ידיעות הנדל"ן

הפחתת תקן >> שינויים בהרגלי החניה

הרכבת הקלה. פחות חניות ליד התחנות

צילום: נת"ע

צמצום תקני החניה מייקר את הדירות תקני החניה הפוחתים אולי מכינים את הקרקע לתחבורה ציבורית ענפה, אבל בינתיים מובילים לעליית מחיר בשווי החניה, מה שבסופו של דבר מעלה את מחיר הדירה שהחניה שייכת לה "הפחתתתקני החניה נחשבת למעשה הנכון כיום מבחינה תכנונית ואקלימית, מתוך שאיפה לצמצם ככל הניתן את השימוש ברכב פרטי. עם זאת על רשויות לדעת כי מהלכים מסוג זה צפויים במקביל להשפיע על מחירי הדירות, כל עוד אין אלטרנטיבה ראויהשל תחבורה ציבורית", מסביר שמאי המקרקעין ארז כהן. כהן מוסיף, כי ההשלכותשל המהלך להפחתת התקנים בתל אביב כבר נראות בשטח: "אם בעבר היה היזם גובה עבור מקום חניה את עלות הבנייה פלוס רווח יזמי כמקובל, כיום כבר נמכרת החניה כמוצר מותרות. בתל אביב נעה תוספת המחיר לדירות עם חניה בתל אביב, 5 אלף שקל בהתאם למיקום. אם ניקח לדוגמה את רובע 700־ ל 300 בין חדרים חדשה עם חניהשווה כיום בממוצע 4 מבדיקהשערך משרדי עולה כי דירת לעומתמחיר דירה דומה לפני 12%־ מיליון שקל, המשקפת התייקרות חריגהשל כ 5.5־ כ בלבד. כידוע, שוק 8%־ שנתיים, בעוד דירות ללא חניה התייקרו בתקופה זו בממוצע ב הנדל"ן הואשוקשל ציפיות, וההתייקרותשבה אנו חוזים, משקפת גם את הציפייה למחסור עתידי בחניות עקב תקני החניה החדשים. אנחנו מזהים תהליכים דומים גם בערים נוספות במרכז, שהפחיתו אתתקן החניה. ברמת גן עומד כיום פער המחיר 140־ אלףשקל, בכפר סבא על כ 200־ הממוצע בין דירות עם חניה לדירות ללא חניה על כ אלף שקל". 90־ אלףשקל ובחולון על כ 115־ אלףשקל, בפתח תקווה על כ

אודי דרזנר: "הפחתת תקני החניה יצרה מצב שבו היזמים בונים פחות חניות, אך מרוויחים על כל מקום חניה הרבה יותר, כי היא הפכה למותרות"

יתר על כן, גם הקו הסגול, הירוק והחום, שנראה אותם בעוד כחמש־עשר שנים במ ־ קרה הטוב, לא יספקו מענה מלא, שכן מה יקרה בסופי השבוע והחגים? אף אחד לא מציע פתרונות תואמים והולמים". רוזנטל סבור, כי המשמעות בפועל תהיה עליית מחיר: "ערך הדירות עם החניה יעלה מאוד, ונראה משקיעים שרוכשים חניות כעסק מניב ואז מוכרים או משכירים אותן לכל המרבה במחיר". לדברי רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי: "המדינה מנסה היום לייצר מצב שבו אנשים יהיו מוכנים לוותר על הרכב הפרטי לטובת תחבורה ציבורית, אבל היא מקדימה את המאוחר. גם בבנייני משרדים וגם במגורים באזור תל אביב ובת ים היא לא נותנת חניות, ונוצר מצב שבאזור המרכז לפעמים תקן החניה נמוך אפילו מאחד. המשמעות היא שאם כרגע האנשים מתקשים לוותר על הרכב השני, המ ־ ציאות הזו דורשת מהם לוותר גם על הרכב הראשון. אני חושב שהישראלים לא יוותרו כל כך מהר על החניה הפרטית שלהם". "גזירה שיכולה לפגוע בכדאיות של הקמת פרויקטים" עו"ד ענת בירן מדגימה את הבעיה בהפח ־ תת תקני החניה בתחום ההתחדשות העי ־ רונית. "המדיניות הנוכחית של עיריית תל אביב היא לצמצם ככל האפשר את מספר החניות בפרויקטים חדשים ובתוכניות חד ־ שות. המשמעות היא שרכישת דירה חדשה עם חניה בעיר תהפוך למשימה יקרה מאוד בשנים הקרובות, אם תתאפשר. בפרויקטים

של התחדשות עירונית אנחנו ממש נלחמים עבור היזמים לקבל לפחות חניה אחת לדירה וגם זה לא תמיד מצליח. הגזירה יכולה לפגוע בכדאיות של הקמת פרויקטים ובנכונות של בעלי דירות להיכנס לפרויקטים של פינוי־ בינוי". בזמן שתקני החניה כבר מופחתים בשטח, ונ ־ שמעות התנגדויות הן מצד יזמי המגורים והן מתחום התעסוקה, יש גם מי שמציע פתרון ביניים. "שינוי הרגלי החניה וצמצום התק ־ נים בעיקר במרכז הארץ מתנגש עם הצורך בגמישות תכנונית, שעולה כיום בכל מהלכי המדינה בשוק הנדל"ן", אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה. "המדינה מכוונת להסבת שטחי תעסוקה ומשרדים למגורים, היא מעודדת עירוב שימושים בפרויקטים, ומעוניינת בהקמת עסקים חדשים במקום אלה שנעלמו בתקופת הקורונה – אך כל זאת לא מתיישב עם חוסר הגמישות בתקני החניה הקיימים ועם רצון הרשויות להפח ־ תת התקנים בתחומן. אני סבור, שיש לתת לשוק להכתיב את כמות החניה – במקום שיש ביקוש גבוה לתת יותר מקומות, ואיפה שאין צורך, לא לחייב לבנות מקומות חניה, גם אם התוכנית אומרת שכן. יש כיום תו ־ כניות להקמת מערכות הסעת המונים. אלה ואולי 10 הם פרויקטי ענק, שיישומם ייקח שנה – אבל כבר עכשיו בקשות להיתרי 20 בנייה בסביבתן מחויבות להתייחס אליהם בתכנון החניה - וזה עיוות של ממש. המדינה והרשויות צריכות לתת את הדעת על תקופת הביניים הארוכה הזו, שבה אין פתרון תחבורה וחניה מספק לציבור".

הבדלים במחירי דירות עם חניה וללא חניה לפני ואחרי צמצום תקני החניה

4 מחיר דירת חדרים חדשה 2021 רבעון שני

4 מחיר דירת חדרים חדשה 2019 רבעון שני

עיר

ללא חניה 5,100,000 5,500,000 עם חניה 1,820,000 1,915,000 1,842,000 1,957,000 2,685,000 2,873,000 2,020,000 2,158,000

ללא חניה 4,630,000 4,900,000 עם חניה 1,747,000 1,832,000 1,697,000 1,787,000 2,463,000 2,593,000 1,925,000 2,027,000

5 תל אביב, רובע

חולון

פתח תקווה

רמת גן

כפר סבא

מקור: שמאי המקרקעין ארז כהן

- יום שישי, י"ג בטבת תשפ"ב 17.12 .21 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 70