ידיעות הנדל"ן

דיור בר השגה

אפשריים: "בשוק הדיור להשכרה חסרות אלפי ואולי עשרות אלפי דירות, וזאת עוד לפני פרוץ 'חרבות ברזל'. המלחמה צפויה מחד להגדיל את הביקוש, ומאידך יהיה קשה מאוד להגדיל את ההיצע. תחום הדיור להשכרה לטווח ארוך באמ ־ צעות 'דירה להשכיר' היווה, לפחות בת ־ כנון, כלי מרכזי להגדלת היצע הדירות להשכרה בישראל. התחום ספג בשנה האחרונה מהלומה עקב עליית הריבית החדה, ובמודל הנוכחי ההיתכנות הכלכ ־ לית מורכבת. בנוסף דובר על שינוי חוק עידוד השקעות הון לטובה, אך השינויים המוצעים אינם מספקים. המדינה צריכה לחולל שינוי מהותי בהגדרות הבסיסיות של תחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, ולתמרץ את היזמים באופן שיגדיל עבו ־ רם את הכדאיות הכלכלית לפעול בו – זאת באמצעות הגדלת זכויות הבנייה ומתן הלוואות בערבות מדינה. "דיור להשכרה הפך עקב המלחמה לה ־ כרחי הרבה יותר, הן במציאת פתרונות דיור למפונים והן מפאת ביקושים רגי ־ לים להשכרה, וצעדי המדינה צריכים להתאים לצורך". אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן (ש.נ.י), סבור אף הוא שהמלחמה תגדיל את הביקוש, וכי כעת, בשל המפונים הרבים, חובה על המדינה לתמוך בשוק שכירות מפוקח ומאורגן: "האתגר של דיור להשכרה לטווח הארוך מקבל מש ־ מעות חדשה לחלוטין בעקבות המלחמה. על מקבלי ההחלטות לדאוג לכך שבמ ־ סגרת כל פרויקט ופרויקט, כולל אלה המנוהלים על ידי חברות ניהול ואחז ־ קה, יהיה פלח ראוי של דיור להשכרה לטווח הארוך, כולל במחירים מפוקחים. יהיה לכך ערך כפול ומכופל: גם למאות אלפי ישראלים השוכרים כיום דירות, כשבתל אביב לבדה כל דירה שנייה הינה בשכירות, וכמובן גם לרבבות הרבים של תושבי הנגב המערבי והגליל העליון, שאיבדו את בתיהם או שנאלצו לנטוש אותם בהיעדר מיגון ראוי. על מנת שלא יעמדו, חלילה, בסיטואציה המבזה של פינוי חוזר ונשנה מבתי מלון או דיור ארעי בלתי סביר, החלופה הנאותה עבו ־ רם, לפחות לטווח הקצר והבינוני, תהיה במסגרת דיור להשכרה מפוקח ולטווח בלתי מוגבל, שיעניק להם ביטחון לצד איכות חיים נאותה". "השוק בישראל בשל לפתרון" לדברי אמיר שוהם, מנכ"ל יוניון ליב המקדמת פתרונות דיור ארוכי טווח, "פתרונות הפינוי שהציעה המדינה אינם עונים על הצרכים הבסיסיים של המפו ־ נים, והם יכולים להוות פתרון זמני לזמן קצר בלבד. כאן באה לכדי ביטוי ביתר שאת ההזנחה רבת השנים של המדינה בפיתוח שוק שכירות מקצועי ומשוכלל, שהיה יכול להוות את הפתרון גם לאותם מפונים, ולהעמיד להם דיור ראוי ההולם

את צורכיהם ולטווח בינוני וארוך. לא זו בלבד שהשוק בישראל בשל לפתרון השכירות, אלא שזה גם צו השעה". לדברי שוהם על הממשלה לפעול באופן הבא: "עליה לקבוע ייעוד שכי ־ רות לקרקעות, וכך ייקבע מחיר הקר ־ קע בהתאם לייעוד שכירות ולא מכירה, בדיוק כפי שקיים במלונאות, משרדים, דיור מוגן וכיו"ב. בנוסף יש להחיל אמות מידה תכנוניות להשכרה, בדיוק כפי שקיים במלונאות ובדיור מוגן, וזאת כדי לגרום לכך שהפרויקטים יהיו יעילים ותואמים את מטרת הש ־ כירות. תכנון מגורים לשכירות לא דומה לתכנון מגורים למכירה. כמו כן ,0.5%־ יש להפחית את מס הרכישה ל כפי שקיים לגבי קרנות ריט למגו ־ רים. לא צריך להיות הבדל בין קרן ריט למגורים ובין יזם בעניין זה. ניתן לקבוע שבמכירת דירות היזם יידרש להשלים את ההפרש בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. עוד מהלך חשוב קשור לסוגיית המע"מ. על הממשלה לפעול

