ידיעות הנדל"ן

מדד ההשפעה

שנוצרים בהוצאת היתר הבנייה, הם תוצר של בירוקרטיה בלתי מתקבלת על הדעת של הוועדות המקומיות. לצערנו, לווע ־ דות המקומיות חסר כוח אדם, ראשי ערים מקשים על אישורי תוכניות, והבירוקר ־ טיה בישראל היא בלתי אפשרית. המדי ־ נה צריכה לסבסד חלק מהעלויות בגלל המצב, כמו למשל לסייע במיסוי על ייבוא של חומרי גלם. כאשר עוברות שמונה תשע שנים בין הגשת התוכנית לוועדה המקומית ועד לאישור הפרויקט, הדבר פוגע קשות בכלכליות של הפרויקט. ולכן אם רשות המיסים מחפשת מאיפה לה ־ ביא כסף לקופת המדינה, מוטב שתפעל לזירוז עבודת ועדות התכנון, כדי שאלה יאשרו היתרי בנייה בצורה מהירה, מה שיכניס יותר מיסי נדל"ן". רז שרייבר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, מציע אף הוא פתרונות: "הפ ־ תרון המרכזי להוזלת מחירים הוא הגדלת ההיצע, בפרט בפריפריה ולא רק באזו ־ רים החמים במרכז הארץ. חשוב לפתח את הפריפריה על כל האספקטים שלה – מקומות עבודה, תחבורה ציבורית נוחה, מוסדות חינוך איכותיים מיזמי התחדשות עירונית. כך ניתן להפוך את הפריפריה לאלטרנטיבה אמיתית ומושכת למגורים, שתקל את העומס במרכז ותסייע בהורדת מחירים לאורך זמן. כמו כן יש להוסיף עובדים זרים מחו"ל, במיוחד בתחום הבנייה, על מנת למלא את החסר בכוח אדם. הגידול במגוון עובדים יכול לסייע בהוזלת עלויות הביצוע ולמנוע את העי ־ כובים הקיימים כיום בפרויקטים רבים. יש גם להקל בהכנסה של עובדים מקצועיים מחו"ל, כך שנוכל להתמודד עם המחסור בכוח עבודה. פתרון נוסף שיכול לסייע להוזלת מחירים, הוא הפחתת המיסים על תחום הבנייה. הטלת מיסים כבדים על הקבלנים גורמת לייקור עלויות ומ ־ עכבת את קצב הבנייה, ולכן יש להקל עליהם במישור המיסים והבירוקרטיה, כדי שיוכלו להוציא פרויקטים אל הפועל בקצב מהיר יותר ובעלות נמוכה יותר". מאיר וידר, מנכל וידר משכנתאות, מסכם: "על מנת לשנות את תמונת המצב הנוכ ־ חית ולהגביר את הסיכוי לירידת מחירי הדירות, נדרשת התערבות ממשלתית ורגולטורית במספר תחומים - הפחתת מכסים על חומרי בנייה ומתן תמריצים לייבוא חומרים זולים יותר; קיצור זמני ההמתנה להיתרי בנייה ושיפור הבירו ־ קרטיה במערכת התכנון; מתן תמריצים ליזמים לבנייה לגובה ופרויקטים של התחדשות עירונית, שיגדילו את היצע הדירות; והגדלת התחרות בענף על ידי ;כנסת שחקנים חדשים לשוק הבנייה ופ ־ תיחת השוק ליזמים מחו"ל שיוכלו להוזיל עלויות. בסופו של דבר, על אף הירידה במחירי הקרקע, מחירי הדירות ימשיכו להיות תלויים במגוון רחב של גורמים כלכליים ורגולטוריים. אם לא יבוצעו צעדים משמעותיים להורדת עלויות הב ־ נייה ולייעול השוק, סביר להניח שהמחי ־ רים ימשיכו לטפס – גם כשנדמה שהת ־  נאים מצביעים על מגמה הפוכה".

Shutterstock ,Mapic Aerials צילום:

