ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית בצל מלחמה

המודעות לחשיבותם של ממ"דים, מה שהגביר את הרצון לקדם פרויקטי פי ־ נוי־בינוי. דיירים מבינים, שהשבחת הנכס שלהם במסגרת התחדשות עירונית מספ ־ קת להם ביטחון רב יותר. במקביל יזמים נכנסו לשוק בהיקפים גדולים יותר, והר ־ שויות המקומיות החלו להתגמש בדרישו ־ תיהן". אשר אלון, מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת אשלי-לירן, מציין כי נראה שב ־ רשויות הבינו את חשיבות הנושא: "אנ ־ חנו מרגישים שהרשויות המקומיות שינו את הגישה בנוגע להתחדשות עירונית, הן מבינות שקידום הפרויקטים כמוהו כהצלת חיים של התושבים המתגוררים בדירות ללא מיגון. אנחנו נתקלים בהרבה רצון טוב, אבל הרשויות וועדות התכ ־ נון נדרשות לצעד נוסף של הסרת חס ־

הסייסמים. במצב הנתון מאות אלפי אזר ־ חים במדינה חיים כיום בבתים ללא מיגון תקני. התחדשות עירונית במרחבים היא לא צורך נדל"ני, היא צורך ביטחוני ובטי ־ חותי מהמעלה הראשונה. המדינה נדרשת להתעורר ולהבין שללא תמיכה ברשויות המקומיות, לא יהיו פרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה, ואותם אזרחים נמ ־ צאים בסכנת חיים ממשית״. דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס ישראל, כלכלן ושמאי מקרקעין בכיר, מסביר כי יש שינוי בקידום פרויקטים: "ועדות הת ־ כנון מגלות אסרטיביות רבה יותר, שטרם נראתה כמוה, נקבעים מועדים תכופים יותר לדיונים ועדכונים, פרוטוקולי דיון נשלחים בקבועי זמן קצרים יותר עם הנ ־ חיות ומשימות לפעולה ליזמים. עקומת הלמידה שעבר התחום בעשור האחרון

צילום: עמי לאור

איתמר פיטל: "ברמה הלאומית החסמים הבירוקרטיים עדיין משמעותיים, והקצב עדיין איטי. אנחנו עדיין רחוקים ממערכת שמאפשרת לתהליכים לקרות"

"הממ"ד הפך לצורך קיומי אמיתי". הריסת בניין בהתחדשות עירונית של אורון נדל"ן

טחונם, אבל במקומות רבים מעדיפים לד ־ חות את זה ולהתעלם. כשהרשות המקו ־ מית רואה מתחם חתום, מאורגן, שמצדיק התחדשות עירונית ועדיין דוחה את דייריו ב׳לא עכשיו׳, זה בעצם להגיד לגברת כהן , שרועדת מפחד באזעקות בבית 90 בת ה־ שלה ובלי פתרון, שהצורך הבסיסי של להיכנס לממ"ד ולהגן על עצמה נלקחת ממנה". גם ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, לא רואה שינוי מהותי: "למרות שנה וחצי של מלחמה, לא חל שינוי משמעותי ברמת ההתנהלות הרגולטורית שמקל את קי ־ דום הפרויקטים בהתחדשות עירונית. עם זאת ברמת הדיירים ניתן לזהות שינוי מסוים במתחמים מסוימים, שם התושבים מתחילים להכיר בחשיבות חיזוק המבנים ומוכנים יותר להתנהל בהתאם להנחיות הרשות המקומית. אך המציאות מורכבת - עדיין ישנם מתחמים רבים שבהם הדיירים מתמקדים אך ורק בגובה ובגודל התמו ־ רות, התנהלות שמובילה לעיכוב הפ ־ רויקט לעיתים עד כדי אי יציאתו לפועל. ההשלכות של התנהלות זו חמורות ומ ־ צערות במיוחד ומובילות לפגיעה ישירה בביטחונם האישי של הדיירים, הן מבחינת חיזוק המבנה והן מבחינת הוספת ממ"דים. חשוב להבין שהתמורות בפרויקטים אלו הולכות ופוחתות עם הזמן בשל דרישות של הרשויות המקומיות, וכל התעקשות על הגדלת מטרים באה על חשבון זמן הת ־ קדמות הפרויקט. בסופו של דבר במקרים רבים מדי התוצאה היא שהדיירים נותרים ללא חיזוק וללא ממ"ד, מצב שמסכן אותם באופן ממשי בעת חירום, כפי שאנחנו חווים כיום". ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, לא מצליח אף הוא להבחין בשינוי מגמה בע ־

