ידיעות הנדל"ן

עירוב שימושים

איתנים באשדוד, רובע התעשייה הכבדה בעיר. משילוב רנדומלי לתכנון מושכל האדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים, מציין מה השתנה בשנים האחרונות ואף מסמן את הדברים החשובים שצריכים לקרות כדי שעירוב שימושים אמיתי יוכל להתקיים: "בעבר, עירוב השי ־ שנה אנשים 100 מושים היה רנדומלי. לפני כ־ גרו מעל מוסך, תחנת דלק, מפעל לתריסים וכו'; שילובים מוזרים, שהובילו להפרדה מו ־ חלטת לכל שימוש – מגורים לחוד, משרדים לחוד ומסחר לחוד. היום אנו רואים את החזרה לעירוב השימושים, אך הפעם בצורה מושכ ־ לת ומבוקרת. הפתרונות הפיזיים והתכנוניים צריכים להוביל לכך שלא יהיו קונפליקטים בין הפונקציות השונות של הבניין. תעשייה מזהמת או גורמת לריחות לא יכולה להיות מתחת לבניין מגורים. הפתרון הוא בקרה ותכנון חכם ומוקפד של כל האלמנטים שי ־ כולים להוות מכשול בחיי הפרויקט". שנהב מפרט שורה של פונקציות שחשוב לשקלל בתכנון פרויקטים במתכונת זו: "אשפה, פרי ־ קה וטעינה. אשפה למגורים נאספת בקצב אחיד לאורך כל השבוע. אשפה של מסחר היא שונה, יש צורך בפינוי יומיומי, מחשש לריחות שונים ומפגעים תברואתיים. צריך לספק פתרון גם למשאיות שמגיעות לפרוק סחורה, כדי שלא יהוו מטרד עבור הדיירים. מיזוג אוויר, למשל, במגורים הוא אינדי ־

בידואלי – כשנמצאים בבית משתמשים, כשיוצאים ממנו מכבים. במשרדים ובמסחר שעות ביממה, לכן 24 המיזוג עובד לעיתים חשוב למקם את המערכות בריחוק מהמגו ־ רים וליצור הפרדה אקוסטית. נידוף ריחות למסחר – בדרך כלל בפרויקטים בעירוב שי ־ מושים יש אישור להקים בתי קפה ומסעדות. ריחות הטיגון והבישול עולים עד למעלה, לכן בתכנון המגורים יש לשמור על פירים פנימיים, שמעלים את האוויר הריחני עד לגג העליון מבלי שהדיירים יסבלו ממפגעי ריח. חניון נפרד – דייר שמגיע לחניון המגורים, מכיר את מקום החניה שלו, יש לו שלט רחוק והוא לא מעוניין לעמוד בכניסה לחניון אחרי מכוניות של אורחים מזדמנים שהגיעו לח ־ נויות. לכן בתכנון מוצלח רצוי שתהיינה כניסות נפרדות לדיירים ולמרכז המסחרי או המשרדים". דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מתייחסת גם לעובדה שעירוב השימושים עשוי להעלות את ערך הנכסים בסביבה: "נהוג לחשוב שהכנסת שימושים נוספים בבנייני מגורים מורידה את ערכי הנדל"ן, אבל אם בו ־ דקים את ערכי הדירות בסביבה כזאת, נוכחים שהמחירים גבוהים יותר מאשר ביתר חלקי העיר. תל אביב היא דוגמה מובהקת לכך, אבל גם בערים אחרות, כגון כפר סבא, בסביבת רחוב ויצמן, או גבעתיים, בקרבת רחוב אחוזה, או באזור מגדיאל בהוד השרון. מדובר באזורים הכוללים כמעט את כל השירותים העירוניים קרוב לבית, ואנשים שואפים להתגורר שם, כי ¿ זה נוח וחוסך זמן וכסף יקרים".

עירוב שימושים של חברת פרשקובסקי בנווה דורון ברמלה

evolve Media הדמיה:

דן גינגיס: "הצפון הישן של תל אביב הופך ללב הפועםשל העיר. מבתים קומות האזור כולו הופך 4-3 בני לעיר מגדלים. גםאזורי המסחר השתנו מחנויותקטנות ומלוות רחוב לאורך אבן גבירול, לאזורי פנאי ובילוי הסמוכים למגדלי המגורים"

