ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית בצל מלחמה

מיות עסוקות בשינויים ובחיפושים אחרי , מה שמוביל להקפאה 38 חלופות לתמ"א תכנונית במקומות מסוימים ולעיכובים בתהליך קבלת ההיתרים. תהליכים שהיו אמורים להתנהל במהירות וביעילות, נפ ־ געו לאור העיכובים האדירים". עו"ד זיו גרומן, בעל משרד המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית: "בקרב העיריות המלחמה לא שינתה דבר, לצע ־ רי. כולם מבינים שנדרשים עוד ממ"דים ושיש לתת עדיפות לקידום תב"עות, אבל הן לא עושות את זה, ולדעתי, יש כאן יד מכוונת. הרי ברור לכולם שהוספת יח"ד עם ממ"דים זה צורך לאומי ומשימה רא ־ שונה במעלה שיש לתת לה עדיפות, אבל העיריות לא נרתמות לזה וגם הממשלה נחה על זרי דפנה". עם זאת עו"ד גורמן מוסיף, כי נקודת האור נמצאת בפריפריה, שם נראה שהרשויות המקומיות מתחילות לפעול אחרת. זאב גרינברג, סמנכ״ל שותף בחברת מידר, מסכם: ״ברשויות, לצערנו, לא חל שום שינוי, וזה כולל גם רשויות שמצאו עצמן מתמודדות עם נזקי המלחמה. שם נמשכות הדרישות המורכבות, התיעדוף של מתח ־ מים על פני אחרים, השיקולים שלא תמיד ברורים לנו או לדיירים ובעיקר - הרבה מאוד סחבת״. שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל שמאות, מזכיר S.K ובעלים של חברת שלמרות המציאות החדשה, בעלי הדירות לא תמיד רואים את התמונה המלאה: "למ ־ לחמה הייתה השפעה בעיקר להסרת ההת ־ נגדויות הראשוניות לפרויקט מצד בעלי הדירות בכלל ובפרט על ידי בעלי דירות באזורים שבהם הייתה כמות גדולה מאוד של אזעקות וירי טילים. אבל זה לא אומר שהפרויקטים מתקדמים היום מהר יותר ושהיזמים מצליחים להחתים יותר דיירים. הסיבה לכך היא שלמרות העובדה שבעל הדירה יקבל ממ"ד 'בחינם', הרי שמדו ־ בר בעסקה כלכלית, שבה מצד אחד ניתן לקבל הרבה יותר מממ"ד (דירה חדשה, שטח עיקרי, מרפסת, חניה וכיוצ"ב), אך מצד שני היא אינה נטולת סיכונים, וסביב הנקודות האלו נוצרים הרבה מאוד חסמים בדרך לחתימת הסכם. בעלי דירות לא תמיד מודעים למגבלות שיש ליזם במתן תמורות, חלקם דורשים תמורות מופרזות במטרים ולא מודעים לשווי של תמורות אחרות שניתן לקבל מהיזם, כמו קומה גבוהה יותר או מפרט טכני עשיר יותר". "אין מנוס מהתערבות ממשלתית" עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבו ־ נים מחוז ת"א והמרכז, מציין כי יש שינוי בגישה, אבל תלוי באיזה אזור גיאוגרפי: "לאחר כשנה וחצי של מלחמה ניתן לראות שינויים משמעותיים בגישת הציבור לה ־ תחדשות עירונית, אך התמונה מורכבת ומשתנה בין אזורים שונים במדינה. במרכז הארץ המצב נותר סטטי יחסית. תושבים רבים לא חוו את השפעות המלחמה באופן ישיר ומשמעותי, ולכן לא חל שינוי דרמטי בהתייחסותם לפרויקטים של התחדשות

צילום: שרה בן אפרים

"לא רואים שינוי מהותי בהתנהלות". הריסת מבנים ישנים בפרויקט של קבוצת כנען בקריית אונו

