ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

אלא בביקוש המוגבל. בניית יותר יחי ־ דות דיור במקרה של הפריפריה, ובפרט בפריפריה הרחוקה, לא תביא את הפ ־ רויקט לכדאיות כלכלית, כי אין עדיין ביקוש שמבטיח לקבלן שהפרויקט יימכר במלואו. הפתרון טמון בתגמול ישיר או עקיף לקבלנים. המדינה חייבת לאזן את הדוח הכלכלי של היזם. ניתן לעשות זאת על ידי קרקע משלימה, ללא תשלום ועם אפס בירוקרטיה, כדי להוביל למימוש מהיר של העסקה. לחילופין ניתן גם לס ־ בסד באופן יזום את הסכום הדרוש להפי ־ כת הפרויקט לכלכלי, או לספק הטבות מס משמעותיות בפרויקטים אחרים של היזם". שמאי המקרקעין ישראל יעקב, בעלים של משרד ישראל יעקב שמאות מקר ־ קעין, מסכים שמדובר במהלך עם פו ־ טנציאל: "התקנות החדשות של רמ"י יכולות בהחלט לשפר את המצב, אם הן יציעו כלים אפקטיביים, כמו הקצאת קרקעות משלימות, תמריצים כלכליים והקלות תכנוניות, שיכסו את הפער שבין עלויות היזום ובין הרווח הכלכלי". עוד מוסיף יעקב: "אבל אסור לנו לחיות באשליות, ולכן חשוב לציין בנוסף, כי ללא תמיכה כספית ממשלתית שתאפשר לפרויקטים לצאת לדרך גם כשאין רווח מיידי ליזם, לא נראה שינוי אמיתי. המ ־ דינה חייבת להבין שהתחדשות עירונית בפריפריה היא לא רק מיזם נדל"ני, אלא פרויקט לאומי. זה צו השעה להעניק לכל ילד במדינה ממ"ד". "האתגרים עדיין משמעותיים" אמיר לוטן, סנמכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מזכיר שהאתגרים בפריפריה עדיין משמעותיים: "כדי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, יש להתמקד בהגדלת הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. האתגרים בפריפריה הם מחירי מכירה נמוכים, המביאים לכ ־ דאיות כלכלית נמוכה ליזמים ולעיתים גם התשתיות לא מפותחות. כיום צפיפות גבוהה במתחמים קיימים פוגעת ביכולת לממש פרויקטים, שכן תוספת משמעו ־ תית של יחידות דיור יוצרת עומס על הקרקע ולפעמים אינה מאפשרת לנצל את כל הזכויות במגרש. לפיכך נדרשים תמריצי מדינה ייעודיים. אם לא ניתן להגדיל את הזכויות, יש צורך במתן של מענקים כספיים ישירים או בפטור ממס שבח וממס רכישה לדירות חדשות ואפי ־ לו מע"מ, כדי לשמור על הרווחיות". צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מתייחס אף הוא לנושא: "אכן הכוונות של רמ"י לעידוד ההתחדשות העירונית בפריפריה מבורכות, במקומות שאינן כלכליים בשל ערך הקרקע הנמוך. אך כשרוצים לעודד ולקדם טוב יותר התחדשות עירונית ובנייה מסיבית של יח"ד, במסגרת תהליכי פינוי־בינוי במ ־ קומות שהם מחוץ לגבולות אזורי הבי ־

צילום: עמי לאור

"ללא תמיכה ממשלתית לא יהיו פרויקטים בפריפריה". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית של חברת אלמוגים ביבנה

