ידיעות הנדל"ן

פסק דין תמורות | התחדשות עירונית

נוי ובינוי, דווקא למי שבדרך כלל אינם נמנים עם השכבות הסוציו־אקונומיות הגבוהות. דחייתה של העתירה אין מש ־ מעה אי־הכרה בחשיבותה של הטענה, ואין משמעה דחייתה (או קבלתה) של הטענה לגופה", כך השופט יחיאל כשר. השופט גרוסקופף מוסיף בסוף פסק הדין התייחסות לעניין חוק דייר סרבן והמגבלה שהוא מציב: "התרופה שני ־ תנה לבעיה האחת ('בעיית הדייר הס ־ רבן'), יצרה בעיה אחרת ('היעדר כוח מיקוח של בעלי דירות'). חשש זה עלול להיות ממשי, ומן הראוי כי המופקדים על האסדרה בתחום זה ייתנו דעתם לע ־ ניין". אולם גם השופט גרוסקופף שולל את הטענה, כי התקן הוא הסיבה למצב הקיים. עו"ד שרגא בירן, מייסד המכון לר ־ פורמות מבניות, התייחס לפסק הדין: "מדובר בעתירה עם חשיבות ציבורית מובהקת, שמשמעותה פרוסה על פני כל אלף משפחות. 540 הארץ ומתייחסת ל־ בשים לב לחשיבותה, קשיותה וחידו ־ שה של העתירה האמורה, אשר נוגעת לנושאים קנייניים כלכליים הרי־גורל. אנחנו שוקלים בקשה לדיון נוסף בבית המשפט העליון" . מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית עו"ד אלעזר במברגר מגיב לטענות שהועלו בתביעה: "לא מדובר בקרטל, אלא במדיניות התחדשות עירונית, והיא חיונית לישראל. כגורם הממשלתי האמון על קידום ההתחדשות העירונית בישראל, ובמסגרת זאת מקדם חקי ־ קה, החלטות ממשלה והסדרים אחרים בענף – אנו חשופים לביקורת. ביקורת היא לגיטימית ואף חשובה. במסגרת זאת אנו מתמודדים מעת לעת גם עם ביקורת שיפוטית, נוכח עתירות שמו ־ גשות כנגד מהלכים שקודמו על ידינו, ומשפיעים על השוק ועל הפרטים שבו. עם זאת העתירה שהוגשה לבג"צ בשנת על ידי המכון לרפורמות מבניות, 2022 מכון פרטי מיסודו ובמימונו של עו"ד שרגא בירן - הייתה חריגה בנוף. הע ־ תירה עסקה בסוגיות מקצועיות, לעיתים מורכבות, אך ללא ספק - כוונה דווקא לקהל הרחב. העתירה לוותה בק ־ "זה לא קרטל, זו מדיניות התחדשות חיונית לישראל"

צילום: אורי חודי

"חשיבות ציבורית מובהקת" מבנים ישנים בדימונה

מציאות זו הביאה ברכה עצומה למשפ ־ חות אלה, ומטעם זה זכתה לעידוד נמרץ מצד הממשלה - בחקיקה, במשאבים וב ־ תמריצים שונים. "בראייה לאומית – ענף הנדל"ן, שהיה מבוסס עשרות שנים על פיתוח של שכו ־ נות חדשות, תוך פגיעה בשטחים פתו ־ חים, קיבל תפנית, שבמסגרתה כשליש מהיקפי התכנון והבנייה מתרכזים כיום במרקם הוותיק של הערים – בחידוש שכונות ישנות והחלפתן בחדשות. "בדיונים שהתקיימו בבית המשפט העליון, קרס בניין הקלפים שנבנה. יש שופטים בירושלים, ולהם היה ברור כי אין בסיס לטענות החוקתיות. לטעמי, העתירה הטרידה לא בשל הטענות המ ־ שפטיות שבה, אלא בשל החשש שיהיה בה כדי להטעות ציבור רחב ולהניא קבו ־ צות אוכלוסייה חלשות מקידום מיזמי התחדשות עירונית. הניסיון הממשלתי לייצר ודאות ותחושת ביטחון בעולם של התחדשות עירונית, נתקל במהלך נגדי, שהיה בו כדי לזרוע חשש ובלבול בקרב בעלי דירות, תוך הרחקתם ממסלול של התחדשות, שיכול לשנות את חייהם לטובה יותר מכל צעד אחר. בדחייתה, חיזק בית המשפט את יכולתם של בעלי הדירות לצעוד במסלול לשינוי מבורך זה". מדוע לשכונות מגיע רק המינימום? עו"ד בירן התייחס לדבריו של במבר ־ גר ואמר: "הרשות הממשלתית חוטאת למטרה לשמה הוקמה, ובמקום לחזק את