תית של חיזוק מבנים. ללא שינוי מהותי בתהליכי האישור והליווי, נמשיך לראות דשדוש בתחום מצד הרשויות במקום הת ־ קדמות הכרחית". עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות במימוש פרויקטים של פינוי־בינוי, מציין: "אני רואה את ההצלחה שלנו בכך שבעלי דירות שאותם ליווינו החל משנת ת � בהליכי פינוי־בינוי, עברו את מ 2004 קפות הטילים של מלחמה 'חרבות ברזל' בדירתם החדשה הכוללת ממ"ד. לכאורה זה היה אמור להשפיע על כל העוסקים בענף ולהעלות את הרצון לקדם את הפ ־ רויקטים, גם בקרב בעלי הדירות, גם בקרב הרשויות המקומיות וגם בקרב ועדות הת ־ כנון, אולם בפועל, ועל אף שהחשיבות של באוקטובר חקוקה בליבו 7 הממ"ד אחרי של כל ישראלי, עולם כמנהגו נוהג ועדיין אנחנו נתקלים בפרויקטים שמעוכבים בשל סוגיות זניחות ובירוקרטיה מתישה" "הרבה מאוד סחבת" מיקי זיסמן, יו"ר בולווארד, לא רואה שינוי ומתייחס לרשויות המקומיות: "לאחר שנה וחצי של מלחמה אנחנו נוכחים לראות כיצד המצב הביטחוני השפיע גם על תחום ההתחדשות העירונית. המלחמה פרצה במקביל לתקופת הדמדומים של חוק התמ"א, שבסופו של דבר יצרה אי ודאות רבה בתחום. העיריות והוועדות המקו ־

ניב רום: "עדיין ישנם מתחמים רבים שבהם הדיירים מתמקדים אך ורק בגובה ובגודל התמורות, התנהלות שמובילה לעיכוב הפרויקט או לביטולו"

עכשיו, והעלייה בקצב החתימה היא מתו ־ נה. גם מצד העיריות, לצערי, אין הרבה שינוי עקב המלחמה. עדיין לוקח זמן רב לאשר פרויקטים ועדיין יש בירוקרטיה מעיבה. למרות הדרישה בציבור לממ"דים בשל מצב החירום הלאומי מהשנה האח ־ רונה, הן לא יוצאות מגדרן לאשר היתר בנייה בתוך חודשים בודדים". ניר סדלר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת ענב, מתייחס למצב ואומר: "למ ־ רות ההיגיון שבהאצת ההתחדשות העי ־ רונית דווקא עכשיו, נראה שהמציאות בשטח נותרה ללא שינוי מהותי – הציבור לא מגיב אחרת, הרשויות לא פועלות מהר יותר, והתהליך עדיין מתמודד עם חסמים רגילים שמונעים ממנו להפוך לפתרון מהיר ויעיל. המדינה והרשויות המקומיות צריכות להבין, שהתחדשות עירונית היא צורך ביטחוני ולא רק נדל"ני. יש להפעיל מנגנונים מואצים, להפחית בירוקרטיה ולהסביר לציבור את החשיבות האמי ־

קבות המלחמה: "אנחנו עדיין לא רואים שיפור בהתנהלות הרשויות או דיירים בעקבות המלחמה, ולא מבחינים בהש ־ תדלות לקדם את הפרויקטים. מן הראוי שהרשויות המקומיות כן יתנו את הדגש ויפסיקו להתווכח עם יזמים על מכפילים, מה שיהפוך עסקה לכדאית. יש הרבה רשויות שמקדמות תוכניות בנייניות, אלא שהזכויות של התוכניות האלה והמכפיל שלהן אינם תואמים לכלכליות הפרויקט. במציאות הנוכחית המדינה צריכה לעזור ולא לעשות ההיפך. צריך להוציא מהר ־ שויות את הסמכות לקבוע את התוכניות הבנייניות, ולתת לשמאי הממשלתי לק ־ בוע מה כלכלי ומה לא". אמיר לוטן, סנמכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מאיר זווית נוספת שקשורה להתחדשות, אם כי לא באופן ישיר: "ההשפעה המרכזית של המלחמה על ענף ההתחדשות העירונית היא בעלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד. אנחנו רואים זאת במשרדי המכירות באופן מובהק – השיקול המרכזי של הרוכשים הוא המרחב המוגן בבית, וזה בא על חשבון הביקוש לדירות יד שנייה ללא ממ"ד". עם זאת בכל הקשור לשינוי התנהגות בהקשר לה ־ תחדשות, לוטן לא מבחין במשהו מהותי: "אנחנו לא מרגישים 'התנפלות' של בעלי הדירות על היזמים לביצוע פרויקטים או שינוי בקרב דיירים שטרם חתמו לחתום

גל קסטל: "היינו מצפים לראות ברשויות המקומיות שינוי דומה לזה שאנחנו חווים מצד הדיירים, אבל במקומות רבים מעדיפים לדחות את זה ולהתעלם"

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 70