ברים מפורטים על התהליך, כך שכולם ירגישו מעורבים ושותפים בהחלטות. בנוסף הדיירים עצמם יכולים ליטול חלק פעיל בתהליך ההתחדשות העירונית על ידי יצירת קבוצות פעולה משלהם. הם יכולים לפנות ליזמים, להציג את הצר ־ כים והציפיות שלהם ולדרוש שיפורים ספציפיים. דיירים מאורגנים יכולים להיות כוח משמעותי במו"מ עם יזמים, ובכך להבטיח שהפרויקטים שיתבצעו, יענו על הצרכים שלהם ויביאו לשיפור מהותי באיכות חייהם ובסביבתם". יניב ישולה, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת יסודות איתנים, מזכיר את הסיבה המרכזית לקידום ההתחד ־ שות העירונית בפריפריה: "החשיבות של ההתחדשות העירונית בפריפריה היא עצומה – לא רק ברמה הכלכלית או החברתית, אלא גם ברמה הלאומית והביטחונית. רבות מהערים בפריפריה נבנו בעשורים הראשונים של המדי ־ נה, והבינוי בהן ישן, רעוע ולרוב בלתי ממוגן. ההתחדשות מאפשרת גם חידוש שנה קדימה, 70–60 תשתיות לטווח של גם עידוד הגירה חיובית ופיתוח אזורי תעסוקה וכמובן, שיפור דרמטי באיכות החיים וברמה הסוציו־אקונומית של התושבים הקיימים. מעבר לכך, במדי ־ נה, אשר מצויה כל הזמן ובמיוחד כעת תחת איומים ביטחוניים, במיוחד בצפון ובדרום, חידוש מבנים ישנים למבנים ממוגנים זה הכרח המציאות. זהו צורך ביטחוני ולא רק תכנוני". מאיר ברון, ראש תחום התחדשות העי ־ רונית בקבוצת דמרי, מזכיר את הוודאות כבסיס לכל החלטה שתתקבל: "התחד ־ שות עירונית מחוץ לגבולות הביקוש היא אתגר אמיתי, אבל לא בלתי אפש ־ רי. כדי לגרום לזה לקרות חייבים לייצר ודאות תכנונית וכלכלית ליזמים, שכן

חיים קקון: "התקנות החדשות הן התחלה טובה, אבל לבד הן לא מספיקות. חשוב להבטיח, שהקצב הבירוקרטי לא יעכב את ההזדמנות"

עדיין לא פיתחו באופן מיטבי. כשהמ ־ חסום הזה ייפתר, נראה פרויקטים רבים יוצאים אל הפועל". עו"ד שיר טורם־הספרי, ממתגת ערים, מסבירה מה אפשר לעשות כדי לצלוח את האתגרים ולקדם מיזמים בפריפריה: "התחדשות עירונית היא תהליך שמ ־ טרתו לשדרג אזורים עירוניים ולהפוך אותם לאטרקטיביים יותר עבור תושבים ויזמים. יותר ויותר חברות יזמיות מזהות מתחמים בפריפריה עם פוטנציאל גבוה להתחדשות. כדי שהמהלכים הללו יב ־ שילו ויצליחו, חברות לניהול דיירים יכולות לשחק תפקיד מרכזי בהגברת המודעות לתהליך ההתחדשות העי ־ רונית. הם יכולות לגייס את הדיירים ולסייע להם להבין את היתרונות של פינוי־בינוי, כמו שדרוג איכות החיים, הפחתת עלויות תחזוקה ושיפור התש ־ תיות. באמצעות שיתופי פעולה עם יז ־ מים, ניתן להציע לדיירים תהליכי ניהול מסודרים, כולל פגישות עם יזמים והס ־

קוש, הדבר שיעבוד הכי טוב הוא מענק כספי. בנוסף על המדינה להקצות תקציב מוגדר עבור תמריצים ליזמים, שיכולים להתבטא בהטבות שונות". נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק ומכירות בק ־ בוצת אהרוני מסביר, כי המדינה חייבת לשנות גישה: "הרשויות צריכות לשים את הזרקור והדגש על התחדשות עירו ־ נית מחוץ לתחומי הביקוש ובערי הפ ־ ריפריה. תוכניות ההתחדשות צריכות להתבצע לטובת מיגון ושיפור איכות החיים של התושבים, תוך שיפור התש ־ תיות. לאור חוסר הכלכליות, לא הרבה תוכניות ממתממשות, ויש לכך השפעה ישירה על התושבים. נכון להיום בגלל התהליך הארוך, ומשום שהתושבים אינם רואים פרויקטים שיוצאים אל הפועל, קשה יותר לגייס בעלי דירות לצאת לפרויקט. בנוסף בחלק גדול מהמיזמים מחוץ למרכז נדרשים גם מימון ישיר והשלמה כספית מצד הרשויות או קרקע משלימה, ואלו מנגנונים שהרשויות

ישראל יעקב: "אסור לנו לחיות באשליות - ללא תמיכה כספית ממשלתית שתאפשר לפרויקטים לצאת לדרך גם כשאין רווח מיידי ליזם, לא נראה שינוי אמיתי"

- יום שישי, כ"ב בתמוז תשפ"ה 18.07.25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 58