ידיעות הנדל"ן

גזרות משנות מציאות

רד שוב ושות', מציין כי הממשלה עושה ניסיונות להעשיר את הקופה הציבורית באמצעות ענף הנדל"ן, שכבר היום עתיר במיסים. לדבריו, אחת הגזירות שעולה מחדש מדי מספר שנים היא הח ־ זרתו של מס רכוש, ויש לבחון את הנו ־ שא בזהירות: "מדובר במס שהושת על בעלי קרקעות שלא ניצלו את זכויות הבנייה על הקרקע שבבעלותם ונאלצו ה � ב 2.5% לשלם מדי שנה מס של עד תאם לשוויה. בגביית מס רכוש התגלו הרבה עיוותים ובעיות, ולכן החוק כבי ־ כול בוטל. יחד עם זאת לא ביטלו אותו במפורש, אלא הורידו את שיעור המס . כעת רוצים להחזיר את המס 0% ל־ מבלי לתקן את העיוותים. יש לזכור שיש המון בעלי קרקעות, שאף שאינן חקלאיות ואף שלעיתים יש עליהן תו ־ כניות בתוקף המעניקות זכויות הבנייה - קבלת ההיתר והבנייה בפועל מתעכ ־ בות שלא באשמתם, אלא מסיבות אח ־ רות. ולכן הטלת מס רכוש מבלי לטפל בעיכובים שאינן תלויים בבעל הקרקע תשית עוד עלויות על הענף, ובסוף הן יתגלגלו לרוכשים". מנגד יש מי שתומך בהחזרה של מס הר ־ כוש. עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותפת במשרד רז־כהן פרשקר ושות' מציינת, כי "הכוונה להחזיר את מס הרכוש אמו ־ רה להאיץ בנייה בקרקע פנויה ולהגדיל את היצע הדירות למגורים, כך שככל שהמדינה תקל בעניין מתן היתרים לב ־ נייה והבאת עובדים לענף הבנייה, מספר הדירות באזורי הביקוש יגדל". עו"ד מאיר נוסבאום ממשרד נוסבאום עורכי דין, המתמחה בדיני המס, סבור מנגד שלא נכון להחזיר את מס הרכוש: "זה המס האחרון שיש לשקול בעת הזו. הוא יוטל על אותם אזרחים שממילא כו ־ רעים תחת שיעורי המס הגבוהים, יוקר המחיה העולה ונטל היומיום. חברות גדולות, קרנות נדל״ן ושכמותן ממילא לא יוטרדו מכך, שכן ייקחו בחשבון את עלויות מס הרכוש, שהן שוליות לעו ־

."2025 התשלומים לפני מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מציין שההחלטה תשפיע גם על שוק המשכנתאות: "כיום מרבית רוכשי הדירות החדשות לא נוטלים משכנתה בעת הרכישה בשל לוח התשלומים, המאפשר תשלום נמוך מאוד בעת הרכישה ואת היתרה באכלוס. העלאת המע"מ משמעותה, שהתשלומים העתידיים יגדלו, ויית ־ כן שחלק מהרוכשים יבחרו להקדים את נטילת המשכנתאות. רצוי להכניס למערכת השיקולים את גובה הריבית באותה תקופה, והאם נכון יותר לספוג את המע"מ או לדחות את נטילת המש ־ כנתה, מתוך הנחה שהריבית על המש ־ כנתאות תמשיך לרדת". עו"ד דורון מוטעי, ראש מחלקת המיסים בישראל במשרד פרל כהן, מסביר כיצד על הרוכשים לנהוג: "ניהול נכון של סוגיית המע"מ, במסגרת המשא ומתן לרכישת דירה מקבלן בימים אלה, לפני עליית שיעור המע"מ, עשוי להביא לחיסכון ניכר, שכן רכיב המע"מ כלול במחיר הדירה הנמכרת. ניקח לדוגמה זוג רוכשים החותמים על הסכם לרכי ־ מהתמורה 20% שת דירה על הנייר, כש־ משולמת כמקובל בעת החתימה, בעוד היתרה תשולם בעתיד. במצב שבו נושא המע"מ לא נדון בין הצדדים ולא טופל נכון בהסכם לרכישת הדירה, יתווסף אחוז אחד של מע"מ לרכיב התמורה . פתרון לבעיה 80% העתידי, שעומד על מצד הרוכש יכול להיות הוספת הוראה בחוזה, שעליית המע"מ תחול בפועל על המוכר, כלומר קביעה שמחיר הדי ־ רה כולל המע"מ במועד הרכישה הוא סופי. לחלופין, תשלום חלק גבוה יותר יצמצם 2024 מסך התמורה עוד בשנת את החשיפה לעליית המע"מ בגין חלק התשלום העתידי". עו"ד משה (מוש) גבע, מומחה משפט ישראל, מזכיר AUREN ומיסוי ב־ כי העלאת המע"מ אינה חלה על כלל התחומים בנדל"ן: "מדובר רק ברכישת דירות חדשות מקבלן, כיוון שאין מע"מ בעסקת יד שנייה. עוד נזכיר שהשכרת דירות מגורים בין אנשים פרטיים אינה חייבת במע"מ, ולכן אין עליה השפעה כתוצאה משינוי החוק. רק כשהמשכיר הוא עוסק שעושה בדירה שימוש עסקי, או כאשר המשכירה היא חברה, יחול חיוב במע"מ. מכאן שעל משלמי דמי שכירות חייבי מע"מ להיערך לעלייה בהוצאות השכירות". במקביל מזכיר

