ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

רמ"י משדרגת את פתרון הקרקע המשלימה

צילום: עמי לאור

אחרי שנים שנושא הקרקע המשלימה לא סיפק את הסחורה, ברשות מקרקעי ישראל לא מוותרים ומנסים לשפר את הפתרון הישן. ברמ"י מסבירים, כי הרשות מפעילה מנגנון של הקצאת "מגרשי השלמה" – מגרשי קרקע שמוקצים בפטור ממכרז, , כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של מיזמים 80% בהנחה של עד באזורים שבהם השוק אינו פועל מעצמו. דונם למיזם, בהתאם 10 כיום ניתן להקצות מגרשים בהיקף של עד להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עוד הוסיפו כי: "במטרה לשפר את הוודאות התכנונית והכלכלית ולהפחית חסמים, בפברואר השנה אושרה החלטה שמסדירה את כלל שלבי תהליך השריון וההקצאה. המדיניות קובעת מתווה ברור ומובנה, הכולל שני שלבים: שלב השריון, שבמסגרתו נדרש לבצע תיאום מוקדם מול רמ"י עוד לפני הפקדת תוכנית בסמכות ועדה מקומית או מחוזית. השריון יבוצע באמצעות תסקיר תכנוני וכלכלי ראשוני לבחינת היתכנות המיזם והצורך במגרש השלמה, ויאפשר תכנון מושכל ומכוון מטרה, גם אם אינו מבטיח הקצאה עתידית. השלב השני הוא שלב ההקצאה, שבמסגרתו תיבחן הכדאיות הכלכלית של המיזם, בשיתוף שמאי הרשות, ובמקרה הצורך ייקבע שיעור ההנחה. ההליך כולל גם מסלול השגה על שומת ההקצאה, שבמסגרתו יוכל היזם להעלות טענות גם ביחסה לבחינה הכלכלית. המדיניות גם מאפשרת להקצות מגרש השלמה למספר מתחמים סמוכים (פיזית או תכנונית), וכן לשמור מגרש השלמה לצרכים עתידיים של תוכניות שטרם הופקדו – ובלבד שמתקיים הליך מובנה של בחינה כלכלית ותכנונית". ברמ"י מסבירים, כי "מדובר בצעד חשוב שיחזק את האפשרות לקדם מיזמי התחדשות עירונית בדגש על הפריפריה החברתית והגיאוגרפית של ישראל, ולהבטיח שהתמיכה הניתנת באמצעות הקרקע, שהינה כאמור משאב מוגבל, תינתן במקומות הנדרשים. המנגנון מאפשר גמישות, מונע עיכובים, ונותן בידי רמ"י כלים יישומיים לקידום התחדשות עירונית במקומות שבהם לא ניתן להסתמך על השוק בלבד". ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "מבחן המציאות מלמד כי בהקשרי התחדשות עירונית, הסתמכות על כוחות השוק לא הניבה תוצאות מספקות, במיוחד בפריפריה. כחלק מחובתנו לניהול מיטבי של משאב הקרקע, ייצרנו מנגנון להקצאת מגרשי השלמה. כלי זה הינו נדבך משמעותי במאמץ זה, אשר

פינוי־בינוי של קבוצת אורון בחדרה. "התחדשות עירונית היא לא מותרות"

גל קסטל: "כדי לאפשר קידום פרויקטים, נדרשת מדיניות תומכת: מענקים ייעודיים, קרקע חלופית, פתרונות מימון מתאימים וגמישות תכנונית"

