ידיעות הנדל"ן

האתגר הלאומי

בשיתוף עם חברת מצודות לאורך רחוב הנרייטה סאלד בקריית שמונה, שבו הר ־ שות להתחדשות עירונית נכנסה איתנו כיוזמי התוכנית להגשת התב"ע. כולם מבינים את החשיבות בקידום פרויקטים כאלה, בפרט לאור המצב הביטחוני שאנ ־ חנו נתונים בו כבר מעל שנה, וחשוב שה ־ מדינה תעשה הכול כדי לסייע לקדמם". "קצב החיזוק בפריפריה מזערי" עו"ד שבות רענן, שותפה מנהלת של מרחב צפון בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, בחנה את המצב היום בכל הק ־ שור למימוש התחדשות עירונית, ומצאה כי הנתונים מעידים על מציאות קשה: "על־פי נתוני הלשכה המרכזית לס ־ טטיסטיקה, בצפון הארץ נרשמה ירידה חדה בהתחלות הבנייה במסגרת התחד ־ שות העירונית (פרויקטים של פינוי־בינוי ), על־פי הנתונים השנתיים 38-2 ותמ"א ) במחוז הצפון 2024 עד יוני 2023 (יולי יח"ד בלבד, לעומת 60 החלו להיבנות יח"ד בשנה שעברה, במחוז חיפה 312 יח"ד בהתחדשות 1,059 החלו להיבנות יח"ד אשתקד. 1,287 עירונית לעומת כדי להמחיש את קצב ההתחדשות, ניתן לומר שבכל השנה האחרונה נהרסו במחוז 114 יח"ד בלבד ובמחוז הדרום 120 הצפון יח"ד. המשמעות היא שקצב החיזוק של הדירות הישנות בגבול הצפוני והדרומי במסגרת התחדשות עירונית הוא מזערי, ויש עוד מאות אלפי דירות ללא ממ"ד וללא הגנה כנגד רעידות אדמה. כל זאת בזמן שהצפון נתון לסיכון כפול: מועדות גבוהה לרעידות אדמה, לצד המצב הביט ־ חוני הקשה ואימת הטילים והכטב"מים". גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך הת ־ חדשות עירונית, מסביר שהמלחמה רק הדגישה את הדחיפות במיגון הפריפריה: "השיח על התחדשות עירונית בפריפריה עסק בעיקר בשנים האחרונות בסכנה כתוצאה מרעידת אדמה חזקה, ואילו הצורך במיגון הדירות, הנובע מהאיום הביטחוני מצפון ודרום, היה לרוב תוצר משני של הנושא. המלחמה הוכיחה לכו ־ לנו את חשיבותו המרכזית של ענף ההת ־ חדשות העירונית. אסור לחכות רק ל'יום שאחרי'. המדינה צריכה כבר עתה ליישם תוכנית מקיפה שתיתן מענה לבעיות ולנושאים חשובים, כגון יעדים כמותיים להיקף התחדשות עירונית בחלוקה לע ־ רים ולפי סדרי עדיפויות ביטחוניים (הקירבה לאזורי עימות) וגיאוגרפיים (השבר הסורי־אפריקאי); העמדת ארגז

צילום: אפי שריר

בניין שנפגע בקריית שמונה במלחמת "חרבות ברזל"

בין הגורמים הרלוונטיים השונים ותקצר את הזמנים למימוש הפרויקטים". גילי פייגלין־ברנדס, סמנכ"לית הת ־ חדשות עירונית בקבוצת צמח המרמן, מתייחסת לנושא ומעניקה דוגמה מפ ־ עילות החברה בצפון: "הבעיה הגדולה בהתחדשות עירונית בפריפריה היא חוסר בכדאיות כלכלית ליזמים. בשל מחירי דירות נמוכים נדרשים מכפילים גבוהים ועלייה לגובה במגדלים, אך במקומות כאלה לא מקובל לעלות לגובה, מה גם שלא תמיד זה תואם את אופי העיר. כמו כן אין מנגנון קבוע לחישוב זכויות הב ־ נייה או הסיוע הכלכלי שתיתן המדינה. היזם נדרש להתקדם עם הפרויקט, ורק

