ידיעות הנדל"ן

שפע תכנון, מעט מימוש | התחדשות עירונית

היזם, הדיירים והעירייה - משולש שווה שוקיים, שאם אחד מקודקודיו לא מספיק מחודד, הפרויקט לא ייצא לפועל. תוכ ־ ניות עשויות להתעכב בשל מספר גור ־ מים, בהם הקושי לאגד את כל הדיירים או הסחבת הבירוקרטית. אלה מקשים על הגדלת ההיצע באזורים מבוקשים, דווקא בתקופה שבה מיגון הדירות והש ־ טחים הציבוריים הפך לצורך דחוף. אסף נחשוני, מנכ"ל ובעלים של חברת טוען, כי: "תחום ההתחדשות ONCE העירונית הוא חלק מעולם הנדל"ן היש ־ ראלי, שהינו רווי בירוקרטיה מסועפת ומסורבלת. ישנן רשויות שבהן, גם אם לא באופן מוצהר, אין רצון בהתחדשות עירונית, בוודאי לא בניינית. לדוגמה , 38 רחובות, שבה מאז פקיעת תמ"א אף אחד לא חשב לקדם תוכנית, והעיר נכנסה להקפאה. מאות בניינים עם אלפי יח"ד ישנות ולא ממוגנות מצפים להת ־ חדשות עירונית, אך נכון למועד זה אין כל פרוצדורה רלוונטית להגשת תוכנית או בקשה להיתר. יתרה מזאת, גם כשזו תבוא, לא מן הנמנע שדרישות מסוג היטל השבחה או מטלות ציבוריות ימנעו מלממשה ולקדם פרויקטים לפיה. כדי להאיץ את היציאה לדרך של פרויקטים בכלל והתחדשות עירונית בפרט – שהיא מסובכת יותר ומורכבת יותר בעיקר בשל הצורך בתכנון כולל טרם התחלת רישוי והיתר – יש צורך בשינוי השיטה מהיסוד. דרוש גורם מתכלל אחד חזק וריכוזי שיהווה פרויקטור של התחדשות עירונית". חוסר תיאום ובירוקרטיה מעכבת עוד חסם משמעותי, שעליו מדברים לא מעט גורמים בענף, מתייחס להיעדר שיתוף פעולה בין הגורמים הרלוונ ־ טיים, אם ברשות המקומית או בממשלה. שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מסביר: "הפער בין אישור תוכניות התחדשות עירונית ובין מימושן נובע ממספר סי ־ בות. המרכזיות שבהן - אתגרים תכ ־ נוניים ובירוקרטיים שגורמים למשך זמן ארוך ומייגע של הליכי הרישוי, לצד חוסר תיאום בין גופים תכנוניים, רשויות מקומיות, חברות תשתית ומ ־ שרדי ממשלה. כדי להאיץ מימוש פרויקטים, יש לבצע בראש ובראשונה רפורמה בהליכי התכנון והרישוי – קי ־ צור משך הזמן עד להיתר הבנייה ואף יישום מסלול ירוק לפרויקטים של הת ־ חדשות עירונית. בנוסף יש ליצור שיתוף פעולה ממשלתי־מקומי ולהגדיר בבירור את תחומי אחריות בין הגופים השונים,

