ידיעות הנדל"ן

פסק דין תמורות | התחדשות עירונית

עתירת השכונות נדחתה מדובר בעתירה שהוגשה לפני יותר משלוש שנים כנגד התקן השמאי, שמתייחס לכלכליות מיזמי פינוי־בינוי. העותרים טענו, כי התקן מגביל את בעלי הדירות ופוגע ביכולת המיקוח שלהם. בית המשפט סבר אחרת. עם זאת במסגרת פסק הדין, עלו גם כמה • אורי חודי נקודות שראוי לתת עליהן את הדעת

> העתירה לבית המשפט העליון, שאיימה לשנות את תחום ההתחדשות העירונית מקצה לקצה הסתיימה, נכון לעכשיו, בקול ענות חלושה. על אף הטיעונים, שקיבלו רוח גבית ממומחים בתחום המשפט והנדל"ן, בית המשפט העליון דחה את עתירת השכונות, שה ק גיש המכון לרפורמות מבניות בהובלת עו"ד שרגא בירן. מדובר בפסק דין, שני ק תן לאחרונה על ידי השופטים יעל וילנר, עופר גרוסקופף ויחיאל כשר לאחר למ ק עלה משלוש שנים וחצי. נזכיר, כי העתירה הוגשה כנגד כנסת ישראל, משרד הבינוי והשיכון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הווע ק דה לתקינה שמאית במשרד המשפטים, מרכז השלטון המקומי וגם התאחדות הקבלנים בוני הארץ. במרכז התביעה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין אילן סופר וגיא וילף, עמדו טענות כנגד תקן ק � הממשלתי, ולפיהן התקן מבקש ל 21. 1 מ"ר לבעלי 12 בוע תמורה אחידה של דירות במיזמי פינוי־בינוי, ללא תלות בגודל הדירות. בכתב התביעה נטען, שהתיקון התקבל ללא סמכות, וכי מדובר ב"הסדר כובל ובלתי חוקי". עו"ד בירן טען, למעשה, כי בעלי הדירות רשאים לדרוש ואף לקבל שיעור גדול פי כמה של זכויות, וכי אין זה נכון להגביל את המספר. עוד נטען, שבעלי הדירות נמצאים בעמדת נחי ק תות. "בעלי הדירות מפנימים, כי סיכויי המאבק שלהם קלושים, ולכן בוחרים להסכים מראש, בעל כורחם, לתמורה

בניין ישן בדרום הארץ שזקוק להתחדשות עירונית

Shutterstock, Apustus צילום:

של הפרויקט המתוכנן על ידי מוסדות התכנון, באמצעות חישוב הרווח היזמי ביחס למדרגות שונות של תמורה לב ק עלי הדירות, וביחס למדיניות התמורה ולהסכם בין היזם לבעלי הדירות, ככל שאלו קיימים. תחשיב זה, תהא תוצא ק תו אשר תהא, אינו מונע מבעלי הדירות לנהל משא ומתן עם היזם ולהתעקש על תמורה אחרת, הגבוהה ממדרגות התמו ק רה המצוינות בתקן". לכן נקבע, כי התקן אינו מגביל את התמורה שבעלי הדירות מקבלים. בית המשפט גם התייחס לטענות, כי התקן מתערב בחופש החוזים ופוגע לכאורה בזכות הקניין: "התקן לא מונע מבעלי הדירות לנהל משא ומתן עם היזם, ולהתקשר אך ורק בהסכם, שבו כנגד העברת זכויותיהם הינם מקב ק לים תמורה הולמת לשיטתם. על כן התקן אינו מתערב בחופש החוזים של בעלי הדירות, ואינו פוגע בזכות הקניין שלהם". "הטרוניה אינה משוללת יסוד" יחד עם זאת בית המשפט לא שולל לח ק לוטין את הטענות שהעלו התובעים. "על אף שהתקן אינו מגביל את התמורה לבעלי הדירות, אין משמעות הדבר, כי הטרוניה שמשמיע העותר ביחס לתמורה שמקבלים בעלי דירות, משוללת יסוד". בסופו של פסק הדין מתייחסים השופטים גם לסוגיה החברתית. "לא נעלמה מעיניי טענתו של העותר בדבר הפגיעה שנגר ק מת, להשקפתו, בתמורה הניתנת, בדרך כלל, לבעלי הדירות בפרויקטים של פי ק