זוק המבנים", כך גל קסטל, משנה למנכ״ל אורון נדל״ן. "אם לפני המלחמה נתפסה ההתחדשות העירונית כלוקסוס או כאמ ־ צעי להשבחת הנכס, מאז פרצה המלחמה הממ"ד הפך לצורך קיומי אמיתי. מנגד - בקרב הרשויות המצב שונה. המושג של 'לא לקדם פרויקט' עדיין נותר בגרונן של הרשויות המקומיות, והן ממשיכות להת ־ עלם ממבנים רעועים, נטולי מקלוט ראוי וזמין, שבחלקם קיבלו צווי בית מסוכן, ולקדם פרויקטים או מתחמים אחרים על פניהם בצורה שנראית לעיתים שרירותית לחלוטין. היינו מצפים לראות ברשויות המקומיות שינוי דומה לזה שאנחנו חווים מצד הדיירים, מתוך הבנה שלהן לצורכי התושבים ומתוך אחריותן לשלומם ולבי ־

מים ובחינת הפרויקטים, על־פי תרומתם לאוכלוסייה שמתגוררת בהם ולעיר כולה. בחינת הפרויקט לא אמורה להיעשות על־ פי פרמטרים שבודקים האם היזם מרוויח יותר מדי, אלא על־פי בדיקה כלכלית , שאמור להראות איזון 21 כדוגמת תקן בנושא הכלכלי וצורכי הפרויקט לצד צו ־ רכי העירייה". "לא רואים שיפור ברשויות" עם זאת לא כולם מסכימים שיש שינוי בשטח. ״בקרב הדיירים קיים בהחלט רצון גדול יותר לקדם פרויקטים. הדיירים הפכו מודעים יותר לצורך הבסיסי בממ״ד ובחי ־

מרשימה ביותר, ההכרה שאין מדובר בת ־ חום נישתי אלא 'הלב הפועם' של הענף, וההבנה שבצל המלחמה זהו מהלך מציל חיים - מביאים את כלל הגורמים ליצירת 'שולחנות עגולים' לאיתור צווארי בקבוק ולהסרת חסמים". עם זאת, מור מוסיף כי על אף הביקוש בשטח המיזמים מתעכבים: "המלחמה גרמה להאטה בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בשל מחסור בכוח אדם, קשיים לוגיסטיים ועלייה חדה בע ־ לויות חומרי בנייה ושכר עבודה. בנוסף חוסר הוודאות הביטחוני והכלכלי מאט יציאה לפרויקטים חדשים". רו"ח איתי יצחקיאן, מנכ"ל ובעלים של אינווקס: "המלחמה האחרונה האיצה את

תופעת הלוואי של הגידול בביקוש להתחדשות עירונית

בזמן שהמלחמה דוחקת בציבור וברשויות לקדם מיזמי התחדשות, יש למציאות הזו גם תופעות לוואי. ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג, מציין אחת כזו: "התחדשות עירונית, למרות חשיבותה, יוצרת אתגרים חדשים בשוק השכירות. העלייה בהיקף ההיתרים להתחדשות עירונית מגדילה באופן דרמטי את הביקוש 30,000־ בלבד אושרו היתרי בנייה ליותר מ 2024 לדירות להשכרה ודוחפת את מחירי השכירות כלפי מעלה. בשנת משקי בית למגורים 8,000־ יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, המשמעות היא פינוי מוערך של כ בשכירות למספר שנים. במאקרו המשמעות היא לחץ גובר על שוק השכירות. במיקרו האתגר אף גדול יותר, מאחר שפרויקט אחד שמפונה, עשוי לייצר עודף ביקוש של מאות משקי בית בשכונה אחת בלבד". ענבים סבור שכדי לפתור את המצוקה, המדינה צריכה להתחיל ולחשוב על שילוב שכירות גם במיזמי התחדשות: "שכירות ארוכת טווח צריכה להשתלב במתחמים שצריכים לעבור התחדשות עירונית מסיבית כמענה לבעיית הדיור. כבר היום עיריות מבקשות לתכנן ולהקצות שטחים בתהליך ההתחדשות העירונית עבור דיור להשכרה, שכן הן מבינות את המצוקה הנוצרת והצפיפות העירונית. שילוב זה יאפשר מענה מקיף לצורכי הדיור של האוכלוסייה".

ערן ענבים

צילום: ליאור גרונדמן

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 8