ידיעות הנדל"ן

ניתוח עירוני

שבו קו הרקיע משתנה מקצה לקצה, מגמה שמתרחבת בעקבות הצורך לני ־ צול קרקעות באופן מיטבי והיעדר שט ־ חים זמינים עבור האוכלוסייה הגדלה. האתגר התכנוני בירושלים משמעותי יותר ממקומות אחרים - איך מושכים לעיר שחוותה בעבר עזיבה, קהל איכו ־ תי של צעירים, תוך שילוב רגיש בין בנייה חדשה וגבוהה לבנייה היסטורית נמוכה, וכיצד יוצרים בה איכות חיים וקהילתיות, תוך שמירה על צביונה הייחודי". דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, מאיר עוד זווית הקשורה לפיתוח העיר והעובדה שהיא מהווה מוקד משי ־ כה למספר קהלים: "ירושלים, העיר הע ־ תיקה ביותר בישראל ואחת מהחשובות בעולם, עוברת בעשור האחרון מהפכה של ממש. פרויקטים של התחדשות עי ־ רונית, פיתוח תשתיות ופתיחת אפש ־ רויות חדשות להשקעה הופכים אותה ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים. העירייה מקדמת תכנון של עשרות־אלפי יחידות דיור ,38 בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א ומחדשת שכונות ותיקות. אזורים, כמו קטמונים, קריית יובל, תלפיות, חווים עלייה חדה בערך הנכסים בשל שדרוג התשתיות והשיפור באיכות החיים. ירו ־ שלים היא עיר של שכונות, וכל אחת מהן מאופיינת באוכלוסייה שונה, באופי מגורים ייחודי ובמגמות נדל"ן ייחודיות. עבור יזמים ומשקיעים, הבנת ההבדלים בין האזורים, הקהלים והמגמות היא קריטית להצלחה בעיר. תהליך ההתחד ־ שות שמתחולל בירושלים, מטשטש את ההבדלים בין השכונות, מצמצם פערים, והופך אזורים שבעבר נחשבו לפחות מבוקשים, לשכונות יוקרה עם ביקוש גבוה. כאן בדיוק טמונות ההזדמנויות – זיהוי השינויים המתרחשים והשק ־ עה בשכונות הנמצאות בתהליך חידוש מסיבי, יכולים להניב תשואות מרשימות למשקיעים. ירושלים ממשיכה למשוך מיליוני תיירים מדי שנה, ועם פיתוח מלונות חדשים, מתחמי בילוי ושימור אתרים היסטוריים, העיר מחזקת את מעמדה כמרכז תיירותי עולמי. מגמה זו מייצרת ביקוש גבוה לנכסי אירוח, כמו מלונות בוטיק ודירות להשכרה לטווח קצר. תהליך ההתחדשות של ירושלים אינו רק שינוי אסתטי, אלא מהפכה של ממש. השקעה חכמה בנדל"ן בעיר יכולה להניב תשואות גבוהות וערך מוסף מש ־ מעותי. עבור משקיעים המחפשים הזד ־ מנויות חדשות בשוק הנדל"ן הישראלי, ירושלים של היום היא יעד שלא ניתן להתעלם ממנו". השכונות משנות את פניהן בירושלים שכונות רבות ומגוונות, וחלק מהן ממש עומדות לשנות את פניהן. להלן מספר דוגמאות. "ירושלים משנה את פניה, כאשר נבנים היום מגדלים קומות, ויש תכנון לעוד 23 גבוהים בני

DVISION 3 הדמיה:

