ידיעות הנדל"ן

סוף למבצעי המימון?

רעידת אדמה

בענף הנדל"ן

המגבלות שהטיל בנק ישראל על הקבלנים

Shutterstock ,Mmaxer צילום:

"בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק. בשנה האחרונה אנחנו עדים לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים. מבצעי העידוד כוללים בעיקר עסקאות, שלפיהן הרוכש יכול לדחות חלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה עד למועד המסירה ("תשלום לא לינארי"), וכן הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון, שבהן מועמדת ללווה הלוואת בולט או בלון, והיזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין שבמועד העמדת ההלוואה ובין במהלכה. מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה נוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון הן לרוכשים וליזמים, וייתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית", כך נכתב בהודעה שהפיץ בנק ישראל שליוותה את המגבלות החדשות. הבנק המרכזי החליט לפרסם הוראת שעה, שתהיה בתוקף עד וכוללת "הנחיות שמטרתן צמצום הסיכון לכלל 2026 לסוף שנת הגורמים המעורבים בשוק. הצעד הראשון שנכלל בהוראות השעה הוא "הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד . בהתייחס 25% המסירה (פריסת תשלומים לא לינארית) עולה על ערב מועד 20% לפרויקטים קיימים, שבהם שיעור זה עולה על התחילה, הקצאת ההון הנוספת תחול רק אם שיעור הדירות נקודות אחוז או יותר מהשיעור במועד התחילה". 5־ כאמור עולה ב המשמעות של צעד זה היא הקשחה של המצב בבנקים, שיידרשו להקצות עוד הון כדי לאפשר מבצעי מימון, מה שיעלה עוד כסף הן לבנק והן ליזמים ולקבלנים. הצעד השני הוא "קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות מסך 10% בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים". מגבלה זו לא תאפשר את מתן ההלוואות בהיקף שנעשה עד כה. נציין, כי בסוף ההודעה שפרסם בנק ישראל נרמז, כי לא בטוח שזו המילה האחרונה בתחום זה, ועשויות להיות עוד מגבלות בהמשך: "בנק ישראל ימשיך לעקוב ולנתח את ההתפתחויות בשוק, ויבחן בהמשך את הצורך בהארכת הוראות שעה אלה, בעדכונן או בנקיטת צעדים נוספים".

בחתימה או אפילו פחות והיתרה באכ ו לוס, ללא ספק יצרה מומנטום שלא יח ו זור על עצמו בכובע הזה. גם היום היז ו מים מאפשרים פתרונות יצירתיים, כמו החזר של ריבית קבועה שמעניק פתרון לא רע בכלל. הרוכשים ימשיכו לחפש דירה או בית, והיזמים ימצאו את הפ ו תרונות היצירתיים כדי לעשות עסקה". ניר שמול, מנכ”ל קבוצת שניר ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מזהיר כי הוראת השעה של בנק יש ו ראל עשויה להסב יותר נזק מתועלת: "הוראת השעה שפרסם לאחרונה הפי ו קוח על הבנקים, המגבילה אפשרות לר ו כישת דירה בתשלום דחוי או באמצעות הלוואות בלון, אולי נולדה מתוך כוונה טובה של שמרנות פיננסית – אך בפו ו על היא עלולה לגרום לנזק רחב היקף, דווקא בקרב האוכלוסיות הכי פגיעות בשוק הנדל”ן: זוגות צעירים ומשפרי דיור. הכוונה למהלך זה היא ברורה: לצ ו מצם סיכונים במערכת הבנקאית ולמ ו נוע מהלכים ספקולטיביים בשוק הדיור. אבל כשאין תוכנית מגירה ואין מדיניות דיור מקיפה שתומכת בהחלטות כאלה – התוצאה היא שיתוק. מה שנראה כמו מהלך נקודתי בתחום הפיננסים, הופך בפועל למכשול של ממש בדרך של

כעת להעמיד אחוזי מימון גבוהים יותר כבר בתחילת הדרך, מה שעלול להקשות עליהם משמעותית, במיוחד בתקופה של האטה כלכלית. מבחינת הקבלנים, רבים מהם מסתמכים על הלוואות הקבלן כדי להציע תנאי מימון נוחים לרוכשים, וכעת, עם ההגבלות החדשות, יתקשו להמשיך בכך, מה גם שייאלצו לשנות את פריסת התשלומים שלהם. המשמעות היא האטה במכירות ואף מצוקה פיננסית ליזמים, שעלויות המימון שלהם יזנקו משמעותית, דבר שיגולגל בסופו של יום לרוכש הדירה. בטח ובטח כשמדובר בפרויקטים, שזמן האכלוס שלהם רחוק. למעשה, צעדים אלו עלולים להוביל דווקא לעלייה במחירי הדירות במקום להוזילן, שכן היצע הרוכשים יקטן". שמרית רוזנפלד, בעלים ומנכ"ל של חברת שיווק, מתייחסת אף היא לנו ו שא: "הצעד של בנק ישראל אומר דבר אחד - שהבועה שכולם מדברים עליה שתתפוצץ, לא קיימת ולא תתפוצץ. המשמעות היא שהרוכשים פחות חשו ו פים להלוואות, אשר ייתכן שלא יצליחו לעמוד בהן, וזה בסך הכול מחזיר אותנו לתקופה של לפני כשנתיים, בפריסת תשלומים סבירה. פריסת התשלומים 20% הנוחה שהתרגלנו אליה בשוק, של

שמרית רוזנפלד: "הרוכשים פחות חשופים להלוואות, שייתכן שלא יעמדו בהן, וזה מחזיר אותנו לתקופה של לפני כשנתיים, בפריסת תשלומים סבירה"

שנים מראש, ובדרך כלל מוכרים את דירתם כשנה לפני מועד האכלוס. איך אפשר לדרוש מהם למכור עכשיו, כשאין להם מועד בטוח לכניסה לנכס? הבעיה איננה רק כלכלית – היא גם פסיכולו ו גית. החלטות כאלה מייצרות תחושת אי ודאות וחוסר אמון במערכת. מי ייכנס להרפתקה של רכישת דירה, ללא גיבוי מימוני או יציבות רגולטורית? בשוק שגם ככה מצוי בקיפאון, במקום לייצב  – אנחנו מקפיאים".

משפחות להגיע לדירה". שמול מסביר: "נכון להיום, רוב הזוגות הצעירים אינם מסוגלים לשלם במקביל דמי שכירות ותשלומי משכנתה. מסלו ו ו � או הלוואות בלון לא נ 20/80 לים כמו עדו לעקוף את המערכת – אלא לתת זמן נשימה ותכנון כלכלי מושכל. דווקא אלו שמבינים את מגבלותיהם הכלכליות, משתמשים במסלולים הללו כדי לגשר בין ההווה לעתיד. ומה עם משפרי דיור? הם רוכשים דירה חדשה על הנייר שלוש

ערן סיב: "כשליש מהבניין החדש הם דיירים זקנים שהוצאות האחזקה שלהם עלו. זו הזדמנות ללמד אותם לכלכל את עצמם בעזרת מנטורים, שיסייעו להם"

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 6