ציבורית ולמוקדי תעסוקה. אנחנו רואים עניין הולך וגובר מצד זוגות צעירים ומ ־ שפרי דיור, ורשות מקומית שמעודדת יוזמות ומשקיעה בהליך תכנוני יסודי. יחד עם זאת חשוב להבטיח, שהקצב הבירוקרטי לא יעכב את ההזדמנות לה ־ חיות את העיר באמת". טל אל־על, שותף ומנהל סניף המר ־ חב הדרומי בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, סבור כי בענף מתקיים כשל שוק: "מדיניות הקצאת הקרקעות המ ־ שלימות של רשות מקרקעי ישראל לא צפויה לספק מענה אמיתי לפרויקטים של התחדשות עירונית במרחבים הצפוני והדרומי (פריפריה). הפתרון האפקטיבי היחיד באזורים אלה הוא מימון ישיר וממוקד של המדינה". אל־על, שכיהן בעבר כסגן ומ"מ ראש עיריית באר שבע, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והיה חבר בוועדת התכנון המחוזית וב ־ מועצה הארצית לתכנון ובנייה, טוען כי: "הסיבה שאין היגיון כלכלי במתן

המשלימה, ניתן להקצות פחות קרקע בפטור ממכרז, ולפטור את היזם מתש ־ לום התמורה בגינה. לצד זה יש להמשיך ביתר שאת במתן המענקים הישירים, כפי שעושה הרשות הממשלתית להתח ־ דשות עירונית. כקבוצה יזמית ומבצעת, המקדמת פרויקטים הן באזורי המרכז והן בפריפריה, כדוגמת נתיבות, מגדל העמק, אשקלון ועוד, אני סבור כי תק ־ ציב המענקים צריך לגדול משמעותית, ולצידם צריכה להיות עוד שורה של תמריצים שביכולת המדינה לתת. צעד נוסף אפשרי, שלאו דווקא קשור לת ־ חום הפיננסי אלא לתחום הבירוקרטי, הינו קידום התכנון של פרויקטים בה ־ תחדשות עירונית במסלול תכנון מואץ, תוך הכרזה עליהם כפרויקטים לאומיים, לטובת מיגון וחיזוק תושבי קו העימות בדרום ובצפון". "כשל שוק מובנה" חיים קקון, משנה למנכ"ל קבוצת נח ־ מיאס: "התקנות החדשות הן התחלה טובה, אבל לבד הן לא מספיקות. אשדוד, למשל, נמצאת בתקופה של מהפכה תכ ־ נונית, בעיקר ברובעים הוותיקים. ההת ־ חדשות העירונית בעיר היא לא רק הז ־ דמנות לחדש תשתיות ובניינים ישנים, אלא גם ליצור סביבת מגורים מודרנית, איכותית ונגישה – קרוב לים, לתחבורה

נועד להתגבר על כשלי שוק. המדיניות החדשה שאישרנו תבטיח שקיפות, ודאות תכנונית וכדאיות כלכלית ליזמים, ותאפשר הנעת מיזמי התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים יותר באזורים אלו". רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל: "החלטת ההנהלה פורטת את תהליך הקצאת מגרשי השלמה, החל משלב התכנון ועד לשלב ההקצאה בפועל, תוך שמירה על האינטרס הציבורי ושקיפות מלאה".

ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל צילום: לע"מ

פת קרקע זולה באותה העיר לא תפתור את הבעיה – היא פשוט לא תכסה את הפער. מדובר בפתרון המכיל כשל שוק מובנה. אם המדינה הייתה נותנת ליזם קרקע משלימה באזורי ביקוש, היה בזה היגיון כלכלי, אבל הקרקע המשלימה לא תוכל להוות תמריץ אמיתי מחוץ לא ־ זורי הביקוש. בנוסף הניסיון מוכיח, כי הקצאת קרקע משלימה כרוכה ברגולציה ובירוקרטיה רבה; איתור הקרקע, תכנון, השבחת הקרקע והסדרת המעמד המשפ ־ טי אורכים זמן רב, ובוודאי שלא מהווים

קרקע משלימה בערים שבהן ערכי הק ־ רקע מלכתחילה נמוכים, היא שכאשר פרויקט אינו כדאי כלכלית, גם תוס ־

אמיר הלר: "צעד נוסף אפשרי, הינו קידום התכנון של פרויקטים בהתחדשות עירונית במסלול תכנון מואץ, תוך הכרזה עליהם כפרויקטים לאומיים"

- יום שישי, כ"ב בתמוז תשפ"ה 18 .07.25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 54