ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית: מי בעל הבית?

ולמתחים מיותרים שעלולים לעכב את ההתקדמות או אפילו לסכן את הצלחת הפרויקט כולו". זאב גרינברג, סמנכ"ל חברת מידר, סבור שלכל פרויקט תשובה משלו: "אין תשו ־ בה אחת. הכול תלוי בסוג המתחם ובאופי הדיירים, ואף אחת מהדרכים לא תטר ־ פד את התהליך, אבל גם לא תאיץ באופן משמעותי את התקדמותו. במקרים שבהם הדיירים מאוגדים, מאוחדים ויודעים מה הם רוצים, אם ייקחו צוות מקצועי, הם יגי ־ עו מגובשים ועם התנאים הנכונים עבורם למכרז לבחירת היזם. במקרה כזה שלב המכרז הוא השלב שבו הדברים עלולים להתעכב, כיוון שקבלת ההחלטה יכולה לקחת זמן עד שכל הדיירים יגיעו להס ־ כמה. ברגע שיצליחו לבחור יזם, חתימות על הסכמי הדיירים יהיו מהירים יותר. לעומת זאת במתחם או בניין שבהם אין נציגות דיירים חזקה ודומיננטית, שלו ־ קחת את המושכות לידיים ומובילה את התהליך, יותר נכון שיזם הוא זה שיוביל; הוא זה שיפנה אל הדיירים וימסור את כל המידע. בהמשך הם יבחרו צוות מקצועי שימשיך משם את ההתנהלות מול היזם עד לחתימת ההסכמים". עו"ד אביב טסה, בעלים של אביב טסה עורכי דין, סבור שהתחלה עם יותר מדי בעלי מקצוע רק תפריע: "דרך המלך היא קבוצת דיירים ששוכרת עורך דין, שיודע לסייע ולהכווין תהליכים, לצד הפקת המסמכים המשפטיים הדרושים והפיקוח. ברוב המקרים, אך לא בכולם, כל בעל מקצוע שיישכר מעבר לכך, יכביד ויגרום לסרבול, בטח כשמדובר בשלבים ההתח ־ לתיים. קבוצות דיירים ששוכרות סוללה של אנשי מקצוע, למעשה, לוקחות את זה למקום של ניהול פרויקט טרם יציאת קול קורא או בחירת יזם. לדוגמה, בהנחה שיש תב"ע מאושרת, לשכור את שירותיו של אדריכל בשלב הזה יסרבל את העניינים באופן ודאי". "התארגנות מוקדמת - מהלך חיוני" פרופ' חיים זנדברג, מומחה לדיני קניין, מרצה בפקולטה למשפטים ע"ש חיים שטריקס במכללה למינהל וראש תוכנית התואר השני בפקולטה, מגדיל ואומר שההתארגנות היא מהלך נדרש: "התא ־ רגנות מוקדמת של בעלי הדירות, לפני שהם נושאים ונותנים עם יזמים, היא חיונית כדי למנוע גרירתם לעסקת פינוי ובינוי מסוכנת מדי, שאינם רוצים בה או אינם זקוקים לה. היא תמנע מצב שבו פי ־ צולם, חולשתם ונחיתותם המקצועית של בעלי הדירות, שהם ככלות הכול בעלי המקרקעין, ינוצלו, בבחינת הפרד ומשול, על ידי מארגנים, יזמים, רשויות מקומיות והמדינה – והכול כדי להשיא את רווחיהם על חשבון בעלי הדירות. על בעלי המקר ־ קעין לגבש מראש את עמדתם ולנהל את בעלי המקצוע, שאם לא כן, בעלי המקצוע ינהלו אותם. רק פעולה אחידה שתגובש מראש, תעניק לבעלים כוח מיקוח, שימנע סיכונים מיותרים ויבטיח להם רווח הוגן