קרן כליפה: "דיור להשכרה הפך עקב המלחמה להכרחי הרבה יותר לצורך פתרונות דיור למפונים, לצד ביקושים רגילים להשכרה, וצעדי המדינה צריכים להתאים לצורך"

פשר הקלות מס מוגברות. לאחרונה פו ־ רסמה הוראת שעה בדבר הגשת בקשות למסלול ההטבות, אשר האריכה מועדים להגשות מסמכים לשם קבלת האישור. יחד עם זאת הטבות המס הטובות, שני ־ תנות למי שעומד באחד משני המסלו ־ לים, אינן מספיק אטרקטיביות בסביבת ריבית גבוהה שבה המשק נמצא, היות שהתשואה נטו על אפיקים פיננסיים גבוהה בהרבה מהתשואה נטו בגין הש ־ כרה למגורים. משכך, אפילו אם הטבות המס ישופרו באופן ניכר, עדיין כל עוד הריבית גבוהה, לא תהיה אטרקטיביות להשקעה בבניית דירות מגורים להשכ ־ רה לטווח ארוך". לדברי גוז־לביא, "פתרון אפשרי אחד לבעיית המחסור בדיור מסוג זה הוא הקצאת קרקעות על ידי המדינה ליזמים (בנה־הפעל־ B.O.T בדרך של מכרזי העבר). המדינה תקבע תקופת הפעלה 25 ארוכה מוגדרת (שאינה עולה על שנה), מפרט נקוב ודמי שכירות קבועים, כאשר בסיום תקופת ההפעלה על היזם להחזיר את הדירות למדינה. כך היזם יוכל לבנות פרויקט דיור להשכרה לט ־ ווח ארוך בעלות מופחתת (בהינתן שע ־ לות הקרקע הנחסכת הינה משמעותית משווי 60%־ ויכולה להגיע ללמעלה מ הדירה), והדירות יושכרו במחיר מופחת ממחיר השוק".

רות מפוקחת, שבה היזם גם נושא בעול מימון המע"מ וגם נדרש להשכיר את הדירות במחיר מופחת, באופן שהופך את הפרויקט ללא רווחי". עו"ד רו"ח רחלי גוז־לביא, שותפה מנהלת ושותפת מיסים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות', מתייחסת להטבות המס שניתנות במסגרת חוק עידוד הש ־ קעות הון, וסבורה שהן אינן אטרקטי ־ ביות מספיק: "חוק עידוד השקעות הון נדל"ן נועד, בין היתר, להגדיל את היצע הדירות לשכירות על ידי מתן הטבות מס לבעלי בניינים להשכרה. כיום לפי

רקפת להב: "מהלך של עדכון חוק עידוד השקעות הון בתחום הדיור להשכרה, שמציע ליזמים הטבות מס בתמורה לדירות להשכרה, הוא מבורך, אך אינו מספק"

החוק קיימים שני מסלולים, שלפיהם ניתן לקבל את הטבות המס, כאשר משכירים דירה בשכירות לטווח ארוך. מסלול ישן, שעמידה בתנאיו קלה יותר, עם הטבות מס מופחתות ומסלול חדש, הכולל תנאים יותר מחמירים, אולם מא ־

בדיוק כפי שפעלה לתמרץ פרויקטים לחוק 47 של התחדשות עירונית בתיקון המע"מ, ולקבוע מע"מ אפס בפרויקטים של שכירות. מנגד ניתן לקבוע, שבעת מכירת דירות יחול מע"מ עסקאות. עניין זה בא לביטוי ביתר שאת בשכי ־

- יום שישי, י" ז בטבת תשפ"ד 29.12 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 0