ידיעות הנדל"ן

רעיונות יצירתיים למימוש התחדשות בפריפריה

Mazur Travel, Shutterstock צילום:

לצד התקנות החדשות ורעיונות ישנים, יש גם מי שמציע לחשוב מחוץ לקופסה. כך למשל ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, המציע שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תהיה בעלת סמכויות רחבות יותר: "יש לאפשר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לטפל בקידום ההתחדשות העירונית בישראל, כי הרשויות המקומיות הן החסם הגדול בתחום. צריך להוציא מהרשויות את הסמכות לקבוע את התוכניות הבנייניות, ולתת לשמאי הממשלתי לקבוע מה כלכלי ומה לא. יש להקים ועדת תכנון ייעודית, שתפעל בשיתוף פעולה עם פרויקטורי השיקום ותסיר חסמים תכנוניים. תוכניות אלו חייבות להתמקד בחיזוק היישובים ולא רק בפיצוי כספי. כמו כן על הממשלה לסייע ליזמים לקדם את מתחמי הפינוי־בינוי בדרך של מתן הרבה יותר אחוזי בנייה, כדי שאלה יוכלו להקצות אחוז גדול יותר מהדירות למחיר מטרה/מחיר למשתכן או כל שם תואר אחר, ובלבד שזה יסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה". גם לאדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען־שנהב אדריכלים, רעיון חדשני: "הצעתי היא מודל 'ערים מאמצות'. כל עיר במרכז תאמץ עיר תאומה במרחבים (פריפריה). יזם שרוצה לקדם פרויקט התחדשות עירונית בגוש דן, יקבל מטלה לחזק בניין ישן במרחבים (פריפריה). דירות חדשות במקום כל דירה 10 במקום לבנות בקריית שמונה ישנה, יקבל היזם באישור התוכנית תוספת של מספר דירות בפרויקט שבמרכז, כדי לממן את המטלה הציבורית ומבלי לפגוע ברווחיו. את הסיפוק שבהצלת חייהם של עשרות אלפי תושבי הפריפריה לא . בדרך זו ניתן להגיע לחיזוק 21 ניתן להכניס לטבלת האקסל של תקן עשרות אלפי יחידות דיור בפריפריה - כולל הוספת ממ"דים ומרפסות - ללא הוצאת כספים ישירה מקופת המדינה". עו''ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר ומתמחה בהשקעות נדל"ן, מציע רעיון אחר: "אני סבור שהפתרון טמון בשינוי פרדיגמה, באמצעות ניוד זכויות בנייה – כלי תכנוני שלא נוצל עד תום. יזם שירצה לבנות עוד קומות בבת־ים או בתל אביב, לא יוכל להסתפק בתשלום היטל השבחה לעירייה המקומית, אלא יידרש להשקיע בפרויקט התחדשות עירונית בעיר פחות מבוקשת. כך, כל פרויקט במרכז יהפוך למנוע שמזרים משאבים לפריפריה. לצערי, כיום אין ראייה מערכתית שמאפשרת זאת: עיריות חזקות לא מוכנות לוותר על ההכנסות מהיטלי ההשבחה, ומנגד, אף יזם לא ייכנס להרפתקה כלכלית בבית שאן או בצפת ללא תמריץ אמיתי. אם המדינה תייצר מנגנון מחייב, אולי באמצעות תקנות חדשות שיחייבו ניוד זכויות והקצאת משאבים בין ערים, יהיה אפשר לשנות את המצב מהיסוד".

