ידיעות הנדל"ן

מדד ההשפעה

היום, הדירות שנמכרות כעת מבוססות על עלויות קרקע גבוהות יותר מהעבר. בנוסף הוצאות הבנייה הגבוהות שוחקות כל חיסכון פוטנציאלי ממחירי הקרקע. צריך גם לזכור שמחירי הקרקע הם רק חלק מהמשוואה. כל עוד המדדים המ ־ שפיעים על ענף הבנייה ימשיכו לעלות, הוזלת הדירות תישאר אתגר". גם יוסי ולאס, מנכ"ל משותף בחברת אחים מרגולין, מתייחס להפרש הזמנים בין רכישת הקרקע לבנייה בפועל: "כאשר יזם או קבלן רוכש קרקע, מדובר לרוב בתהליך ארוך שיכול להתרחש שנים לפני שהבנייה בפועל מתחילה. ערך הקרקע בדירות שנמכרות היום, נקבע לרוב לפני זמן רב, בהתאם למחירי השוק שהיו בעת הרכישה. כלומר אם כיום מחירי הקרקע יורדים, זה לא משפיע על מחירי הדירות שכבר בתהליך בנייה, כי היזם כבר שילם את מחיר הקרקע מראש. לעומת זאת עלויות הבנייה הן דינמיות ומתעדכנות בזמן אמת. כל התייקרות בחומרי גלם, שכר עבודה, עלויות מימון ומיסים נכנ ־ סת ישירות למחיר הדירה הסופי. זו אחת הסיבות המרכזיות לכך שמחירי הדירות ממשיכים לעלות גם כשמחירי הקרקע יורדים". שמואל קצביאן, אסטרטג שווקים פי ־ ננסיים בבנק דיסקונט, מסביר מה חלקם של המדדים השונים בתמונה הכוללת: "ראשית חשוב לזכור שמחירי הדירות לא כלולים במדד המחירים לצרכן. אומ ־ נם המדד לצרכן כולל רכיב של שכירות, אך מדובר בכרבע מהמדד, ומרבית המדד לצרכן מושפע למעשה מגורמים אחרים, שלעיתים הם תנודתיים מאוד. יתר על כן השינוי במחירי השכירות שונה בעוצמתו בדרך כללמהשינוי במחירי הדירות. בשנה

צילום: אורי חודי

תל אביב של אפריקה ישראל DUO עלויות הבנייה עולות. פרויקט

בין מדד תשומות הבנייה למחירי הדי ־ רות, גם כאן העוצמות שונות, כשכמעט תמיד מחירי הדירות עולים בקצב שנתי חזק יותר מקצב העלייה במדד תשומות הבנייה. יש לזכור, שבעוד מדד התשומות מושפע מעלויות העבודה וחומרי הבנייה, מחירי הדירות מושפעים מגורמי היצע וביקוש שונים וגם מתנודות חדות ברי ־ בית". העבודה והמימון התייקרו מאוד אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מציין את חלקם של הריבית והמחסור בידיים עובדות בהתייקרות הדירות: "עלויות המימון התייקרו בהשפעת הריבית הג ־ בוהה, עלויות הביצוע עלו כתוצאה מה ־ שלכות המלחמה, ומשך הבנייה התארך. כל אלה מקזזים למעשה את אחוז הירי ־ דה של מחירי הקרקעות במכרזי המינהל. כדי שהציבור יוכל באמת להרגיש את השפעת הירידה בעלויות הקרקע על מחירי הדירות, יש לקדם שני מהלכים עיקריים: ראשית על הממשלה להגדיל באופן משמעותי את מכסת העובדים הז ־ רים, מה שיוביל לירידה במדד תשומות הבנייה, לצד קיצור משך הבנייה. שנית על נגיד בנק ישראל להוריד את הריבית - אם הריבית בשווקים הבינלאומיים יורדת, אין סיבה שזה לא יקרה גם ביש ־

) הקצב השנתי של 2008 המשבר הפיננסי ( עליית מחירי הדירות היה לרוב חזק יותר מקצב העלייה במדד לצרכן. לגבי הקשר

, בעוד 3.8% האחרונה המדד לצרכן עלה ב־ (ממוצע ארצי 7.3% מחירי הדירות עלו ב־ עד נובמבר). גם בבחינת השנים שלאחר

מי אמר שהמחירים לא יורדים? עידו פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מתייחס למורכבות הענף ובניגוד לאחרים דווקא סבור שהמחירים נמצאים בירידה: "בניגוד לתפיסה הרווחת ולפיה מחירי הדירות ממשיכים לעלות למרות ירידה במחירי הקרקעות, המציאות מורכבת יותר. כשמביטים מעבר לכותרות, מבינים שהמחירים האמיתיים דווקא ירדו, אך שיטות התשלום החדשות מסוות זאת באופן מתוחכם". פדלון מסביר: ללא הצמדה למדד, משמעותם למעשה הנחה של כשלושה עד חמישה 10-90 או 20-80 "תנאי התשלום אחוזים. השוק כפה עלינו, היזמים, ליצור את הפטנט הישראלי הזה, אבל חשוב להבין את המשמעות האמיתית מהסכום במעמד החתימה והשאר בקבלת מפתח, ללא הצמדה למדד, 20% מאחוריו. כשרוכש דירה משלם בעצם היזם סופג את עליית המדד בתקופת הבנייה. לעומת זאת אם אותו רוכש היה משלם לפי התקדמות הבנייה בצמוד למדד תשומות הבנייה, המחיר הסופי היה עשוי להיות גבוה יותר. למעשה, ניסינו למכור בבאר , אך נוכחנו שהשוק כבר התרגל לתנאים אלה, והם הפכו לתנאי בסיס לרכישת 20-80 יעקב דירות ללא תנאי דירה. הרוכשים מרגישים שהם מפסידים או שמקבלים פחות בתנאים, אם תנאי התשלום שונים, גם אם המש ־ מעות היא בעצם מחיר גבוה יותר בהסתכלות כוללת". פדלון מזהיר, כי מדובר במהלך לא בריא לשוק: "זוהי מגמה מסוכנת, שאני מקווה שתיעצר בקרוב בעקבות החלטת בנק ישראל. זה הכרחי לשמירה על שוק נדל"ן שקוף ובריא. גם מסקירת אגף 34%־ הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה באמצע מרץ, רואים צניחה במבצעי המימון בגוש דן מ בלבד. המצב כיום, שבו יש אשליה של תמחור, אינו בריא לטווח 25%־ מהעסקאות בדצמבר ל הארוך. לכן התחושה שיש עליית מחירים, אינה משקפת במדויק את המציאות. מחירי הדיור, כשמתחשבים בתנאי התשלום, למעשה ירדו. לקוח שמוכן לשלם לי היום כנגד התקדמות בצ ־ מוד למדד תשומות בנייה, יקבל מחיר מפתיע ואטרקטיבי. זוהי זווית שונה מהשיח הרווח בתקשורת ובציבור, אך היא משקפת את המציאות האמיתית בשוק".

עידו פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון

צילום: שפונדר פדלון

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0