ידיעות הנדל"ן

עירוב שימושים

evolve Media הדמיה:

"מגמה עולמית שתופסת תאוצה גם בישראל". פרויקט עירוב שימושים אגמי הכרמל בנשר של אפריקה ישראל, שיכון ובינוי וכלל תעשיות

שפיר מגורים, עירוב שימושים קיבל חיזוק משמעותי ממשבר הקורונה: "דפוסי החיים של כולנו השתנו עם פרוץ הקורונה. הבנו שאין צורך לנסוע לעבודה כדי לעבוד, ולמ ־ דנו שלעבודה מרחוק יש תועלת למשק. יותר ויותר חברות עברו לעבודה היברידית, וכך הקורונה גרמה לשינויים משמעותיים בדפוסי הביקושים למגורים. עירוב שימושים אינו רק מגדל מגורים עם משרדים או מסחר בקומת הקרקע, אלא גם שכונה המשלבת בצורה מי ־ טבית את צורכי הפרט. הצלחת עירוב שי ־ מושים תימדד ביכולת התכנון האסטרטגי, שבמרכזה בידול ומיקוד צרכים יומיומיים של אנשים, ביכולת לספק לאדם את כל השירותים שהוא זקוק להם, לשים אותו במ ־ רכז התכנון. על־פי העקרונות האלו נבנתה שכונת בצוותא בעיר חריש. בשכונה אפשר למצוא עירוב שימושים קלאסי – מגורים, עבודה, קניות וסידורים, פנאי ובילוי - והכול במסגרת מרחב המחייה המיידי". החסמים והאתגרים: התנגדותשל בעלי הדירות לצד היתרונות הרבים, יש גם לא מעט חסמים שעדיין מונעים יישום של עירוב שימושים בכל מקום. "מגמת תכנון עירוב השימושים צפויה לה ־ תחזק בשנים הבאות, אך הדרך ליישום נרחב של מדיניות זו רצופה באתגרים רבים", כך חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה בנדל"ן. לדבריה, "המתכננים, התושבים וראשי העיריות עוברים תהליך לא פשוט: מעבר משיטת התכנון המסורתית, המוכרת והנוחה במידה רבה, לשיטת תכנון עירוב השימושים, שטומנת בחובה יתרונות רבים, אך גם קשיים משמעותיים. מימוש הפוטנ ־ ציאל של עירוב השימושים מצריך למידה מהכישלונות ומההצלחות של פרויקטים שאוכלסו בשנים האחרונות. התכנון צריך לאפשר שילוב של תעסוקה לצד מגורים, משרדים ומסחר, לצד ההבנה שעירוב שימו ־ שים הוא לא נוסחת קסם שמתאימה באופן זהה לכל מקום ולכל פרויקט. ג'יין ג'ייקובס, מגדולי המבקרים של תכנון הערים המודרני, שהפכה לגורו בזירת התכנון העכשווי, טו ־ ענת ששילוב שימושי מסחר ותעסוקה לצד

ליהי סונק: "לבנייה מעורבת יתרונות רבים, בהם יצירת אזורים הפועלים לאורך כל שעות היממה, כשבבוקר הם משמשים כאזורי עבודה ומסחר, ובערב למגורים. הקצאת שטחים ציבוריים, תעסוקה ומשרדים גם תגדיל את הכנסות הרשות המקומית מארנונה עסקית"

יש המון נותני שירותים, כמו רפואה, עריכת דין, מכונים שונים וכו’, מה שמאפשר לדיירי המתחם לעשות בהם שימוש מבלי לצאת ממנו”. לשאלה האם היה קושי בשיווק מתחם מעורב או האם עלו התנגדויות משיב אהרו ־ ני: “לא היו התנגדויות. הדברים היו שקופים, ואנשים באו לגור בידיעה שהמתחם כולל מסחר ומשרדים. בפרויקט כזה הקו המנחה של הקבוצה היה שמדוברתחילה בבית של כל דייר ודייר, ויש צורך בהפרדה מלאה על מנת ליצור את הפינה השקטה. זו הסיבה שיש לדיירים בשני הבניינים כניסה ייעודית לחניון, קומות נפרדות לגמרי ולובי נפרד עם כניסה פרטית רק לדיירים, כולל לבניין המשולב. עכשיו, שהפרויקט כבר פועל, אפשר לראות שה ־ חיים לא נפגעים כתוצאה מעירוב השימושים, אלא להיפך. עוד חשוב להדגיש, שכדי להגיע לניצול מקסימלי של עירוב השימושים, צריך לאתר עסקים שיתאימו לצורכי הדיירים”. רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, מסביר כי קצב גידול האוכלוסייה בישראל והציפוף שהולך ועולה הופכים את עירוב השימושים לצורך אמיתי: "גידול האוכלוסייה בישראל נהיה 2050 הוא מהגבוהים בעולם – בשנת המדינה הצפופה ביותר בעולם המערבי. עוב ־ דה זו יחד עם מצוקת הקרקעות יובילו לציפוף משמעותי של מרכזי הערים במרכז הארץ, ולפיכך אני סבור שעירוב שימושים הוא הפת ־ רון הנכון, וזה הפך להיות חלק עיקרי מתכנון עירוני חדש. בעבר היה נהוג להפריד את הב ־ נייה לאזורי תעסוקה ואזורי מגורים, אבל היום הכול מתחבר. מי שרוצה לגור במרכז, צריך להבין שעירוב שימושים הוא חיסכון אדיר קצב גידול האוכלוסייה מחייב עירוב שימושים

