ידיעות הנדל"ן

נדל"ן בשוק ההון

שאלות ותשובות לנדל"ניסט המתחיל בבורסה

חברה ציבורית מחויבת לדיווחים, ולכן גם יותר חשופה לציבור. מדובר ביתרון למשקיעים ולציבור הרחב, שמאפשר להם לגשת למידע ולקבל החלטות מושכלות יותר. רו"ח פרידה עבאס־יוסף, אחראית תחום נדל"ן במחלקת תאגידים ברשות לניירות ערך, סייעה לנו עם שאלות ותשובות למי שרוצה להתחיל להיות פעיל יותר בנדל"ן ובבורסה. > אני מתעניין בהשקעה בחברת נדל"ן הנסחרת בבורסה. איך מתחילים? כל המידע על חברות נדל"ן ציבוריות מצוי באתר ה"מגנ"א" של הרשות לניירות ערך או אתר ה"מאיה" של הבורסה לניירות ערך. כדי להכיר את החברה כדאי לעבור על הדוחות התקופתיים האחרונים, הכוללים את פרק תיאור עסקי התאגיד, דוח הדירקטוריון והדוחות הכספיים, לצד העדכונים מהדוחות הרבעוניים/ חצי־שנתיים וכן הדיווחים המיידיים. > כוונו אותי, במה להתמקד בהתחלה בדוחות של חברות הנדל"ן? יש להבין את הפעילות העסקית של החברה, האם היא עוסקת בנדל"ן מניב (השכרה) או בנדל"ן יזמי (בנייה ומכירה). חשוב לבחון מהו הפיזור הגיאוגרפי של נכסי החברה, האם היא פועלת בישראל או בחו"ל, זהות בעלי השליטה בה וההנהלה. חברות רבות מפרסמות בסמוך לפרסום הדוחות הכספיים גם מצגת, שמהווה מעין תמצית מנהלים וסקירה ראשונית על פעילות החברה - שווה להציץ בה. > איך נדע מהו מצבה הפיננסי של החברה ומידת היציבות שלה? יש לבדוק לעומק בדוחות הכספיים של החברה, בדגש על ההון החוזר ותזרים מזומנים מפעילות שוטפת - תזרים חיובי מעיד על יציבות פיננסית. יש לעיין בחוות הדעת של רואה החשבון ולבדוק אם היא כוללת הפניית תשומת לב לקשיים פיננסיים או הערת "עסק חי". נוסף על כך מומלץ לבחון את המינוף של החברה, תנאי החוב ושיעור הריבית המשולמת ביחס למתחרות שלה. > על מה כדאי להסתכל בחברות נדל"ן מניב? כדאי לבחון מהם סוגי הנכסים - משרדים, דיור או מסחר, שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסי החברה ופוטנציאל ההשבחה. חשוב לשים לב לדמי השכירות בפועל ביחס לדמי השכירות בשוק, ולנתח מגמות עתידיות, כגון צפי לעליית מחירים וכן את רמת המינוף ). שימו לב גם למדדי ביצוע מרכזיים לאורך השנים, LTV – Loan to Value של הנכסים ( (שיעור CAP RATE (רווח נקי מהשכרת נכסי נדל"ן), FFO (רווח תפעולי), NOI כמו תשואה) (שיעור ההיוון). DISCOUNT RATE ו־ > כיצד ניתן לבדוק אם הנחות החברה ביחס לשווי נכסיה מבוססות? יש לאתר מימושים של נכסי החברה, ולבדוק אם המימוש היה בתמורה תואמת לשווי ההוגן שהוערך על ידי החברה בספריה. > איך ניגשים לניתוח של חברת נדל"ן יזמי? רצוי לעיין בדוחות התקופתיים של החברה ולהעמיק בטבלאות הגילוי הענפי, בדוח תיאור עסקי התאגיד ובדוח הדירקטוריון. צריך להבחין בין הפרויקטים - אלה שבתכנון, אלה בביצוע ופרויקטים שהסתיימו. כמו כן יש לבחון היטב את צבר הפרויקטים והעמידה בלוחות הזמנים. רצוי לנתח ברמת הפרויקט את העודפים הצפויים מהפרויקט, הרווח היזמי הצפוי (עודפים בניכוי הון עצמי), שיעור הרווח היזמי (ביחס לעלויות). כמו כן בידקו אם קיימת הלימה בין קצב מכירת הדירות אל מול שיעור השלמת הבנייה של כל פרויקט, והיקף מלאי הדירות הלא מכור. זאת לצד ניתוח פשטני של תוצאות החברה, הכוללות בין השאר הכנסות, רווח גולמי, רווח נקי, ) והמגמות בתוצאות אלה. ROE( תשואה על ההון > אם כבר עשיתי את כל הבדיקות הנ"ל והשקעתי כסף, אפשר לשבת בשקט ולחכות לתשואה? לא, צריך לעקוב אחר מגמות כלכליות בשוק, כמו שינויים בריבית או אינפלציה. גורמים אלה יכולים להשפיע על תשואת ההשקעה, ולכן חשוב להתעדכן באופן  שוטף.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב צילום: אוראל כהן, כלכליסט

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 6