מחירי הקרקע בשדה דב ירדו. האם גם המחיר של הדירות יירד? עבודות פיתוח במתחם שדה דב

הקרקע פשוט קוזזה מעליית מחיר בת ־ חומים אחרים: "עליית תשומות הבנייה, שהחריפה על רקע מלחמה רב־חזיתית, מחסור חריף בידיים עובדות והתייקרות חומרי הגלם ועלויות הבנייה, לצד עלויות המימון הכבדות כתוצאה מסביבת ריבית גבוהה, יצרו רוח נגדית חזקה מול הירי ־ דה שנרשמה במחירי הקרקעות. למעשה, ניתן לקשור את ירידת מחירי הקרקעות במידה רבה לקפיצה בעלויות הבנייה, שכן כל עלייה במדד תשומות הבנייה דחפה את מחירי הקרקע כלפי מטה בדו"ח הכלכלי של היזם. הסיבה לכך היא ששורת ההכנסות לא השתנתה, ומרכיב הרווח נשמר. בכל אופן ירידת מחירי הק ־ רקע אינה מקזזת במלואה את האינפלציה ועליות המחירים שנרשמו בענף הבנייה. נידרש להמתין ולבחון האם הירידה במ ־ חיר הקרקע היא מגמה עקבית שתתפשט לכלל השוק, או שמא אלה ירידות מחירים נקודתיות שנובעות מתמחורים חריגים במיוחד לקרקע, שהוצמדו למחירי הקר ־ קעות אי אז לפני כשנתיים". יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות, מציין נקודה נוספת הקשורה לתחום ההתחדשות העירונית, שמתנהג אחרת ומושפע אף יותר מהמצב: "שוק הנדל"ן מושפע כיום משני תהליכים המייצגים מגמות הפוכות. מצד אחד ניכרת ירידה במחירי הקרקעות במכרזי רמ"י, ומצד שני הריבית נותרת גבוהה ומדד תשומות הבנייה ממשיך לעלות, מה שגורם בפועל לכך שמחירי הדירות לא יורדים. צריך לזכור, שעלות הבנייה מהווה מרכיב מש ־ מעותי ממחיר הדירה הסופי, ולכן העלייה

ידידיה פרל: "העלייה במחירי הנדל"ן לא פסחה כמעט על אף אזור בארץ, והמשמעות היא שרף הכניסה לשוק הולך ועולה, וחלום הדירה הולך ומתרחק מרבים"

לחמה, על היזם לרכוש את הקרקע במ ־ חיר נמוך יותר במטרה לגשר על פער העלויות שנוצר, ולכן מכאן נובעת ירידה במחירי הקרקעות, אך הדבר לא בהכרח מצביע על ירידת מחירי הדיור. עליית המדדים בענף הבנייה מצמצמת את הסי ־ כוי לירידת מחירי הדירות. כאשר חומרי הגלם מתייקרים, לקבלנים אין מרווחי רווח מספיקים להורדת המחירים, גם אם הם מעוניינים בכך". להקים צוות ייעודי לטיפול בענף לצד הרשימה הארוכה של הבעיות, יש גם מי שבאמתחתו פתרונות אפשריים. אפי שקדי, מנכ"ל ובעלים אפי קפיטל נדל"ן: "כדי לפתור את המשבר הנוכחי ולטפל במדד, צריך לפעול בצורה מערכ ־ תית. הממשלה צריכה להקים צוות ייעודי מתכלל להבאת עובדים זרים מקצועיים לענף. חשוב לשים דגש גם על עובדי חשמל, אינסטלציה ואיטום. במקביל צריך לאפשר לתאגידי כוח האדם להביא עו ־ בדים זרים בצורה ישירה ללא התערבות ממשלתית, שלרוב מכבידה ומעכבת את הבאתם. רק תוספת משמעותית של עש ־ רות אלפי עובדים מקצועיים לענף תוביל לירידה בעלויות הביצוע. החיסכון הזה יתגלגל בסופו של דבר ללקוחות הקצה בהוזלה של מחירי הדירות". ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל, מציע אף הוא פתרון אפשרי: "שינוי יבוא אם היתרי הבנייה יהיו מהירים יותר, מה שיסייע ליזמים לבנות יותר מהר ובכך להפחית עלויות מימון. מרבית העיכובים

במדד תשומות הבנייה מהווה אינדיקציה ברורה לעליית מחירי הדירות. בהתחד ־ שות עירונית ההשפעה משמעותית יותר. היזם משלם את עלויות הבנייה של הפ ־ רויקט באופן מלא, ללא מרכיב הקרקע, ומנגד הוא גם סופג את עלות הבנייה של דירות התמורה, שנבנות עבור בעלי הדי ־ רות הוותיקים. מלבד זאת צריך להביא בחשבון גורמים נוספים שמשפיעים על המחיר הסופי של הדירה. ברגע שהמחי ־ רים עולים, קצב המכירות יורד ומוביל ליותר מבצעים והטבות מצד היזמים, שגם הם בסופו של דבר מתומחרים בתוך עלות הדירה. בנוסף הריבית הגבוהה מו ־ בילה לניצול גבוה יותר של אשראי, הן מצד היזמים והן מצד הרוכשים, במסגרת מבצעי המימון והלוואות הקבלן". רו"ח איתי יצחקיאן, מנכ"ל ובעלים של אינווקס, מזכיר כי: "ירידת מחירי הקרקע היא הפקטור היחיד שנתון לשליטתו של היזם. עלויות המימון הן מצב נתון. עלויות הבנייה גם הן נתונות. לאור העובדה שה ־ ריביות נותרו גבוהות ומחירי הביצוע התייקרו בזמן המלחמה, נוצר מצב שבו עלות הפרויקט התייקרה משמעותית, לפיכך על מנת למכור במחירי ערב המ ־

אפי שקדי: "רק תוספת של עשרות אלפי עובדים מקצועיים לענף תוביל לירידה בעלויות הביצוע. החיסכון הזה יתגלגל בסוף ללקוחות הקצה"

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24