המוצעת על ידי היזם", כך מתארים בפסק הדין השופטים את הטענה המקו ק : "מעביר עושר 21 רית. עוד נטען שתקן בצורה לא הוגנת מציבור בעלי הדירות ליזמים, ופוגע בשוויון שבין בעלי הדי ק רות במתחמי פינוי־בינוי ובין בעלי קר ק קעות פנויות". עוד טענו העותרים כנגד ההחלטה שה ק לשינוי הרוב הדרוש 2021 תקבלה ב־ למיזמי פינוי־בינוי, כך שהרוב הנדרש יעמוד על שני־שלישים מבעלי הדירות במקום ארבע־חמישיות מהם. בית המשפט העליון דחה את העתירה וקבע, כי הוא עצמו אינו הכתובת לה ק כריע בעניין מדיניות תמורה והסדרים כלכליים במיזמי פינוי־בינוי, וזו השו ק רה התחתונה. אולם במסגרת פסק הדין שהתקבל, התייחסו השופטים לחלק מט ק ענות התביעה ולא פסלו אותן על הסף. לאור העובדה שתחום ההתחדשות העי ק רונית הולך ומתרחב, ובשנים הבאות עומד להיות חלק נכבד מפעילות הב ק נייה בישראל, ראוי להתייחס לסוגיה, שייתכן כי עוד תעלה לדיונים נוס ק פים בהמשך.

כלפי הכתובת הנכונה", כך בפסק הדין. השופטים מסבירים, כי בעוד התביעה הייתה נגד התקן ומחוקקיו, ההחלטה כלל לא מתקבלת על־פיו: "מדיניות התמורה כלל לא נקבעת לפי התקן, אלא נקבעת על ידי הרשות המקומית... בניגוד לטענת העותר, התקן אינו מגביל את התמורה לבעלי הדירות." בית המשפט מפרט: "ראשית התקן כלל אינו קובע את התמורה בפועל לבעלי הדירות, אלא רק את התמורה הפוטנ ק ציאלית שעל השמאי להביא בחשבון לצורך חישוב הרווח היזמי. תחשיב זה משרת את גורמי התכנון (וכמובן, אינו מחייב אותם), ואינו כובל את היזמים או את בעלי הדירות. זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות נותרות בידיהם, כל עוד לא נקשרו בהסכם להעברת זכויות אלו לידי היזם. ברצותם יתקשרו בעלי הדירות בהסכם להעברת זכויות אלו בתמורה המקובלת עליהם, וברצותם לא יתקשרו בהסכם להעברת זכויותיהם. התקן, ובכלל זאת מדרגות הת ק מורה שיש להתחשב בהן בעת עריכת התחשיב לפי התקן,

אינם גורעים מזכויותיהם של בעלי הדירות ומיכולתם לנהל משא ומתן עם היזם בדבר התמורה שיק ק בלו בעסקת פינוי בינוי".

"התקן אינו מגביל" חשוב לציין, כי בית המש ק פט דחה את הטענה נגד התקן באופן שאינו מש ק תמע לשתי פנים: "התקן אינו מגביל את התמורה לבעלי הדירות, וזעקתו של העותר (ככל שיש בה ממש) אינה מכוונת

בית המשפט ממשיך ומסביר, כי: "התקן מאפשר בחינה של ההית ק כנות הכלכלית

עו"ד שרגא בירן, נשיא המכון לרפורמות מבניות. צילום: חן גלילי

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 74