הדמיית פרויקט קרסו בוטניק בירושלים

לגובה והפיתוח במרכז העיר ובשכונות הוותיקות הם לא רק צורך תכנוני, אלא גם הזדמנות היסטורית לשדרוג המ ־ רחב האורבני ולשיפור חיי התושבים. ההתחדשות העירונית אינה מוגבלת רק לשכונות הוותיקות – היא מורגשת גם באזורים המרכזיים של העיר, שם מבנים ישנים מפנים את מקומם לטובת מיזמים חדשים. אחת הדוגמאות היא פרויקט אגרון, הממוקם בכיכר פריז. במסגרת הפרויקט, בניין 'בית אמיר' (שנודע גם כ'שופרסל אגרון') ייהרס, ובמקומו יוקם קומות". 30 מגדל בן כ־ איילת קראוס, שותפה ומנהלת מרחב ירושלים בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שכיהנה בעבר כמנהלת תחום התכנון במינהלת התחדשות עירונית בירושלים וכראש תחום באגף התחד ־ שות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, מציינת כי הבנייה בפועל של פרויקטים להתחדשות העירונית תופס סוף סוף תאוצה גם בירושלים. לדבריה, על־פי נתוני הלמ"ס, במחוז ירושלים החלו להיבנות במהלך השנה האחרונה (אוק ־ 1,255 )2024 עד ספטמבר 2023 טובר יח"ד בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א ביחס לתקופה 28% . זהו גידול של 38/2 המקבילה אשתקד. "כיום, ההתחדשות מהתחלות 20%־ העירונית מהווה כבר כ הבנייה במחוז", כך קראוס, "הפוטנציאל

ניר סדלר: "הבנייה לגובה והפיתוח במרכז העיר ובשכונות הוותיקות הם לא רק צורך תכנוני, אלא גם הזדמנות היסטורית לשדרוג המרחב האורבני"

מתמיכה משמעותית של הוועדות (המ ־ קומית והמחוזית), מה שתורם להאצת התהליכים. אחד המאפיינים הבולטים של התחדשות עירונית בירושלים, הוא המעבר לבנייה לגובה. העיר משנה את קו הרקיע שלה עם הקמתם של מגדלים חדשים, אשר יחד עם פיתוח תשתיות התחבורה, ובראשן הרכבת הקלה, יעצבו מחדש את המרקם העירוני. בנוסף העי ־ רייה הכירה בחשיבות של שילוב מגורים לצד מסחר, מתוך הבנה שעיר חיה ותו ־ ססת זקוקה גם לתושבים ולא רק לשטחי מסחר המניבים הכנסות מארנונה. אחד המהלכים המרכזיים שתורמים להת ־ חדשות העירונית, הוא הפטור מהיטלי השבחה שניתן לפרויקטים מסוג זה, צעד שמאפשר ליזמים לקדם מיזמים חדשים בעיר". "העיר נכנסת לעידן חדש" אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד כנען- ישראל, CTBUH שנהב אדריכלים ויו"ר מתייחס אף הוא להתחדשות הבירה: "ירושלים נמצאת בחזית ההתחדשות העירונית בישראל וכיום היא אחת הע ־ רים המובילות שחרטה על דגלה התחד ־ שות עירונית. הבנייה נמצאת בעיצומה, ולא רק במגורים, גם בתעסוקה, מסחר ומבני ציבור. העיר נכנסת לעידן חדש,

להתחדשות בה עדיין עצום. לצד הפ ־ רויקטים שמגיעים לשלב הביצוע, יש עדיין מתחמים רבים שמתעכבים או כלל אינם יוצאים לדרך, בעיקר בשל חששות התושבים". לדברי קראוס, אחד החסמים קשור לבנייה לגובה: "אחד החששות המרכזיים שאנחנו מזהים הוא החשש ממעבר למגורים במגדלים. ירושלמים נרתעים מבנייה לגובה ומחיים במגדלים גם בשל התפיסה ההיסטורית והרומנ ־ טית של העיר וגם בשל חשש מעלויות תחזוקה גבוהות". עו"ד ראם רצון, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן אב-גד, מוסיף בסוגיית ההת ־ חדשות העירונית: "ירושלים היא עיר מיוחדת, שבולטת לטובה על מפת ההת ־ חדשות העירונית. מדיניות העירייה מעודדת באופן עקבי קידום פרויקטים חדשים, תוך התמקדות במתן פתרונות מעשיים שיאפשרו את יציאתם לפו ־ על. כיום מספר פרויקטים בעיר נהנים

גיל שנהב: "העיר נכנסת לעידן חדש, שבו קו הרקיע משתנה, מגמה שמתרחבת בעקבות הצורך לניצול קרקעות באופן מיטבי והיעדר שטחים זמינים"

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 58