ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

עשורים היה נכון לייצר אלטרנטיבה ראויה, שניתן ליישם באופן מיידי, בלי חורים ובלי ואקום". ואילו אם שואלים את גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, הבעיה הגדולה ב � – "אלא בעו 38 אינה בביטול תמ"א דה ששוב מדינת ישראל מניחה פלסטר על פלסטר, בלי לגבש מדיניות ברורה שתעניק ודאות תכנונית, ואחת ולת ת מיד תאפשר לקדם התחדשות עירונית באופן מסודר, מהיר ומקצועי", כך לד ת בריו. "במקום לייצר חלופה אחת הול ת מת ומרכזית לרשויות, מנסים לייצר כל מיני פתרונות קסם של הרגע האחרון. כל רשות צריכה להתמודד עם הבעיה בעצמה, והבלאגן שוב יחגוג. זה שגוי שבעתיים בזמן מלחמה, שאת תוצאותיה במבנים הרעועים שבצפון אנחנו רואים בכל יום". כל רשות בחרה במסלול משלה רשויות 30 בסך הכול קיימות כיום בתחומיהן. 38 מקומיות שקידמו תמ"א מתוכן הרשות הממשלתית להתחדשות 18 עירונית קידמה תוכניות מחליפות ב־ רשויות, שמצויות בסטטוסים שונים של רשויות החליטו להאריך 15 תכנון, מהן ש � : רמלה, יבנה, נהריה, א 38 את תמ"א דוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, חיפה, רמת גן, אשק ת לון, בית שמש, ראשון לציון ובאר שבע. שלוש רשויות, שקידמו יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכ ת נית מחליפה, קיבלו החלטה שלא להאריך בתחומן: לוד, בת ים ובני 38 את תמ"א ברק. תשע רשויות מקומיות כבר קידמו באופן עצמאי תוכנית מחליפה ואישרו אותה (ולכן הן כבר לא מקדמות בתחומן , אלא את התוכנית המחליפה 38 תמ"א שבתוקף). מדובר ביישובים חולון, הר ת צליה, רמת־השרון, קריית מוצקין, הוד השרון, יוקנעם עילית, רחובות, קריית גת וקריית אונו. שלוש רשויות נוספות מקדמות בימים אלה תוכנית מחליפה באופן עצמאי, ומאחר שהיא טרם אוש ת .38 רה, הן גם יאריכו בתחומן את תמ"א מדובר בגבעתיים, טירת כרמל וירוש ת לים. בתל אביב־יפו הוחלט שלא להאריך ש � , אולם לאחר לחץ התו 38 את תמ"א בים החלו בקידום תוכנית מחליפה. אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מזהיר, כי "אי הארכת ו � תהיה בכייה לד 38 תוקפה של תמ"א רות". לדבריו, "מצב כזה יפגע במידה ניכרת בחיזוק מאות ואלפי בניינים בו ת דדים, שאינם יכולים להיות חלק ממתחם של פינוי־בינוי, אך זקוקים נואשות לחי ת זוק ומיגון, על אחת כמה וכמה בתקו ת פת מלחמה, שבה הצורך למיגון מתג ת בר. ערים שלא אישרו תוכנית חלופית , ימצאו עצמן עם ירידה חדה 38 לתמ"א בהתחלות הבנייה ועם מחסור גדול בי ת חידות דיור חדשות בשנתיים־שלוש הקרובות ואולי אף מעבר לכך. ראשי הערים יצטערו על כך מאוד, כי הם יגלו

