ידיעות הנדל"ן

פרויקט המטרו

שיבות המטרו באזורים המיועדים להתחדשות עירונית: "המטרו הוא בשורה משמעותית למדינה, הסובלת מעומס הולך וגובר בכבישים. מיקום תוואי המטרו בלב אזורי הביקוש הזקו ־ קים להתחדשות עירונית, יכול ליצור שם מלאי משמעותי של יחידות דיור ממוגנות". במקביל אשד לוי מתייחסת לאי הוודאות שעדיין שוררת בנוגע לפרויקט העצום: "חוסר הוודאות לגבי היקף המיסוי והיבטים שונים שינבעו מהקרבה למטרו (כגון תקן החניה הנ ־ דרש), משפיעים באופן משמעותי על הפרויקטים המקודמים כיום בסביבת המטרו ובפרויקטים של התחדשות עי ־ רונית. בפרויקטים אלו דרושה ודאות משמעותית, שכן היזם מתחייב כלפי בעלי הקרקע על דברים מסוימים. חקי ־ קה ברורה של המסגרת המותרת בפ ־ רויקטים תסייע בקידום פרויקטים, לר ־ ווחת כולם; בראש ובראשונה הדיירים,

צילום: שאטרסטוק

"המטרו הוא פרויקט לאומי אסטרטגי"

ניב רום: "היה נכון אם שרת התחבורה הייתה מייצרת לו"ז 2024 סדור ומנחה איך בשנת פותרים את כל נושא המטרו ומייצרים ודאות תכנונית""

"צל גדול של חוסר ודאות"

"כאשר מדברים על המטרו, חובה להתייחס לחוק המ ק טרו. הוראותיו של חוק זה תלויות במידה רבה בתוכנית , שטרם אושרה ומטילה 70 המיתאר הארצית, תמ"א צל גדול של חוסר ודאות תכנונית וכלכלית", כך מסביר שמאי המקרקעין ישראל יעקב. יעקב מסביר כיצד אי הוודאות מעיבה על התנהלות היזמים והקבלנים כבר היום. "התמ"א מחלקת את מרחבי ההשפעה של תחנות המטרו לשלושה מרחבים עיקריים. הראשון - מרחב הליבה – המרחב הציבורי הסמוך לתחנה. השני - מטר ממרכז תחנה. השלישי 300- הטבעת הראשונה - מרחק של כ מתייחס לטבעת השנייה, המרחב שבין הטבעת הראשונה ובין גבול התוכנית. התמ"א מגדירה הוראות והנחיות ואף קובעת מה יהיו הזכויות המינימליות לכל אחד מהמתחמים הנ"ל, אבל ללא אישורה - נוצר חוסר ודאות בכל הנוגע להיקף הזכויות שיאושרו. עננה נוספת של חוסר ודאות מרחפת סביב מס המטרו, שאמור, בין היתר, לממן את תקציב המטרו. נקבע שמחצית מתקציב המטרו תגיע ממקורות ומכלי מימון המבוססים על התועלות הכלכליות שיניב המיזם בעתיד. לדוגמה עליית ערך הקרקעות הסובבות את המיזם. כדי ליישם החלטה זו, גובש מודל למיסוי עליית שווי הנכסים המושפעים מתוכנית המטרו, ונקבע 'מס הש ק בחת מטרו', שיחול על בעלי נכסים במתחמי ההשפעה. בהתאם ונמצאת 1.1.23- לחוק, כל תוכנית משביחה אשר תופקד החל מ ק � במתחם ההשפעה, תחייב את בעלי המ 80% במינימום של כ - 40%- רקעין המושבחים בהיטל השבחה גבוה מהרגיל, המורכב מ היטל השבחה שישולם לרשות המקומית וגם מס מטרו בשיעור , שישולם לאוצר המדינה וישמש למימון 35% של בנייה ופיתוח של מיזם המטרו. בשורה התחתונה

אבל כמובן גם הרשויות המקומיות, ועדות התכנון והיזמים, שיוכלו לממש פרויקטים בלב אזורי הביקוש במהירות רבה יותר". לדברי אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטש ־ טיין: "פיתוח יעיל של המטרו יהווה נקודת זינוק בתשתיות הלאומיות ושיפור באיכות החיים של מיליוני אזרחים. כדי שזה יקרה, על המדינה לפעול להסרת המכשולים וצווארי הב ־ קבוק. חלק מהותי מכך הוא מתן זכויות בנייה ומיסוי הולם, שיאפשרו שיעור רווחיות סביר ליזמים, כדי להתגבר על חוסר הוודאות בפרויקט ארוך טווח ומורכב שכזה. היזמים אינם יכולים לשאת בעלויות הכבדות במקום המ ־ דינה, לצד חוסר הוודאות, עיכובים של שנים רבות בפיתוח ושיעורי מיסוי לא פרופורציונליים. צריך להסתכל קדי ־ מה ולראות את התפוקה העודפת למשק ולאזרחים בעשורים הבאים, ולהוביל לעשייה באסרטיביות". CTBUH אדריכל גיל שנהב, יו"ר , כנען שנהב אדריכלים, מציין: ISRAEL "ללא ספק המטרו הוא מחולל פיתוח

והעצמה משמעותי מאוד. כל היזמים מחממים מנועים, מתכננים פרויקטים בעוצמה ובאינטנסיביות רבה סביב תח ־ נות המטרו. אבל חוסר הוודאות סביב המטרו, נושא המיסוי, הזמינות, לוח הז ־ מנים למימוש ועוד, גורמים לפרויקטים האלו להתנהל בעצלתיים. מתכננים, מדברים, אבל לא יוצאים לביצוע. הגיע הזמן לגלות מנהיגות ולהחליט על המ ־ טרו החלטה גורפת; לתת יעד או מועד לתחילת הפעולה. במקרה שכזה אני מעריך שהיזמים והרשויות המקומיות יידעו לתזמן את הפרויקטים למועד הנכון". עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר מתייחסים לאי הוודאות בקרב בעלי הנכסים: "דיירים ויזמים רבים נמצאים בחוסר ודאות עצום, מאז החלו לקדם את פרויקט המטרו. אומנם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קיד ־ מה מתווה שיאפשר המשך ההתחדשות 38 של בניינים יחידים במסגרת תמ"א בסביבת המטרו, לצד קידום מתחמי פי ־ נוי־בינוי נרחבים, אך עדיין ישנם יז ־ מים שנמנעים מקידום מיזמי התחדשות

, וזאת 75% מדובר בהיטל השבחה בשיעור של .50% לעומת היטל השבחה רגיל שעומד על "נוסף על המס המוגדל, ולאור אי הוודאות באשר לאופן חישוב ההשבחה, הדבר מהווה גורם מעכב לקבלת ההחלטות של יזמים רבים בכל אזורי מתחמי ההשפעה. כיום עסקאות פוטנצאליות אינן מקודמות בשל כך, ואין ספק שקיים צורך להכניס תיקוני חקיקה וחידודים באופן מנגנון חישוב היטל ההשבחה.

גיל שנהב: "היזמים מחממים מנועים ומתכננים פרויקטים, אבל חוסר הוודאות סביב המטרו גורם לפרויקטים האלו להתנהל בעצלתיים"

ישראל יעקב צילום: ניב קנטור

- יום שישי, כ"ט בסיון תשפ"ד 05.07.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 62