מבנים ישנים במצפה רמון. "חשיבות עצומה לחיזוק ומיגון"

רויקטים אכן גדלה, אך עדיין הנושא תלוי ברצון הטוב של ראש או ראשת העיר, והם הקובעים את קצב ההתקדמות. המדינה צריכה להתגמש ולהרחיב את סל הכלים שהיא מציעה – בין שבאמצעות תמריצים כלכליים, מענקים ייעודיים, או התאמות במכפיל הקרקע, והכול בתיאום עם הראשות המקומית. הוועדות צריכות

המרווח הכלכלי צר יותר מאשר באזורי הביקוש – זה מתחיל בלוחות זמנים ברו ־ רים לאישור תוכניות, מודלים כלכליים שקופים, הקלות מיסוי היכן שנדרש, ומ ־ נגנוני סבסוד וערבויות, שיאפשרו מימון בנקאי כבר משלב מוקדם. התקנות הח ־ דשות של רמ"י הן צעד חשוב, אבל הן צריכות להגיע כחלק ממעטפת רחבה –

צחי סופרין: "כשרוצים לעודד ולקדם התחדשות עירונית ובנייה מסיבית של יח"ד, מחוץ לגבולות אזורי הביקוש, הדבר שיעבוד הכי טוב הוא מענק כספי"

נדב אהרוני: "בחלק גדול מהמיזמים מחוץ למרכז נדרשים מימון ישיר או קרקע משלימה. כשהמחסום הזה ייפתר, נראה פרויקטים יוצאים אל הפועל"

להבין שבפריפריה נדרשת גישה שונה, שמאפשרת לרשויות המקומיות וליזמים לקדם תהליכים במהירות וביעילות, גם כשאין אותו פוטנציאל רווח שקיים בגוש דן". עו"ד תומר צדוק, שותף וראש מח ־ לקת ההתחדשות העירונית במשרד וקסלר ברגמן ושות', מסכם את הנושא ומסביר: "החלטת ההנהלה של רשות ס � מ 2025 מקרקעי ישראל מפברואר דירה את השריון וההקצאה של קרקע משלימה בפרויקטים של התחדשות

מימון ישיר, גיבוי ממשלתי ושיתוף פעו ־ לה הדוק עם הרשות המקומית". דורון אבקסיס, משנה למנכ"ל קבוצת בראל, מתייחס גם לתפקידן המכריע של הרשויות המקומיות: "התחדשות עירונית בפריפריה היא לא רק אתגר – היא שליחות. יש חשיבות גדולה לפיתוח שוויוני של המדינה כולה, ולכן יש לפעול באופן אקטיבי גם בפריפריה ולא רק במ ־ רכז. נראה, כי בשנים האחרונות המדינה משכילה להבין את היתרונות האדירים של ההתחדשות העירונית, וכמות הפ ־

פרויקטים של התחדשות עירונית מש ־ וועים לוודאות תכנונית וכלכלית, מו ־ קדם ככל שניתן, ולקיצור וייעול תה ־ ליכי התכנון והרישוי. הדברים מקבלים משנה תוקף בפרויקטים חסרי היתכנות כלכלית בפריפריה". לדברי עו"ד צדוק, "אומנם הנהלים החד ־ שים של רמ"י יכולים לייצר כדאיות כל ־ כלית באמצעות הקצאת קרקע משלימה, אולם הם עלולים להחטיא את מטרתם משום שהם לא מעניקים ליזמים מראש, או לפחות בשלבים המוקדמים של תכנון הפרויקט, את הוודאות הכלכלית הנד ־  רשת".

עירונית חסרי היתכנות כלכלית במ ־ רכז ובפריפריה. הסדרת הכללים כש ־ לעצמה מבורכת, אולם ספק רב אם יש בכוחם להביא לפריצת הדרך המיוחלת בקידום פרויקטים חסרי היתכנות כלכ ־ לית בפריפריה". לדבריו, "לפי הנהלים החדשים, הקרקע המשלימה תשוריין לטובת הפרויקט לפני הפקדת תוכנית הפינוי־בינוי, ואילו ההקצאה עצמה של הקרקע המשלימה תיעשה, אם בכלל, רק לפני תחילת הבנייה. הן השריון והן ההקצאה ותנאיה אינם מובטחים, הם מחייבים הליכים שמאיים ותכנוניים נוספים וכפופים להחלטות של רמ"י.

שיר טורם־הספרי: "דיירים מאורגנים יכולים להיות כוח משמעותי במו"מ עם יזמים, ובכך להבטיח שהפרויקטים שיתבצעו, יענו על הצרכים שלהם"

59 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, כ"ב בתמוז תשפ"ה 18 .07.25