צילום עמי לאור

יגרום לחוסר ודאות בתחום". הריסה בבת ים 38 "ביטול תמ"א

כחלק מחלופת שקד, הפתרון הזה לא יקודם, ונראה ריק תיכנוני בכל הקשור להתחדשות בניינית באותם המקומות". עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, מחזק את הדברים: אכן יגרום לחוסר 38 "ביטול תמ"א ודאות משמעותי עבור מי שהתחיל הת ת חדשות עירונית במסלול זה, וימנע את קידומם של פרויקטים רבים. התמ"א הייתה קיימתשנים רבות, וסיפקה מסגרת ברורה ותנאים קבועים ליזמים ולדיירים בקידום הבניין הבודד, מה שאיפשר תכ ת נון והתחלה של פרויקטים בצורה מסו ת דרת. אומנם היו חבלי לידה ולקח כחמש שנים מיום אישורה למצוא את האיזונים הנדרשים לקידום פרויקטים מכוחה, ול ת צורך כך נדרשו תיקוני חקיקה משלימים ותוספות לתוכנית המתאר הראשית; אבל ביטולה ייצור פערים גדולים במי ת דע לגבי היקף הזכויות שיכולים להוסיף לקרקע, ומהם התנאים הנדרשים להק ת צאת זכויות בנייה חדשות". לדבריו ,"ייקח לזמן למצוא את הדרך הנ ת כונה לקדם פרויקטים מכוח חלופת שקד, יידרשו תיקוני חקיקה משלימים וזמן להטמיע וללמוד אותה ולייצר פרקטי ת

גל קסטל: "שוב המדינה מניחה פלסטר על פלסטר, בלי לגבש מדיניות ברורה שתעניק ודאות תכנונית ותאפשר לקדם התחדשות עירונית באופן מסודר"

לה. באופן ישיר הדבר יפגע משמעותית בהיצע הדירות, ובעיר צפופה כמו תל אביב זה אף עלול לגרום לעליית מחירים תלולה. נכון היה להחליף אותה ולחדש אותה בתוכנית אחרת, שתתבסס על אותם העקרונות, אבל לשיטתי, היישום גרוע. כדי לייצר ודאות והמשכיות, מר ת כיבים שכאמור כל כך חסרים בענף, היה צריך לפרסם את התוכניות המחליפות בזמן ומראש, כדי שיזמים יוכלו להיערך בהתאם". "פלסטר על פלסטר" ת � לפני שהוצג ואושר מ 38 "סיום תמ"א ווה חדש, כאשר פרויקטים רבים נמצאים כבר בתהליך מתקדם, ללא ספק הפתיע ויצר חוסר ודאות תכנונית וכלכלית, שמשפיע על כל רחבי העיר", מציין מיקי זיסמן, יו"ר בולווארד ג'נסיס. "אחד היתרונות המרכזיים בתמ"א היה שלאורך השנים נוצרו קווים מנחים ופרקטיקה ברורה, שאיפשרו לקדם פרויקטים ולהביאם עד לקו הסיום. אני מבין את הביקורת, אבל אחרי קרוב לשני

קה ידועה, שמכוחה יקודמו הפרויקטים. יידרשו מערכות חוזים חדשות, וצפוי עיכוב עד שהמתווה החדש יילמד. יזמים ודיירים יצטרכו להתמודד עם מציאות חדשה, שבה התנאים והתמורות אינם ברורים, דבר שעלול להוביל לעיכובים רבים בהתקשרויות בין הצדדים, בתכנון ובביצוע הפרויקטים. במקום לבטל את לחלוטין, היה צריך להותיר 38 תמ"א אותה כאפשרות נלווית לחלופת שקד, מה שייתן מענה למגוון הצרכים בשוק". גם אסף ניר, מנכ"ל דמרי בעיר, מזהיר מפני חוסר ודאות: "אם עד עכשיו יז ת מים לא ידעו מה גובה היטל ההשבחה שעליהם לשלם, אז כעת גם התוכנית שסיפקה ודאות כלשהי בנושא - בוט ת

אסף ניר: "כדי לייצר ודאות והמשכיות, היה צריך לפרסם את התוכניות המחליפות בזמן ומראש, כדי שיזמים יוכלו להיערך בהתאם"

- יום שישי, כ"ד באלול תשפ"ד 27.09.24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 6