ידיעות הנדל"ן

ניתוח עירוני

חלום רחוק עבור מרבית הצעירים

Division3 הדמיה:

בעשור האחרון חווה שוק הנדל"ן הירושלמי שינויים מהותיים, בפרט בכל הנוגע לדפוסי הביקוש מצד משפחות צעירות – נושא שהפך לאחד המרכזיים על סדר היום העירוני. מצד אחד ההתחדשות העירונית הולכת ותופסת תאוצה ותוך כדי כך משנה את אופי הבינוי. את המבנים הישנים, הדירות הקטנות ודמי ועד הבית הנמוכים מחליפות דירות חדשות וגדולות במגדלים עם דמי ניהול יקרים. מצד שני מחסום הבנייה לגובה בבירה נפרץ, והגבול הוא השמיים – תרתי משמע. חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה, מתייחסת לשינוי המהותי וטוענת, כי מדובר בלא פחות ממהפכה: "מגמת הבנייה של מגדלי היוקרה מתרחבת בקצב מואץ ומשפיעה באופן ניכר על תמהיל ההיצע בשוק. מגמה זו, שמעצבת את קו הרקיע

של ירושלים מחדש, מחריפה את הפער בין הדירות הנבנות בפועל ובין צורכיהן ויכולתן הכלכלית של משפחות צעירות, השואפות לרכוש דירה ולהשתקע בעיר. המגדלים מיועדים ברובם לקהל יעד אמיד, ואינם מספקים מענה ריאלי למשפחות צעירות ממעמד הביניים, לא מבחינת מחיר ולא מבחינת אורח החיים שהן מחפשות: חיי קהילה, קירבה למוסדות ציבוריים, גני ילדים ובתי ספר ומרחבים פתוחים לילדים".

פרויקט "מלח הארץ" של אזורים בסמוך לקיבוץ רמת רחל, ירושלים

צילום: יח"צ

המיועדים לרכישה ולשכירות ארוכת טווח. לדברי המתכנן אדר' אבנר ישר: "הפרויקט צפוי לחולל שינוי דרמטי בסביבתו הקרובה והרחוקה. הוא הרא ־ שון שיקום באזור והראשון בעירוב שימושים, ומכאן תהיה השפעתו רבה - שילוב של תעסוקה, מגורים, בית ספר, שימושים ציבוריים, מסחר ועוד". מקום נוסף שחווה התפתחות, הוא הש ־ כונה החדשה גבעת המטוס. אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת

בנייה חדשה ללא מגדלים, למשל רח ־ ביה, טלביה והמושבה הגרמנית, שכונת בקעה, שכונת ניות וגם קטמון הישנה". תומס מימון, סמנכ"ל השיווק והמכי ־ רות של חברת שתית, מתייחס להתפ ־ תחות שכונה אחרת: "ירושלים עומדת בפני תקופה של התפתחות משמעותית, כאשר ההזדמנויות העיקריות נמצאות בתחומי השילוב בין התחדשות אורבנית, פיתוח תשתיות תחבורה ציבורית והגד ־ לת היצע הדיור והתעסוקה. אחת הש ־

חגית לאניאדו

לדבריה, התועלת לעיר ברורה: "אין ספק כי פרויקטים אלו מעלים את קרנה של העיר, משדרגים את הנראות העירונית ומהווים מוקד משיכה לאוכלוסיות חדשות ומשקיעים", אך מציינת גם את הצד קומות, עם לובי מפואר מעוצב, 30 שכנגד: "אולם מגדלי מגורים בני שוער בכניסה ושירותי ניהול יוקרתיים, אינם בהכרח מייצרים תחושה של שכונה ושל שייכות לקהילה, שהם ערכים מרכזיים עבור משפחות. נשאלת השאלה, האם הם נותנים מענה אמיתי לביקוש המתגבר מצד קהל יעד זה? בפועל התשובה לרוב שלילית והתוצאה ברורה: מגדלי היוקרה הללו הם בגדר חלום רחוק עבור מרבית המשפחות הצעירות. חדרים 4 או 3 הדירות בפרויקטים היוקרתיים – גם אם מדובר בדירות – מתומחרות הרחק מעבר ליכולת הכלכלית של זוגות צעירים, גם אם הם זכאים למשכנתאות בתנאים מועדפים. המפרטים המפוארים, השטחים הציבוריים המשותפים ושירותי הניהול היקרים מתורגמים לעלויות תחזוקה גבוהות, שמהוות חסם לא מבוטל עבור משפחה ממוצעת. מגדלי היוקרה פונים בעיקר לאוכלוסיות אמידות –משפרי דיור מהמעמד הסוציו־אקונומי הגבוה, זוגות מבוגרים מצמצמי דיור ותושבי חוץ, והם אינם מותאמים לצרכים וליכולות של משפחות ממעמד הביניים". עוד על־פי לאניאדו, למגמת הצמיחה לגובה תוצר לוואי נוסף: "אנחנו עדים כיום לתופעה של הגירת משפחות צעירות, הפונות לרכוש דירות בשכונות שבעבר לא נחשבו עבורן יעד טבעי למגורים וככלל, נחשבו לשכונות פחות אטרקטיביות ופחות מבוקשות, כמו קריית היובל, גילה, פסגת זאב, רמות ואחרות. שכונות אלו נהנות כיום מביקוש גובר בעלייה מתמדת, וזוכות בשנים האחרונות לפיתוח מואץ ולשדרוג תשתיות – מה שמייצר עבור רבים פתרון אמיתי וראוי לבעיית הדיור בעיר".

