום במשך היום, וכדי לק ־ נות משהו צריך להניע רכב ולהגיע לקניון או מרכז מסחרי שכונתי, שלרוב די מכוער ומא ־ כלס עסקים בינוניים ולא אטרקטיביים". עם זאת, אוהב ציון מפרט כיצד התמונה משתנה: "למזלנו, תל אביב, מרכז העיר בירושלים ועוד ערים ותיקות לא תוכננו כך בראשיתן, ובשנים האחרונות יש שינוי בטעם של רוכשי הדירות ובהתאם גם אצל המתכננים והיזמים. כיום דירות מגורים שנמצאות מעל רחובות מסחריים מבוקשות מאוד. לא רק שמחירן אינו נפגע, לעיתים ניתן לקבל על כך פר ־ מיה". שנה? נשר תיראה אחרת" 10 "בעוד החברות הגדולות כבר מקדמות פרויקטים ושכונות שלמות במתכונת הזו. "עירוב שי ־ מושים זו מגמה עולמית שתופסת תאוצה גם בישראל, יותר ויותר מרכזים ומקומות תעסוקה מוקמים ומתפתחים גם במרכזי הע ־ רים ולא רק במעגלים סביב", מסביר סמנכ"ל השיווק של חברת אפריקה ישראל מגורים דן גינגיס, ומגדים מהשטח. "נתחיל במרכז: אזור הצפון הישן של תל אביב הולך והופך לליבה הפועם של העיר. מבתים בני שלוש־ארבע קומות האזור כולו הופך לעיר מגדלים. גם אזורי המסחר השתנו מחנויות קטנות ומלוות רחוב לאורכו של אבן גבירול, לאזורי פנאי ובילוי הסמוכים למגדלי המגורים. שינויים משמעותיים מתרחשים גם בפריפריה. בעיר נשר, למשל, אפריקה ישראל מגורים, שיכון

ועוד חיבורים שהופכים את בניין המגורים או המשרדים לפונקציונלי הרבה יותר. עם זאת ההתייחסות הרחבה לעירוב השימושים לא זכתה תמיד ליישום אמיתי בשטח, הן בשל העדפת תכנון שכונות שינה קלאסיות והן בשל התנגדות בעלי נכסים. פתרון חלקי מצאו היזמים והמתכננים במרכזים מסחריים שכונתיים. עכשיו, עם ההבנה שעירוב שימו ־ שים תורם לעירוניות ותנועה רגלית ברחוב, שמתחברות גם להעצמת השימוש בתחבורה ציבורית, ועם דחיפה של הקורונה, נראה שדברים החלו להשתנות. "עירוב שימושים, צפיפות עירונית וקישו ־ ריות תחבורתית - אלו שלושת מושגי המ ־ פתח בתכנון עירוני נכון ומודרני שהוא תנאי לחיים עירוניים תוססים ומקיימים, המאפ ־ שרים רמת חיים, איכות חיים ותוחלת חיים גבוהה". כך מסביר חיים פייגלין סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "הערים, שתושביהן אוהבים לחיות בהן, כוללות את כל המרכיבים האלו. ערים מובילות בעולם מהוות דוגמה לעירוניות תוססת, עם צפיפות עירונית גבוהה בהרבה מאשר בערי ישראל הצפופות. בכל זאת, בזכות עירוב השימושים בתוך תא שטח, מתאפשר לתושבים ולמב ־ קרים לגור, לרכוש, לעבוד, לצרוך שירותים שונים ואף לבלות וליהנות מתרבות, אומנות, קולינריה, ספורט, נופש ופנאי - הכול במר ־ חק הליכה ברגל או רכיבה על אופניים או קו ־ רקינט. מעבר לכך עירוב שימושים, יחד עם צפיפות עירונית, מאפשר אורח חיים מקיים, החוסך תלות בתחבורה מזהמת ומסכנת. 50% בעירוב שימושים עירוני נכון לפחות משטח הקרקע מוקצה למגורים וכל השאר לתעסוקה, מבני ציבור, מסחר, כבישים ומדר ־ כות, שטחים ירוקים ושימושים נוספים, כמו מגורים, 60% אירוח ומלונאות, באופן הבא: מבני ציבור 10% מסחר, 5% תעסוקה, 15%

חגית לאניאדו: "בעבר יזמים נרתעו מתכנון עירוב שימושים, אך כיום הם מבינים שכאשר הוא מתוכנן נכון, מדובר ביתרון משמעותי, שעונה על צרכים של קהלים שונים, מפחית צורך בשימוש ברכב ומשפר את איכות החיים"

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 62