ידיעות הנדל"ן

להתמודד עם אי ודאות

אף הוא טיפים לרוכשים הפוטנציאלים: "בשלב הראשון אנחנו ממליצים לזוגות לבחון מראש מהו ההון העצמי העומד לרשותם ומה ההחזר החודשי שבו יוכ ־ לו לעמוד במהלך שנות ההחזר. לאחר שאלה ידועים, ניתן לקבוע מה המחיר הסופי של הדירה שיוכלו לרכוש, וח ־ שוב מאוד לא לנצל את הסכום המרבי וכן לקחת בחשבון את העלויות הנלוות, כמו ביטוח המשכנתה, עלות שמאי, פתיחת תיק והצמדה למדד תשומות הבנייה. מומלץ גם לערוך בדיקה רא ־ שונית עם יועץ מש ־ לבחון האם יש מגבלות בקבלת משכנתה, כמו דירוג אשראי נמוך או סיבות נוספות שיכולות לייקר את המשכנתה או אף לגרום לסירוב". בכל הקשור לבחירת תמהיל המשכנ ־ תה, בסביבת ריבית גבוהה חשוב לקחת מסלולים שינטרלו את אי הוודאות ואת הריבית הגבוהה, כפי שמסביר אוחנה: "לכן לזוגות צעירים אנחנו ממליצים לקחת תמהיל משכנתה סולידי, עם מסלולים שאינם צמודים למדד וכאלו שאינם כוללים קנסות יציאה. זאת כדי לאפשר ללווים לשפר את תנאי המשכ ־ נתה ללא עלות, אם הריבית של המשכ ־ נתאות תמשיך לרדת". מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מציין, כי כאשר מגיעים לרכוש דירה, ניתן לראות שהמחירים בעשור האח ־ 90%-60% רון ברוב הארץ עלו ב־ בממוצע, ולפי הנתונים הכלכליים של רמת הביקוש, ההיצע, התחלות הבנייה, מסירת הדירות והגידול באוכלוסייה, הסימנים מראים שבשנים הבאות המ ־ חירים ימשיכו לעלות. לפיכך, לדב ־ ריו, דווקא עכשיו הוא הזמן לקנות מאור אוחנה כנתאות חיצוני, שלא דרך הבנק,