אנה פוגל: "פרויקטי תשתית מחברים שכונות עם מרכז העיר. בגבעת המטוס למשל מתוכננת תחנת רכבת קלה, שתחבר אותה ישירות למרכז העיר"

כונות הוותיקות שמתרחבת היא פסגת זאב, שנחשבת היום לאחד האזורים המתפתחים ביותר בבירה, עם השקעות עירוניות נרחבות ושיתוף פעולה של העירייה עם היזמים. פסגת זאב נהנית מגישה נוחה למרכז ירושלים, באמצעות הרכבת הקלה, ובמרכזה שדרת קניות מגוונת וקניון ‘מרכז הפסגה’". עוד מיזם משמעותי הוא רובע "עיר עולם" בתכנון של משרד אדריכלים אבנר ישר. מדובר בפרויקט של קבו ־ , שהחל להיבנות בין השכונות ISA צת בית הכרם, קריית משה וגבעת שאול, על השטח שבו עמדה בעבר טחנת הקמח ההיסטורית של ירושלים. היקף אלף 40 הפרויקט משמעותי לבירה - אלף מ"ר שטחי 11 מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר, לרבות אזורי בילוי והסעדה, מרכז קהילתי, בית ספר, אולם כנסים דירות מגורים בשלושה מגדלים, 300 ו־

רם אדרת, בונה בשכונה את פרויקט "אדרת ירושלים" יחד עם חברת סל ־ עית: "השכונה ממוקמת על גבעה בגו ־ מטרים מעל פני הים, בסמיכות 813 בה לשכונות ארנונה, גילה, גונן ותלפיות, ד � דירות ח 2,500 וצפויה לכלול מעל שות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וחינוך, בתי כנסת ומקוואות. מב ־ חינת נגישות, השכונה מחוברת לצירי וכביש 50 תנועה מרכזיים, בהם כביש , המקשרים אותה לכל חלקי העיר. 60 במקביל פרויקטי תשתית מחברים שכונות עם מרכז העיר. בגבעת המטוס למשל מתוכננת תחנת רכבת קלה (הקו הכחול), שתחבר אותה ישירות למרכז העיר וליתר אזורי ירושלים". זאב גרינברג, סמנכ״ל שותף בחברת מידר, מוסיף עוד אלמנט נדל"ני שאפ ־ שר למצוא בעיר: "הייחודיות הירושל ־ מית מתבטאת בכך, שבפרויקטים רבים

לשמר ולשמור על אמת המים. אומנם לעיתים המעורבות של הרשויות עלו ־ לה להאט את קצב הדברים, אבל כאשר יש רצון טוב מכל הצדדים, ההתחדשות העירונית היא דווקא הדרך לחשוף את ההיסטוריה הזאת לציבור כולו, במקום שהיא תהיה כמו היום – רוויה בלכלוך  ונסתרת מהעיניים".

נושא השימור הוא חלק בלתי נפרד מה ־ תכנון, והוא מערב גם את רשות העתי ־ קות. בפרויקט שאנחנו מקדמים בשכו ־ נת ארמון הנציב, לדוגמה, נמצאת אמת המים המקורית שנבנתה על ידי החש ־ שנה, זו שהגיעה 2,300 מונאים לפני מגוש עציון ועד לבית המקדש. אנחנו פועלים יחד עם רשות העתיקות כדי

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 62