מגורים הופך את הסביבה לבטוחה יותר, בז ־ כות תנועת אנשים ברוב שעות היממה, וכן מסייע ליצירת תחושת קהילה מוגברת ומו ־ צלחת בשל האינטראקציה החברתית שת ־ נועה זו מייצרת. בעבר יזמים נמנעו ונרתעו מתכנון עירוב שימושים, אך כיום הם מבינים שכאשר הוא מתוכנן נכון, בעיקר במרכזי ערים, הופך ליתרון משמעותי , עונה על צר ־ כים של קהלים שונים, מפחית צורך בשימוש ברכב ומשפר את איכות החיים". עוד מוסיפה לאניאדו, כי: "האתגר הגדול ביותר בהקמת פרויקט המציע עירוב שימושים קשור גם לחשש הטבעי מצד דיירי הפרויקט המתוכ ־ נן, במיוחד במקרים של התחדשות עירונית. ההבנה שבמתחם המגורים ישולבו גם מוס ־ דות חינוך, שטחי מסחר ומשרדים ואפילו מקומות בילוי עשויה להרתיע ולהבהיל. בעיני רבים, מציאות שכזו עשויה לקלקל את חוויית המגורים ואף להפחית בערך הדירה, ולכן לא אחת נשמעות התנגדויות חריפות להקמת פרויקט כזה בשכונות מגורים. יחד עם זאת, כיום מחלחלת ההבנה, כי עירוב שי ־ מושים יכול להציע פתרונות רבים לבעיות שונות בערים המודרניות. הצגת תכנון מי ־ טבי, שמציע הפרדה מוחלטת בין השימושים השונים, והדגשת ההיבטים החיוביים שמציע פרויקט מסוג זה, יגרמו להפחתת החששות וההתנגדויות". עמיקם ברגר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בבנייני העיר הלבנה, הפועלת בעיקר בתל אביב, מסביר מה השתנה בשנים האחרונות, מה האתגר הגדול ומהן הדרכים לפתרון: "עירוב שימושים זה הדבר הבא מבחינה תכנונית, כלכלית וחברתית. בעירייה רוצים שהעיר תהיה פעילה בלילה על כל חלקיה ושלא יהיו אזורים מתים, ותושבים רוצים שירו ־ תים מסוגים שונים קרוב אליהם. היום אנשים רואים יתרון גדול בקבלת שירותים שונים שחוסכים להם כניסה לרכב. כשבאים לתכנן פרויקט כזה, הוא כרוך באתגרים. כמו למשל עמוד שצריך להחזיק את הגג, צריך לרדת מהפנטהאוז ולעבור דרך קומות ובמקרים מסוימים אפילו דרך מלון, ואז דרך מסחר

ולפעמים אפילו להגיע לקומת ספא ולבסוף להגיע לקומת מרתף. העמוד הזה עובר לפע ־ מים חמישה טיפוסי בניין, אלא שזה לא תמיד מתאים, כי הוא לא יכול לעבור באמצע חדר מלון למשל. אותו דבר קורה עם קווי אינס ־ טלציה ועם פירים של מערכות כמו אוורור או מיזוג אוויר. יש פה אתגרים תכנוניים שלא היו בפרויקטים קודמים. פה כל מער ־ כת בבניין צריכה הסטות, הזזות והתאמות, והתכנון הרבה יותר מורכב. אתגר נוסף זה לראות איך השימושים השונים לא גורמים מטרדים זה לזה - רעש, בנייה. אתגר אחר הוא של חלוקת עלויות, כגון מעליות, מא ־ גרי מים וכיוב', בין המשתמשים, וזו משימה מורכבת". ברגר מסכם ואומר: "לעשות היום עירוב שימושים זה לא אילוץ, אלא העדפה וצריך לתכנן את זה נכון". גם האדריכל גיא מילוסלבסקי מסביר מהם החסמים בקידום עירוב שימושים אמיתי: "המכשולים ליישום הם בין היתר העיריות, שרואות בשטחי תעסוקה מקור לרווח תק ־ ציבי עבורן, ואילו במגורים - כל משפחה יוצרת גירעון שנתי של כמה אלפי שקלים לקופת העירייה. מכשול נוסף הוא הפרוג ־ רמה באזורי תעסוקה, בהם אין גני ילדים, בתי ספר ומתנ"סים, וגם חוקי העזר העי ־ רוניים של שמירת שקט ועוד שונים מאלו החלים באזורי מגורים. המענה למכשולים אלו הוא בעזרת תכנון המגורים לקהל יעד הרלוונטי, בעיקר רווקים, סטודנטים וזוגות צעירים בתחילת דרכם. לקהל זה ניתן להציע דירות קטנות, חלקן במסגרת דיור בר השגה, או פרויקטים של השכרה ארוכת טווח, ולהשלים את המענה לצרכים באמצעות חללים משותפים, כמו חדר כבי ־ סה, אזורי אירוח, תחליף לממ"ד ועוד. קהל מטרה צעיר זה אינו צורך חינוך ושירותים עירוניים מאמירי תקציב, והם כן צרכני תרבות ובילוי, שיחיו את אזור התעסוקה גם בשעות הערב. אנחנו כבר רואים ניצנים ראשונים לתכנון תוספת מגורים באזורי תעסוקה באזור התעשייה הרצליה פיתוח, באזור התעשייה הוותיק של חולון ובקרית

עירוב שימושים: מעלה או מוריד ערך דירה?