במשאב הזמן. אם, למשל, ניתן להגיע לעבודה ברכבת הקלה, שאמורה להתחיל לעבוד עוד שנה וחצי, או עם אופניים, ולחזור לקחת את הילדים ממוסדות החינוך ללא שימוש ברכב ועמידה בפקקים – זה יכול לחסוך כשעתיים בכל יום לכל כיוון". עידן סיגל, סמנכ"ל שיווק באשטרום נכסים, מסכים שאין ברירה אחרת: "העתיד הנדל"ני מצוי בפרויקטים, שבהם המתחם חי ונושם לרווחת הדיירים ובתי העסק הפועלים בו 24/7 וליצירת הפריה הדדית, כמובן עם היערכות מיוחדת מבחינת תכנון והפרדה. היתרונות הבולטים במתחמים כאלה הם האפשרות לע ־ בוד בסמוך למרחב המגורים ולחסוך את זמן הכביש, והאפשרות להגיע בלחיצת כפתור מעלית לקפה השכונתי, למוסדות הציבור או החינוך". מערבבים גם בהתחדשות עירונית פרויקטים של התחדשות עירונית מתחי ־ לים אף הם לכלול היקפים הולכים ועולים של עירוב שימושים. העובדה שהפרויקטים ממוקמים בלב מתחם עירוני קיים ובנוי, הופ ־ כים את עירוב השימושים לרלוונטי הרבה יותר, וניתן לראות אותו תופס נפח משמעותי יותר הן בתכנון והן בחקיקה, כאשר התוכ ־ וגם יוזמות אחרות 38 נית החלופית לתמ"א מציעות ייעודים שונים באותו המבנה מלבד המגורים. דוגמה לכך ניתן לראות במרכז פתח תקווה, שם הוועדה המחוזית מרכז החליטה לאחרונה להפקיד תוכנית פינוי-בינוי, הכוללת הריסת 692 מבנים ובניית 11 דירות ישנות ב־ 184 29-25 מגדלים בני 4 יחידות דיור חדשות ב־ קומות. התוכנית 10 מבנים בני 3 קומות וב־ קובעת, כי בחלק מהמבנים הפונים לרחוב

תוקם קומת קרקע, ובה "שימושי מסחר, משרדים ושימושים ציבוריים לשימוש תו ־ שבי המתחם והאזור כולו". במקביל המתחם כולל בית ספר והרחבת שטח למבני ציבור וגינה ציבורית. עם אישור התוכנית להפקדה נמסר ממינהל התכנון, כי: "התכנון שם דגש על עירוב שימושים, עידוד הליכה ושימוש באופניים ובתחבורה ציבורית תוך שדרוג המרחב הציבורי. עירוב השימושים מגביר את העירוניות ותורם רבות להחייאת מרכז העיר". עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות', מציין כי "מי שירצה לגור בשנים הקרובות בפרויקטים חדשים במ ־ טרופולין תל אביב, לא יוכל להתחמק מפ ־ רויקטים של עירוב שימושים. כל השכונות הגדולות החדשות שנמצאות היום בצנרת התכנון משלבות בין השימושים, וזאת המ ־ דיניות התכנונית השלטת גם ברמת השכונה וגם ברמת הבניינים. בכל תוכנית של התחד ־ שות עירונית הרשויות גם דורשות הקצאות לטובת הציבור, וזה בא לידי ביטוי בשטחים בתוך הבניינים לטובת גני ילדים, משרדים עבור הרשויות ועוד. איציק תשובה, בעלי קבוצת איציק תשובה, מוסיף: "בעירוב שימושים בונים בדרך כלל דירות קטנות, המבוקשות מאוד בקרב צעי ־ רים שמעדיפים לגור בסמיכות למקום הע ־ בודה. בפרויקטים שכוללים עירוב שימושים, ונבנים במסגרת התחדשות עירונית, אנחנו חשים פחות התנגדות מצד סוחרים ובעלי בתי עסק שאנחנו מפנים ממקומם. בסופו של דבר הם יוצאים נשכרים מאוד. אומנם ישנו קושי זמני בהעתקת בית העסק למקום אחר בזמן הבנייה, אבל הפיצוי שאנחנו נותנים להם בסוף שווה את הטרחה". לדברי טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 64