צילום: שאטרסטוק

"יש להוריד את מס הרכישה כדי לעורר את השוק". תל אביב־יפו

מס הרכישה תהיה זניחה ביחס לרווחים הכוללים שהמדינה תפיק מזה". גם דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, סבור שיש להפחית את מס הרכישה: "ישנו שיח על קיבוע המ ־ דרגות הגבוהות של מס רכישה לדירה שנייה. מדובר בצעד שגוי ובניסיון לדכא ביקושים של משקיעים, שהם שחקנים חשובים מאוד בשוק הנדל"ן למגורים. יש לזכור שהמשקיעים הם אלה שמש ־ כירים דירות ובכך מגדילים את ההיצע להשכרה, שסובל גם הוא מעודף ביקוש ועליית מחירי שכירות. הדבר משפיע גם על עליית האינפלציה, מכיוון שר ־ כיב השכירות מהווה מרכיב חשוב מאוד במדד המחירים לצרכן. צו השעה הוא להפחית את מס הרכישה לדירה שנייה ולעודד משקיעים לרכוש דירות ובכך לאושש את ענף הבנייה". לדברי עו"ד ורו"ח דן טולדנו, שותף

חנה אויריק: "ההשפעה הכלכלית הניכרת של המלחמה מביאה בעקבותיה גזרות חדשות, שישפיעו באופן ישיר על מחירי הדירות בעתיד הקרוב מאוד"

עו"ד גבע, כי העלאת המע"מ משפיעה גם על תחומים עם נגיעה עקיפה לת ־ חום: "עליית מחירים הקשורים לבנייה ולהשבחת הנכס, בין שמדובר בשיפו ־ צים ובנייה או ברכישת מוצרים לדירה - לכל הוצאה מסוג זה מתווסף מע"מ". "יש להפחית את מס הרכישה" ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל, טוען כי הכוונה להעלות מיסים שגויה ויש לפעול בכיוון ההפוך: "הממשלה יוצרת מצב שהמחירים רק ימשיכו לע ־ לות. השנה האחרונה הייתה קשה עבור משפרי דיור. מי ששקל למכור את די ־ רתו ולקנות דירה גדולה יותר או בא ־ זור אחר, מצא שקשה עד גבול הבלתי אפשרי למכור. שוק היד שנייה ביש ־ ראל קפוא, וזמן המדף של אותן דירות בשוק הולך וגדל. מנגד הקיפאון בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה רק התעצם בע ־ קבות המלחמה. לדעתי, יש לחוקק בה ־ קדם הוראת שעה, שתפחית את שיעור מס הרכישה למשקיע למשך זמן מוגבל, ותשווה את שיעור המס למשקיע ולרו ־ כשי דירה ראשונה. הפחתת מס הרכישה למשקיעים היא אינטרס לאומי בכמה היבטים - מניעה של בריחת הון יש ־ ראלי לחו"ל, איזון בין הביקוש להיצע, עידוד עלייה והורדת מחירי השכירות". לגבי הצורך למלא את קופת המדינה מסביר רוט: "הפחתה משמעותית של

צחי סופרין: "ההוצאות הכבדות הקשורות למימון ולעלויות בנייה לא יאפשרו ליזמים לספוג את העלאת המע"מ, והמחיר יתגלגל לרוכשי הדירות"

ומוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד אר ־ נון, תדמור־לוי: "קיבוע מס הרכישה לדירה שנייה על רמתו הגבוהה לא יע ־ זור לשוק, והמחירים עדיין ימשיכו לע ־ לות, ודאי לאור הצפי לירידת הריבית במשק בעתיד הנראה לעין". "הטלת מס רכוש מבלי לטפל בעיכובים אינה הוגנת" עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במש ־

מת פוטנציאל הקרקע המוחזקת על ידן, ובהכרח לא יהיה בהטלתו כדי למנוע מהן להמשיך ולהחזיק קרקעות פנויות הצפויות להשביח במהלך השנים. מה גם שחברות מסחריות העוסקות בנדל"ן יכולות להרשות לעצמן, כחלק מהתוכ ־ נית העסקית, ייצוג של שמאים, עורכי דין וכיוצא באלה, שיעזרו להם להפחית את חבות מס הרכוש. בסוף המס ישפיע בעיקר על יזמים קטנים או אנשים פר ־  טיים".

- יום שישי, י"א בניסן תשפ"ד 19.04 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 8