ידיעות הנדל"ן

נדל"ן בשוק ההון

. 70% בישראל, עולה על עוד על־פי הסקירה ובהתבסס על נתוני הלמ"ס וסקירת דו"חות חברות הנדל"ן היזמיות בבורסה, נכון לסוף ספטמבר מספר הדירות הנמצאות בבנייה 2024 אלף. סך יחידות 178.1־ פעילה עמד על כ הדיור בהקמה, במסגרת פעילותן של חב ־ רות הנדל"ן היזמיות בבורסה, עומד על מכלל השוק. 23% אלף, המהוות כ־ 42 כ־ ו � מנתח השוק) מר 77% שאר הפעילות (כ ־ כז בידי חברות פרטיות. כלומר הנתונים מצביעים על כך שהשחקניות הבינוניות ה � מ 70% והקטנות אחראיות ללמעלה מ ־ פעילות. "חברות הנדל"ן הבינוניות בח ־ לקן הגדול הן חברות איכותית, בעלות ניסיון, הפעילות בשוק שנים רבות, אך לא כולן יכולות לצאת להנפקה", מסביר עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל, "מצד שני סביבת הריבית הגבוהה יוצרת חסם בקידום פרויקטים, והדבר מגביל את היכולת לספק את הביקושים הגבוהים למגורים בישראל. ישיבה על הגדר, ויתור על מכרזים ופסיביות בקידום התחדשות עירונית מהווים החמצת הזדמנות לצ ־ מיחה מצד החברות הבינוניות". אלפרן מסביר שלצד הנהירה לבורסה, יש גם פתרונות אחרים שמתחילים להיות יותר שכיחים ומעניקים מענה לסוגיית הריבית והצורך במימון: "על מנת לספק את ההון עצמי הנדרש לפעילותן, אנחנו רואים מספר מגמות בשוק; מגמה שבה גופים מוסדיים מציעים שותפויות ארוכות טווח בחברות, לצד פעילות של חברות המצי ־ עות השלמת הון עצמי ופעילות של קר ־ נות השקעה". ל � המ comvision אבי ניר, מנכ"ל חברת ווה חברות בתהליכי הנפקה, מאיר גם נקו ־ דות פחות מוכרות שכדאי להכיר: "חב ־ רות יוצאות לגיוס כסף בדרך של הנפקה בבורסה כדי לאפשר לעצמן להתפתח, אך תהליך הנפקה והפיכת החברה לציבורית מביא איתו גם רגולציה והוצאות כספיות, שכרוכות בלהיות חברה ציבורית. יש לכך משמעויות רבות שחשוב להכיר גם בנו ־ שא שכרם של המנהלים הבכירים בחברה. ראשית ברגע שחברה הופכת לציבורית, כל נושא שכר הבכירים הופך להיות פו ־ מבי וחשוף לציבור מכוח החוק, המחייב חברה ציבורית לפרסם מדיניות תגמול וכן את שכרם של חמישה מקבלי השכר הגבוה ביותר בחברה בכל שנה. כלל זה תקף לק ־ בוצה הנקראת 'נושאי משרה', שהם יו"ר הדירקטוריון, מנכ"ל החברה, חברי הדי ־ רקטוריון וכל מי שמדווח למנכ"ל (חברי הנהלת החברה). בנוסף כל נושא השכר והתגמול שלהם צריך לעבור אישור באסיפה כללית של בעלי המניות. ללא אישור, אי אפשר לשלם להם כלום. בקרב לא מעט חברות נדל"ן יש גם בני משפחה, שהם בעלי שליטה או מועסקים בה, וזו נקודה שיש להתייחס אליה. כל שינוי בש ־ כרם של בני המשפחה, גם אם אינם בתפ ־ קידי הנהלה, צריך לעבור אישור באסיפה כללית. יש על כך הקפדה יתרה מהרשות לניירות ערך והגופים המוסדיים, ולכן חשוב להיות מודעים לכך".