בעזרת נביאי שקר שהבטיחו להם כי הריבית לא תעלה, דהרו ליטול משכ ־ פריים, על אף 2/3 נתה עם שיעור של שכאשר בנק ישראל התיר ללוות כך, היה ברור כי אנחנו לפני מחזור אינפלציוני ושהריבית תחל לעלות. אולם הרוב בחרו להתעלם. אחד האתגרים הגדולים ביותר לזוגות צעירים היא רכישת דירה. בתקו ־ פות של ריבית גבוהה, חשוב לשקול את כל האפשרויות הקיימות. מומלץ לבחון הלוואות בריבית קבועה, שתשמור על החזר חודשי קבוע ותאפשר תכנון כלכ ־ לי טוב יותר. כמו כן יש לשקול את משך המשכנתה ולבחור בזמן המתאים ביותר ליכולת ההחזר שלכם". עוד על־פי הרוש: "כיום אני רואה שחלק ניכר מנוטלי המשכנתאות בוחרים במסלולים לא צמודים משתנים וק ־ בועים. בשוק ההון נוטים להגדיר מצב זה כ'קונים בשמועה ומוכרים בידיעה'. נראה כי הבנק המרכזי עומד ביעדיו לריסון האינפלציה, והיא כבר מתכנסת ליעד. יותר מכך נראה כמה הוא נחוש להילחם בה, וכרגע הורדות ריבית רבות לא נראות על הפרק". לכן, אומר מנכ"ל פלקון קפיטל, "מאז ע � המלצנו ללקוחותינו ל 2023 נובמבר בור למסלולים צמודים בריבית משת ־ נה וקבועה. במקרה של ריבית משתנה, חשוב להכין תקציב גמיש שיאפשר להתמודד עם תנודות בהחזר החודשי. חשוב להשאיר מרווח כלכלי למקרה של עליית ריבית או התחדשות האינפלציה, ולכן מומלץ לא לקחת הלוואה בסכום המקסימלי שניתן לקבל". נאוה ראובן מבנק הפועלים אומרת, כי "עסקאות נדל"ן וגובה ריבית קשורים זה בזה. אנו שומעים כל הזמן שהריבית גבוהה, ואכן עלייה בריבית מעלה את התשלום החודשי ועלולה לייצר קושי בהחזרים בפרספקטיבה ארוכת טווח. ריבית אפסית לאורך זמן היא תופעה לא רגילה. לפי התחזיות הכלכליות במשק, היא צפויה לרדת בכחצי אחוז לפחות עד סוף השנה". על השאלה איך ריבית גבוהה יחסית משפיעה על זוג צעיר שרוכש דירה, מסבירה ראובן, כי כשיש מחיר לכסף (הריבית), נכנסים עוד שיקולים לתמו ־ נה וביניהם שיקולים פסיכולוגיים. לש ־ כור דירה במקום לרכוש זה לאו דווקא "לזרוק כסף לפח", כי החזר המשכנתה גבוה וגם על ההון העצמי אפשר לקבל תשואה יפה בפיקדון. גם 'לקפוץ מעבר לפופיק' לדירת החלומות יש מחיר גבוה, ואולי עדיף להתקדם בהדרגה. ראובן גם מתייחסת לתכנון נכון של המשכנתה: "יש חשיבות גדולה לתכ ־ נון ולהתאמה של המשכנתה לפרופיל הרוכשים. הריבית המשתנה היא מרכיב בסיסי כמעט בכל משכנתה, והתמחור שלה הוא בדרך כלל יותר אטרקטיבי. אולם בכל מקרה צריך להבין שלא בכל תרחיש הריבית תפחת בעתיד, ומי שמ ־ תכנן רכיב גבוה מאוד בריבית משתנה,

טיפים לזוגות הצעירים

איך קונים בסביבת ריבית גבוהה, כיצד נערכים לריבית משתנה, מה היתרונות בשוק של קונים ועוד. יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ואבי יוסופוב, חבר הנהלת ההתאחדות, עונים על שאלות בוערות. • מה הדרך הנכונה לקנות דירה בריבית גבוהה? כלל האצבע הוא לוודא מראש שהריבית על המשכנתה הינה . מבחינת משקי הבית, יש תקרת זכוכית חזקה 5%־ מתחת ל , גם בתקופה הנוכחית; כל עוד הריבית על 5% מאוד ברמה של נ � - רכישת הדירה בעזרת המשכ 5% המשכנתה הינה מתחת ל ־ תה לא נחשבת יקרה מדי. ברגע שהריבית הכוללת עבור רכישת הדירה היא מעבר לכך – היא הופכת להיות יקרה עבור המשפחה. לכן יש לבחור מראש דירה ברמת תקציב כזאת, שהזוג לא יצטרך ליטול הלוואות משלימות או לבחור מסלולים יקרים לתקופה ארוכה רק כדי להצליח ליטול משכנתה 'בכל מחיר' עבור הדירה שהתחייב אליה. שקל בחודש כולל ביטוחי 5,500 למשל, זוג שיכול להחזיר עד משכנתה, יכול לרכוש דירה בעזרת משכנתה של מיליון שקל, מיליון 1.2 . אולם אם ירצה משכנתה של 5%־ עם ריביות מתחת ל שקל, יצטרך לעבור למסלולים צמודים למדד או ייקר את הריבית, משום שהוא גבולי ביחס ההחזר, מה שיכול לייקר את הריבית ולייקר משמעותית את רכישת הדירה. 6%-5.5%־ ל • איך נערכים לריבית משתנה? בחודשים האחרונים המסלולים בריבית משתנה הפכו מהבעיה לפתרון. במסלולים בריבית הקבועה יש חשש כבד מקנסות פירעון מוקדם. מסלול הפריים הוא עדיין בריבית נקובה גבוהה, מה שמביא להחזר חודשי גבוה. כך, בחודשים האחרונים גם הלווים וגם הבנקים מצאו את הפתרון בדמות המסלולים בריבית משתנה. מצד אחד הם מאפשרים החזר חודשי התחלתי נמוך משמעותית ביחס למסלול הפריים, ומאידך הם לא מגבילים את יכולת המחזור העתידית, בשל עמלות הפירעון המוקדם. • מה היתרונות בשוק של קונים? היתרון הגדול הוא בתנאי התשלום הנוחים ובהלוואות הקב ־ לן, ששווים בקלות לעשרות ואף למאות אלפי שקלים. אלא שההטבות האלו מגיעות רק ברכישת דירות חדשות, ולכן אנחנו רואים שעצירות העסקאות בשוק היד שנייה הרבה יותר מש ־ מעותיות ביחס לרכישות מקבלן, שם הגמישות גבוהה יותר ויש עוד אפשרויות להטבות חוץ מהורדת המחיר. אצל הקבלנים יש הטבות בתוספות, ובחודשים האחרונים גם פריסת תשלומים על משכנתאות, דחיית תשלום 5%־ והלוואות קבלן. בריבית של כ 2־ שקל לשנה. אם זוג רוכש דירה ב 50,000 של מיליון שקל שווה ברכישה והיתרה בסיום 20%-10% מיליון שקל, עם תשלום של הבנייה, מדובר בהטבה משמעותית מאוד ביחס למה שהיה בעבר. ההמלצה שלנו במקרים כאלה היא לבצע חלק קטן מהמשכנתה שקל. זה משמעותי מאוד מבחינת 100,000-50,000 היום, נניח הביטחון של העסקה.