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי, מזכיר, שתכנון וודאות חייבים להיות חלק מה ־ פתרון: "ההתחדשות העירונית בפרי ־ פריה היא לא רק הזדמנות – היא הכרח במציאות הנוכחית. האתגרים מחייבים את המדינה להירתם ולפעול במרץ כדי לחולל שינוי משמעותי. אני מאמין שה ־ מדינה חייבת להשקיע יותר במשאבים ובתמריצים ליזמים ולתושבים כדי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. הצעד הראשון הוא הכנת תוכניות מפורטות שיכללו פתרונות לבעיות קיימות, כמו תשתיות, תחבורה ושירותים ציבוריים. בנוסף חשוב לקבוע מדיניות סדורה ויעי ־ לה, שתגביר את הוודאות, תקדם סנכרון

גילי פייגלין־ברנדס: "היזם נדרש להתקדם בפרויקט, ורק כשיגיע לנקודה שבה יידרש סיוע - אז ישמע מהמדינה את עמדתה. לא רבים מוכנים ללכת במתווה הזה"

כשיגיע לנקודה שבה יידרש סיוע – אז ישמע מהמדינה את עמדתה בנושא. אין הרבה יזמים שמוכנים ללכת במתווה הזה, שכן רובם מעדיפים לשים את הביצים בסל שיש בו יותר ודאות. אנחנו מקדמים בימים אלו פרויקט התחדשות עירונית

לדרוש מהדיירים להחזיר את הסבסוד? מכשול משמעותי להתחדשות

בחוק ההסדרים האחרון הופיע סעיף מעורר מחלוקת, שביקש לשנות את המענקים שתושבי הפריפריה מקבלים לכדי הלוואה, והמדינה תוכל לדרוש את הכסף בחזרה מבעלי הדירות בהמשך הדרך. בסופו של דבר הסעיף המדובר נמחק ולא עלה לאישור. בענף הנדל"ן מסבירים מדוע היה מדובר בטעות מלכתחילה. אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג: "הסעיף הציב מכשול משמעותי. במקום להערים קשיים, המדינה צריכה דווקא להגדיל את התמריצים ליזמים בפריפריה. הניסיון שלנו בנתיבות ובמגדל העמק, שם אנחנו מקדמים שלושה מתחמי פינוי־בינוי משמעותיים רחבי

שות עירונית בפריפריה, שתכלול מסלול מהיר לאישור תוכניות במתחמים הדורשים מיגון מיידי, לצד הגדלה משמעותית של התמריצים הכלכליים ליזמים הפועלים שם. במקביל יש להקים קרן ייעודית למימון פרויקטים באזורי עדיפות לאומית ולהסיר חסמים בירוקרטיים". גם יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן, תוקף את הרעיון שעמד בבסיס הסעיף השנוי במחלוקת: "הסעיף היה עלול להוות מכשול משמעותי. הסבסוד נועד לעודד יזמים להיכנס לתוכניות התחדשות עירונית באזורים שאינם כלכליים ולהגביר את היצע הדירות באזורים הדורשים פיתוח, אך דרישה להחזר כספי

צילומים: איציק שוקל, רפאל מזרחי

זה עשויה לפגוע במטרה, כיוון שבעלי הדירות יבקשו להשליך את ההוצאה הזו בחזרה על היזם ובכך למעשה יצא שכרם של כולם בהפסדם, שהרי עקרון־ על במיזמי פינוי־בינוי הוא שבעלי הזכויות אינם נושאים בעלויות כלשהן".

היקף, מוכיח שכאשר יש שיתוף פעולה הדוק עם הרשויות והתמריצים נכונים - אפשר להניע פרויקטים מורכבים גם בא ־ זורים שבהם שווי הקרקע נמוך יחסית. אני קורא למשרד האוצר ומשרד השיכון לגבש תוכנית חירום להתחד ־

יוסי חזן, מנהל התחדשות עירונית קרדן נדל"ן

אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג

- יום שישי, כ"ו בכסלו תשפ"ה 27.12 .24 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 58