בעל דירה המצטרף למיזם פינוי־בינוי. מהלך זה, נטען, משמעותו יצירת 'הסדר כובל', שיש להורות על ביטולו, וכן הוא עולה כדי פגיעה בזכות הקניין, בחופש החוזים ובצדק החלוקתי. עוד נטען, כי העמדת הרוב הדרוש לטובת מיזם פינוי־ מבעלי הדירות (במקום 67% בינוי על , שנהג עד לתיקון החקיקה) 80% רוב של – הינה חקיקה הפוגעת בזכות הקניין, באופן שמחייב את ביטולה על ידי בג"צ. העתירה בלטה מייד באי־הבנה של תקן , אופן הפעלתו ותכליתו. אך לא פחות 21 מכך, וחשוב יותר לטעמי - בטענתה לפגיעה חברתית ונזק לחלשים, הציגה העתירה ניתוק מוחלט מהמציאות העכ ־ שווית בשוק ההתחדשות העירונית. "כפי שיודע כל עוסק בתחום, ואף חל ־ קים ניכרים בציבור הרחב – התחדשות עירונית היא כיום מנוף חברתי ממדרגה ראשונה ואולי הכלי המרכזי במדינת ישראל לשדרוג רמת החיים של אוכלו ־ סיות חלשות ולצמצום פערים בחברה הישראלית. ההתחדשות העירונית לשיאים 2022-2024 הגיעה בשנים של פעילות, ובמסגרתה, עשרות אלפי משפחות, רובן ממעמד חבר ־ תי־כלכלי נמוך, הצליחו להביא עצמן למציאות חדשה, תוך

השכבות המוחלשות, היא כולאת אותם ב'דירה התמורה' בלבד. בית המשפט מודה בפה מלא, שההתחדשות ממשיכה להיכשל בגלל זכויות הבנייה המינימ ־ ליות שמאשרות העיריות. "לפי בית המשפט, לכל הפחות חלק ניכר מהרשויות המקומיות בישראל לא משתפות פעולה עם המאמץ הלאומי של הגדלת הצפיפות במרכזי הערים. הן נותנות לשכבות העממיות את המיני ־ מום האפשרי – במקום את המקסימום (כפי שהן נותנות לחזקים). השופט כשר כותב במפורש, כי הרשויות המקומיות מקדמות תוכניות התחדשות 'בעלות היתכנות כלכלית', אך 'שתוספת הש ־ טחים בהן תהיה מינימלית'. "מדוע לשכונות מגיע רק המינימום, שואלים העותרים? ותשובה – אין. הת ־ מורה המקסימלית שניתנת לאליטות בעסקאות קומבינציה – אינה ניתנת לתושבי השכונות מהשכבות העממיות. הרשויות נותנות רק את המינימום לחלש, רק השכונות נדפקות. זוהי אפ ־ ליה בוטה, ובית המשפט מכיר בה. "אנו ממליצים לרגולטור לבטל לא ־ לתר את מסמכי המדיניות הבזויים שהוציאו העיריות, ושהגבילו את הת ־ מ"ר בלבד לדירה. 12 מורה לדיירים ל־ ומי יודע, אולי לעת הזו הגעת למלכות. תעניק לשכונות את הפוטנציאל הת ־ כנוני שנמנע מהן, ותממש את זכויות הקניין שלהן על ידי תוכניות מקסי ־ מליות. הפסק את האפליה וקדם את טובת השכונות – שהיא טובת המדינה  כולה".

מפיין רועש, בעיתונות, בדי ־ גיטל וברדיו, שנועד לרתום את הציבור לתמיכה בה, תוך הצגתה כמהלך שנועד להגנה על זכויות האוכלוסיות החל ־ שות במדינה. בתמצית, בהיבט המשפטי, ביקשה העתירה - תקן 21 לטעון, כי תקן

שהן מחליפות מציאות של דירה ישנה במ ־ בנה מוזנח לחיים בשכונה חדשה ומו ־ דרנית, בדירה שכו ־ ללת ממ"ד, מרפסת, מחסן, חניות ועוד.

שמאי המשמש לבחינה כלכלית של תוכניות פינוי־בינוי - מכתיב באופן מחייב את היקף התמורה שי ־ עניק כל יזם לכל

אלעזר במברגר. צילום: רז רוגובסקי

- יום שישי, ו ' בניסן תשפ"ה 04 .04 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 76