"פעם הן נקראו 'דירות מעל חנויות' ונחשבו , די בצדק, הדירות הגרועות והזולות ביותר", מסביר השמאי לוי יצחק עורך מחירון הדירות, "הסיבות לכך פשוטות וב ־ רורות: חנויות מתחת לבית, בעיקר חנות ירקות, איטליז, מכולת או מסעדה, פירו ־ שן, מטרדי לכלוך, רעש וריחות רעים. החל מהשעה ארבע לפנות בוקר, השעה שמגיעה משאית החלב לפרוק סחורה, ועד מאוחר בלילה, אז אחרוני הבליינים עוזבים את המסעדה. ואז נותרים הלכלוך, שיירי המזון וכל השאר. לעיתים הכניסה, שהיא הלובי של הבניין, משמשת לאחסון סחו ־ רות, שטרם נמצא זמן להוריד למחסן. מסיבה זו יש הבדל בשווי נכס, שמתחתיו מתנהלת חנות ספרים או בגדים, לנכס מעל מזללה, מסעדה, חנות ירקות, איטליז, מכולת או פאב. אכן קיימים היוםחוקי עזרעירונייםהמפחיתיםבמידתמהאתהמטרד, אךעדייןמדוברבמרכיבהמפחיתאת בקומות 20%-15% בקומה הראשונה ובין 25%-20%־ ערך הנכס במרבית הערים ברמה של בין כ הגבוהות יותר. אולם דברים אלו מתייחסים בעיקר לדירות בבניינים ותיקים בני עשרותשנים". עם זאת, גם בלוי יצחקמאשרים, כי בפרויקטים החדשים המצב משתנה: "בשנים האחרונות אנו רואים יותר עירוב שימושים ואף ממליצים מאוד על בניינים מסוג זה. דירות מעל מרכזים מסח ־ ריים מודרניים, שנבנו בשנים האחרונות, אינם מערבים בין הלובי המכובד המשמש את הדיירים למרחב הנכסים המסחריים. השילוב ניתן ורצוי במידה, וכל קבוצה מקבלת את המרחב הפרטי שלה. עירוב שימושים מסוג זה מבורך, ודיירי הבניין יכולים לחיות חיים מלאים, כשכל מבוקשם קרוב ונגיש". בחוק ההסדרים הוחלט לשלב עירוב שימושים והכנסת קומה ציבורית לבניין. נשאלת השאלה, האם הדיירים ירכשו שם דירות? על-פי יצחק: "להערכתי, ועל סמך סקרים בנושא, קומה מס ־ חרית בקרקע, שטחי משרד מעל הקומה המסחרית ומעל הכול מגורים - יעבוד היטב. בעיקר בבניינים ממש גדולים. אבל להערכתנו, בחלוף הזמן, המצב יושרש בקהילה ויהיה מקובל בכל סוגי הבניינים". בלוי יצחק מעניקים גם דוגמאות להבדל בשווי דירות מעל חנויות לעומת דירות חדרים ברחוב 3.5 ללא חנויות. הדוגמאות מתייחסות למודל הישן של עירוב השימושים: "דירת מיליון שקל, 1.48־ מ"ר, קומה ראשונה מעל מכולת וחנות ירקות, נמכרה ב 76 , עוזיאל ברמת גן מ"ר, קומה ראשונה ללא חנויות למטה, שנמכרה 60 , חדרים בבניין סמוך 3 זאת לעומת דירת מ"ר, בקומה ראשונה מעל 120 , חדרים ברחוב אחוזה 4 מיליון שקל. ברעננה נמכרה דירת 1.86־ ב חדרים דומה 4 מיליון שקל. במרחקשני בניינים נמכרה דירת 1.96־ חנויותשאחתמהן מאפייה, ב חדרים 4 מיליוןשקל. ודוגמה נוספתמגבעתיים: דירת 2.22- בקומהא' מעלחנותבגדים ותיקה, ב חדרים ברחוב זה, 3 מיליון שקל, בעוד דירת 2.11־ מ"ר, מעל מזללה, נמכרה ב 95 , ברחוב ויצמן מיליון שקל". 2.4־ מ"ר, נמכרה ב 62 ' בבניין ללא חנויות, קומה א

צילומים: אייל ורשבסקי, אסי גרינשטיין, עידן גרוס, יח"צ

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 6