דירה. "מוכרים רבים התחייבו כיום לדירות חלופיות וכבר נחתמו חוזים שמעמידים את המוכרים בבעיה,

מאיר וידר

כך שאם הם לא ימכרו, הם ימשיכו לשלם ריביות גבוהות לבנק, ומנגד יצ ־ טרכו גם לשלם מס רכישה גדול, בהנחה שלא נמכרה הדירה", כך וידר בהסבר מדוע ניתן למצוא היום הזדמנויות. וידר מוסיף, כי: "גם אם יש לכם חסכו ־ אלף שקל, ניתן לקנות 250 נות של כ־ דירה באזור הפריפריה ולהשכיר אותה בשלב הראשוני, וכך הכסף שיושב אצ ־ לכם בחשבון יהיה צמוד למחירי הדיור. בהמשך, בעליית המחירים הבאה, יהיה ניתן למכור את הנכס הקיים ולשדרג  את רמת המגורים שלכם".

מסכמת, כי: "הזוגות הצעירים צריכים להיעזר ביועצי משכנתאות ולתכנן איתם תמהיל מתאים. לשים לב לגובה ההחזר החודשי, לתחנות יציאה, לפיר ־ עון וגם לחשוב על המקרים שבהם יכול להיות שינוי ריבית". "לא לשכוח עלויות נלוות" מאור אוחנה, כלכלן ומנכ"ל רשת לייעוץ משכנתאות "דרכנו", מעניק

כדאי שיהיה ערוך גם למצב שאולי היא לא תפחת בכלל ואף תעלה". ראובן מדגישה, כי החלק של הריבית הקבועה במרכיב המשכנתה מעניק את היציבות והביטחון, ויש המשלבים אותו בחלק ניכר מהתמהיל כדי להימנע מאי ודאות עתידית. החלק של ההלוואות המש ־ תנות מאפשר את פירעון המשכנתה בתחנות שינוי הריבית, ובכך ניתן לצ ־ מצם את יתרתה, במידה שיש הון עצמי שנצבר או קרן השתלמות נזילה. ראובן

צילומים: שחר שירזי, ענבל מרמרי, יח"צ, אדיר אסרף

- יום שישי, י"א בניסן תשפ"ד 19.04 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 70