ידיעות הנדל"ן

מכרזי דיירים

פרויקט הבחירה במכרז תהיה הנכונה ביותר: "לא תמיד מכרז הוא האפשרות הטובה ביותר. בפרויקטים קטנים ובוטי ־ קיים לפעמים עדיף לבחור יזם ללא מכרז, לתת בו אמון, ולנהל איתו משא ומתן הרבה יותר ספציפי ואישי. יש להתאים את אופן הבחירה לכל פרויקט". כדאי להיעזר במינהלת העירונית גל לחמי, ראשת מינהלת ההתחדשות העירונית בחברה הכלכלית חדרה, מז ־ כירה לדיירים, שבמקביל לחברות המס ־ חריות יש גם מינהלות שפועלות מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירו ־ נית: "אני חושבת שיש מקום שמינהלות עירוניות להתחדשות עירונית יהיו ציר מרכזי עבור דיירים המעוניינים לנהל מכרז דיירים. ישנם שני יתרונות מר ־ כזיים לכך. הראשון - הן יבטיחו תהליך שקוף, נטול אינטרסים, עבור בעלי הדי ־ רות ויעזרו לבחירת בעלי מקצוע איכו ־ תיים. יתרון שני קשור לכך שבמינהלת יושבים עובדים עם ניסיון בהליכים אלו ולהם מידע רוחבי על המתרחש ברמה העירונית והארצית עם נגישות מלאה לצוותי התכנון העירוניים ולמידע התכ ־ נוני. כיום מרבית המינהלות כמעט אינן מתערבות בתהליכים אלו, ובמקרים רבים אנו עדים להתארגנות דיירים המקודמת על ידי יזמים או גופים אחרים, מה שפו ־ גע בזכויותיהם לאורך הפרויקט. כניסת מינהלת עירונית לתהליך תמנע מצבים כאלה במידה רבה". כאמור, לצד מינהלת עירונית, יש גם גו ־ רמים פרטיים הפועלים על המגרש. איתי סמדר, מנכ"ל חברת רוטשטיין נדל"ן הת ־ חדשות עירונית, מתייחס לנושא: "מונח שחשוב להכיר בתחום הוא 'מארגני עס ־ קאות'. זה שם תואר לאנשים שמבצעים ומובילים את ארגון הדיירים במתחם ו � מיועד להתחדשות עירונית. מדובר בג רם שיושב איתם ומסביר להם על התהליך, התמורות, מאפייני החברה היזמית. מא ־ רגני העסקאות יכולים להיות בודדים או חברות ותפקידם בפרויקט קשור גם לת ־ חומים נוספים. הגוף הזה גם יכול לסייע במינוי נציגות נבחרת לכל בניין ונציגות כללית לפרויקט, כזו אשר יהיה לה סמ ־ כות לבחור יזם שיקדם תכנון על המתחם, כמו גם ידאג שהדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורכי דין, שידאגו לאינטרס שלהם ויסייעו לצדדים בקידום חתימות החוזים". עוד נקודה שחשוב לדעת בהקשר של מא ־ רגני העסקאות קשורה לעובדה שהמחוקק מצא לנכון להגביל את פעילותם ולקבוע כללים חשובים שעל הדיירים להכיר, כפי שמסביר סמדר: "לפני כמספר שנים אושר החוק לארגון עסקאות, הידוע בכינוי 'חוק המאכרים', שמגדיר את הסמכות ודרך הפעולה של מארגן עסקאות. זה אחד החו ־ קים החשובים בתחום, שכן הוא מגדיר על מה מותר לחתום, על מה אסור לחתום ומהי דרך הפעולה של קידום החתימות וקידום הפרויקט במתחם. זה חוק שהכניס סדר לתוך הכאוס".

הריסה בפרויקט התחדשות עירונית בחדרה של חברת אורון נדל"ן. צילום: גיא מדור ועמית אוזנה