צילום: עמי לאור

הריסה בפרויקט התחדשות עירונית של קבוצת אהרוני בבת ים

באור יהודה מקודמת תוכנית לחידוש ו � יחידות דיור בשכונות הדר 2,200 כ־ מיות, והעירייה חותרת לקדם הסכם גג, שיספק מענה כלכלי לטובת הפ ־ רויקט. "בלי מענה כלכלי ראוי שיממן את הפרויקט, לא יהיה אפשר לקדם את התוכנית", מוסיפה ראש העיר. "אנח ־ נו מקדמים את הנושא בוותמ"ל, אבל חייבים שיתוף פעולה מהמדינה והב ־ נה שיש צורך במימון משמעותי נוסף, שיאפשר לנו לתת מענים בדמות מבני ציבור וחינוך, שדרוג כבישים ותשתיות וכדומה". גם איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה, מסביר כיצד ניתן לקדם מימוש מיזמים עם עירייה שרוצה בכך: "מקור הפער בין תוכניות מאושרות למימושן הוא התארכות הליכי הרישוי במוסדות התכנון ובוועדות המקומיות. על מנת להעניק היתרי בנייה לפרויקטי התחדשות, יש להגביר את הסיוע הקיים לרשויות המקומיות, ולשם כך נדר ־ שים תקציביים ממשלתיים. בעיר נתניה ה � דירות ב 3,000 למשל, אנו מקדמים כ ־ תחדשות עירונית. הרשות מוודאת שהיא מקבלת תשתיות תומכות דיור ליצירת איכות חיים טובה לתושביה, ולאחר מכן נותנת אור ירוק לפרויקטים. ראשת העיר מעודדת בנייה, ועדות לכך היא שנתניה הייתה השיאנית של התחלות הבנייה בה ־ ."2024 תחדשות עירונית בשנת ניר סדלר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת ענב, מסכם: "יצירת תמריצים כלכליים ליזמים, שיתוף ציבור איכו ־ תי בשלבים מוקדמים, קיצור תהליכים בירוקרטיים וגיבוש מסגרת רגולטורית יציבה – אלו צעדים חיוניים, שיהפכו את תוכניות ההתחדשות לכדי מציאות בשטח. שילוב כל הגורמים הללו יוביל  לקידום פרויקטים בקצב נכון".

שגיא לנצ'נר: "יש ליצור שיתוף פעולה ממשלתי־מקומי ולהגדיר בבירור את תחומי אחריות בין הגופים השונים, ובהמשך להביא לקידום מהיר של פרויקטים"

רמים רגולטוריים, כלכליים וחברתיים. מדובר בביורוקרטיה מורכבת, תהליכי אישור שמתארכים בשל דרישות רגו ־ לטוריות משתנות, ניהול התנגדויות מצד דיירים או רשויות מקומיות, והיע ־ דר תיאום מספק בין הגורמים המעור ־ בים. ככל שלצנרת התכנון נכנסים עוד פרויקטים, כך נדרש תיאום באישורים ובביצוע בין רחובות סמוכים. כדי לפ ־ תור את הבעיה יש לקדם רפורמות רגולטוריות, שיובילו לפישוט תהליכי אישור, לצד קביעת מדדי ביצוע ברורים שיחייבו רשויות מקומיות לעמידה בז ־ מנים". "חייבים שיתוף פעולה מהמדינה" בזמן שהיזמים מצביעים לא פעם על הרשות המקומית כאחראית לעיכובים, ברשות המקומית מכוונים את הזרקור למדינה. "התושבים משוועים לראות בניינים ישנים נהרסים ומוקמים במ ־ קומם בניינים חדשים", מציינת ראש עיריית אור יהודה ליאת שוחט. "וע ־ דיין קצב ההוצאה למימוש איטי מדי משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא בירוקרטית, כי הליך אישור התוכניות וההוצאה לפועל הוא עדיין איטי מדי, והשני הוא העובדה שיש כאן היבטים כלכליים שחייבים לתת עליהם את הדעת".

ובהמשך ליצור מנגנון משותף לממשלה ולרשויות המקומיות לקידום פרויקטים במהירות. יש למנות ועדה ממשלתית ייעודית, שתפקח על ביצוע תוכניות חיזוק ותוודא שאינן נדחות". צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב, מתייחסת לאי הוודאות בתו ־ כניות ההתחדשות העירונית: "העובדה שהתחום היה תקוע ברוב הערים והמו ־ עצות המקומיות בישראל, הוא תוצאה של פרשנות שונה בכל עירייה למתווה שאותו הממשלה טוותה. כל עוד כל אחת מהערים והמועצות המקומיות לא ייקחו על עצמן, כל אחת בדרכה, תוך שיתוף מלא של התושבים, לקדם התחדשות עירונית, לקצר ולפשט הליכים ולפעול אינטנסיבית גם במישור ההסברתי, לא יהיה מימוש נרחב". עו"ד אלנתן חיו, שותף במשרד עו"ד אריאל ושות': "הפער בין שפע התוכניות שאושרו במוסדות התכנון להיקף המי ־ מוש שלהן בשטח נובע משילוב של גו ־

איציק תשובה: "מקור הפער בין תוכניות מאושרות למימושן הוא התארכות הליכי הרישוי במוסדות התכנון ובוועדות המקומיות"

- יום שישי, ל' בשבט תשפ"ה 28 .02 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 52