צילום: באדיבות הבורסה לניירות ערך

ההנהלה של קבוצת שובל פותחת את המסחר בבורסה

האיכות. חשוב להדגיש, שבזמן שאנחנו צומחים ומתרחבים, אנחנו עדיין שומרים על אופי החברה המשפחתית". "שוק ההנפקות בתחום הנדל"ן למגורים רותח" PwC גיא פרמינגר, שותף בכיר ב־ ש � , מאשר שמדובר בעלייה מ Israell מעותית בהיקף הפעילות של חברות הנדל"ן בשוק ההון: "אי אפשר להתעלם מכך ששוק ההנפקות בתחום הנדל"ן למגורים רותח ובנקודת צמיחה מהירה לעומת שנים קודמות וסקטורים אחרים. ברקע השינויים התכופים בשנים האח ־ רונות ישנו תהליך אבולוציוני בענף, שגורם ליזמים לקפוץ בצעדי ענק בטווח קצר, וכדי לבצע את הקפיצה העסקית הזו, הם נדרשים להון עצמי גבוה יותר, שני ־ תן גם לספקו באמצעות הנפקות אג"ח או אקוויטי. הנפקות אלו תופסות תאוצה, ואנחנו צפויים לראות את גל ההנפקות מתגשם לנגד עינינו כבר בחציון הראשון של שנה זו. הביקוש והתעניינות להנפקות אלו גבוהים מאוד, על אף הערכת הסיכו ־ נים או החסמים הקיימים, וליזמים שאני פוגש מדי יום, אני אומר שמעבר מחברה פרטית לציבורית יהיה מוצלח רק בכפוף ליצירת תנאים מיטביים ולנקיטת צעדים מחושבים. כדי להבטיח שהאתגר בפריצה לבורסה יהפוך להזדמנות אמיתית, חב ־ רות צריכות לבחור באנשי מקצוע מנו ־

יניב פגוט: "הבורסה היא פלטפורמה מצוינת עבור כל חברה ובפרט עבור חברות נדל"ן להכניס שותף, שהוא לרוב שותף מיעוט, וזה הציבור"

בנוסף - אם כל האשראי שלך בבנק, אז עמדת המיקוח שלך פחות טובה. "שוק אגרות החוב בבורסה מאפשר לך לגוון מקורות מימון, להקטין תלות בבנק, להוזיל עלויות מימון ולגייס חוב, שהוא אף ללא בטחונות. תמהיל יתרונות זה הוא חיובי וייצר פה אקו־סיסטם של מניות וחוב של חברות הנדל"ן בבורסה בת"א". בנקודה זו פגוט אף מבקש לחדד את ההג ־ דרה: "חשוב לדייק - כשאומרים נדל"ן, זהו שם קוד לסוגי עסקים רבים ושונים, אך יש ביניהם הבדלים משמעותיים. למשל נדל"ן מניב, כמו קניונים, משרדים, לוגי ־ סטיקה, דיור מוגן ועוד - כל סגמנט כזה דורש מומחיות, ויש דברים שונים שמש ־ פיעים עליו. זווית נוספת ופחות מדוברת, היא שחברות רבות מתחילות את דרכן במודל יותר משפחתי, ובדרך כלל במעבר הדורות יש לרוב שותפים שרוצים שיק ־ נו אותם החוצה. בחברה פרטית זה יותר קשה, אבל בהצעת מכר ניתן לעשות זאת ולארגן את האחזקות המשפחתיות". הבורסה לא מתאימה לכולם על אף הנחשול המשמעותי שמגיע לד ־ לתות הבורסה, סקירה שערכה מחלקת האנליזה של רובי קפיטל, המתמחה במי ־ מון והשקעות נדל"ן, מעלה כי חלקן של חברות הנדל"ן הפרטיות (חברות שאינן מדווחות בבורסה וברובן קטנות ובינו ־ ניות) במספר יחידות הדיור שנבנות כיום

סים, להציג אמינות ושקיפות, לשכנע את המשקיעים ברווחיות עתידית באמצעות תמחור ריאלי, כך שימשיכו לתמוך בח ־ ברה גם בגיוסים עתידיים. זה הזמן לנצל את חלון ההנפקות שנפתח, ולהתחיל לבנות מסלול הנפקה שמותאם לדנ"א של החברה. הרי לא קיים פלייבוק ליזם המתחיל בנדל"ן". יניב פגוט, סמנכ"ל בכיר ומנהל מחל ־ קת מסחר בבורסה לניירות ערך בת"א, מסביר מה היתרונות לחברות נדל"ן שהופכות לציבוריות: "הבורסה היא פל ־ טפורמה מצוינת עבור כל חברה ובפרט עבור חברות נדל"ן להכניס שותף, שהוא לרוב שותף מיעוט, וזה הציבור. כך ניתן להזרים הון לתוך החברה ולבצע איתו השקעות חדשות. נדל"ן הוא תחום עתיר הון, כאשר קרקעות ובנייה הן יקרות, ולכן שימוש בבורסה לשם הזרמת הון הוא דרך מצוינת. נדל"ן זה תחום שפועל על מינוף, כך שמי שלא מונפק, הולך לכיוון של אשראי בנקאי. הבנקים מוגבלים בת ־ חום זה, והם כבר הגיעו לתקרת החשיפה.

אבי ניר: "חברות יוצאות לגיוס כסף בדרך של הנפקה בבורסה כדי לאפשר לעצמן להתפתח, אך תהליך הנפקה והפיכת החברה לציבורית מביא גם רגולציה"

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 44