הניסיון בהתנהלות מול ועדות התכנון והרשות הספציפית מהווה יתרון מובהק לקידום הפרויקט באופן יעיל ואיכותי". לצד העובדה שפרויקט התחדשות עירו ־ נית ומכרז הם מהלכים זהים בכל מקום, יש מי שמזכיר שבהתחדשות עירונית מדיניות התכנון העירונית יכולה לחו ־ לל הבדל גדול בין רשות מקומית אחת לשנייה. מסיבה זו גם מכרזי הדיירים יכולים להיות שונים, עם התמקדות בסו ־ גיות אחרות כפי שמסביר עו"ד מיכאל בניאן, מנהל התחדשות עירונית בקבוצת : "מכרזי התחדשות עירונית הפכו R.E.L לכלי פופולרי מאוד בקרב בעלי דירות בפרויקטים. הכלי הזה מאפשר סינון חב ־ רות והצעות על־פי שאלונים שנשלחים ליזמים על ידי עורכי הדין של הדיירים. מכרזי היזמים מייצרים עבור בעלי הדי ־ רות תמונה יותר ודאית וברורה לגבי מי ־ קסום ההליך ובעיקר מיקסום התמורות. בערים שבהן התמורה לדיירים במטרים נקבעת מראש, הליך המכרז יתמקד בנו ־ שאים אחרים, כגון המפרט הטכני, לוחות הזמנים שבהם מתחייב היזם לעמוד, הע ־ לאת דיירים לקומות גבוהות יותר בבניין, כיווני אוויר, שוברים לרכישת מוצרי חשמל, גב כלכלי של היזם, יכולות ביצוע מוכחות, פרויקטים קודמים וכן היכולת 'להתחבר' לדיירים בפן האישי והרגשי. בערים שבהן אין הגבלה לתמורה, מר ־ בית התחרות המכרזית תהיה על תמורות המטרים שיקבלו הדיירים. נתון זה יחד עם האיתנות הפיננסית של היזם יקבעו את זהות היזם המנצח המכרז במקרה זה". במקביל עו"ד בניאן מציין, כי לא בכל

עו"ד נעמה שיף: "לבעלי דירות שנוטים להתקשר עם היזם שמציע הכי הרבה תמורות בתחילת הדרך, אנחנו מציעים לא להתאהב בהצעות מופרזות"

החדשה (תב"ע) עבור המתחם. כך או כך, בשני המסלולים חשוב כי בטרם היציאה לדרך, ימנו הדיירים נציגות למתחם ויבחרו עורך דין. במקרים מסוימים אף רצוי למנות שמאי מקרקעין שיבחן את התמורות המוצעות ומפקח הנדסי לצורך בחינת המפרט הטכני המוצע". עו"ד כהן מעניק גם כמה עצות חשובות למי שנ ־ מצא בתחילת התהליך, שעשויות להקל על בעלי הדירות בהמשך הדרך: "מומ ־ לץ לפנות למספר מצומצם של חברות במסגרת מכרז היזמים, רצוי בין שלוש לחמש חברות לכל היותר. פנייה למספר רב של חברות עלולה לסרבל את ההליך, להאריכו שלא לצורך ואף לגרום לחברות המציעות להשקיע פחות מאמצים בהגשת הצעה ראויה - מה שעלול לפגוע בתמו ־ רות המוצעות לדיירים. בנוסף, כשבוחנים הצעות של יזמים, חשוב להבין שהתמו ־ רות הן לא חזות הכול בשיקולים לבחירת היזם, ויש לבחון פרמטרים נוספים, כדוג ־ מת ניסיון וחוסן פיננסי. כדאי לשים דגש גם על ניסיון מקומי, כלומר לבחון את ניסיון היזם בקידום פרויקטים של התח ־ דשות עירונית ספציפית באזור הפרויקט,

עו"ד דנה בירן, מנהלת תחום ההתחד ־ שות העירונית במשרד עורכי דין פירון, מציינת עוד פרמטר שיש לשים אליו לב והוא משך הזמן של ההליך המכר ־ זי: "הדבר שחשוב ביותר לזכור במכרזי יזמים הוא ש'תפסת מרובה לא תפסת'. הנטייה הטבעית היא להשקיע בהליך המכרזי ולעיתים התמשכות ההליך דווקא פוגעת בדיירים, שכן התחום הזה מאופיין בתמורות דיירים שהולכות ופוחתות עם הזמן. המדינה הבינה שכדאי להגביל את התמורות ובכך לצמצם את העצמת הז ־ כויות הנדרשת על מנת שהפרויקטים הללו יהיו כלכליים וייצאו לדרך. לכן ככל שההליך המכרזי מתמשך, הסיכוי שהתמורות שיתקבלו יהיו נמוכות יותר רק גדל". מודלים שונים למכרז דיירים עו"ד אביאל כהן ממשרד ש. פרידמן אברמזון, מציין כי מכרז דיירים נשמע כמו משהו ברור ומובנה, אבל יש יותר מדרך אחת ליישם את המהלך. "קיימים שני מסלולים עיקריים לעריכת מכרז יזמים בהתחדשות עירונית. ישנו המודל ה'קלאסי', שבו עורכים מכרז יזמים ממש בתחילת הדרך, לעומת מודל של 'מינהלת דיירים', במסגרתו מתקשרים הדיירים עם חברה המאגדת את הדיירים ופעמים רבות אף מקדמת תכנון עבור המתחם באמ ־ צעות אדריכל. במודל זה מכרז היזמים נערך בשלב מתקדם של התכנון, לפע ־ מים אף לאחר אישור סופי של התוכנית

גל לחמי: "יש מקום לכך שמינהלות עירוניות להתחדשות עירונית יהיו ציר מרכזי עבור דיירים המעוניינים לנהל מכרז דיירים"

- יום שישי, י" ז בטבת תשפ"ד 29.12 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 58