ידיעות הנדל"ן

מכרזי דיירים

לבחור נכון מכרזי יזמים בהתחדשות עירונית

הפכו לסוג של נורמה בתחום. מדובר בהליך שיכול להוביל

להתייעלות ואפילו טיוב תמורות, אבל במקביל יש לא מעט דברים שחשוב לדעת עוד לפני שמתחילים. מתי ואיך נכון לעשות, מה חשוב לבדוק, האם רק התמורות קובעות, ואולי יש פרויקטים שבהם מכרז לא • אורי חודי יהיה הבחירה המיטבית

בין היזמים וגם יוצר לא מעט בעיות. לפעמים דרישות חסרות פרופורציה של הדיירים גורמות ליזמים לוותר על כני ־ סה למכרז כיוון שזה פתח להוצאות חס ־ רות היגיון שיגרמו ליזם להיתקל בחומת ברזל ויהפכו את הפרויקט ללא כלכלי". דגשים בנוגע לתמורות הדיירים גם מועד פרסום או עריכת מכרז בפ ־ רויקט התחדשות עירונית הוא קריטי ויכול לעשות הבדל מהותי. עו"ד יריב בר דיין, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי והיועץ המ ־ שפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציין בהקשר זה, כי: "מכרזים לבחירת יזמים שנערכים בשלב ההת ־ חלתי של הפרויקט עוד בטרם יצירת ודאות תכנונית למתחם עלולים לפגוע בסל התמורות לבעלי הדירות ובסיכויי המימוש של הפרויקט. נושא התמורות לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי־ בינוי עבר שינויים משמעותיים בשני העשורים האחרונים. אם בפרויקטים הראשונים של פינוי־בינוי שתוכננו לפני שנה, נושא תוספת השטח לבעלי 20 כ־

הבנה לעומק של המדיניות ותמונת המצב של המתחם. בהתאם לכל האינ ־ פורמציה המתקבלת מכינים דוח כלכלי לפרויקט ועל פיו מנסים לגבש את ההצ ־ עה הכי אטרקטיבית עבור הדיירים תוך שיכלול שיקולי היזם". קסטל מספר גם כי השיטה הלכה והשתנתה עם השנים, לפעמים לטובת הדיירים, אבל לעיתים לכיוון שעשוי ליצור דווקא בעיה בהמ ־ שך הדרך: "בעבר התמורות לדיירים היו מסתכמות בתוספת שטח לדירה וזה היה מספק את הדיירים. היום כשעורכי דין רציניים מייצגים את הדיירים הדרישות שלהם עלו משמעותית לרבות - מענקי חתימה, חבילת מוצרי חשמל, תוספות תחזוקת בניין ישן, קרן אחזקה, ועוד תו ־ ספות רבות נוספות, דבר שיוצר תחרות

חשוב מאוד לוודאשמאחורי המכרז עומד עורך דין או מארגן שהוסמך כדת וכדין ובאופן מסודר על ידי הנציגות. לצער ־ נו זה לא תמיד כך, ולפעמים זה מתגלה בשלב מתקדם יותר של הפרויקט ויוצר המון בעיות לרבות בזבוז משאבים של היזם. רק כשאנחנו יודעים שמי שעומד מאחורי המכרז הוסמך לכך באופן מסו ־ דר אנחנו פועלים לקידום הגשת הצע ־ תנו למכרז. בהמשך, היזם עושה בדיקה כלכלית ובדיקה תכנונית ראשונית למ ־ תחם. יש הרבה פרטים שיש לבדוק אותם ולהכניס במסגרת הערכות העבודה על מנת לבדוק את התכנות הפרויקט כגון בחינת תב"עות קרובות, עמדת הרשות המקומית לרבות בדיקה מול המינהלת להתחדשות עירונית הפועלת ברשות,

הליכי התחדשות עירונית הם בין המורכבים והארו ־ כים בענף הנדל"ן היש ־ ראלי. מגמות שונות שה ־

תפתחו עם השנים הפכו חלק מהשלבים ליעילים יותר מחד וכאלו שעשויים למ ־ קסם את התמורה ולהבטיח הזכויות לב ־ עלי הדירות מנגד. מכרז שמנהלים בעלי הזכויות במתחם מול יזמים וקבלנים זו דוגמה למהלך שכזה. בזמן שהעוסקים בתחום סבורים שמדובר בשלב נכון וחיוני בתהליך – הם מזכירים שגם במ ־ קרה הזה יש שורה של דברים שחייבים לדעת לפני שמתחילים. גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן מסביר איך התהליך אמור לעבוד: "כיום מכרזי התחדשות עירונית מנוהלים בעיקר על ידי עורכי דין שבחרה נציגות הדיירים או על ידי המארגנים שכפופים לחוק המארגנים. הם מוציאים את המכ ־ רזים ליזמים ומבקשים מהם החל ממילוי שאלון ועד להגשת הצעה. הם מקבלים מספר הצעות, עושים מתוכם סלקציה ומצמצמים לשניים-שלושה יזמים ועו ־ שים התמחרות אחרונה ומביאים את המ ־ לצתם לדיירים. מצד היזם שניגש למכרז

גל קסטל: "לפעמים דרישותחסרות פרופורציהשל הדיירים גורמות ליזמים לוותר על כניסה למכרז, כיוון שזה פתח להוצאותחסרות היגיון שיגרמו לפרויקט להיות לא כלכלי"

- יום שישי, י" ז בטבת תשפ"ד 29.12 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 6