ידיעות הנדל"ן

מבצעי מימון

הרכישה את הפרטים הקטנים שעלולים לפגום באפקט השבחת הנכס. למשל אם עומדות להשתחרר המון דירות מאותו פרויקט או שכונה במקביל, או אם באותה עיר יש בנייה מסיבית, נראה שההשבחה בטווח הזמן הקצר ובינוני לא תהיה גבוהה במיוחד. עוד נקודה חשובה היא סוגיית המיסוי. מוטי כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת ו � המתמחה בגיבוש קבוצות ר Precies כשים, מסביר: "יש הרבה מוקשים שצ ו ריך לפרק בדרך למכירת נכס לפני אכ ו לוס. קריטי להבין את כל המשמעויות המשפטיות והמסחריות, על מנת לגדר את כל הסיכונים האפשריים לפני שנכ ו נסים לעסקת מכירה שכזו, לפני המסי ו רה והשלמת התשלומים. כך למשל גם אם צלחתם את כל האתגרים שבדרך, אך לא סגרתם את כל הפרצות, הקבלן יכול לדרוש עמלה או קנס עבור הסבת הזכויות והערבויות, כדי לאפשר לכם בפועל את מכירת הדירה לפני המסירה. בנוסף חובה לקחת בחשבון את עניין מס שבח במכירה לפני המסירה. מדובר מהרווח על המכירה, 25% במס בגובה וכאשר מתבצעת מכירה לפני המסירה, המס ישולם גם אם מדובר בדירה יחידה. חשוב להדגיש, כי אסור להיכנס לעסקת רכישה, מפתה ככל שתהיה, ללא ידיעה ברורה שיש לכם אפשרות לסיים את העסקה". גם מאור אוחנה, כלכלן ומנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מציף את הסיכונים: "מבצעי המימון מבוססים על הלוואת בלון שהרוכש נוטל מהבנק, ואת הריבית משלם היזם. כלומר הרו ו כשים צריכים להביא בחשבון, שעליהם לגשת לבנק במעמד הרכישה ולקבל אישור על ההלוואה, כשמנגד יכולת ההחזר שלהם נבדקת. כמו כן, על אף שמדובר בהטבה משמעותית, הרוכשים צריכים להביא בחשבון גם את הסיכו ו נים. אומנם הצפי הוא שהריבית תרד,

צילום: שאטרסטוק

קונים דירות על הנייר עם מועד אכלוס רחוק

שעזר ליזמים להעיר את השוק בשעה הכי קשה שלו". עם זאת, לדבריו, התעוררות הביקושים צפויה להביא לירידה בהיקפי המבצעים. "ככל שהיקף המכירות עולה והשוק מתקרב למצב של 'עסקים כרגיל', כך אנחנו רואים שביותר ויותר מיזמי בנייה ההטבה הזו מתבטלת. אני מניח שנ ו משיך לראות את המבצעים הללו באזורים שבהם היקפי המכירות נותרו נמוכים". טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת רם אדרת, מציינת שמבצעי המימון משפיעים באופן משמעותי על החלטות הרכישה: "מבצעי המימון הם היום חלופה אטרקטיבית יותר לזוגות צעירים מאשר מבצעי 'מחיר למשתכן'. בשוק יש התנפלות על מבצעי פריסייל, והרוכשים במקרים רבים הם צעירים שלא התכוונו לרכוש עכשיו דירה, אך בעידוד ועזרת ההורים, הם משריינים לעצמם דירה לעוד ארבע או חמש שנים, עם הון עצמי מינימלי. בהשוואה לרכישת דירה במסגרת 'דירה בהנחה', הצעירים לא צריכים להמתין להגרלות, הם יכולים לבחור את האזור ואת הדירה שהם באמת רוצים לגור בה. בניגוד לע ו סקאות 'דירה בהנחה', הם לא צריכים לקחת משכנתה בתחילת העסקה ולש ו לם שכירות ומשכנתה במקביל. בנוסף המבצעים הנוכחיים פוטרים אותם מה ו

דן קצ'נובסקי: "מבצעי המימון נולדו מתוך ההבנה של היזמים, שהדבר הכי חשוב מבחינתם, הוא לגלגל את הפרויקט קדימה, גם אם הם מסבסדים את הרוכש"

צמדה למדד". רוני כהן, מנכ"ל ושותף אלדר שיווק נדל"ן, מזכיר: "הלוואת קבלן או מש ו כנתה מסובסדת היא בעצם הלוואת בלון, שמאפשרת ליזם להתקדם עם הבנייה תוך קבלת תזרים כספים, ולרו ו כש לשלם רק אחוז מסוים ונמוך ממחיר הדירה. למרות האטרקטיביות שבהל ו וואות קבלן לסוגיהן, הן עדיין הלוואה שלרוב, בסוף תקופת הבנייה ובסמוך לאכלוס, על הרוכש להחליט אם לפ ו רוע אותה או למחזר אותה כמשכנתה לתקופה נוספת. וכמובן - ממועד קבלת הדירה ומחזור המשכנתה - לשלם בע ו צמו את ההחזרים החודשיים". "לוודא שיש יכולת להשלים את העסקה" לצד היתרונות, חשוב מאוד גם להבין

את הסיכונים. יובל חיימזון, סמנכ"ל מכירות אינהאוס שיווק פרויקטים, מציג דגש נוסף באשר לסיכון, ומציע נקודת מבט נוספת גם למשקיעים: "הטבות המימון מציבות רף כניסה נמוך יותר לעסקאות, דבר המושך הרבה זוגות צעירים. הזוגות הללו צריכים

יוני בראל: "הרוכשים מעוניינים לשלם מקדמה נוחה ונמוכה ככל הניתן בשלב ההתחייבות החוזית, ולדחות את יתר התשלומים למועד המאוחר ביותר"

אולם לאור העלייה באינפלציה בחוד ו שים האחרונים, אין ודאות שהיא תרד בשיעורים גבוהים, ולא ברור מתי. כמו כן בשוק מעריכים, שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בשל הצטברות הביקו ו שים ביחס להיצע ובשל ניסיון העבר, לפיו מחירי הדירות עולים אחרי מל ו חמות ומבצעים צבאיים. כמו כן האיום על מלחמה בחזית הצפונית עדיין קיים, ולכן הרוכשים צריכים לקחת גם את זה בחשבון".

לוודא שיש להם יכולת להשלים את העסקה, גם אם יפגשו את הבנק רק עם קבלת המפתח. גם לחברות חשוב לוודא שלכל הרוכשים שבאים לבצע עסקה יש יכולת כלכלית להוציא אותה לפו ו על. אנחנו מקפידים להסביר ללקוחות כמה הם יידרשו לשלם בסוף העסקה, כי תנאי המימון שמציעים היזמים, עלולים לפתות גם את מי שלא יכול להשלים את העסקה. חשוב לשים לב לכך. למש ו קיעים צעירים הייתי מציע לוודא טרום

רוני כהן: "הלוואת קבלן או משכנתה מסובסדת היא בעצם הלוואת בלון, שמאפשרת ליזם להתקדם עם הבנייה ולרוכש לשלם רק אחוז מסוים ונמוך"

- יום שישי, כ"ט בסיון תשפ"ד 05.07.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 52