צילום: דרור סיתכהל

"ליווי בעלי הדירות על ידי גורמי מקצוע הוא מהלך מבורך". התחדשות עירונית בתל אביב

ראי על תחום התחדשות עירונית בחברת ינוב: "ליווי בעלי דירות על ידי בעלי מקצוע כדוגמת עו"ד, מפקח או שמאי, הוא בעיניי דבר מבורך, שעשוי להביא לקידום הפרויקט ולתוצאות טובות לכל הצדדים. אנשי המקצוע מאגדים את הדיירים, מציגים להם את התהליך בצו ־ רה ברורה והגיונית, ומספקים להם ליווי מקצועי, תוך הסברים בלתי תלויים באשר להיתכנות הראשונית של הפרויקט ול ־ תוספות הצפויות בו. הם גם מסבירים את הרציונל בהתקשרות בפרויקט התחדשות עירונית עבור דיירים שרוצים לקדם פרויקט שכזה, וגם עבור אלה שקצת חו ־ ששים מהתהליך, עוד בטרם נפגשו עם היזם. ככל שגורמים אלה הם יותר מק ־ צועיים ובעלי ניסיון, הם תורמים רבות גם ליזמים לשם התחלה 'בריאה' של תהליך; הם מגיעים ליזם מראש עם פתרונות לב ־ עיות נקודתיות, ומסירים את הסתייגויות בשלבים הראשונים לצורך קידום הפ ־ רויקט. כמו בכל תחום חשוב לבחור היטב את בעלי המקצוע, על מנת שילוו את התהליך באופן מקצועי והגון. זאת בלי לכבול את הדיירים בהבטחות שווא ובהסכמי התקשרות על בסיס נתונים שאינם נכונים. אלה עלולים ליצור בקרב הדיירים חלומות שקשה מאוד לקיים, ול ־ עכב באופן משמעותי את התהליך". "לפתור התנגדויות בשלב מוקדם" נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית, מסבירה שהתעמקות הדיירים בפרויקט בשלב מוקדם מסייעת לשיכוך התנגדויות: "התנגדות של בעלי דירות למימוש פינוי־בינוי היא אחת התופעות המוכרות בתחום ההתחדשות העירונית במיוחד בבניינים בעלי טיפוסי דירות רבים, שקשה להגיע בהם להסכמות, והיא זו שעלולה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח שיגיע לקו הסיום, לכזה שיתעכב,

גיל גולדשטיין: "התפקיד שלנו כיזמים הוא להיות מספיק מקצועיים, אנושיים ובעלי איתנות פיננסית על מנת להפיג את החששות של בעלי הדירות"

ובוחרים את היזם, הפרויקט יתקדם לרוב בצורה מהירה וחלקה יותר. חלק ניכר מה ־ עבודה זה לייצר הסכמה משותפת, לגבש חתימות ולהסביר לדיירים את הערך שהם ירוויחו בהתחדשות". יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת ברזני: "פרויקטים מסוג פינוי־ בינוי אורכים זמן רב ולכן הם מורכבים ביותר לא רק מההיבט התכנוני והרגול ־ טורי, אלא בעיקר בהתנהלות מול בעלי הדירות, וזאת היות שהתהליך נוגע ישי ־ רות בחייהם ובנכס היקר ביותר שלהם. לכן כשבעלי הדירות שוכרים את שירו ־ תיהם של אנשי מקצוע עוד לפני שהיזם או הרשות המקומית מעורבים, יש לכך יתרונות וחסרונות. מצד אחד זה יכול להאיץ את התקדמות הפרויקט, בכך שה ־ דיירים מגיעים לשולחן המו"מ עם ידע וכלים ברורים, מה שמפשט את התהליך ומאפשר להימנע מאי הבנות בהמשך. מצד שני, כשהתהליך מתבצע בצורה עצ ־ מאית מדי, ללא שיתוף פעולה עם היזם או הרשות, זה יכול להוביל לחוסר תיאום

יסתרבל או אפילו ייגנז. לכן ברגע שה ־ דיירים נוטלים יוזמה ומתכוננים מראש עם צוות מקצועי, הכולל עורך דין, שמאי ומפקח, זה יכול בהחלט לפתור את המ ־ חלוקות הקיימות ולהאיץ את הפרויקט. הכנה מראש מאפשרת לדיירים להבין טוב יותר את התהליך, לנהל משא ומתן בצורה מושכלת יותר ולמנוע מחלוקות או אי הבנות שעלולות להיווצר בהמשך הדרך. מעורבות של בעלי מקצוע יכולה לקצר את הזמן הנדרש לבדיקות משפ ־ טיות, להערכות כלכליות ולהתמודדות עם סוגיות טכניות". רון מרום, ראש תחום ההתחדשות העי ־ רונית בחברת קטה גרופ, מסביר כי לה ־ תארגנות המוקדמת יתרון נוסף: "בעלי הדירות הקיימות הם בעלי ההשפעה על הרשות המקומית, שכן מבחינתה, אנחנו יזם שבא להרוויח, אבל הם תושבים וב ־ עצם קהל הלקוחות של העירייה. הם גם אלו שיודעים מה נכון להם מבחינה תכ ־ נונית וקהילתית. כשבעלי הדירות הם אלה שמתאגדים, עורכים סקר שוק מקיף

איתמר פיטל: "מחד קיים יתרון בהתנהלות מול דיירים שלמדו את ההיבטים השונים בתהליך. מאידך, לעיתים תהליך שדיירים עושים לבד מביא לאפקט הפוך"

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 102